江西新华发行集团有限公司
江西新华发行集团有限公司遂川分公司、***房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）赣08民终1220号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江西新华发行集团有限公司遂川分公司，住所地：遂川县泉江镇东路大道72号，统一社会信用代码：9136082769845306XW。
负责人：杨玉芳，分公司经理。
委托诉讼代理人：李锦骓，江西金秋实律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，汉族，1976年8月4日生，住遂川县。
委托诉讼代理人:梁远明，江西映山红律师事务所律师。
委托诉讼代理人:温杰丰，江西映山红律师事务所律师。
上诉人江西新华发行集团有限公司遂川分公司因与上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2021）赣0827民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江西新华发行集团有限公司遂川分公司委托诉讼代理人李锦骓,上诉人***委托诉讼代理人梁远明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
江西新华发行集团有限公司遂川分公司上诉请求：一、撤销江西省遂川县人民法院（2021）赣0827民初13号民事判决，改判：1、判决被上诉人于判决生效日起一个月内腾空占用上诉人位于遂川县房屋（三楼酒店总台部分、四至八楼酒店部分）。2、判决被上诉人向上诉人按每年48.8万元标准支付自2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金。3、判决被上诉人自判决生效之日起一个月之内支付上诉人因拆除户外广告垫付的费用29173.52元。4、判决驳回被上诉人要求上诉人支付电梯运行的电费60000元的诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决被上诉人腾空房屋的时间为六个月过长，应当切合实际情况，判决给予被上诉人一个月的腾空时间为宜。上诉人与被上诉人于2008年12月11日签订的《房屋租赁合同》第五条房屋装修、修缮与使用第3点明确约定：租赁期满或其他原因退租的，所有固定设施（含水电、电梯、自动扶梯等设施）乙方（被上诉人）应完好无损的无偿交付甲方（上诉人），不得人为破坏。根据该条款约定，被上诉人腾空租赁房屋只需搬走非固定的物品，因此，给予被上诉人一个月时间足矣。二、原审判决被上诉人自判决生效之日起六个月之内支付上诉人因拆除户外广告垫付的费用29173.52元时间过长，应当判决被上诉人在判决生效后一个月内给付上诉人为宜。三、原审判决被上诉人向上诉人按每年25万元的标准支付自2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金明显过低，应当判决被上诉人向上诉人按每年48.8万元标准支付自2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金。被上诉人现承租上诉人的三楼酒店总台部分、四至八楼酒店部分面积共计5084.57平方米，为防止国有资产流失对国家造成损失，江西新华发行集团有限公司于2020年10月12日向上诉人下发了《关于遂川县两处物业公开招租的批复》，文件要求上诉人对7号物业共计5084.57平方米的招租底价不得少于45万元／年，上诉人据此确定对外招租价为48.8万元／年，该48.8万元／年租金按租赁面积换算成月租金为7.99元／月／平方米，该租金价格还算偏低，且与同地段租金价格相接近，因此，为防止国有资产流失，应当切合实际地判决被上诉人按48.8万元／年标准向上诉人支付自2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金。四、原审判决上诉人支付被上诉人电梯运行的电费60000元错误。上诉人与被上诉人于2008年12月11日签订的《房屋租赁合同》第五条第1点明确约定：室内水电、消防设施、电梯、商场自动扶梯安装以及室内的其他装饰装修均由乙方（被上诉人）承担，管理和负责验收，甲方（上诉人）对乙方安装的各种设施均享有免费使用的权利，故原审该项判决无事实和法律依据，依法应予驳回。另，一审事实认定一楼店面出租给其他租户的租金金额错误，正确租金金额应为1071988元。综上，特提起上诉。
