北京坤诚物业管理有限公司与石玉书物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0105民初27015号

原告：北京坤诚物业管理有限公司，住所地北京市东城区龙潭路1号。

法定代表人：韩玉平，总经理。

委托诉讼代理人：李东启，男，汉族，1971年7月31日出生，北京坤诚物业管理有限公司职员。

被告：石玉书，男，1956年3月27日出生，汉族，北京市电力公司退休人员，户籍地北京市西城区。

被告：北京朝阳电力实业开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街吉庆里18号。

法定代表人：赵志华，经理。

委托诉讼代理人：郭琳芳，浙江阳光时代（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李亚奇，浙江阳光时代（北京）律师事务所律师。

原告北京坤诚物业管理有限公司（以下称原告）与被告石玉书（以下称姓名）、被告北京朝阳电力实业开发有限公司（以下称朝阳电力公司，与石玉书并称为二被告）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李东启、石玉书、朝阳电力公司委托诉讼代理人郭琳芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.要求二被告支付2012年1月1日至2016年12月31日物业费12549.85元、滞纳金1500元；2.要求石玉书支付更换电梯费用4332.57元、房屋面积测绘费140.17元。事实和理由：2011年12月22日原告与朝阳区八里庄西里2号楼晨曦园小区业主委员会签订了物业服务合同，期限为两年，即自2012年1月1日至2013年12月31日；2013年12月20日与该小区业委会续签物业服务合同两年，即自2014年1月1日至2015年12月31日；且在2016年3月31日又与业委会续签物业服务合同5年，即自2016年1月1日至2020年12月31日。至此，原告已在晨曦园小区提供物业服务五年半。在物业服务期间，原告每年都向被告催缴物业费，但被告以自己现住房是单位分配的且没有正规的房产证，只有分房证明为由，主张物业费由单位来交纳。为此，原告在2013年6月份与该业主原单位朝阳电力公司相关部门联系，该单位接待人员马克同志说，供电局不会欠物业费，让原告找开发商把房产证给他们办下来就交物业费。我们认为，办理该业主的房产证是开发商售房单位与供电局、购房单位之间的事情。虽然我们联系了原来的物业和开发商，但是他们两个单位有纠纷，因此我没有能力解决开发商与朝阳电力公司之间的问题。另，朝阳区八里庄西里2号楼晨曦园小区的电梯已经使用近19年，经常出现不同的故障，且电梯所用的配件多数无法买到。缘凹委托北京市房屋安全鉴定总站对小区的三部电梯进行检测，并由其于2016年7月13日出具了《房屋维修工程鉴定报告书》。按照使用公共维修基金程序，经小区业主投票，选定了电梯厂家并对电梯更换工作进行了报价。经中机中电设计研究院有限公司对报价进行审核，于2017年12月17日出具了电梯更新工程预算评审报告，审核造价为1067386.28元。按照小区总面积和更新电梯总造价金额，分摊到每户每平方米39.5633元。根据《物权法》及《北京市物业管理条例》中的相关规定，小区内的电梯设备属于全体业主的共同财产，应由全体业主分摊更换费用，而该业主没有办理房产证，需要提供该业主的住房面积，就必须到北京市朝阳区房屋测绘事务所提取测绘报告，需要交纳测绘费才能拿到该报告，故原告对测绘费进行了垫付并取得相关测绘报告。由于该业主没有缴纳公共维修基金，只能由原告垫付该业主应当交纳的费用。随后原告向该业主发出了《晨曦园电梯更换费用催缴单》，该业主至今没有缴纳上述费用。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院。

石玉书辩称，不同意原告诉请，房屋在1998年左右由长地开发公司开发，长地与供电局报装增容，长地资金不足，用房产抵消供电费用。不同意支付测绘费，应当谁委托谁交费。不同意支付滞纳金。同意交纳物业费。不同意支付公共维修基金（更换电梯费用）。

