广州泓泰科技有限公司、广州福根物业管理有限公司等物权纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0111民初13211号 原告（反诉被告，以下简称原告）：广州泓泰科技有限公司，住所地广州市白云区均禾街广花一路237号首层。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广州**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广州**律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：广州市三一文创科技园管理有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙村广花一路221号广州三一国际咖啡饮品文创城J栋3楼301号。 法定代表人：***执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东绅源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东绅源律师事务所实习人员。 第三人（反诉被告，以下简称第三人）：广州福根物业管理有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙广花一路237号一楼101。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，华商林**（前海·广州）联营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**展，华商林**（前海·广州）联营律师事务所律师。 第三人：广州市佳德厨具设备有限公司，住所地广州市白云区广花一路219号三一文创城103-104号。 法定代表人：***。 第三人：广州即享餐饮管理有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙村广花一路221号C栋C02号。 法定代表人：***。 第三人：福建省雨之润茶业有限公司，住所地福建省三明市沙县风岗长泰北路168号。 法定代表人：***。 第三人：广州市全健贸易有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙村广花一路217号广州三一国际咖啡饮品文创城F栋F21号。 法定代表人：***。 第三人：广州和沁贸易有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙村广花一路221号三一咖啡饮品文创城H栋H02号。 法定代表人：***。 第三人：广州鑫盛行贸易有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙广花一路217号、219号、221号广州三一国际咖啡饮品文创城I栋I03。 法定代表人：**。 第三人：广州圣旺三达餐饮管理有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙村广花一路221号三一咖啡文创城I栋I05号。 法定代表人：**能。 第三人：广州松信服饰有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街鹤龙路8号海峡两岸（汇龙）信息产业科技园A区第四层A401号。 法定代表人：***。 第三人：广州爱科信科技有限公司，住所地广州市白云区均禾街广花一路221号之四219房。 法定代表人：***。 第三人：广州菲特美美甲用品有限公司，住所地广州市白云区均禾街平沙村广花一路221号广州三一国际咖啡饮品文创城F栋302号。 法定代表人：**。 第三人：深圳科宇工程顾问有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道爱联社区中粮祥云2栋A座1601。 法定代表人：***。 第三人：深圳科宇工程顾问有限公司广州分公司，住所地广州市白云区广花一路221号之四318铺。 法定代表人：***。 第三人：***，男，1979年1月18日出生，汉族，身份证住址广东省阳山县， 第三人：***，男，1977年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云安县， 第三人：***，男，1978年8月12日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市大余县， 第三人：***，女，1977年11月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 第三人：**，男，1993年4月5日出生，汉族，身份证住址四川省隆昌县， 第三人：***，女，1971年9月23日出生，汉族，身份证住址吉林省和龙市， 第三人：***，男，1979年1月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 第三人：**珊，女，1979年6月27日出生，汉族，身份证住址广州市花都区， 第三人：***，男，1982年5月28日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县， 第三人：***，女，1987年2月13日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县， 第三人：**，女，1995年8月4日出生，汉族，户籍地址湖北省鄂州市华容区， 第三人：***，男，1979年9月26日出生，汉族，身份证住址湖北省老河口市， 第三人：乐汉洲，男，1969年11月12日出生，汉族，身份证住址武汉市黄陂区， 第三人：陈淑群，女，1978年1月29日出生，汉族，身份证住址河南省伊川县， 第三人：***，男，1981年8月5日出生，汉族，身份证住址武汉市黄陂区， 第三人：***，男，1980年10月25日出生，汉族，户籍地址江西省赣州市， 第三人：***，男，1977年9月28日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市金平区， 第三人：***，男，1992年2月26日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区， 第三人：***，男，1982年11月17日出生，汉族，身份证住址广东省英德市， 第三人：***，男，1995年3月4日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县， 第三人：**，男，1992年8月15日出生，汉族，身份证住址福建省光泽县， 第三人：**，男，1975年4月23日出生，汉族，身份证住址陕西省渭南市临渭区， 第三人：***，男，1974年8月24日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区， 第三人：***，男，1976年7月3日出生，汉族，身份证住址武汉市黄陂区， 第三人：***，男，1965年5月27日出生，汉族，身份证住址广州市芳村区， 第三人：广州市中广厨具有限公司，住所地广州市白云区均禾街广花一路219号三一文创城K栋K02号。 法定代表人：***。 