***辩称：1、本案涉及的是酒店租赁，双方一直存在争议，一审确认六个月的腾空时间比较合适，因为我们要另行选址搬迁到其他一个酒店需要一定的时间安排。2、关于垫付广告费用这块答辩人也提出上诉，何况双方已确认***还有20万元的押金。3、支付标准问题，一审已查明新华发行集团有限公司遂川分公司分租的店面租金已达1117000多，除此之外还有二楼整层没有分租出去，此前就二楼出租就达34万多元，已超出了新华发行集团整体租赁价格。4、关于电梯费用，一审酌定6万元是合适的。5、对新华发行集团遂川分公司二审提出一楼店面出租给其他租户的租金数据有误，因其核算的是2020年的租金，一审组织双方核对的租金金额是2021年的，所以，并无错误。
***上诉请求：一、撤销（2021）赣0827民初13号民事判决书第二项；二、判令被上诉人赔偿其未及时开具发票造成不能抵扣相应税款的直接损失81565.2元、开具上诉人已付租金的相应发票款。三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审事实认定错误，适用法律错误。一、上诉人无需承担被上诉人违法拆除户外广告牌费用，对于其违法行为造成的损失，上诉人保留追究责任的权利。首先，上诉人在户外挂的广告牌是经过主管部门审批同意的，符合法律规定，而不是被上诉人单方面认为存在安全隐患需要拆除。被上诉人一审庭审时亦未提交任何证据来佐证该广告牌已达到了必须拆除的地步。如果真的存在安全隐患，各城市主管部门也会要求上诉人立即拆除。其次，上诉人在被上诉人发出的通知回复中明确表明了，合同到期后会拆除户外广告牌，其明确表明了“是合同到期后”，在合同履行中，上诉人发现被上诉人出租时租赁物并未通过综合验收，被上诉人2008年完全不符合出租条件，也就是双方对租赁合同存在异议，为此引发本诉。在未明确租赁合同合法有效的情况下，不能认为合同已经到期。故被上诉人拆除户外广告牌属于违法行为。一审法院仅凭被上诉人一面之词，就认定被上诉人违法拆除行为合理，还要求上诉人承担拆除费用，事实认定不清。二、被上诉人应承担其未及时开具税票造成不能抵扣相应税款的直接损失81565.2元以及应依法开具相应的已付租金税票。上诉人每年按照合同约定向被上诉人缴纳租金，被上诉人收取租金后应向上诉人开具税票，此不仅是被上诉人的合同义务，更是法定义务。被上诉人不能以其为国有企业为由，拒绝上诉人提供税票。个人所得税的缴纳基数为收入减少支出。从而利润多出部分让上诉人多缴纳了个人所得税，被上诉人应当承担。综上所述，请改判支持其上诉请求。
江西新华发行集团有限公司遂川分公司辩称：1、2020年5月12日江西新华行集团有限公司遂川分公司就发函给了***要求他拆除户外广告牌，2020年5月13日被答辩人回函表明在合同到期就会拆除，合同到期时间是2020年5月31日，之后还延续三个月让他拆除。且该户外广告存在安全隐患，合同到期后，***迟迟不拆除答辩人才找人进行拆除。2、根据双方合同约定，我方收到租金之后只要出具收款凭证，后来***要求开具税票，我们也积极配合，税务局已出具相关证明，证明***的酒店是个体户，征税标准为定额征税，定额征税是不能以增值税发票抵扣个人所得税。
江西新华发行集团有限公司遂川分公司向原审法院提起诉请：1、判决被告停止侵权，将其非法占用的房屋腾空交还给原告；2、判决被告支付原告自2020年9月1日至交还之日止（按1337元／日标准计算占用房屋费用），现计算至2020年11月30日房屋占用费为121667元；3、判决被告向原告支付因拆除户外广告牌垫付的费用29173.52元；4、判决被告拆除再行悬挂的户外广告牌。
***向原审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告将房屋租赁期限免费延期到2025年3月18日；2、判令反诉被告开具原告已付租金的相应租赁发票（总计金额641万元的租金发票未开具）及赔偿原告因其未及时开具发票造成不能抵扣相应税款的直接损失81565.2元，因需开具其他发票抵扣支出所造成的税款损失44.87万元（应开税额641*税率0.07）；3、判令反诉被告承担电梯运行费用、维修费用的分摊金额共计219173.33元。
一审法院认定事实：2008年12月11日、2009年5月12日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，合同主要内容为：甲方（原告）出租给乙方（被告）房屋位于遂川县，建筑面积约为7958.84平方米，该幢楼房一、四楼共614.59平方米（其中一楼359.99平方米、四楼254.60平方米）由甲方自用外，其余部分全部租赁给乙方使用；房屋装修期为一年，自2009年5月31日至2010年5月30日；房屋租赁期为十年，自2010年5月31日至2020年5月30日；房屋租金支付方式为原告房屋封顶时被告付清第一年租金，房屋租赁起算之日再付清第二年租金，约定前三年为120万元，三年后每两年以10%递增。原告收款后应提供给被告有效的收款凭证，以后每年租金在当年房屋租赁期满前一个月一次性付清次年租金；同时双方约定室内的水电、消防设施、电梯、商场自动扶梯安装以及室内的其他装饰装修及维修责任均由被告承担、管理和负责验收，原告对被告安装的各种设施均享有免费使用的权利。合同签订后，原告按约交付给房屋被告使用，被告依约支付租金至2020年5月31日。在租赁合同即将到期之际，原告于2020年3月4日、3月23日向被告发送了书面的《通知函》和《回复函》，就租赁事项向被告作出了回复。被告收悉后于2020年3月26日、8月19日向原告发送了《回复函》。2020年08月25日原告向被告发送了《通知函》，要求被告须在2020年08月31日之前对租赁物进行清场，按期把租赁房屋交还给原告。