***、吉林省志信科贸有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)吉0191民初04043号 原告：***，女，1989年7月6日出生，汉族，住吉林省长春经济技术开发区。 委托诉讼代理人：**，吉林全策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，吉林全策律师事务所律师。 被告：吉林省志信科贸有限公司，住所地吉林省长春市建设广场省人才市场B座1217室。 法定代表人：***，系该公司总经理。 被告：***，男，1965年5月24日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 原告***诉被告吉林省志信科贸有限公司（以下简称志信科贸公司）、被告***案外人执行异议纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人**、***、被告***到庭参加诉讼，被告志信科贸公司经本庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 ***提出诉讼请求：一、请求法院依法解除对**牧歌小区X栋X**XXX室房屋的查封，并终止对该房屋的执行措施；二、请求法院依法确认案涉房屋系原告购买并依法享有所有权；三、请求法院依法判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：被执行人于2010年11月22日认购案涉房产并按照约定缴纳95,920.00元认购款。2016年9月至2017年4月被执行人向案外人借款159,976.00元，被执行人因到期无力偿还欠款遂与案外人签订以房抵债《协议书》，约定由案外人用对被执行人的159,976.00元债权购买案涉房屋。故，案外人已实际给付被执行人全部购房款，并根据案外人指示已由案外人母亲***实际居住至今，但因开发商五证不全导致被执行人无法办理过户登记。2019年10月21日长春市中级人民法院作出(2019)长01民终3264号民事判决书，判令被执行人向申请执行人支付欠款及利息。2021年贵院查封涉诉案外人房产并出具(2020)吉0191执1702号查封公告，已影响案外人对其房屋所有权的行使。案外人已实际支付全部价款，并实际占有案涉房产，且非因案外人的过错导致无法办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人系债权到期后与被执行人签订以房抵债《协议书》，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条的规定以房抵债《协议书》可作为排除执行依据。综上所述，贵院查封案涉房产系案外人所有，案外人为维护自身合法权益诉至法院，请求法院依法支持案外人的诉讼请求。 ***辩称，房屋是我与原告母亲离婚后，我欠原告的钱，我做工程欠工人工资随时借，甲方也不给钱，原告有钱，2016年开始一直到我与原告母亲离婚，我一直向原告借钱，我需要钱的时候需要多少就和原告借多少，有时候几千有时候几百，具体记不清了，案涉房屋是我花9万元首付，剩余贷款20万元左右，贷款当时并没有办理成功，所以剩余房款至今未还，原告催债，我就将房抵账给原告，当时房屋无法办理过户、公证，房屋现在也无法办理过户，因房屋没有产权，案涉房屋是2010年夏季交房，当时还未离婚我与原告母亲一起收房，2017年民政局协议离婚。 志信科贸公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明：2019年10月21日，志信科贸公司与***追偿权纠纷一案，长春市中级人民法院作出(2019)长01民终3264号民事判决书，判决***于判决生效后三日内***公司支付垫付款305,000元及利息（利息计算以305,000元为基数，自2017年7月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。因***未如期履行生效判决，志信科贸公司向本院申请强制执行，因被执行人***无财产可供执行，本院于2020年12月9日作出(2020)吉0191执1702号执行裁定书，裁定终结本次执行。2021年5月14日，本院依法查封了***认购的坐落于菜市街以东、丙一路以南、丙五街以西、丙二路以北、**牧歌X栋X**XXX室，建筑面积85.77平方米的房屋。