第三人：***，男，1978年3月22日出生，汉族，身份证住址河南省浙川县， 第三人：**，男，1983年5月15日出生，汉族，身份证住址广西浦北县， 第三人：***，男，1977年1月27日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市， 第三人：***，男，1979年8月16日出生，汉族，身份证住址湖南省永安县， 第三人：**如，男，1972年8月16日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区， 第三人：**，男，1983年6月12日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市兴国县， 第三人：***，男，1997年3月25日出生，汉族，身份证住址河南省杞县， 第三人：**，男，1984年11月15日出生，汉族，身份证住址湖北省汉川市， 第三人：***，男，1983年6月7日出生，汉族，身份证住址湖北省孝感市孝南区， 第三人：***，男，1972年6月18日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市望江县， 原告广州泓泰科技有限公司（以下简称泓泰公司）与被告广州市三一文创科技园管理有限公司、第三人广州福根物业管理有限公司、第三人广州市佳德厨具设备有限公司、广州即享餐饮管理有限公司、福建省雨之润茶业有限公司、广州市全健贸易有限公司、广州和沁贸易有限公司、广州鑫盛行贸易有限公司、广州圣旺三达餐饮管理有限公司、广州松信服饰有限公司、广州爱科信科技有限公司、广州菲特美美甲用品有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司广州分公司、***、***、***、***、**、***、***、**珊、***、***、**、***、乐汉洲、陈淑群、***、***、***、***、***、***、**、**、***、***、***、广州市中广厨具有限公司、***、**、***、***、**如、**、***、**、***、***物权纠纷一案，本院于2022年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泓泰公司的委托诉讼代理人***、***，被告三一公司的委托诉讼代理人***、**，第三人福根公司的委托诉讼代理人***、**展，第三人***、***到庭参加了诉讼。第三人广州市佳德厨具设备有限公司、广州即享餐饮管理有限公司、福建省雨之润茶业有限公司、广州市全健贸易有限公司、广州和沁贸易有限公司、广州鑫盛行贸易有限公司、广州圣旺三达餐饮管理有限公司、广州松信服饰有限公司、广州爱科信科技有限公司、广州菲特美美甲用品有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司广州分公司、***、***、***、***、**、***、***、**珊、***、***、**、***、乐汉洲、陈淑群、***、***、***、***、**、**、***、***、***、广州市中广厨具有限公司、***、**、***、***、**如、**、***、**、***、***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告泓泰公司向本院提出诉讼请求：1、被告将位于广州市白云区**立即腾退返还给原告，第三人福根公司、广州市佳德厨具设备有限公司、广州即享餐饮管理有限公司、福建省雨之润茶业有限公司、广州市全健贸易有限公司、广州和沁贸易有限公司、广州鑫盛行贸易有限公司、广州圣旺三达餐饮管理有限公司、广州松信服饰有限公司、广州爱科信科技有限公司、广州菲特美美甲用品有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司广州分公司、***、***、***、***、**、***、***、**珊、***、***、**、***、乐汉洲、陈淑群、***、***、***、***、***、***、**、**、***、***、***、广州市中广厨具有限公司、***、**、***、***、**如、**、***、**、***、***就被告的腾退返还义务负有协助义务；2、被告向原告支付自2021年12月27日起至实际腾退返还诉请一所示的全部土地及地上建筑物场地之日止的占有使用费（占有使用费按照月租赁费的1.5倍计算，2021年12月的月租赁费标准为1092416元，每年递增4%，每年7月1日开始递增，2021年12月27日暂计至2022年3月22日的占有使用费为4704436.64元，应计至腾退返还之日止）； 3、针对上述诉请中被告应向原告支付的占有使用费，第三人广州市佳德厨具设备有限公司自2022年5月1日起在每日346.27元（月租金：10388元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F03-04号铺之日止，自2022年5月1日起在每日472.67元（月租金：14180元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退B03-04号铺之日止； 第三人广州即享餐饮管理有限公司自2022年5月1日起在每日247.33元（月租金：7420元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退C01号铺之日止,自2022年5月1日起在每日247.33元（月租金：7420元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退C02号铺之日止; 第三人福建省雨之润茶业有限公司自2022年5月1日起在每日331.77元（月租金：9953元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退E14号铺之日止; 第三人广州市全健贸易有限公司自2022年5月1日起在每日331.60元（月租金：9948元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F21号铺之日止; 第三人广州和沁贸易有限公司自2022年5月1日起在每日751.40元（月租金：22542元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退H01-H02号铺之日止; 第三人广州鑫盛行贸易有限公司自2022年5月1日起在每日384.33元（月租金：11530元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退I03号铺之日止; 第三人广州圣旺三达餐饮管理有限公司自2022年5月1日起在每日386.97元（月租金：11609元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退I05号铺之日止; 第三人广州松信服饰有限公司自2022年5月1日起在每日42.67元（月租金：1280元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F205号铺之日止; 第三人广州爱科信科技有限公司自2022年9月1日起在每日42.67元（月租金：1280元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F219号铺之日止; 第三人广州菲特美美甲用品有限公司自2022年5月1日起在每日42.67元（月租金：1280元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F302号铺之日止; 第三人深圳科宇工程顾问有限公司自2022年5月1日起在每日42.67元（月租金：1280元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F318号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日461.33元（月租金：13840元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退B05-B06号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日230.67元（月租金：6920元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退B07号铺之日止;自2022年5月1日起在每日230.67元（月租金：6920元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退B08号铺之日止; 第三人***自2022年5月1日起在每日230.67元（月租金：6920元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退B09号铺之日止;自2022年5月1日起在每日241.00元（月租金：7230元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退B10号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日702.33元（月租金：21070元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退B11-B13号铺之日止； 