同时原告考虑因今年受××的影响，根据国家政策给予被告三个月免租期，租期顺延至2020年08月31日。2020年05月09日原告总部江西省新华发行集团有限公司及吉安市分公司领导前往老华天酒店进行了安全隐患排查，发现老华天酒店存在诸多安全隐患，遂对遂川分公司下达了老华天户外广告牌要及时清理和拆除的整改要求。2020年05月12日，原告向被告发出《通知函》，要求被告需于2020年05月22日之前对于包括拆除户外广告牌在内的所有安全隐患整改到位。2020年05月13日，被告向原告发送《回复函》，明确合同到期后本人会全部拆除，后被告仍未拆除户外广告牌。后原告遂对户外广告牌进行拆除，共支付各项费用29776.43元，并对该笔支出进行审核。另查明，原、被告签订的租期届满后原告已采取分租的形式将被告原租赁的一楼等店面出租给了其他租户，并签订了租赁合同，约定了房屋租金为1117788元。另被告原租赁的二楼大约1000平方未对外出租原告在使用。被告经营的老华天酒店（三楼酒店总台部分、四楼至八楼酒店部分房屋面积为5084.57平方米）至今被告未腾空房屋给原告。再查明,原告因改制需要将原江西省遂川县新华书店名称变更为江西新华发行集团有限公司遂川县分公司。2010年6月17日，原、被告双方因名称发生变更签订了《关于房屋租赁事合同出租方名称变更的补充协议》，双方对前期签订的关于租赁合同约定的全部权利和义务双方认可延承。以上事实，有原、被告提供的《房屋租赁协议》及《关于房屋租赁合同补充协议》、通知函、回复函、审核报告、支付租金汇总表及支付凭证、电梯采购发票及所产生的电费、商业大厦建房竣工规划验收单等证据。
一审法院认为：本案争议的焦点为，1、被告是否需要腾空占用的租赁房屋，并按1337元/日的标准支付房屋占用费用；一审认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》及《关于房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定租赁期至2020年5月30日止，后因疫情原因原告同意延期至2020年8月31日，到期后，被告未搬离涉案房屋，属违约，原告主张符合法律，予以支持。鉴于被告投资的酒店较大，短期内搬迁有一定的困难，故酌定给予被告6个月的搬迁期限；关于被告占用租赁房屋期间租金计算问题，一审认为原租赁合同最后一年的租金约定为146.41万元，但合同到期后，原告已将收回租赁给被告的一楼等其他店面出租，并签订了租赁合同，原告每年收取租赁费用为1117788元，另收回的二楼尚有约1000平方米原告留作自用，也应扣减房屋租金，综合上述有关数据，故应扣减该房屋租金，综合双方提供的证据，酌定被告应支付原告房屋租金为25万元每年较为合理；2、关于被告是否需向原告支付因拆除户外广告牌垫付的费用29173.52元；一审认为，原、被告签订的租赁合同到期后，被告本应对其所装饰的设施进行拆除，根据双方租赁合同第五条第2点明确约定：在租赁期内，该房屋设施及装饰装修的维修责任除双方对本合同及补充条款中约定外，均由被告负责。原告在查明户外广告存在安全隐患情况下支付了该笔费用，故应由被告予以支付；3、被告主张将房屋租赁期限免费延期至2025年3月是否予以支持；一审认为，房屋出租时，双方只要是自己真实意思表示，在不违反法律规定的情况下，就可以签订租房合同。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，违法建筑是不出租的，这就说明无房产证的房屋如果不是违法建筑也就可以出租。本案原告的房屋产权虽在2015年3月才办理，但被告实际使用租赁房屋系在2009年5月，故被告主张免费延期至2025年3月18日无法律依据，对该主张不予支持；4、原告是否还需向被告开具已付租金641万元租赁发票及是否需赔偿被告因未开具发票造成的损失81565.20元和因需开具其他发票抵扣支出所造成的税款损失44.87万元；一审认为，根据双方签订的租赁合同第四条第3点约定，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，本案被告给付租金后，原告出具了收款收据，并加盖了原告公司印章，符合双方约定。被告主张因未开具发票导致其造成损失与本案租赁合同无关联，故对此不予支持；5、原告是否需向被告支付电梯运行费用、维修费用、维护费用分摊金额219173.33元；一审认为，根据双方签订的租赁合同第五条第2点约定，在租赁期内，该房屋设施及装饰装修的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由乙方负责，故被告主张电梯运行费用及维修费用不符合双方约定，不予支持。被告主张支付电梯费用22万元。一审认为，虽然双方签订的租赁合同中约定原告可以免费使用电梯，但未约定使用电梯过程中需分担一定的电费费用，属约定不明，根据公平原则，综合本案原告使用楼层、时间、员工人数等情况，酌定由原告承担60000元给被告。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决：一、被告***自判决生效之日起六个月内腾空占用原告江西新华发行集团有限公司遂川分公司位于遂川县房屋（三楼酒店总台部分、四至八楼酒店部分），并按每年25万元标准支付从2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金；二、被告***自判决生效之日起六个月内支付原告江西新华发行集团有限公司遂川分公司因拆除户外广告垫付的费用29173.52元；三、原告江西新华发行集团有限公司遂川分公司自判决生效之日起六个月内支付使用被告***电梯运行的电费60000元；四、驳回原告江西新华发行集团有限公司遂川分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告***的其他反诉请求。