后案外人***对以上执行标的物提出书面异议，申请解除对该房屋的查封，并终止对该房屋的执行措施。本院(2021)吉0191执异52号执行裁定书驳回了***的异议请求，***不服提起了本案诉讼。 2010年11月22日，***与长春市宽城区城市建设开发有限责任公司签署了《入住协议》：因乙方强烈要求入住所认购的没有取得房屋销售许可证，无法办理银行按揭贷款手续的房屋，甲方考虑乙方的实际情况只能同意在没有办理银行按揭贷款前提下入住所认购的现状房屋，为明确权利义务，经甲乙双方协商自愿达成以下约定，并共同制定了本协议。1.乙方要求在没有签订《商品房买卖合同》的前提下，提前入住所认购房屋并认可房屋及小区现状；2.入住后待能办理银行按揭时乙方无条件配合甲方办理商品房按揭贷款、注籍、交纳产权费用等相关事宜；3.待能办理按揭贷款时如因为乙方不符台条件或所提供资料不能通过银行最终审核，而乙方又不能补足余款或者配合银行办理银行按揭贷款时，甲方有权解除与乙方签订的所有协议，将房屋另行出售；4.由于乙方原因不能办理银行按揭贷款或不予办理或明确要求不予购买房屋，在解除协议时，乙方承担入住后发生的一切费用和损失，包括但不限于如水费、电费、采暖费，装修费用等；5.解除协议后，乙方需在15天内迁出所住房屋，室内如有装修等添加物视为放弃，甲方根据乙方入住时间，按500元/月从乙方所交款项中扣除；逾期没有迁出，由甲方决定每月扣款的数额；6.乙方入住后不得将房屋出租、出借、转让、抵押、担保，否则所造成损失及后果自行承担；7.乙方入住后在没有签订正式房屋买卖合同前不视为该房屋的所有权、使用权已经归属乙方；8.因乙方提前入住可能造成本协议约定以外的不可预见的情况发生，责任及损失均由乙方承担；9.入住后如乙方拒绝购房或要求解除认购或因其他原因购房不能的，涉及退还房款的，按乙方所交房款的本金计算，不涉及利息或其他返还方式。发生上述情况，甲方不承担任何赔偿责任；10.本协议一式三份，甲方两份，乙方一份具有同等法律效力，自签订之日起生效。 2010年11月22日，***与长春市宽城区城市建设开发有限责任公司签订《房屋认购书》。长春市宽城区城市建设开发有限责任公司：我已经全面了解本楼盘的一切情况，包括房屋状况、权利性质等，贵公司已向我进行了清楚、明确的告知。为此，我书面认购你单位开发建设的“**牧歌”楼盘的房屋，具体情况如下：一、认购房屋的基本情况：1.位置：“**牧歌”小区X栋X**X层XXX室；2.房屋用途：住宅；3.建筑面积（暂定）：90平方米；4.单价3288元/平方米；5.房屋总价款295,920元；6.开发商：长春市宽城区城市建设开发有限责任公司；二、认购事宜。1．付款方式为②银行按揭支付，我自愿向贵公司提交认购款95,920元人民币，签订认购书；②剩余70%余款办理银行按揭手续，签订按揭合同；2．当具备办理房屋登记备案条件时，开发商通知我到“**牧歌”售楼中心签订《房屋买卖合同》，确定双方的基本权利与义务，认购款转为“购房款”。如果我在接到通知时或者通知前（通知采取电话、书面、邮寄公告方式），确认不购买或者双方就某些条款没有达成一致，认购款归贵单位。贵单位有权将认购房屋另行出售，此认购书失效；三、声明。1．我所留通讯方式保证畅通。贵公司在本地报纸作出通知公告，视为我已经收到通知，在通知的期限内，我没有到开发商处签订《房屋买卖合同》，视为我放弃购买权，认购款不予返还，开发商有权另行出售所认购的房屋；2．我所提交认购款后，证明我在同等条件下有优先购买权；3．由于规划或者设计原因，此房屋消失，贵公司无息退还认购款；4．此认购书为打字文体，手写体不具有约束力；5．本认购书自签字之日起生效；6．双方自签订正式《商品房买卖合同》（预售）后本认购书自行失效；7．本认购书一式三份，甲方执两份，认购人执一份。 2017年11月1日，甲方***与乙方***签订《协议书》约定：1.2016年9月-2017年4月期间，甲方通过银行转账的方式向乙方出借159,976元；2．乙方承认上述借款事实，并收到上述款项，但现今无力偿还上述借款；3．乙方于2010年11月22日与长春市宽城区城市建设开发有限责任公司签订了《房屋认购协议书》，认购了“**牧歌”小区X栋X**X层XXX室的房屋（以下简称“认购房屋”），并支付了95,920元。有鉴于此，双方在自愿、平等、公平、合法的前提下，签订本协议，以兹双方共同遵守。