第三人**自2022年5月1日起在每日692.00元（月租金：20760元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退B14-B16号铺之日止;自2022年5月1日起在每日301.10元（月租金：12033元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退J10-J11号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日189.67元（月租金：5690元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退C08号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日247.33元（月租金：7240元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退D04号铺之日止； 第三人**珊自2022年5月1日起在每日247.33元（月租金：7240元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退D05-D06号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日494.67元（月租金：14840元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退D11-D12号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日502.67元（月租金：15080元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退D13-D14号铺之日止;自2022年5月1日起在每日502.67元（月租金：15080元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退D15-D16号铺之日止； 第三人**自2022年5月1日起在每日502.67元（月租金：15080元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退E09-E10号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日729.87元（月租金：21896元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退E11-E12号铺之日止； 第三人乐汉洲自2022年5月1日起在每日222.60元（月租金：6687元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F01号铺之日止;自2022年5月1日起在每日222.60元（月租金：6687元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F02号铺之日止； 第三人陈淑群自2022年5月1日起在每日437.50元（月租金：13125元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F14-F15号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日588.23元（月租金：17647元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退G01-G04号铺之日止;自2022年5月1日起在每日354.90元（月租金：10647元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退G05-G06号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日285.32元（月租金：8559.54元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退H03号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日279.50元（月租金：8385元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退H10号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日270.43元（月租金：8113元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退H11号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日173.83元（月租金：5215元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退H14号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日173.83元（月租金：5215元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退H15号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日995.83元（月租金：29860元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退I01-I02.I15-I16号铺之日止； 第三人**自2022年5月1日起在每日407.40元（月租金：12222元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退I04号铺之日止； 第三人**自2022年5月1日起在每日424.67元（月租金：12740元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退J01号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日515.67元（月租金：15470元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退J02号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日493.67元（月租金：14810元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退J03号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日186.67元（月租金：5600元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退J06号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日466.67元（月租金：14000元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退K02号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日42.67元（月租金：1280元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F204号铺之日止； 第三人**自2022年5月1日起在每日256.67元（月租金：7700元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F207号铺之日止； 