常德市经泽建设开发有限公司、常德市**投资管理有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省常德市武陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0702民初2838号

原告：常德市经泽建设开发有限公司，住所湖南省常德市武陵区府坪街道青阳阁社区5组武陵大道南段华达大厦9楼。

法定代表人：罗永慧。

委托诉讼代理人：黄磊石，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。

被告：常德市**投资管理有限公司，住所湖南省常德市武陵区府坪街道高山街社区建设路248号益民苑小区4单元301号（市政建设总公司旁）。

法定代表人:赵克华。

委托诉讼代理人：赵克林，该公司执行董事，特别授权代理。

原告常德市经泽建设开发有限公司（以下简称经泽公司）与被告常德市**投资管理有限公司（以下简称**公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告经泽公司的委托诉讼代理人黄磊石，被告**公司的委托诉讼代理人赵克林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经泽公司诉至法院，请求判令：1、判令被告常德市**投资管理有限公司向原告常德市经泽建设开发有限公司支付2019年4月1日至2019年月28日期间经泽.星都小区1号楼裙楼一至四层的租金1450816元，并判令该被告每日按照拖欠租金的0.0422‰向原告支付2019年4月1日至全部租金付清之日止期间的滞纳金（2019年4月1日至2021年4月30日期间发生的应付滞纳金447550.62元）；2、请求确认《经泽星都商业租赁合同书》及《补充协议》已经解除；3、判令被告常德市**投资管理有限公司承担本案诉讼费用。

**公司答辩：被告认为常德市经泽建设开发公司【经泽星都】商业租赁物按合同约定在2020年12月18日之前是不能计算房屋租金的，原告房屋没有通过相关部门联合验收的新房屋，按合同免租期6个月，2020年12月19日，才能开始计算房屋租金。原被告签的补充协议是违反相关法律规定的，原告作为不合格产品强行投入市场使用是违反相关规定的，原告为收房屋租金达到完成公司产值任务目的，强迫被告使用不合法租赁物是违法的。原告的补充协议是违反了国家相关规定。原告对该建筑物功能有欺骗行为。原告在2019年9月多次派人到该建筑物现场，称与我公司解除合同，并在常德报纸刊登催租金及解除合同的公告，原告的行为干扰我公司的合法经营，严重侵犯了我公司合法利益，请求法院判决原告赔偿我公司的直接损失和经营损失。在2012年原告就【经泽星都】棚改项目经测算亏损5000万元，根据市政府要求不能不实施，原告将项目开发权以收取百分之0.5管理费的模式甩锅给该项目被拆迁大户常德市中达国有资产经营管理有限公司实施。综上2020年12月18日以前不能计算房租。常德市**投资管理有限公司是不欠原告房租，原告以所欠房屋租金为来单位方解除合同，按原合同执行，从2020年12月19日起计算房租，请求人民法院作出客观公正的判决。具体理由详见书面答辩意见。另对原告新增的诉讼请求，我方不要求新的举证期和答辩期。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年8月5日，经泽公司（出租方、甲方）与**公司（承租方、乙方）签订了《经泽星都商业租赁合同书》，约定甲方将其所拥有的位于常德市的物业及附属设施设备租赁给乙方经营。租赁期限为12年，自项目综合验收备案完成之日起开始计算。装修期6个月，从合同约定计算租期之日起后延6个月。租赁费用采取按季度支付的方式，合同签订之日支付第一季度的租金，乙方于每季度到期前15日（节假日顺延）向甲方缴纳下季度租赁费用，甲方在收到租赁费用后5个工作日（节假日顺延）内按乙方支付的金额向乙方出具符合税法规定的房屋租赁费用、设备设施维修费的票据。租金、设备设施使用维修费标准为：第一、二、三年一楼40元／㎡·月，二楼22.5／㎡·月，三楼17.5元／㎡·月，四楼12.5元／㎡·月标准，从第四年开始，每年租金标准在前一年基础上递增3%。合同7.2约定乙方应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用及其他相关费用。如不能按时缴纳，乙方应按照本合同第八条相关规定承担违约责任。合同8.3约定乙方违反本合同第7.2款，甲方应向乙方每天按所欠金额千分之五加收滞纳金，延迟达30日的，甲方有权解除本合同，不承担任何责任及损失。

2018年7月25日，经泽公司（出租方、甲方）与**公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，其中2.1约定乙方对其租赁物业验收、交付等情形已知晓，并认可甲方系按照租赁标的物现状交付使用，乙方承诺保证不以上款所述情形为由主张合同无效或要求撤销、调整、解除合同，也不得要求将本协议第三条规定的租赁费用起算日延后或降低租赁费用标准。如乙方违反此承诺，应按照本协议第三条规定的租赁费用标准及乙方实际占用租赁标的物的时间向甲方支付占用费，甲方并无需向乙方支付任何赔偿或补偿。第3.1条约定考虑项目验收情况，经甲乙双方协商，租赁费用起算日调整为2019年4月1日，合同终止时间为2029年3月31日（原合同与此不一致的，以此为准）。第3.2条约定如租赁标的物确因施工、检测、验收的进度以及资料问题而不能投入正常使用的，乙方应按照相关规定以及职能部门的要求、决定执行、但不能因此降低乙方租赁费用金额或延后租赁费用起算时间。第3.3条约定乙方应按季度向甲方缴纳租赁费用，并应在2019年3月15日前付清第一个季度（2019年4月1日至2019年6月30日）的租赁租金费用725408元；此后，乙方应提前15天将下一个季度的租赁费用付清。甲方应向乙方分别开具房屋租赁发票、设备设施租赁费发票。第3.4条约定鉴于此前乙方已接受甲方交付的租赁标的物并投入使用，故双方同意取消原合同第2.2条规定的装修期。第3.5条约定甲方不向乙方收取2019年4月1日前的租赁费用，但该期间内发生的水电气以及物业管理费等费用应由乙方承担。第3.6条约定若乙方未按合同约定及时缴纳租金，甲方有权采取维权行为，对乙方经营造成的影响及损失由乙方自行承担；租金延迟3个月的，甲方有权单方面解除租赁合同（原合同及本协议），并保留追缴租金的权利，造成的损失及不良影响均由乙方承担。