一、乙方将《房屋认购协议书》项下的全部权利义务转让给甲方，作为整体债务的清偿，配合甲方办理后续购买认购房屋的各项手续，后续的房屋价款的支付义务由甲方履行，与乙方无关；二、自本协议签订的5日内，根据甲方的要求，将认购房屋腾出给甲方母亲***居住；三、自甲方母亲***实际入住之日起，双方债权债务关系相互抵消；四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。 2018年6月20日，长春物业服务有限公司收取了案涉房屋物业费40元；2019年11月19日，长春物业服务有限公司出具了物业费《收据》：今收到X#XXX***、***交来物业费840元，2019年。***的名字有被划掉的痕迹。2020年12月30日，长春物业服务有限公司出具《收据》：今收到房间号33-305交来物业费840元，所属期2020年，业主姓名***；2021年9月22日，长春物业服务有限公司出具《收据》：今收到X#XXX交来水费：37×0.7=25.9元，表数165，***，13××××××919。 2018年2月、2018年7月、2018年8月、2018年9月、2018年11月、2019年1月、2019年2月、2019年3月、2019年4月、2019年5月、2019年6月、2019年8月、2019年9月、2019年10月、2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年2月、2020年6月、2020年9月、2020年11月、2020年12月、2021年1月、2021年2月，***账户01********缴纳了电费。 2017年4月5日，***自其农商银行账户23XXX53向账户62XXX81账号转款5000元；2017年4月3日，***自其农商银行账户23XXX53向账户62XXX81账号转款3000元；2017年3月30日，***自其农商银行账户23XXX53向账户62XXX81账号转款10,000元；2017年3月6日，***自其农商银行账户23XXX53向账户62XXX81账号转款10,000元；2017年3月1日，***自其农商银行账户23XXX53向账户62XXX81账号转款30,000元；2017年2月5日，***自其农商银行账户23XXX53向账户62XXX81账号转款6500元；2017年1月24日，***自其农商银行账户23XXX53向账户62XXX23账号转款40,000元；2016年11月24日，***自其农商银行账户23XXX53向账户62XXX23账号转款38,746元；2016年9月1日，***自其农商银行账户23XXX53向账户62XXX49账号转款17,000元，上述转款合计160,246元。 上述事实有《入住协议》《房屋认购书》《离婚协议书》《协议书》、银行流水、生活缴费凭证、收据及当事人庭审自述予以确认。 本院认为，***请求解除对案涉房屋的查封、确认所有权的请求没有事实及法律依据，不应得到支持。 首先，根据《入住协议书》“6、乙方入住后不得将房屋出租、出借、转让、抵押、担保，否则所造成损失及后果自行承担；7.乙方入住后在没有签订正式房屋买卖合同前不视为该房屋的所有权、使用权已经归属乙方”，《房屋认购书》“6．双方自签订正式《商品房买卖合同》（预售）后本认购书自行失效”，***与房地产开发公司之间尚未签署正式的《商品房买卖合同》，***并未取得案涉房屋的所有权，无权对案涉房进行处理，故***也无权力基础对案涉房屋主张权利。 其次，***并未举证证明与***之间存在合法有效的到期债权债务关系。第一，***庭审中提交了银行流水和《协议书》，用以证明其与***之间存在借贷关系，但该银行流水未显示收款人的姓名，***也未提交其他证据证明该账户为***所有；第二，根据***庭审叙述其为了向工人发放工资，不定期不定数额向***借款，***表示“开始时好借好还，后期借他就不往回转了”，***、***均未就还款进行举证，这与***提供的银行流水、二人的庭审陈述不能相互印证。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回***的诉讼请求。 案件受理费3,499.52元，由***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　李　裕 二〇二二年三月八日 书　记　员　　***