第三人***自2022年9月1日起在每日42.67元（月租金：1280元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F214号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日42.67元（月租金：1280元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F215号铺之日止； 第三人**如自2022年9月1日起在每日42.67元（月租金：1280元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F216号铺之日止； 第三人**自2022年5月1日起在每日42.67元（月租金：1280元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F217号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日80元（月租金：2400元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F303号铺之日止； 第三人**自2022年5月1日起在每日80元（月租金：2400元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F309号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日80元（月租金：2400元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F313号铺之日止； 第三人***自2022年5月1日起在每日33.33元（月租金：1000元）的范围内支付占有使用费，直至实际腾退F319号铺之日止； 事实与理由如下：2018年12月18日，出租方案外人数智云广州科技有限公司（以下简称数智云公司）和第三人福根公司签订《租赁合同》，约定数智云公司将位于广州市白云区***以下简称涉案场地）出租给福根公司，租赁期自2018年12月18日至2038年9月16日共20年，2018年12月18日至2019年3月17日为免租装修期，每月租金及管理费70万元，租金及管理费每年为一个递增周期，递增幅度为上一期租金及管理费的3%。合同第十条第二款约定拖欠租赁费用或者其他费用，逾期超过60日以上的属于严重违约，出租方有权单方解除合同，没收保证金。数智云公司于2018年12月18日交接涉案场地给福根公司。2019年3月1日，数智云公司和福根公司签订的《租赁合同》项下的权利义务***公司继承，***公司享有和履行数智云公司在《租赁合同》项下的权利义务。2019年12月1日，福根公司与三一公司签订《租赁合同》，约定福根公司将涉案场地出租给三一公司，租赁期自2019年12月1日至2037年3月31日，每月租金及管理费101万元，每年递增4%。合同第十条第二款约定拖欠租赁费用或者其他费用，逾期超过30日以上的属于严重违约，福根公司有权单方解除合同，没收保证金。第十条第五款约定合同解除逾期腾空退还土地及地上建筑物的，每逾期一日，三一公司应按1.5倍月租赁费的标准支付占用费，直至腾空退还之日止。三一公司因逾期支付租赁费用，福根公司于2021年1月25日直接送达合同解除通知书给三一公司。2021年12月25日，由于福根公司逾期支付租赁费用已构成严重违约，泓泰公司向福根公司发出《解除合同告知书》，于2021年12月27日送达福根公司。福根公司出具确认书确认双方之间的租赁合同关系于2021年12月27日已解除。由***公司和福根公司之间的合同关系已经解除，三一公司即负有腾退返还标的物业给泓泰公司的义务，但三一公司至今尚未腾退返还，因此，三一公司应***公司支付占有使用费。第三人广州市佳德厨具设备有限公司、广州即享餐饮管理有限公司、福建省雨之润茶业有限公司、广州市全健贸易有限公司、广州和沁贸易有限公司、广州鑫盛行贸易有限公司、广州圣旺三达餐饮管理有限公司、广州松信服饰有限公司、广州爱科信科技有限公司、广州菲特美美甲用品有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司广州分公司、***、***、***、***、**、***、***、**珊、***、***、**、***、乐汉洲、陈淑群、***、***、***、***、***、***、**、**、***、***、***、广州市中广厨具有限公司、***、**、***、***、**如、**、***、**、***、***均负有腾退义务，应承担逾期腾退的占有使用费。因三一公司是根据2022年5月租金整理的实际承租人信息，故泓泰公司以此为参考主张自2022年5月1日起的占有使用费。 被告三一公司辩称：第一，就泓泰公司起诉三一公司方面。1、原、被告之间没有合同关系。根据合同相对性原则，泓泰公司没有资格和权利起诉被告。2、泓泰公司与福根公司解除租赁合同的行为只在泓泰公司与福根公司之间产生法律效力，对三一公司不产生法律约束力。3、泓泰公司与福根公司之间解除租赁合同的行为无效。首先，泓泰公司与福根公司之间解除租赁合同的前提条件是三一公司与福根公司的租赁合同已确认解除。而三一公司与福根公司的租赁合同是否解除需要由福根公司向法院提出明确的解除诉求，并经法院审理作出生效判决后才能够予以认定。其次，泓泰公司与福根公司之间擅自解除租赁合同的行为，直接损害了三一公司对案涉租赁项目的资金投入及财产权益，泓泰公司与福根公司租赁合同的合同权益依法应认定无效。再次，三一公司与福根公司往来的函件表明，直到2022年3月3日，福根公司仍在以自己的名义向三一公司催缴自2021年3月开始的租金及其他各项费用。这一事实也证***公司所谓的福根公司确认与三一公司租赁合同于2021年1月25日解除并由三一公司***公司腾退租赁物和支付自该日起的占有使用费的说法，与事实不符。恰恰证***公司与福根公司之间解除租赁合同的行为极可能存在合谋串通，或者是出于对本案的起诉策略制作出来，并非双方之间真实的意思表示，应不予认可和不予认定。 第二，就本案租赁合同的效力和租金计算标准的问题。1、本案租赁物未取得建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及建设工程竣工验收文件，是典型的违法建筑，不能出租，根据司法解释的规定，福根公司与三一公司、泓泰公司与福根公司、泓泰公司与村社的全部租赁合同都应认定无效。2、由于租赁合同无效，三一公司与福根公司的租赁合同约定的租金标准也应无效，使用费标准应当参照地方公布实施的同时、同期、同地段、同类型的租赁物的租金标准，或按照平沙村八社出租的租赁合同的租金标准，按照两者中较低的标准计算最终的场地使用费，其他超过最低租金标准的部分应当不予支持，建议法庭予以没收或者退还给被告。 第三，三一公司与福根公司之间租赁合同的履行及泓泰公司的过错责任问题。1、三一公司在拖欠租金时，福根公司本可选择协商、诉讼等多种正当合法途径，但却不止一次采取明显过激并严重违约、违法的行为，直接导致三一公司陷入经营困境，无法交租。福根公司对本案纠纷负有不可推卸的责任。首先是福根公司在2021年3月1日指派其法定代表人和代理律师闯进三一公司涉案项目经营现场张贴书面公告，并散布破坏被告继续经营的言论，直接导致在租的17户小租户退出，剩余的112间档口无法出租。其次是2021年6月份，福根公司再次在三一公司的经营现场张贴破坏三一公司继续经营的书面公告并建立微信群和配备专业律师，劝说博皇酒店用品城准备搬迁的商户，不要到三一公司处承租档口，并鼓动已在三一公司处承租档口的博皇商户，找被告退租或不交租，直接导致三一公司无法从咖啡、饮品向酒店用品转型。从三一公司和福根公司自2020年3月以来的往来函件和诉讼行为，体现出的双方履约过程和双方意思表示来分析，虽然面临着各种困难和困境，但三一公司仍然竭尽所能地向福根公司交租并保持双方租赁合同的履行和延续。而福根公司虽然在2021年1月25日提出解除合同，但这一行为只是逼迫三一公司交租的手段，并非福根公司的真实意图。因为福根公司之后的2021年2月25日告知函以及2021年3月9日律师函、2022年3月的费用催缴通知书，均表达了双方租赁合同的真实意思，都是保留解除的权利，而非确认解除。福根公司最终撤诉，也证明了其撤回解除的主张。因此，福根公司应对被告拖欠租金以及因此产生福根公司的租金损失承担主要责任，无权再依照合同计算和主张租金、占用费。