溆浦县城市建设投资有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省溆浦县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘1224民初1965号

原告：溆浦县城市建设投资有限公司，住所地溆浦县卢峰镇迎宾路，统一社会信用代码91431224774477961G。

法定代表人：戴仁忠，董事长。

委托诉讼代理人：舒延刚，男。

委托诉讼代理人：李声，湖南高剑律师事务所律师。

被告：***，男，1968年5月3日生，汉族，个体工商户。

原告溆浦县城市建设投资有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告溆浦县城市建设投资有限公司委托诉讼代理人舒延刚、李声、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

溆浦县城市建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退原告所有的(湘(2020)溆不动产权第XX号)门面商铺；2.判令被告支付逾期腾房占有使用费9407元给原告(占有使用费暂计至2020年6月30日),此后占有使用费计付至腾退门面之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月1日，湖南怀化公路运输集团有限公司溆浦分公司与被告签订《门面(房屋、仓库、场地)租赁合同》约定：租赁期为4个月，自2020年1月1日至2020年4月30日止；且特别约定“根据县委政府对老站整体产权转移、拆建等，本合同自动终止，乙方无条件搬离门店，并将门店退还给甲方”。根据湖南怀化公路运输集团有限责任公司和溆浦县人民政府在2014年12月15日签订的《溆浦县汽车站搬迁建设框架协议》，原告于2020年1月8日完成不动产产权变更登记，且湖南怀化公路运输集团有限公司溆浦分公司于2020年5月1日起正式将老汽车站所有资产移交至原告。原告于2020年4月2日以书面送达形式告知被告到期需签订新的门面租赁协议，租金按照深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司估价结果执行。现合同期限已届满超过2个多月，被告既不签订新的门面租赁协议，又不如期腾房、交房，且原告于2020年5月9日、5月22日、5月26日进行多次催告，被告都置之不理。综上所述，被告行为严重损害了原告的合法权益，造成国有资产流失，现原告提起诉讼，请求依法保护。

***辩称：根据产权转移情况，被告与原告多次协商，但是疫情期间党中央规定是不许涨价的。关于置之不理这是诬告，9000多元的占用费没有达成协议。对原告的全部诉讼请求都不同意，被告已经营该门面20多年了，要继续经营，过去与湘运公司从未发生门面费纠纷。

原告溆浦县城市建设投资有限公司围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：

1.2020年1月1日签订的《门店（房屋、仓库、场地）租赁合同》，证明商铺租赁期限届满，产权转移，租赁合同已终止；

2.湘（2020）溆不动产权第XX号不动产权证书复印件，证明被告占有的到期商铺属原告所有；

3.2014年12月15日签订的《溆浦县汽车站搬迁建设框架协议》，证明新旧车站实行整体置换，商铺现属原告所有；

4.估价结果汇总表，证明被告占有的商铺现应租租金,系来源于深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司出具的报告书中的估价结果。

5.2020年4月2日和2020年5月9日的告知书，证明原告向被告催告；

6.照片8份，证明原告向被告催告送达。

被告***围绕诉讼主张依法提交了1段“总理减免国企房租”的手机录制的视频，来源于潇湘成教电视网。

本院组织当事人对上列证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如：

1.原告提交的估价结果汇总表虽然是对包括被告所承租门面在内的商业用房的出租租金的估价，但商业房屋的出租作为一种商事行为，其租金的确定主要取决于双方当事人的约定，单方当事人的估价结果不宜作为确定租金的唯一依据，但在本案中因租赁合同期已届满，估价可作为督促相对人履行义务的约束条件予以参考。

2.被告提交的视频中的总理讲话内容系总理在今年人大会议上的政府工作报告中所提到，目的在于推动降低企业生产经营成本，减免国有房产租金，鼓励各类业主减免或缓收房租，并予政策支持。

此前，为了缓解新冠肺炎疫情给服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出的压力，国家发改委、住房城乡建设部等八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，明确房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。本案中，案涉合同的租赁期为4个月，在4个月的合同期内，出租人已在订立合同时约定减免了2个月租金，减租时间达到了50%，现租赁合同早已期限届满，原告要求履行合同义务腾退房屋与上述国家政策并不相悖。

