武汉兴合力消防安全有限公司、湖北广恒房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

湖北省红安县人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）鄂1122执异17号

案外人：李响明，男，1982年6月9日出生，汉族，湖北省蕲春县人，住蕲春县，

案外人：陈艳红，女，1983年12月20日出生，汉族，湖北省蕲春县人，住蕲春县，

委托诉讼代理人：杨秋花，湖北龙吟律师事务所律师，一般授权。

申请执行人：***合力消防安全有限公司，住所地：武汉市东西湖区慈惠墩农场场部。

法定代表人肖继学，该公司总经理。

委托诉讼代理人：孙明，北京市立方（武汉）律师事务所律师，特别授权。

被执行人：湖北广恒房地产开发有限公司，住所地红安县城关镇将军大道中央大街1号楼。

法定代表人崔治，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张春生，该公司办公室主任，特别授权。

在本院执行***合力消防安全有限公司与湖北广恒房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李响明、陈艳红于2020年6月13日对执行查封其购买的将军城中央大街010、017、018、019号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人李响明、陈艳红称：红安法院在执行申请人***合力消防安全有限公司诉湖北广恒房地产开发有限公司合同纠纷一案时。异议人发现红安法院2019年将其010、017、018、019号商铺予以查封。但早在2016年异议人以全款方式购买所得，并依法办理了产权预登记，故根据法律和行政法规的规定从预登记即时起，预登记商铺依法归异议人所有，而非被执行人湖北广恒房地产开发有限公司所有。红安法院在查封时冻结了案外人的财产，属于违法查封。异议人现根据民事诉讼法第227条规定提出书面异议，请求法院中止执行查封裁定书，并解除查封。

***合力消防安全有限公司称：异议人李响明、陈艳红就案涉执行标的第010、017、018、019号商铺主张实体权利，没有事实和法律依据，不得排除对上述不动产标的的执行，依法应裁定驳回其异议。本案涉案房屋标的为登记在房地产开发企业名下，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，根据该条规定，能够排除执行应当首先符合所购的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，本案执行标的为商铺，并非用于居住的房屋。退一步讲，即便适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人的异议也不能成立，应驳回其异议申请：一、关于异议人是否于法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。异议人虽然提交了形式上的合同，但是否反映了买卖双方的真实意思表示无法核实，即合同的合法有效性存疑，不能认定异议人与广恒公司签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于异议人是否于法院查封之前已合法占有该不动产问题。异议人是否实际委托了商业管理公司经营明显无法证实，更不能证明其已实际合法占有上述商铺。双方恶意串通签订了此虚假协议存在较大可能性。三、关于异议人是否支付了全部价款。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。根据异议人提交的证据，不能证实其已实际支付购房款。四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。异议人一直怠于行使自己的权利，也没有申请预告登记以排除第三人的权利，自身存在重大过错导致没有办理过户登记。

湖北广恒房地产开发有限公司称，对异议人提出的事实和理由认可。

本院查明，申请人***合力消防安全有限公司与湖北广恒房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，申请人***合力消防安全有限公司于2018年3月29日向本院提出财产保全申请，并向本院提供中国大地财产保险股份有限公司诉讼财产保险责任保险单，由中国大地财产保险股份有限公司承担担保责任，要求对被申请人湖北广恒房地产开发有限公司银行账户存款1600万元或其他等值财产进行财产保全。本院于2018年4月13日作出（2018）鄂1122民初500-1号裁定书，裁定冻结被申请人湖北广恒房地产开发有限公司银行账户存款1600万元或查封扣押其他等值财产，期限为自2018年4月16日起至2019年4月15日止。本院于2018年4月27日作出（2018）鄂1122执保14号协助执行通知书，对湖北广恒房地产开发有限公司位于将军城中央大街1层010、017、018、019号商铺进行了查封。查封期限届满前，申请人***合力消防安全有限公司向本院申请对本院采取的财产保全措施予以续保。2019年3月6日本院作出（2018）鄂1122民初500-3号民事裁定书，继续查封将军城中央大街1层010、017、018、019号商铺（查封期限自2019年4月16日起至2022年4月15日止）。

案外人李响明、陈艳红与湖北广恒房地产开发有限公司分别于2016年2月27日、3月16日签订了4份商品房买卖合同，购买位于红安县将军城中央大街1层010、017、018、019号商铺，并按合同约定支付了全部价款。2016年2月27日、3月16日，李响明、陈艳红将010、017、018、019号商铺委托给红安县嘉裕资产运营管理有限公司运营管理。因李响明、陈艳红购买该商铺时，该商铺处于预售阶段，包括该商铺在内的工程项目于2017年9月6日办理了竣工验收备案证，符合交房条件，湖北广恒房地产开发有限公司在办理不动产证书时，包括该商铺在内16间商铺已被我院查封，至今未办理过户登记。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人李响明、陈艳红在本院查封涉案商铺前已与被执行人湖北广恒房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案商铺，按合同约定已支付了全部价款，虽未办理过户手续，但案外人李响明、陈艳红并无过错。故案外人李响明、陈艳红的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对红安县将军城中央大街1层010、017、018、019号商铺的执行。

案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　万　　 福　　 红

审判员　阮新文审判员吴晟

二〇二〇年七月九日

书记员　宛　　　　　　燕