2、福根公司刻意隐瞒涉案场地明令禁止经营物流等行业，直接导致三一公司损失一个物流档口租金收益及其他损失两百多万元，并导致无法转型物流行业。3、泓泰公司分别于2021年12月27日和2022年的1月21日，两次纠集社会人员，聚众到三一公司涉案场地进行现场闹事，扬言强行清场。后经三一公司最大限度的克制和地方派出所、司法所、街道办等部门的介入，最终泓泰公司未能得逞。泓泰公司的闹事行为，直接导致三一公司案涉项目在租小租户从此只看热闹不交租的严重后果。因此，无论福根公司或者泓泰公司，相对于三一公司而言都存在严重的过错责任。泓泰公司引用福根公司的合同权利，向三一公司主张占用费的诉求，不具备前提和依据。 第四，关于三一公司对案涉项目装修投入和租赁保证金损失的赔偿问题。导致全部租赁合同无效的关键原因，即本案租赁物未取得建设工程规划许可证。三一公司是直到福根公司2021年4月份起诉时，才通过申请政府信息公开得以获悉这一违法行为。而福根公司一直以来拒不提供给三一公司有关本案租赁物的前两手租赁合同和相关合法的出租资料，也暴露了福根公司对这一事实的有意隐瞒。三一公司对合同无效没有过错和责任。因此泓泰公司、福根公司和平沙村八社均应当共同赔偿三一公司对项目的装修投入和租赁保证金的损失。 第五，关于本案应追加全部利害关系第三人参加诉讼的问题。平沙村八社作为本案租赁物的物权人、或者第一出租人，应当承担办理租赁物合法出租手续的义务，以确保租赁合同合法有效。而数智云公司和福根公司作为租赁合同的承租人，根据合同相对性的原则，对三一公司也应尽到与平沙村八社同等的责任。而案涉的五十余户小租户作为实际租赁物的使用人或者说占有人，对本案租赁物负有腾退的义务。应当将上述全部主体列入本案诉讼，才能够得以解决本案纠纷。且因案涉全部的租赁合同无效，原告也非本案租赁物的物权人、所有权人、第一手出租人，从根本上也丧失了向三一公司主张腾退返还租赁物的资格和权利，引用福根公司***公司的合同权利向三一公司主张占用费，也不具备前提和依据。因此法院应当驳回原告的全部诉讼请求。 第三人福根公司**：福根公司因三一公司严重逾期缴纳租金，且非法占用物业，导致福根公司无法如期***公司支付租金，因此福根公司于2021年12月27日***公司解除双方之间签署的租赁合同，三一公司非法占用案涉物业，为实际占用案涉物业方，三一公司应将案涉物业腾退给泓泰公司。 第三人*****：我从2019年8月24日开始租赁场地，并且每年结一次款项。原本涉案场地是咖啡饮品城，但是到2021年涉案场地就改成酒店用品城。我与租赁方沟通，对方称无法让我搬离场地，并且公司账户已被冻结，无法退还我的押金及预付租金。 第三人*****：我方在签订合同后发现涉案场地有纠纷，所以没有进驻涉案场地。我方不应承担搬离义务，也不应缴纳租金。 被告三一公司提起反诉诉讼请求：1、泓泰公司赔偿三一公司全部装修损失17764097元；2、泓泰公司赔偿三一公司保证金损失800万元；3、泓泰公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：三一公司与福根公司于2019年3月27日签订租赁合同，租赁自2019年4月1日至2037年3月31日，起租期自2019年7月16日开始，月租金及管理费101万元，每年递增4%，租赁保证金800万元。后应福根公司请求2019年12月1日将合同一分为二形成阴阳合同，其中主合同101万/月，备案合同45万/月。签订上述合同后，三一公司如约交纳保证金和租金并进场装修，先后装修投入共计2300多万元，截止目前三一公司支付租金及管理费、水电费及税费合计19397279.4元。2020年2月开始新冠疫情，加之项目前期投入和处于开业前期市场培育招商未过半，三一公司对项目经营遇到困难，存在每月部分租金未能按期支付。但即便如此，三一公司仍坚持先支付每月备案合同45万元的租金，并希望福根公司能够予以租金减免，之后只能争取到免租一个月以及两个月九折。之后，福根公司频繁催促，并采取手段影响三一公司继续经营，最终导致三一公司无法进行产业转型。其余意见与答辩意见一致。 原告泓泰公司对反诉辩称：一、泓泰公司与福根公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，福根公司出具的解除合同确认书，确认泓泰公司和福根公司的租赁合同已于2021年12月27日终止，也是福根公司的真实意思表示，合法有效。终止之后，福根公司转租场地给三一公司，已没有合同基础，因此三一公司应将场地腾退给泓泰公司，无权***公司主张装修损失赔偿。涉案场地既有土地也有建筑物，总占地面积三万多平方米，其中空地约两万多平方米。涉案场地已取得了建设用地批准书和建设用地规划许可证，就空地部分建立的租赁关系合法有效。根据现场勘验情况显示，前后广场由三一公司用于经营大型的经营性停车场。地上9栋建筑物有取得主管部门批准建设和投入使用，不存在租赁合同无效的情形。关于保安室、电房等，取得主管部门批准的公共配套设施的功能性建筑，并不需要建设规划许可证。二、根据合同相对性原则，原、被告之间没有建立直接的租赁合同关系，泓泰公司也不是三一公司和福根公司签订的租赁合同相对方，三一公司要求泓泰公司赔偿装修损失没有事实和法律依据，请求予以驳回。三、三一公司与福根公司签订的转租的租赁合同起租日是2019年12月1日，大部分的装修均发生在三一公司入场之前，属于案外人广州叁壹市场开发有限公司的投入，三一公司的诉请涉及到案外人的投入及案外人另行和第三人福根公司建立的租赁合同关系，依法应当另案处理。四、泓泰公司依据福根公司确认合同于2021年12月27日终止，合同终止后，泓泰公司要求作为次承租人的三一公司腾退涉案场地和支付占有使用费，是突破合同相对性，且也有相关司法解释作为依据。三一公司提起反诉的合同关系是依据其与福根公司的合同关系，与本案并不是相同的法律关系，其反诉请求不能合并审理，不属于本案审理的范畴。五、三一公司因逾期付租而导致福根公司单方提前解除合同，因三一公司单方违约导致的合同解除，三一公司无权向其出租***公司主张装修损失，也无权向没有合同关系的泓泰公司主张装修损失。本案的鉴定报告不具有客观性、公正性，不能作为定案依据。三一公司至今尚未腾退涉案场地交还给泓泰公司，继续使用涉案场地盈利，并不存在损失。六、三一公司诉请返还的租赁保证金800万元，泓泰公司不是收款方，三一公司诉请返还租赁保证金依据的是三一公司与福根公司签订的租赁合同关系，与本案属于不同的法律关系，应当另案处理。七、泓泰公司依法有权在合同关系终止后，依据三一公司承租时的租金标准向三一公司主张占用费。终端商户实际使用了涉案对应的商铺，终端商户并没有依照通知将租金支付至法院账户，因此终端商户应承担占用费的连带责任。 第三人福根公司对反诉辩称：不同意三一公司的反诉请求，若将福根公司作为反诉被告，则剥夺了福根公司依法向三一公司主张合同项下违约责任的权利，对福根公司极不公平。 第三人***对反诉**：反诉与我方无关。 第三人***对反诉**：反诉与我方无关。 第三人广州松信服饰有限公司提交书面意见**：我司于2020年10月23日委托法定代表人***与三一公司签订租赁合同，租赁地址为涉案场地F栋205，后于2022年7月1日更换为F栋202，约定月租金为1280元，押金2560元，租赁期限为2020年10月23日至2021年10月22日。租赁合同到期后，双方并未重新签署租赁合同，但我司仍按照原合同约定的租金交付，三一公司未要求我司腾退，至今也未退还押金。2022年底，我司收到法院文书，要求我司不能交付租金给被告，如要交付租金，必须交到法院指定账户，介于原、被告间的法律关系尚未明确，我司决定对租金予以留存，待收到相关判决文书后，再根据判决文书支付给相关权利人。泓泰公司主张我司自2022年5月1日起在每日42.67元的范围内支付占有使用费直至腾退商铺之日止，我司不予认可。我司与三一公司签订的租赁合同合法有效，我司与泓泰公司没有任何关联，也没有任何协助义务与支付义务。在法院判决前，应考虑我司与三一公司的实际应付租金可抵扣押金，避免诉累。 第三人***提交书面意见**：我司于2021年10月14日与三一公司签订租赁合同，租赁地址为涉案场地F栋204，约定月租金为1280元，押金2560元，租赁期限为2021年10月14日至2022年10月31日。租赁合同到期后，双方并未重新签署租赁合同，但我司仍按照原合同约定的租金交付，三一公司未要求我司腾退，至今也未退还押金。2022年底，我司收到法院文书，要求我司不能交付租金给被告，如要交付租金，必须交到法院指定账户，介于原、被告间的法律关系尚未明确，我司决定对租金予以留存，待收到相关判决文书后，再根据判决文书支付给相关权利人。