朝阳电力公司辩称，我方非涉案房屋所有权人和实际居住使用人，非涉案房屋物业费的交纳义务人。根据《物业管理条例》第六条第一款：房屋的所有权人为业主，第七条第六项：“业主在物业管理活动中履行下列义务按时交纳物业服务费用”，但我方并非涉案房屋所有权人。因晨曦园小区开发商没有为涉案房屋的实际业主，即石玉书办理房产证（该事实有原告起诉状中所称“业主没有办理产权证”作为印证）。我方已经按照物业服务合同约定，于2000年6月20日向北京市长地房地产开发公司出具证明，兹证明我单位已将晨曦园20H室分配给石玉书居住，请为其办理入住相关手续，涉案房屋实际由石玉书享有所有权，并且石玉书已经实际居住使用涉案房屋多年，故原告诉请中的物业费和房屋公共维修基金不应由我方缴纳，我方也无需分摊所谓的电梯更换费用。房屋面积测绘费系原告单方行为产生的费用，我方不是交纳义务人。本案部分物业费已超过诉讼时效，原告追索的是2012年至2016年12月31日的物业费，其中2012年至2015年7月原告起诉前的物业费已超过诉讼时效，原告的诉讼请求不应得到支持。已经拿一套房屋抵偿了物业费，故原告不应主张物业费。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

1.原告系北京市朝阳区晨曦园小区的物业服务企业，自2012年1月1日开始为该小区提供物业服务。石玉书系该小区2号楼17层20H（建筑面积109.51平方米、以下称20H房屋）的实际使用人。物业服务费单价为1.91元/月/平方米，二被告未缴纳诉争期间的物业费。

2.20H房屋未办理产权证。原告提交《分房证明》，内容如下：“北京市长地房地产开发公司：兹证明我单位已将晨曦园20H室分配给我司石玉书同志居住，请为其办理入住手续。朝阳供电实业开发总公司（朝阳电力公司原名称），2000.6.20”。

3.石玉书称涉案房屋系朝阳电力公司福利分房，朝阳电力公司与开发商签订的购房合同，不清楚为什么没有办理产权证，其自2000年开始居住在本案诉争房屋中；没有向朝阳电力公司交纳过租金或购房款，亦未向开发商缴纳过购房款，亦没有交纳过物业费。朝阳电力公司称不清楚是否签订购房合同，对房屋性质也不清楚，不清楚为什么没有办理产权证。

4.原告提交测绘费发票，金额为984元。

5.原告更换电梯的相关材料，包括鉴定报告、业委会决议、使用维修资金情况说明、预算评审报告，总费用为1067386.28元，费用分摊标准为39.56元/平方米。原告提交催缴单，载明向20H业主催缴更换电梯费用。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原告接受朝阳区晨曦园业主委员会委托为石玉书居住的20H房屋所在小区实际提供物业服务，石玉书亦实际接受了原告提供的服务，虽然原告与石玉书之间并未订立物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务合同关系，石玉书应当向原告交纳物业服务费，其未予交纳不妥，现原告要求石玉书交纳拖欠的物业服务费的主张，理由正当，证据充分；另石玉书同意交纳物业费，故本院予以支持。关于原告要求给付滞纳金的主张，因20H房屋未办理产权证，不缴纳物业费事出有因，并非恶意欠费，故对滞纳金本院不予支持。关于原告主张应由朝阳电力公司支付物业服务费的诉讼请求；首先，朝阳电力公司与原告没有书面合同；其次，20H房屋产权人不明晰，房屋性质不明晰（公租房、房改房、自购商品房）；再次，朝阳电力公司非20H的实际居住人和控制人，非物业服务的实际接受者即非事实上的物业服务合同的一方当事人，故根据合同相对性的原理，朝阳电力公司非缴费义务主体，故本院对原告要求朝阳电力公司公司承担物业服务费的诉讼请求不予支持。关于测绘费，因石玉书未与开发商签订购房合同，结合房屋来源，未办理产权证并非石玉书造成，且测绘义务亦不应由石玉书承担，故测绘费不应当由石玉书承担。关于更换电梯费用，20H房屋并未办理产权证，亦未有证据证明已经交纳了公共维修基金，故无法自公共维修基金中支出20H房屋应当分摊的费用；石玉书作为20H房屋的实际使用人、控制人，系该房屋的受益者，亦是更换电梯的使用者、受益者；石玉书未缴纳任何购房款及房屋租金，根据公平原则，应当由石玉书承担更换电梯的费用。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第之规定，判决如下：

一、被告石玉书于本判决生效后十日向原告北京坤诚物业管理有限公司支付二〇一二年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业费一万二千五百四十九元八角五分、更换电梯费用四千三百三十二元二角二分；

二、驳回原告北京坤诚物业管理有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费263元，由原告北京坤诚物业管理有限公司负担23元（已交纳），由被告石玉书负担240元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　陈　峰

人民陪审员　　陈立芬

人民陪审员　　邢卫东

二〇一九年一月二十九日

书　记　员　　韩　迪