二审期间，双方当事人未提交新的证据，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人江西新华发行集团有限公司遂川分公司与上诉人***对双方签订的《房屋租赁协议》及《关于房屋租赁合同补充协议》的事实没有异议，上述协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于上诉人江西新华集团遂川分公司提出的应于判决生效日起一个月内腾空占用租赁房屋，并按每年48.8万元标准支付自2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金的问题。经审查，双方合同约定租赁期至2020年5月30日止，后因疫情原因延期至2020年8月31日；到期后，江西新华集团遂川分公司已将***原租赁的一楼店面及二楼1000余平方收回，且采取分租的形式将一楼等店面出租给了其他租户，并签订了租赁合同，约定了2020年的店面租金为1071988元，2021年店面租金为1117788元。二楼暂未出租。另***租赁经营的老华天酒店（三楼酒店总台部分、四楼至八楼酒店部分房屋面积为5084.57平方米）未在到期后腾空予以交还。虽然双方签订的《房屋租赁合同》中约定：租赁期满或其他原因退租的，所有固定设施（含水电、电梯、自动扶梯等设施）乙方（被上诉人）应完好无损的无偿交付甲方（上诉人），不得人为破坏。根据该条款，***腾空租赁的酒店楼层部分只需搬走非固定的物品。但***提出，所搬出的物品需迁往另一个酒店，而另一个酒店尚需选址装修。结合原租赁合同约定的一至八层2019年的租金为146.41万元，一审综合考虑租赁房屋的一、二层已交还以及***搬迁酒店的具体情况，确定***自判决生效之日起六个月内腾空占用所租赁经营的老华天酒店（三楼酒店总台部分、四至八楼酒店部分），并按每年25万元标准支付从2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金，并无不当。上诉人江西新华集团遂川分公司提出因拆除户外广告垫付的费用29173.52元应在判决生效后一个月内给付的问题。因***所交纳的20万元押金尚在江西新华集团遂川分公司处，且***腾空酒店后双方存在最后的结算，故一审判决该费用于腾空酒店房屋时间一并给付，并无不当。关于上诉人江西新华集团遂川分公司提出的不应支付***电梯运行电费60000元的问题。虽然双方签订的租赁合同中约定上诉人江西新华集团遂川分公司可以免费使用电梯，但未约定使用电梯过程中对电费费用的分担，属约定不明，根据公平原则，一审综合本案江西新华集团遂川分公司使用楼层、时间、员工人数等情况，判决上诉人江西新华集团遂川分公司分担60000元电梯的电费，不违反相关法律规定。
关于上诉人***提出江西新华集团遂川分公司拆除户外广告牌属于违法行为，其不应承担拆除费用的问题。结合本案查明的事实，双方租赁合同约定的到期时间为2020年5月31日，2020年5月12日，江西新华集团遂川分公司即向***发送书面《通知函》，要求其于2020年5月22日之前拆除户外广告牌。2020年5月13日，***发出《回复函》，明确合同到期后本人会全部拆除。之后，因考虑受××的影响，江西新华集团遂川分公司给予***三个月免租期，顺延至2020年08月31日。租期顺延到期后，***仍未拆除户外广告牌。后江西新华集团遂川分公司遂对户外广告牌进行拆除。因此，上诉人***认为江西新华集团遂川分公司拆除户外广告牌属于违法行为，其不应承担拆除费用的主张，与事实不符，本院不予支持。至于上诉人***提出江西新华集团遂川分公司应承担其未及时开具税票造成不能抵扣相应税款的直接损失81565.2元并依法开具相应的已付租金税票的问题。经审查，双方合同约定，甲方收款后只要提供给乙方有效的收款凭证即可。本案***给付租金后，江西新华集团遂川分公司即出具了收款收据，并加盖了公司印章，符合双方合同约定。且根据税务部门出具的证明，上诉人***并不属于因江西新华集团遂川分公司未开具租金税票而会对其造成不能抵扣相应税款损失的情况。因此，上诉人***的该上诉主张亦于事实不符，本院不予支持。
综上，上诉人江西新华发行集团有限公司遂川分公司与上诉人***的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计5721元，由上诉人江西新华发行集团有限公司遂川分公司负担3881元，上诉人***负担1840元。
本判决为终审判决。
审判长 涂 强