泓泰公司主张我司自2022年5月1日起在每日42.67元的范围内支付占有使用费直至腾退商铺之日止，我司不予认可。我司与三一公司签订的租赁合同合法有效，我司与泓泰公司没有任何关联，也没有任何协助义务与支付义务。在法院判决前，应考虑我司与三一公司的实际应付租金可抵扣押金，避免诉累。 第三人广州市佳德厨具设备有限公司、广州即享餐饮管理有限公司、福建省雨之润茶业有限公司、广州市全健贸易有限公司、广州和沁贸易有限公司、广州鑫盛行贸易有限公司、广州圣旺三达餐饮管理有限公司、广州爱科信科技有限公司、广州菲特美美甲用品有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司广州分公司、***、***、***、***、**、***、***、**珊、***、***、**、***、乐汉洲、陈淑群、***、***、***、***、**、**、***、***、***、广州市中广厨具有限公司、**、***、***、**如、**、***、**、***、***对本反诉均无**。 当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的租赁合同、租赁合同补充协议、解除合同告知书、快递单、妥投证明、解除合同确认书、标的物业的平面图、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建筑工程消防验收意见书、建筑工程消防设计审核意见书、资格条件审查结果通知、交易保证金到账通知、申请书、通知书、政府信息公开申请答复书、广州市房屋租赁合同、照片、支出汇总、费用明细、微信聊天记录截图、回复函、自愿解除租赁合同协议书、物流档口损失计算依据、监控视频截图、通告、函告、退户损失统计情况、三一文创城商铺写字楼未出租明细、告知函、民事起诉材料及证据清单、应诉通知书、传票、民事裁定书、民事上诉状、项目装修投入汇总、项目装修改造投入部分合同明细、档口和写字楼内部装修投入明细、档口和写字楼内部装修图片、保证金收据、往来函件明细、报警回执及现场照片、评估报告等证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的**和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 2018年9月17日，平沙八社（甲方、出租方）与数智云公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案场地出租给乙方使用，土地占地面积34197平方米，现有建筑面积17193.6平方米，租赁期限自2018年9月17日至2038年9月16日，其中前4个月为免租期；每月租金40万元，乙方须于每月15日前付清当月租金；等等。 2018年12月18日，数智云公司（甲方、出租方）与福根公司（乙方、承租方）签订《本物业租赁合同》，约定甲方已向广州市白云区均禾街平沙第八经济合作社（以下简称平沙八社）取得涉案场地20年使用权，甲方同意将该物业出租给乙方，甲方自留300平方米；甲方应在2018年12月18日前交付物业，租赁期限自2018年12月18日至2038年9月16日，其中2018年12月18日至2019年3月17日为免租装修期；乙方每月支付租金及管理费为70万元，租金及管理费每年递增3%，乙方须于每月10日前付清当月租金及管理费。本物业现有建筑物可用于非生产类的办公、培训用途，可申请工业园区升级改造。甲方与原业主签订的《租赁合同》中第五条约定与本合同约定不符，甲方应在本协议生效起一个月内与原告业主签署补充协议予以修正，并取得业主对本次转租的书面授权书，否则乙方有权解除合同。本合同的免租期从甲方完成补充上述文件之后次日开始计算。乙方在取得上述文件之日5个工作日内向甲方支付300万元租赁保证金及首月租金及管理费。乙方有权在本合同租赁用途范围内根据实际经营状况对本物业进行转租、分租，甲方无权干涉；等等。同日，双方交接了涉案场地。 2019年2月26日，平沙八社同意自2019年3月起，数智云公司与平沙八社签订的租赁合同中数智云公司的权益和责任***公司承担。 2019年3月1日，数智云公司（甲方）与福根公司（乙方）、泓泰公司（丙方）签订《租赁合同补充协议》，约定，甲方于2018年9月17日与平沙八社签订关于整体承租涉案场地的租赁合同，甲方和乙方于2018年12月18日签订《本物业租赁合同》及《租赁合同补充协议》，甲方特在本物业所在地成立丙方，平沙八社同意从2019年月起，***公司履行以上合作社租赁合同的权利和义务，数智云公司于合作社租赁合同中的权益和责任均***公司继续履行和承担。为履行本物业租赁备案登记手续，丙方和乙方于2019年月日签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称备案租赁合同）。甲方和乙方之间的租赁费用标准仍按原租赁合同执行。其中乙方应付租金及管理费金额的60%，由乙方每月根据备案租赁合同向丙方支付，并由丙方向乙方开具相应的发票，乙方向丙方支付了上述租金及管理费视为履行了原租赁合同中相应金额的租金及管理费支付义务；剩余的租金及管理费由乙方根据原租赁合同执行。 2019年3月27日，福根公司（甲方）与广州叁壹市场开发有限公司（乙方）签订《本物业租赁合同》，约定甲方甲方同意将涉案场地出租给乙方，乙方于2019年4月1日交付，租赁期限自2019年4月1日至2037年3月31日；保证金800万元；等等。 2019年12月1日，福根公司（甲方）与三一公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方已向平沙八社取得涉案场地18年使用权，甲方同意将涉案场地出租给乙方，乙方为甲方提供招商中心首层一半二楼整层物业予甲方自用，甲方应在2019年12月1日前交付物业；租赁期限自2019年12月1日至2037年3月31日共18年，每月租金及管理费101万元，每年递增4%，租金及管理费须于每月10日前付清；本物业现有建筑物可用于非生产类的办公、市场经营、培训用途（具体用途以政府部门同意为准），可申请工业园区升级改造；乙方一次性向甲方交付800万元租赁保证金；等等。 同日，福根公司（甲方）与三一公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市白云区广花一路217号、219号、221号的物业出租给乙方，面积月34197平方米，租赁期限自2019年12月1日至2024年12月31日，每月租金30万元、管理费15万元，保证金120万元；等等。 2021年1月25日，福根公司向三一公司发出解除合同通知书，记载三一公司自2020年7月开始拖欠租金、管理费、水电费和税费等各项费用，福根公司已给予2020年2月租金全免，2020年3、4月租金9折优惠，并免除了大部分迟延交租产生的滞纳金。同时三一公司向福根公司申请延缓缴纳租金，并承诺于2020年12月10日前将12月份租金与8月份租金全额支付完毕，但三一公司并没有如期履行。现正式向三一公司提出解除2019年12月1日签订的《租赁合同书》，并要求三一公司赔偿损失。请三一公司在收函30日内即2021年2月23日前缴清全部租金及管理费和其他费用，并将物业交还、将证照注销及迁移；等等。 2021年12月25日，泓泰公司、数智云公司共同向福根公司发出解除合同告知书，记载自2021年1月18日以来，福根公司未能依约支付租金，截至2021年12月25日，已拖欠泓泰公司租金5879682.9元。2021年12月25日，泓泰公司向你方送达逾期欠款催收函，你方仍未清偿，现通知解除数智云公司与福根公司签订的《租赁合同》，解除数智云公司、泓泰公司与福根公司签订的《租赁合同补充协议》，解除泓泰公司与福根公司签订的《广州市房屋租赁合同》，请福根公司及时清退场地，***公司交还场地、钥匙及其他物业管理凭证；等等。泓泰公司出示快递单邮寄凭证拟证实将该告知书邮寄给福根公司，并于2021年12月27日被签收。福根该公司对上述告知书无异议，主张是因为三一公司不支付租金及占用费，才导致福根公司无法支付费用。 2022年5月9日，泓泰公司向三一公司发出关于立即腾退交还标的物业及清缴欠费通知书，记载泓泰公司与福根公司的租赁关系已于2021年12月27日解除，三一公司负有腾退的义务，现再次通知三一公司应于收函之日起3日内搬离，逾期未搬离视为三一公司放弃标的物内的物品，设施设备等，泓泰公司有权自行处理，由此产生的责任由三一公司承担。