宝鸡高新技术产业开发区高技术创业服务中心、陕西恒劲科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省宝鸡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕03民终1489号

上诉人（原审被告）：陕西恒劲科技有限公司，统一社会信用代码91610303671524382C，住所地陕西省宝鸡市高新开发区火炬路6号。

法定代表人:张灵学，任公司执行董事。

委托诉讼代理人：党稳信，陕西和途律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：宝鸡高新创业服务中心有限公司，住所地陕西省宝鸡市高新区高新大道195号院1幢7层1号，统一社会信用代码91610301294688735H

法定代表人:高兵，任公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘胜利，陕西宝吉律师事务所律师。

上诉人陕西恒劲科技有限公司（以下简称恒劲科技公司）为与被上诉人宝鸡高新创业服务中心有限公司（以下简称高新创业服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初4754号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人恒劲科技公司上诉请求：1、撤销（2020）陕0302民初4754号民事判决并依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人虽然向法庭提交了房权证，但其房屋位于1-6层，8、9层没有被上诉人所有的房屋.三方虽共同与上诉人签订租赁合同，但各自独立拥有部分房屋面积，独立收取租金。二、合同签订后，上诉人依照约定对租赁物进行装修，并配置配套设施，但被上诉人提供的房屋主楼无消防、水池和供暖配套设施，造成承租方无法正常使用房屋，原审认定上诉人未提交证据证明错误。三、上诉人已超付被上诉人租金，被上诉人擅自将主楼八九层出租给案外人神盾公司，4年来共收取租金268.8万元，对该部分租金一审法院未予处理。综上，请求二审依法予以纠正。

被上诉人高新创业服务中心答辩称，被上诉人认可8、9楼不属于被上诉人。关于消防水池，2018年12月17日签订的补充协议，对消防水池有相关说明。神盾公司268万元的租金与本案无关。关于房屋产权三方是明确的，并且各自收取各自的租金。上诉人主张被上诉人无权单方收取，没有事实依据。请求人民法院驳回上诉。

一审宝鸡高新技术产业开发区高技术创业服务中心诉讼请求：1、被告向原告支付截止2020年8月31日房屋租金欠款873345元（2015年12月1日至2018年7月31日合计494400元；2020年4月1日-2021年3月31日合计378945元），承担按照拖欠租金数额的年15%计算的违约金152785.75元，以上合计1026130.75元;2、本案诉讼费用由被告承担。

一审渭滨区人民法院查明：2015年5月27日，原告(出租方甲方一)、案外人中国石油宝鸡销售分公司(出租方甲方二)、案外人宝鸡科创物业发展有限责任公司(出租方甲方三)和被告(乙方)四方协商，就位于陕西省宝鸡市渭滨区火炬路6号(火炬路与创业路十字东南角)创业大厦主楼整体出租承租房屋事宜，签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁范围为一楼综合接待大厅和二至九楼写字间。出租房屋面积共5993㎡，其中原告出租面积2005㎡。租赁期限为120个月，自2015年12月1日至2025年11月30日。2015年6月1日至2015年11月30日为原告及案外人等提供给被告进行房屋改造和公用设施维修改造6个月的装修期。房屋租金为15.00元/㎡·月，各出租房按照各自出租面积计算租金，支付方式为每12月为一个计租周期，每个计租周期一次性交纳，本合同租赁期起算之日起7日内交纳第一期租金，被告(乙方)直接将租金打入原告(甲方)账户，以后新租期开始前30日内付清当期租金，租金标准每36个月在此前基础上增长5%。合同第九条约定：“1、租赁期间，乙方如违反合同约定，应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金…。2、在租赁期内，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应按每日租金的1‰向甲方支付滞纳金…”。2018年2月17日，原告(出租方甲方一)、案外人中国石油宝鸡销售分公司(出租方甲方二)、案外人宝鸡科创物业发展有限责任公司(出租方甲方三)和被告(乙方)四方达成《创业大厦主楼房屋租赁合同补充协议》，载明“一、承租方自2015年12月1日至2018年7月31日应付中国石油天然气股份有限公司陕西宝鸡销售分公司租金1408800元，实际支付500000元，尚欠租金908800元，应付创业中心租金962400元，实际支付0元，尚欠租金962400元，应付科创公司租金505440元，实际支付50000元，尚欠租金455440元。陕西恒劲科技有限公司承诺在补充协议签订后，于2018年12月31日前支付截至2018年7月31日所欠租金的30%（应付石油公司28万，应付创业中心29万，应付科创公司14万），2019年3月31日前支付截至2018年7月31日所欠租金的40%（应付石油公司37万，应付创业中心38万，应付科创公司19万），2019年6月30日前将截至2018年7月31日所欠租金全部付清（应付石油公司258800元，应付创业中心292400元，应付科创公司125440元）。如果承租方未按补充协议的约定时间如期支付所欠租金，本补充协议无效，按原合同执行。二、鉴于创业大厦主楼目前无消防水池和供暖配套设施造成承租方无法正常使用房屋，出租方对承租方给予20个月的租金免除，即自2018年8月1日起至2020年3月31日，免租期过后，承租方必须按原合同约定租金标准如期支付租金。该免租期提供后，由于消防水池、供暖问题而造成创业大厦主楼无法正常使用，出租方不再承担责任。…”截止2020年8月31日，被告拖欠房屋租金873345元（2015年12月1日至2018年7月31日合计494400元；2020年4月1日-2021年3月31日合计378945元）未付。此后，双方对于租赁费交纳等问题产生争议，原告遂诉至本院。