审判员 赖苏平
审判员 王东平
二〇二一年七月十四日
书记员 张淑芳
江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）赣08民终1220号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江西新华发行集团有限公司遂川分公司，住所地：遂川县泉江镇东路大道72号，统一社会信用代码：9136082769845306XW。
负责人：杨玉芳，分公司经理。
委托诉讼代理人：李锦骓，江西金秋实律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，汉族，1976年8月4日生，住遂川县。
委托诉讼代理人:梁远明，江西映山红律师事务所律师。
委托诉讼代理人:温杰丰，江西映山红律师事务所律师。
上诉人江西新华发行集团有限公司遂川分公司因与上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2021）赣0827民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江西新华发行集团有限公司遂川分公司委托诉讼代理人李锦骓,上诉人***委托诉讼代理人梁远明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
江西新华发行集团有限公司遂川分公司上诉请求：一、撤销江西省遂川县人民法院（2021）赣0827民初13号民事判决，改判：1、判决被上诉人于判决生效日起一个月内腾空占用上诉人位于遂川县房屋（三楼酒店总台部分、四至八楼酒店部分）。2、判决被上诉人向上诉人按每年48.8万元标准支付自2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金。3、判决被上诉人自判决生效之日起一个月之内支付上诉人因拆除户外广告垫付的费用29173.52元。4、判决驳回被上诉人要求上诉人支付电梯运行的电费60000元的诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决被上诉人腾空房屋的时间为六个月过长，应当切合实际情况，判决给予被上诉人一个月的腾空时间为宜。上诉人与被上诉人于2008年12月11日签订的《房屋租赁合同》第五条房屋装修、修缮与使用第3点明确约定：租赁期满或其他原因退租的，所有固定设施（含水电、电梯、自动扶梯等设施）乙方（被上诉人）应完好无损的无偿交付甲方（上诉人），不得人为破坏。根据该条款约定，被上诉人腾空租赁房屋只需搬走非固定的物品，因此，给予被上诉人一个月时间足矣。二、原审判决被上诉人自判决生效之日起六个月之内支付上诉人因拆除户外广告垫付的费用29173.52元时间过长，应当判决被上诉人在判决生效后一个月内给付上诉人为宜。三、原审判决被上诉人向上诉人按每年25万元的标准支付自2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金明显过低，应当判决被上诉人向上诉人按每年48.8万元标准支付自2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金。被上诉人现承租上诉人的三楼酒店总台部分、四至八楼酒店部分面积共计5084.57平方米，为防止国有资产流失对国家造成损失，江西新华发行集团有限公司于2020年10月12日向上诉人下发了《关于遂川县两处物业公开招租的批复》，文件要求上诉人对7号物业共计5084.57平方米的招租底价不得少于45万元／年，上诉人据此确定对外招租价为48.8万元／年，该48.8万元／年租金按租赁面积换算成月租金为7.99元／月／平方米，该租金价格还算偏低，且与同地段租金价格相接近，因此，为防止国有资产流失，应当切合实际地判决被上诉人按48.8万元／年标准向上诉人支付自2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金。四、原审判决上诉人支付被上诉人电梯运行的电费60000元错误。上诉人与被上诉人于2008年12月11日签订的《房屋租赁合同》第五条第1点明确约定：室内水电、消防设施、电梯、商场自动扶梯安装以及室内的其他装饰装修均由乙方（被上诉人）承担，管理和负责验收，甲方（上诉人）对乙方安装的各种设施均享有免费使用的权利，故原审该项判决无事实和法律依据，依法应予驳回。另，一审事实认定一楼店面出租给其他租户的租金金额错误，正确租金金额应为1071988元。综上，特提起上诉。