因涉案场地的电表缴费账户仍登记在福根公司名下，2022年3-4月已产生欠费，请三一公司在该函发出之日起3日内将电费支付到福根公司账户；等等。泓泰公司出示快递单邮寄凭证，显示邮寄给涉案场地招商中心***，于2022年5月11日签收。三一公司对上述证据真实性无异议，但认为泓泰公司无权发出该通知。 上述期间，福根公司在2020年10月11日至2022年3月3日期间，陆续向三一公司催缴欠费，并在部分函件中要求三一公司腾退场地。三一公司据此主***公司并未于2021年12月27日退出涉案场地的经营。 审理中，三一公司为证实其存在装修损失，出示工程项目各项支出汇总表、报价单、结算单、钢结构工程承揽合同、平沙工地工程承包合同、广告制作清单、施工合同、购销合同、安装合同书、停车场设备方案、手绘合同书、办公楼外墙补烂合同、**合同、个体租赁内部装修投入明细、照片等证据。泓泰公司对上述证据均不予确认，主张不能证实是由三一公司投入。三一公司据此申请对装修损失进行评估，本院摇珠选定广东证诚价格评估有限公司进行本次评估。2023年1月3日，广东证诚价格评估有限公司出具评估报告书，记载经评估，在评估基准日，涉案场地的装修损失及个体商铺装修价格评估总额为17764097元，其中升级改造的涉案物业装修价值为9286695元，个体商铺装修价值为8477402元。三一公司为此支出评估费204840元。 2022年5月30日，本案第一次庭审中，三一公司确认其将涉案场地出租给众多第三人。2022年8月8日，本案第二次庭审中，泓泰公司明确要求除福根公司之外的第三人承担场地返还和支付占有使用费的义务。福根公司明确表示已与泓泰公司解除租赁关系。2023年3月7日，本案最后一次庭审中，泓泰公司明确表示不在本案中要求福根公司承担款项支付义务。三一公司明确表示涉案场地现由三一公司管理，且不同意腾退或交还给任何主体。福根公司在庭审中明确表示其确认于2021年12月27日将涉案场地的经营管理权转移给泓泰公司享有。 另查，2021年8月12日，三一公司（甲方、出租方）与广州市佳德厨具设备有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案场地B03-B04号商铺出租给乙方，建筑面积141.8平方米，租赁期限自2021年8月12日至2024年5月31日，每月租金14180元，租赁保证金28360元；电费1.5元/度，水费6元/吨；等等。 三一公司另出示多份租赁合同，证实将涉案场地其他商铺分别转租第三人，根据三一公司提供的租赁合同，本院制作表1如下： 序号 承租人 商铺 合同租赁期 月租金及管理费标准（2021年12月及之后 1 广州市佳德厨具设备有限公司 B03-B04 21.8.12-24.5.31 14180 2 广州市佳德厨具设备有限公司 F03-F04 21.8.12-24.5.31 10388 3 广州即享餐饮管理有限公司 C01 21.10.11-24.5.31 7420 4 广州即享餐饮管理有限公司 C02 21.10.11-24.5.31 7420 5 福建省雨之润茶业有限公司 E14 20.5.25-23.5.24 12201 6 广州市全健贸易有限公司 F21 19.6.1-22.5.31 11242.8 7 广州和沁贸易有限公司 H01-H02 20.7.6-22.5.31 26268 8 广州鑫盛行贸易有限公司 I03 20.7.1-22.5.31 12849 9 广州圣旺三达餐饮管理有限公司 I05 20.7.1-22.5.31 12937 10 广州松信服饰有限公司 F205 20.10.23-21.10.22 1280 12 广州爱科信科技有限公司 F219 20.7.15-21.7.14 1280 13 广州菲特美美甲用品有限公司 F302 20.5.12-21.5.11 1280 15 深圳科宇工程顾问有限公司 F318 21.11.16-22.11.15 1280 16 *** B05-B06 21.8.11-24.5.31 13840 17 *** B07 21.5.16-24.5.31 6920 18 *** B08 21.5.16-24.5.31 6920 19 *** B09 21.9.29-24.5.31 6920 20 *** B10 21.9.29-24.5.31 6920 21 *** B111-B13 21.5.16-24.5.31 21070 22 ** B14-B16 21.5.16-24.5.31 20760 23 ** J10-J11 21.5.16-24.5.31 12033 24 *** C08 21.5.16-24.5.31 5690 25 *** D04 21.5.16-24.5.31 7420 26 **珊 D05-D06 21.5.16-24.5.31 11380 27 *** D11-D12 21.8.18-24.5.31 14840 28 *** D13-D14 21.8-24.5.31 15080 29 *** D15-D16 21.8-24.5.31 15080 30 ** E09、E10 19.6.1-22.5.31 24402 31 *** E11-E12 19.6.1-22.5.31 24402 32 乐汉洲 F01 21.5.16-24.5.31 6678 33 乐汉洲 F02 21.5.16-24.5.31 6678 34 陈淑群 F14-F15 21.6.8-24.5.31 13125 35 *** G01-04 21.5.16-24.5.31 17647 36 *** G05-G06 21.5.16-24.5.31 10647 37 *** H03 19.6.1-22.5.31 9974.34 38 *** H10 19.6.1-22.5.31 9771 39 *** H14 21.6.18-24.5.31 5215 40 *** H15 21.5.16-24.5.31 5215 41 *** I01-I02、I15-I16 21.5.16-24.5.31 29860 42 ** I04 20.7.1-22.5.31 13621 43 ** J01 21.5.16-24.5.31 12740 44 *** J02 21.7.15-24.5.31 15470 45 *** J03 21.9.27-22.5.31 17258 46 *** J06 21.5.16-24.5.31 5600 47 广州市中广厨具有限公司 K02 21.5.16-24.5.31 14000 48 *** F204 21.10.14-22.10.31 1280 49 ** F207 20.8.20-23.8.19 8470 50 *** F214 21.4.1-2022-3.31 1280 51 *** F215 20.12.11-21.12.10 1280 52 **如 F216 21.8.1-22.7.31 1280 53 ** F217 20.10.26-21.10.25 1280 54 *** F307 20.9.15-21.9.14 2400 55 ** F309 22.2.17-23.2.16 2400 56 *** F313 21.9.1-22.8.31 2400 57 *** F319 21.7.5-22.6.30 1000 再查，1996年10月18日，原广州市城市规划局颁发穗规地证字[1996]第190号建设用地规划许可证，记载用地单位为广州市白云区新市镇平沙村民委员会，用地位置为新市镇平沙村白江下（土名），用地面积7214平方米。新市镇平沙村白江下（土名）地块另有用地面积为12090平方米的建设用地规划许可证以及穗国土建用字[2000]第110号、113号用地批准书。 本院认为：泓泰公司作为涉案场地的出租方，未能举证证实涉案场地有取得建设工程规划许可证，故泓泰公司与福根公司，以及福根公司与三一公司之间的租赁合同均应属无效合同。 关于涉案场地应否交还。合同无效，依据无效合同取得的财产应当相互返还。泓泰公司将涉案场地出租给福根公司，福根公司应将涉案场地交还给泓泰公司。第三人福根公司明确于2021年12月27日退出经营管理，泓泰公司对此亦予以确认，故应视为泓泰公司确认福根公司自2021年12月27日起不再占有使用涉案场地。现福根公司已确认其无权占有使用涉案场地，在泓泰公司不同意三一公司继续使用涉案场地的情况下，福根公司亦无权将涉案场地交付给三一公司继续使用。