2019年5月23日，湖南广慈律师事务所受经泽公司委托向**公司注册地址邮寄“律师函”，要求**公司尽快补交租金。因原址查无此人被退回。

2019年6月12日，经泽公司向**公司发出“催缴租金通知”，要求**公司在2019年6月21日前付清拖欠的全部租金。并张贴在案涉裙楼。

2019年9月28日，经泽公司在常德晚报上刊登“解除租赁合同公告”，其中载明“常德市**投资管理有限公司：鉴于贵司长期拖欠经泽·星都小区1号裙楼一至四层、地下车库及地下立体停车设备的租金，我司决定立即解除双方就上述租赁物签订的《经泽星都商业租赁合同书》、《地下立体停车设备租赁合同》以及相关补充协议…”

2019年11月26日，湖南广慈律师事务所受经泽公司委托向**公司注册地址邮寄“律师函”，告知**公司，经泽公司已经决定解除租赁合同，并要求**公司尽快付清租金及违约金。

另查明，案涉的经泽·星都（1-2#楼及地下室）工程于2017年12月29日竣工验收合格，于2018年9月27日备案登记，于2018年11月22日经备案机关同意备案。

2020年6月18日，常德市住房和城乡建设局（常德市人民防空办公室）出具“常德市房屋建筑和市政基础设施建设工程联合验收意见书”载明“常德市经泽建设开发有限公司：你公司申请的经泽·星都棚户区改造项目（1#、2#楼、门卫及地下室）工程竣工联合验收事项，经市住房城乡建设局（市人防办）牵头组织市自热资源和规划局、市气象局、市城管执法局和市住建局消费管理科、人防工程建设管理科、物业管理科及市工程质量安全监督管理处、市城区地下管网设施管理办公室进行现场联合验收，现场各专项验收除规划条件核实部分问题需限期整改外，其余均予以整改复核通过，同意该工程先行办理工程竣工验收备案及不动产权证手续”

上述事实有《经泽星都商业租赁合同书》、《补充协议》、律师函、邮寄详单、照片、解除合同公告、《工程竣工验收备案表》、验收意见书以及当事人的陈述等证据在卷佐证。

本院认为，经泽公司与**公司签订的《经泽星都商业租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。**公司虽然不认可《补充协议》上加盖公章的真实性，但其既未对《补充协议》上加盖公章真实性进行鉴定，也未提供证据证明该公章是伪造的，故对**公司的该项辩解本院不予采纳。现双方争议焦点为一、租金应从何时开始收取？租金具体多少？二、《经泽星都商业租赁合同书》及《补充协议》是否已经解除？

关于争议焦点一。经泽公司认为应当按《补充协议》约定的2019年4月1日开始计算租金至2019年9月28日。**公司认为应当从2020年12月19日才能开始计算租金，其理由为案涉房屋在2020年6月18日才通过联合验收，按合同免租期六个月，2020年12月19日才能开始计算房屋租金。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，案涉的经泽·星都（1-2#楼及地下室）工程于2017年12月29日竣工验收合格，于2018年9月27日备案登记，于2018年11月22日经备案机关同意备案。案涉房屋在双方签订《补充协议》之前（即2018年7月25日）就已经交付给**公司。故案涉房屋已经经过工程竣工验收合格，并已经交付给**公司使用，**公司应当按约定缴纳租金。又因案涉房屋在2020年6月18日才通过市住房城乡建设局等部门联合验收，虽然案涉房屋已经过工程竣工验收合格，但联合验收未通过，对于商业门面经营势必造成一定影响，经泽公司履行合同存在瑕疵，本院酌定减少30%的租金为宜。综上所述，**公司应当支付经泽公司2019年4月1日至2019年9月28日70%的租金，即1015571.2元【（725408元+725408元）×70%】。

关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…”，本案中，经泽公司催告后，**公司仍未支付租金，案涉租赁合同合同目的已经不能实现，经泽公司有权解除合同。故经泽公司在2019年9月28日在常德晚报上刊登“解除租赁合同公告”，告知**公司解除案涉租赁合同和补充协议，符合法律规定，本院予以确认。

关于滞纳金。**公司未按约定缴纳租金，构成违约。经泽公司履行合同存在瑕疵，亦存在违约行为，双方均存在违约行为，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、常德市经泽建设开发有限公司与被告常德市**投资管理有限公司签订的《经泽星都商业租赁合同书》及《补充协议》已经于2019年9月28日解除；

二、常德市**投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付常德市经泽建设开发有限公司租金1015571.2元；

三、驳回常德市经泽建设开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23613元，由常德市经泽建设开发有限公司负担7084元，常德市**投资管理有限公司负担16529元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，上诉于湖南省常德市中级人民法院，并按对方当事人的人数提供副本。

审　判　长　　丁孟礼

人民陪审员　　肖胜春

人民陪审员　　周焕卿

二〇二一年九月二日

法官　助理　　贺　鸣

书　记　员　　曾江燕

附：相关法律条文

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。