***辩称：1、本案涉及的是酒店租赁，双方一直存在争议，一审确认六个月的腾空时间比较合适，因为我们要另行选址搬迁到其他一个酒店需要一定的时间安排。2、关于垫付广告费用这块答辩人也提出上诉，何况双方已确认***还有20万元的押金。3、支付标准问题，一审已查明新华发行集团有限公司遂川分公司分租的店面租金已达1117000多，除此之外还有二楼整层没有分租出去，此前就二楼出租就达34万多元，已超出了新华发行集团整体租赁价格。4、关于电梯费用，一审酌定6万元是合适的。5、对新华发行集团遂川分公司二审提出一楼店面出租给其他租户的租金数据有误，因其核算的是2020年的租金，一审组织双方核对的租金金额是2021年的，所以，并无错误。
***上诉请求：一、撤销（2021）赣0827民初13号民事判决书第二项；二、判令被上诉人赔偿其未及时开具发票造成不能抵扣相应税款的直接损失81565.2元、开具上诉人已付租金的相应发票款。三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审事实认定错误，适用法律错误。一、上诉人无需承担被上诉人违法拆除户外广告牌费用，对于其违法行为造成的损失，上诉人保留追究责任的权利。首先，上诉人在户外挂的广告牌是经过主管部门审批同意的，符合法律规定，而不是被上诉人单方面认为存在安全隐患需要拆除。被上诉人一审庭审时亦未提交任何证据来佐证该广告牌已达到了必须拆除的地步。如果真的存在安全隐患，各城市主管部门也会要求上诉人立即拆除。其次，上诉人在被上诉人发出的通知回复中明确表明了，合同到期后会拆除户外广告牌，其明确表明了“是合同到期后”，在合同履行中，上诉人发现被上诉人出租时租赁物并未通过综合验收，被上诉人2008年完全不符合出租条件，也就是双方对租赁合同存在异议，为此引发本诉。在未明确租赁合同合法有效的情况下，不能认为合同已经到期。故被上诉人拆除户外广告牌属于违法行为。一审法院仅凭被上诉人一面之词，就认定被上诉人违法拆除行为合理，还要求上诉人承担拆除费用，事实认定不清。二、被上诉人应承担其未及时开具税票造成不能抵扣相应税款的直接损失81565.2元以及应依法开具相应的已付租金税票。上诉人每年按照合同约定向被上诉人缴纳租金，被上诉人收取租金后应向上诉人开具税票，此不仅是被上诉人的合同义务，更是法定义务。被上诉人不能以其为国有企业为由，拒绝上诉人提供税票。个人所得税的缴纳基数为收入减少支出。从而利润多出部分让上诉人多缴纳了个人所得税，被上诉人应当承担。综上所述，请改判支持其上诉请求。
江西新华发行集团有限公司遂川分公司辩称：1、2020年5月12日江西新华行集团有限公司遂川分公司就发函给了***要求他拆除户外广告牌，2020年5月13日被答辩人回函表明在合同到期就会拆除，合同到期时间是2020年5月31日，之后还延续三个月让他拆除。且该户外广告存在安全隐患，合同到期后，***迟迟不拆除答辩人才找人进行拆除。2、根据双方合同约定，我方收到租金之后只要出具收款凭证，后来***要求开具税票，我们也积极配合，税务局已出具相关证明，证明***的酒店是个体户，征税标准为定额征税，定额征税是不能以增值税发票抵扣个人所得税。
江西新华发行集团有限公司遂川分公司向原审法院提起诉请：1、判决被告停止侵权，将其非法占用的房屋腾空交还给原告；2、判决被告支付原告自2020年9月1日至交还之日止（按1337元／日标准计算占用房屋费用），现计算至2020年11月30日房屋占用费为121667元；3、判决被告向原告支付因拆除户外广告牌垫付的费用29173.52元；4、判决被告拆除再行悬挂的户外广告牌。
***向原审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告将房屋租赁期限免费延期到2025年3月18日；2、判令反诉被告开具原告已付租金的相应租赁发票（总计金额641万元的租金发票未开具）及赔偿原告因其未及时开具发票造成不能抵扣相应税款的直接损失81565.2元，因需开具其他发票抵扣支出所造成的税款损失44.87万元（应开税额641*税率0.07）；3、判令反诉被告承担电梯运行费用、维修费用的分摊金额共计219173.33元。
一审法院认定事实：2008年12月11日、2009年5月12日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，合同主要内容为：甲方（原告）出租给乙方（被告）房屋位于遂川县，建筑面积约为7958.84平方米，该幢楼房一、四楼共614.59平方米（其中一楼359.99平方米、四楼254.60平方米）由甲方自用外，其余部分全部租赁给乙方使用；房屋装修期为一年，自2009年5月31日至2010年5月30日；房屋租赁期为十年，自2010年5月31日至2020年5月30日；房屋租金支付方式为原告房屋封顶时被告付清第一年租金，房屋租赁起算之日再付清第二年租金，约定前三年为120万元，三年后每两年以10%递增。原告收款后应提供给被告有效的收款凭证，以后每年租金在当年房屋租赁期满前一个月一次性付清次年租金；同时双方约定室内的水电、消防设施、电梯、商场自动扶梯安装以及室内的其他装饰装修及维修责任均由被告承担、管理和负责验收，原告对被告安装的各种设施均享有免费使用的权利。合同签订后，原告按约交付给房屋被告使用，被告依约支付租金至2020年5月31日。在租赁合同即将到期之际，原告于2020年3月4日、3月23日向被告发送了书面的《通知函》和《回复函》，就租赁事项向被告作出了回复。被告收悉后于2020年3月26日、8月19日向原告发送了《回复函》。2020年08月25日原告向被告发送了《通知函》，要求被告须在2020年08月31日之前对租赁物进行清场，按期把租赁房屋交还给原告。