根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：

2020年1月1日，案外人湖南怀化公路运输集团有限公司溆浦分公司为甲方，被告***为乙方，因乙方租赁甲方在卢峰镇民主街的门面房经营鸡蛋批发，双方签订了1份《门面（房屋、仓库、场地）租赁合同》，约定的主要内容为：租赁期为4个月，自2020年1月1日至2020年4月30日止，4个月的租金8000元，期满后，如甲方继续出租，乙方在同等条件下有优先承租权；根据县委政府对老站整体产权转移、拆建等，本合同自动终止，乙方无条件搬离门店，并将门店退还给甲方；由于疫情原因，减免2个月租金（2-3月），本合同实交租金4000元。

因湖南怀化公路运输集团有限责任公司和溆浦县人民政府早在2014年12月15日就签订有《溆浦县汽车站搬迁建设框架协议》，根据该协议，对溆浦县汽车站进行整体搬迁和整体置换，置换后，老汽车站不需要拆除的公房及门面等资产全部交由溆浦县人民政府处理，原告是处理资产的具体负责单位，双方于2020年1月8日完成了置换资产的不动产产权变更登记，湖南怀化公路运输集团有限公司溆浦分公司于2020年5月1日起正式将老汽车站所有资产实物交付给原告。

在上述《门面（房屋、仓库、场地）租赁合同》的履行期间，原告于2020年4月2日向送达了告知书，告知被告承租的门面产权所有人发生了变更，租赁期满后如需续租商铺需与原告商议租赁事宜。

合同履行期届满后，双方因租金未达成协议而未续签租赁合同。因被告既不接受原告提出的租金数额签订新的门面租赁协议，又拒绝腾房退房，原告遂多次催告被告腾房退房，但被告一直未履行，因而酿成纠纷。

另，据原告提供的《估价结果汇总表》，被告承租门面的评估月租金76元/平方米，面积61.89平方米，按此计算的月租金为4704元。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《门面(房屋、仓库、场地)租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行行政法规的强制性规定，均为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行中，租赁物产权所有人变更为原告，原出租人的权利和义务依法应由原告承继。《门面(房屋、仓库、场地)租赁合同》约定的合同期已于2020年4月30日届满，在双方未续订合同的情况下，被告作为承租人理应腾空房屋并返还给原告，被告拒绝返还并继续占用租赁物，已经构成违约，应当承担违约责任，返还原告租赁物，并向原告支付逾期腾房占有使用费，此占用费比照《门面(房屋、仓库、场地)租赁合同》约定的月租金进行计算，自合同期届满之次日起算至本判决确定的返还期限内的实际返还之日。原告主张按估价结果计算占用费没有事实和法律依据，不予支持。但为了督促被告履行判决确定的义务，对逾期履行期间的占用费可按年估价结果进行计算。对被告关于新冠肺炎疫情期间不涨价和减免租金的抗辩，因案涉合同期已届满，双方的合同权利义务关系义已终止，不存在涨价问题，而关于减免租金的问题，双方在合同中已经约定给予被告减免租金且已履行，因此，本院对其抗辩不予采纳。

综上所述，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

一、被告***在本判决生效后10日内腾房返还原告溆浦县城市建设投资有限公司坐落在溆浦县××镇××街的湘（2020）溆不动产权第XX号不动产权证书记载的门面商铺。

二、被告***2000元/月向原告溆浦县城市建设投资有限公司支付逾期腾房占有使用费，自2020年5月1日计算至上述第一项确定的返还日止，并在返还租赁物时同时履行；如果未按本判决确定的期限履行义务，则自逾期之日起按月4704元/月计算逾期履行期间的占有使用费。

三、驳回原告溆浦县城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

审　判　长　　易孟良

人民陪审员　　邹遂友

人民陪审员　　雷长顺

二〇二〇年十二月一日

法官助理武珊

代理书记员　　何　倩

附有关法律条文：

一、中华人民共和国合同法

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

二、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。