又查明，2015年2月6日，原告与案外人宝鸡市神盾保安服务有限公司（以下简称宝鸡神盾保安公司）签订《创业大厦房屋租赁合同》，由原告将位于陕西省宝鸡市渭滨区火炬路6号创业大厦8-9层（建筑面积1600㎡；创业大厦院内场地800㎡）出租给案外人宝鸡神盾保安公司，租赁期限从2015年1月1日至2018年12月31日，年租金为66.4万元，年物业费11.52万元。此后，宝鸡神盾保安公司以银行转账方式向原告支付了若干款项。还查明，2019年9月17日，被告向宝鸡神盾保安公司出具委托支付证明，载明“请将你公司付我公司房屋租赁费叁拾万元（￥300000.00元）转付给宝鸡科创实业发展有限公司”。2019年10月8日，宝鸡神盾保安公司通过银行转账向宝鸡科创实业发展有限公司支付30万元。再查明，2019年9月20日，被告向宝鸡神盾保安公司出具委托支付证明，载明“兹有贵公司欠我公司2019年创业大厦房租费76.80万元，请将其中肆拾陆万捌仟元（46.80万元）转付给宝鸡高新技术产业开发区高技术创业服务中心账户”。2019年10月17日，宝鸡神盾保安公司通过银行转账向原告支付46.80万元。另查明，原告登记为宝鸡市房权证（渭滨区字第00165503号）载明的位于渭滨区火炬路6号、建筑面积5691.68㎡的9层房屋所有权人，原告与案外人中国石油宝鸡销售分公司(出租方甲方二)、案外人宝鸡科创物业发展有限责任公司(出租方甲方三)以及他人共同按面积对该房屋享有所有权。

一审渭滨区人民法院认为:依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告与案外人四方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据约定全面履行各自的义务。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”

本案中，对于被告未向原告支付租金873345元的事实，根据原告提供的证据，本院予以确认。对于被告的辩解意见，未提供相应的证据证明，故本院不予采纳。对于原告主张的违约金，明显过高，结合案情，本院予以调整。对于被告拖欠的租赁费873345元，被告应向原告支付从应付租金之日起至实际给付之日止分别按中国人民银行同期银行贷款基准利率和按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的逾期付款利息。结合案情，本院确定为逾期利息，分段计算，具体为：以494400元为基数，自2019年1月1日起至8月19日止按中国人民银行同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；以378945元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）。

综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告陕西恒劲科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宝鸡高新技术产业开发区高技术创业服务中心支付租赁费873345元及逾期付款利息（以494400元为基数，自2019年1月1日起至8月19日止按中国人民银行同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；以378945元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）。二、驳回原告宝鸡高新技术产业开发区高技术创业服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14040元，由被告陕西恒劲科技有限公司承担。

二审另查明，2021年1月20日。经宝鸡市工商行政管理局高新分局核准，被上诉人宝鸡高新技术产业开发区高技术创业服务中心企业名称变更为宝鸡高新创业服务中心有限公司。其他查明事实与一审一致。

本院认为，本案系房屋租赁合同，对于合同效力，该合同并不违反法律法规的强制性规定，且双方均无异议，故该合同合法有效。本案租赁标的物为房屋，并非土地，且被上诉人提供了其对于房屋所持有的产权证，足以证实被上诉人对租赁房屋享有的权益。租赁合同中，三方出租人对于房屋按份共有的事实，已经合同予以明确，被上诉人主张其份额内的租金并无不当。

双方签订租赁合同后，应当按照合同严格履行。2018年2月17日四方补充协议中，已对2015年12月1日至2018年7月31日所欠租赁费进行了明确。上诉人对欠付租金认可的情况下，应当依约向被上诉人支付。关于主楼无消防水池及供暖配套设施的问题，在补充协议中已约定，出租人给予承租方20个月的租金免除。故对该问题双方已约定予以处理，上诉人该主张与事实不符。

关于案外人神盾公司268万租金的问题。实为8、9层神盾公司租赁产生的费用，与本案租赁合同中被上诉人所有的2005㎡部分并没有关联，上诉人也没有提供与案外人神盾公司的合同。至于该租金的收取是否构成其他法律关系，不属于本案审理的范围。

综上所述，一审判决查明事实基本清楚，审判程序合法，上诉人恒劲科技公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14040元，由上诉人陕西恒劲科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　邱有前

审判员彭澍

审判员李宝萍

二〇二一年八月十三日

法官助理谈佳华

书记员杨哲

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