同时原告考虑因今年受××的影响，根据国家政策给予被告三个月免租期，租期顺延至2020年08月31日。2020年05月09日原告总部江西省新华发行集团有限公司及吉安市分公司领导前往老华天酒店进行了安全隐患排查，发现老华天酒店存在诸多安全隐患，遂对遂川分公司下达了老华天户外广告牌要及时清理和拆除的整改要求。2020年05月12日，原告向被告发出《通知函》，要求被告需于2020年05月22日之前对于包括拆除户外广告牌在内的所有安全隐患整改到位。2020年05月13日，被告向原告发送《回复函》，明确合同到期后本人会全部拆除，后被告仍未拆除户外广告牌。后原告遂对户外广告牌进行拆除，共支付各项费用29776.43元，并对该笔支出进行审核。另查明，原、被告签订的租期届满后原告已采取分租的形式将被告原租赁的一楼等店面出租给了其他租户，并签订了租赁合同，约定了房屋租金为1117788元。另被告原租赁的二楼大约1000平方未对外出租原告在使用。被告经营的老华天酒店（三楼酒店总台部分、四楼至八楼酒店部分房屋面积为5084.57平方米）至今被告未腾空房屋给原告。再查明,原告因改制需要将原江西省遂川县新华书店名称变更为江西新华发行集团有限公司遂川县分公司。2010年6月17日，原、被告双方因名称发生变更签订了《关于房屋租赁事合同出租方名称变更的补充协议》，双方对前期签订的关于租赁合同约定的全部权利和义务双方认可延承。以上事实，有原、被告提供的《房屋租赁协议》及《关于房屋租赁合同补充协议》、通知函、回复函、审核报告、支付租金汇总表及支付凭证、电梯采购发票及所产生的电费、商业大厦建房竣工规划验收单等证据。
一审法院认为：本案争议的焦点为，1、被告是否需要腾空占用的租赁房屋，并按1337元/日的标准支付房屋占用费用；一审认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》及《关于房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定租赁期至2020年5月30日止，后因疫情原因原告同意延期至2020年8月31日，到期后，被告未搬离涉案房屋，属违约，原告主张符合法律，予以支持。鉴于被告投资的酒店较大，短期内搬迁有一定的困难，故酌定给予被告6个月的搬迁期限；关于被告占用租赁房屋期间租金计算问题，一审认为原租赁合同最后一年的租金约定为146.41万元，但合同到期后，原告已将收回租赁给被告的一楼等其他店面出租，并签订了租赁合同，原告每年收取租赁费用为1117788元，另收回的二楼尚有约1000平方米原告留作自用，也应扣减房屋租金，综合上述有关数据，故应扣减该房屋租金，综合双方提供的证据，酌定被告应支付原告房屋租金为25万元每年较为合理；2、关于被告是否需向原告支付因拆除户外广告牌垫付的费用29173.52元；一审认为，原、被告签订的租赁合同到期后，被告本应对其所装饰的设施进行拆除，根据双方租赁合同第五条第2点明确约定：在租赁期内，该房屋设施及装饰装修的维修责任除双方对本合同及补充条款中约定外，均由被告负责。原告在查明户外广告存在安全隐患情况下支付了该笔费用，故应由被告予以支付；3、被告主张将房屋租赁期限免费延期至2025年3月是否予以支持；一审认为，房屋出租时，双方只要是自己真实意思表示，在不违反法律规定的情况下，就可以签订租房合同。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，违法建筑是不出租的，这就说明无房产证的房屋如果不是违法建筑也就可以出租。本案原告的房屋产权虽在2015年3月才办理，但被告实际使用租赁房屋系在2009年5月，故被告主张免费延期至2025年3月18日无法律依据，对该主张不予支持；4、原告是否还需向被告开具已付租金641万元租赁发票及是否需赔偿被告因未开具发票造成的损失81565.20元和因需开具其他发票抵扣支出所造成的税款损失44.87万元；一审认为，根据双方签订的租赁合同第四条第3点约定，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，本案被告给付租金后，原告出具了收款收据，并加盖了原告公司印章，符合双方约定。被告主张因未开具发票导致其造成损失与本案租赁合同无关联，故对此不予支持；5、原告是否需向被告支付电梯运行费用、维修费用、维护费用分摊金额219173.33元；一审认为，根据双方签订的租赁合同第五条第2点约定，在租赁期内，该房屋设施及装饰装修的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由乙方负责，故被告主张电梯运行费用及维修费用不符合双方约定，不予支持。被告主张支付电梯费用22万元。一审认为，虽然双方签订的租赁合同中约定原告可以免费使用电梯，但未约定使用电梯过程中需分担一定的电费费用，属约定不明，根据公平原则，综合本案原告使用楼层、时间、员工人数等情况，酌定由原告承担60000元给被告。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决：一、被告***自判决生效之日起六个月内腾空占用原告江西新华发行集团有限公司遂川分公司位于遂川县房屋（三楼酒店总台部分、四至八楼酒店部分），并按每年25万元标准支付从2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金；二、被告***自判决生效之日起六个月内支付原告江西新华发行集团有限公司遂川分公司因拆除户外广告垫付的费用29173.52元；三、原告江西新华发行集团有限公司遂川分公司自判决生效之日起六个月内支付使用被告***电梯运行的电费60000元；四、驳回原告江西新华发行集团有限公司遂川分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告***的其他反诉请求。