现泓泰公司作为涉案场地的使用人，有权要求三一公司将涉案场地腾空返还给泓泰公司。因福根公司已退出涉案场地，无需承担涉案场地的返还义务，故本院对泓泰公司要求福根公司协助返还涉案场地的诉讼请求不予支持，予以驳回。同理，第三人广州市佳德厨具设备有限公司、广州即享餐饮管理有限公司、福建省雨之润茶业有限公司、广州市全健贸易有限公司、广州和沁贸易有限公司、广州鑫盛行贸易有限公司、广州圣旺三达餐饮管理有限公司、广州松信服饰有限公司、广州爱科信科技有限公司、广州菲特美美甲用品有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司广州分公司、***、***、***、***、**、***、***、**珊、***、***、**、***、乐汉洲、陈淑群、***、***、***、***、***、***、**、**、***、***、***、广州市中广厨具有限公司、***、**、***、***、**如、**、***、**、***、***作为三一公司的承租方，也应对各自承租的商铺承担协助返还商铺的义务。 关于占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现泓泰公司与福根公司、福根公司与三一公司之间的租赁合同均属无效，且在福根公司离场且未收取三一公司自2021年12月27日之后租金的情况下，泓泰公司有权依据上述司法解释的规定向三一公司收取逾期腾退的占有使用费。关于占有使用费的起算时间。虽泓泰公司于2022年5月9日向三一公司发出关于立即腾退交还标的物业及清缴欠费通知书，但并未有充分证据证实福根公司就该事实进行过确认，亦未有证据证实福根公司将其退出涉案场地的经营管理一事明确告知三一公司。在本案2022年5月30日第一次庭审中，福根公司才向三一公司明确表示已与泓泰公司解除租赁关系，此时才应视为福根公司将其退出经营的事实通知到三一公司，三一公司此时才应对场地腾退承担逾期腾退的责任。故三一公司应承担的占有使用费应自2022年5月30日开始起算。关于占有使用费的标准。本案的基础合同关系存在***公司与福根公司之间，故占有使用费的标准也应参照泓泰公司与福根公司之间的《本物业租赁合同》的租金标准，即初始租金70万元，根据合同约定的递增条款，经计算，2022年5月30日至2022年12月17日期间的月租金标准为764908.9元，该期间的租金为5073895.7元（764908.9÷30×19＋764908.9×6）。2022年12月18日至2023年4月17日期间的租金标准为787856.17元，该期间的租金为3151424.68元（787856.17×4）。以上共计8225320.38元。由于涉案场地承租户众多，各租户退场时间不一，在退场时间无法尚无法确定的情况下，本院酌情认定占有使用费暂计算至2023年4月17日，之后产生的可***公司视场地退还情况另行主张。 关于第三人广州市佳德厨具设备有限公司、广州即享餐饮管理有限公司、福建省雨之润茶业有限公司、广州市全健贸易有限公司、广州和沁贸易有限公司、广州鑫盛行贸易有限公司、广州圣旺三达餐饮管理有限公司、广州松信服饰有限公司、广州爱科信科技有限公司、广州菲特美美甲用品有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司广州分公司、***、***、***、***、**、***、***、**珊、***、***、**、***、乐汉洲、陈淑群、***、***、***、***、***、***、**、**、***、***、***、广州市中广厨具有限公司、***、**、***、***、**如、**、***、**、***、***的占有使用费承担问题。上述各第三人均是基于与三一公司签订租赁合同承租使用各商铺，也系基于三一公司的承诺使用各商铺，若上述各商铺的实际使用人需要腾退，也应需要三一公司明确告知各商铺。现三一公司明确表示不同意退还涉案场地，上述各第三人基于对三一公司的信赖对于是否应当腾退涉案场地必然存在疑虑，由此导致在诉讼中尚不能腾退的过错不能归责于上述各第三人。因此，泓泰公司要求上述各第三人承担占有使用费的支付责任本院不予支持。但因本案已认定上述各第三人需承担腾空返还场地的协助义务，若在本案判决生效后各第三人仍不履行腾退义务，此时泓泰公司可就未腾退的第三人另行主张权利。 关于装修损失及保证金损失。三一公司主张其存在装修损失及保证金损失，但三一公司支付的保证金及进行装修的行为，均系其向福根公司承租涉案场地后，依据租赁合同的合同约定缴纳的款项或使用租赁物业的权利，若该因合同款项及合同权利受到损害，应由三一公司根据其与福根公司之间的租赁合同关系向福根公司主张。因本案为物权纠纷，三一公司与福根公司之间的租赁合同纠纷与本案不属于同一法律关系，不应在本案一并审理，故对泓泰公司要求福根公司承担赔偿责任的起诉予以驳回。本院另行出具民事裁定书进行处理。三一公司要求泓泰公司承担赔偿损失，三一公司向福根公司拖欠租金导致福根公司***公司拖欠租金，最终导致泓泰公司要求收回涉案场地，在三一公司拖欠租金导致场地被收回的情况下，三一公司无权要求泓泰公司赔偿装修损失及保证金损失，故对三一公司要求泓泰公司赔偿装修损失及保证金损失的诉讼请求予以驳回。 第三人广州市佳德厨具设备有限公司、广州即享餐饮管理有限公司、福建省雨之润茶业有限公司、广州市全健贸易有限公司、广州和沁贸易有限公司、广州鑫盛行贸易有限公司、广州圣旺三达餐饮管理有限公司、广州松信服饰有限公司、广州爱科信科技有限公司、广州菲特美美甲用品有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司广州分公司、***、***、***、***、**、***、***、**珊、***、***、**、***、乐汉洲、陈淑群、***、***、***、***、**、**、***、***、***、广州市中广厨具有限公司、***、**、***、***、**如、**、***、**、***、***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二条、第四条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第九十五条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十五日内，广州市三一文创科技园管理有限公司腾空搬离广州市白云区***，并将该场地返还给广州泓泰科技有限公司； 二、自本判决生效之日起五日内，广州市三一文创科技园管理有限公司向广州泓泰科技有限公司支付占有使用费8225320.38元； 三、第三人广州市佳德厨具设备有限公司、广州即享餐饮管理有限公司、福建省雨之润茶业有限公司、广州市全健贸易有限公司、广州和沁贸易有限公司、广州鑫盛行贸易有限公司、广州圣旺三达餐饮管理有限公司、广州松信服饰有限公司、广州爱科信科技有限公司、广州菲特美美甲用品有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司、深圳科宇工程顾问有限公司广州分公司、***、***、***、***、**、***、***、**珊、***、***、**、***、乐汉洲、陈淑群、***、***、***、***、***、***、**、**、***、***、***、广州市中广厨具有限公司、***、**、***、***、**如、**、***、**、***、***对上述判决第一项广州市三一文创科技园管理有限公司的腾空返还义务承担协助返还义务； 四、驳回广州泓泰科技有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回广州市三一文创科技园管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费126086元，由原告广州泓泰科技有限公司负担66418元，由被告广州市三一文创科技园管理有限公司负担59668元；本案反诉受理费85310元，本案评估费204840元，由被告广州市三一文创科技园管理有限公司承担。被告负担的本诉受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理，提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　李　青 二〇二三年四月十九日 书　记　员　　***