二审期间，双方当事人未提交新的证据，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人江西新华发行集团有限公司遂川分公司与上诉人***对双方签订的《房屋租赁协议》及《关于房屋租赁合同补充协议》的事实没有异议，上述协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于上诉人江西新华集团遂川分公司提出的应于判决生效日起一个月内腾空占用租赁房屋，并按每年48.8万元标准支付自2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金的问题。经审查，双方合同约定租赁期至2020年5月30日止，后因疫情原因延期至2020年8月31日；到期后，江西新华集团遂川分公司已将***原租赁的一楼店面及二楼1000余平方收回，且采取分租的形式将一楼等店面出租给了其他租户，并签订了租赁合同，约定了2020年的店面租金为1071988元，2021年店面租金为1117788元。二楼暂未出租。另***租赁经营的老华天酒店（三楼酒店总台部分、四楼至八楼酒店部分房屋面积为5084.57平方米）未在到期后腾空予以交还。虽然双方签订的《房屋租赁合同》中约定：租赁期满或其他原因退租的，所有固定设施（含水电、电梯、自动扶梯等设施）乙方（被上诉人）应完好无损的无偿交付甲方（上诉人），不得人为破坏。根据该条款，***腾空租赁的酒店楼层部分只需搬走非固定的物品。但***提出，所搬出的物品需迁往另一个酒店，而另一个酒店尚需选址装修。结合原租赁合同约定的一至八层2019年的租金为146.41万元，一审综合考虑租赁房屋的一、二层已交还以及***搬迁酒店的具体情况，确定***自判决生效之日起六个月内腾空占用所租赁经营的老华天酒店（三楼酒店总台部分、四至八楼酒店部分），并按每年25万元标准支付从2020年9月1日至腾空之日止的房屋租金，并无不当。上诉人江西新华集团遂川分公司提出因拆除户外广告垫付的费用29173.52元应在判决生效后一个月内给付的问题。因***所交纳的20万元押金尚在江西新华集团遂川分公司处，且***腾空酒店后双方存在最后的结算，故一审判决该费用于腾空酒店房屋时间一并给付，并无不当。关于上诉人江西新华集团遂川分公司提出的不应支付***电梯运行电费60000元的问题。虽然双方签订的租赁合同中约定上诉人江西新华集团遂川分公司可以免费使用电梯，但未约定使用电梯过程中对电费费用的分担，属约定不明，根据公平原则，一审综合本案江西新华集团遂川分公司使用楼层、时间、员工人数等情况，判决上诉人江西新华集团遂川分公司分担60000元电梯的电费，不违反相关法律规定。
关于上诉人***提出江西新华集团遂川分公司拆除户外广告牌属于违法行为，其不应承担拆除费用的问题。结合本案查明的事实，双方租赁合同约定的到期时间为2020年5月31日，2020年5月12日，江西新华集团遂川分公司即向***发送书面《通知函》，要求其于2020年5月22日之前拆除户外广告牌。2020年5月13日，***发出《回复函》，明确合同到期后本人会全部拆除。之后，因考虑受××的影响，江西新华集团遂川分公司给予***三个月免租期，顺延至2020年08月31日。租期顺延到期后，***仍未拆除户外广告牌。后江西新华集团遂川分公司遂对户外广告牌进行拆除。因此，上诉人***认为江西新华集团遂川分公司拆除户外广告牌属于违法行为，其不应承担拆除费用的主张，与事实不符，本院不予支持。至于上诉人***提出江西新华集团遂川分公司应承担其未及时开具税票造成不能抵扣相应税款的直接损失81565.2元并依法开具相应的已付租金税票的问题。经审查，双方合同约定，甲方收款后只要提供给乙方有效的收款凭证即可。本案***给付租金后，江西新华集团遂川分公司即出具了收款收据，并加盖了公司印章，符合双方合同约定。且根据税务部门出具的证明，上诉人***并不属于因江西新华集团遂川分公司未开具租金税票而会对其造成不能抵扣相应税款损失的情况。因此，上诉人***的该上诉主张亦于事实不符，本院不予支持。
综上，上诉人江西新华发行集团有限公司遂川分公司与上诉人***的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计5721元，由上诉人江西新华发行集团有限公司遂川分公司负担3881元，上诉人***负担1840元。
本判决为终审判决。
审判长 涂 强
审判员 赖苏平
审判员 王东平
二〇二一年七月十四日
书记员 张淑芳
