成都奥克斯财富广场投资有限公司、成都莱斯建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终12577号

上诉人（原审原告）：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地四川省成都市高新区锦城大道********。

法定代表人：吴煜，总经理。

委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：成都莱斯建筑装饰工程有限公司，住，住所地四川省成华区槐树店路长融街**********/div>

法定代表人：张波，总经理。

委托诉讼代理人：高开强，四川蓉城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：瞿莆英，女，1984年8月8日出生，汉族，住四川省双流县，系公司员工。

上诉人成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯公司）因与被上诉人成都莱斯建筑装饰工程有限公司（以下简称莱斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

奥克斯公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持奥克斯公司的一审诉讼请求；2.上诉费由莱斯公司承担。事实和理由：1.一审认定双方合同于2019年12月31日解除系事实认定错误。合同履行过程中莱斯公司长期拖欠租金及其他费用，其无单方解除权。莱斯公司与奥克斯公司员工的聊天记录中，奥克斯公司也没有同意莱斯公司解除合同，双方未达成合意。莱斯公司搬离后将店铺上锁，奥克斯公司未实际收回商铺，一审对此认定错误。2.莱斯公司以合同解除抗辩支付租金，应当就合同解除承担全部举证责任，其举证均是单方意思表示，未证明奥克斯公司表示同意，一审对举证责任分配错误。

莱斯公司辩称，一审判决应当予以维持。在一审中莱斯公司已经提交了与奥克斯公司之间协商解除合同的相关证据（微信聊天及视频），能够证明双方对合同于2019年12月31日解除达成一致意见。虽然一审法院判决莱斯公司应当向奥克斯公司支付租金以及相应的损失，但莱斯公司因商铺漏水问题与奥克斯公司在进行沟通、协商，进而要求延缓支付租金，直至解决漏水问题后再进行支付，并未恶意拖欠租金，虽然一审法院并未支持，但双方就该问题在进行积极的协商沟通。在协商约定一致的时间双方办理了相关手续的交接，并且奥克斯公司对案涉商铺进行上锁，实际控制案涉商铺。

奥克斯公司向一审法院起诉请求：1.判令奥克斯公司与莱斯公司签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与成都莱斯建筑装饰工程有限公司关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于莱斯公司收到起诉状之日解除；2.判令莱斯公司向奥克斯公司支付租金48750元，并按照每日百分之一的标准支付延迟履行违约金39975元（延迟履行违约金自2019年8月25日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2019年12月31日）；3.判令莱斯公司腾退占用奥克斯公司租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；4.判令莱斯公司按照《租赁合同补充协议》租金标准200%即每月16250元支付房屋占用费（从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5.判令莱斯公司向奥克斯公司支付所在租约年六个月租金48750元作为违约赔偿；6.案件受理费、保全费由莱斯公司承担。

一审法院认定事实如下：2017年2月14日，奥克斯公司作为出租方与作为承租方的莱斯公司签订《房地产租赁契约》，约定奥克斯公司将位于成都市高新区××道××路（街）奥克斯广场208号13栋二层13号商铺交由莱斯公司承租。双方在上述契约中就租金、房屋维修等进行了约定。其中，约定租金按季结算，莱斯公司应在每月（季）25日内交付奥克斯公司。同日，双方签订《成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》，就案涉商铺租赁期限、租金标准及支付、房屋的装饰装修、续租等事宜进行了详细约定。签订上述契约及补充协议后，奥克斯公司将案涉房屋交付莱斯公司。

2019年9月11日，奥克斯公司向莱斯公司邮寄《关于成都商管步行街商户维尔莉特拖欠租金的告知函》，要求莱斯公司支付欠付租金24375元。

2019年9月，莱斯公司以奥克斯公司、四川奥克斯商业管理有限公司、成都市巴菲盛宴餐饮有限公司为被告向一审法院起诉，要求三被告赔偿因案涉商铺漏水造成的各项损失。一审法院于2020年1月16日作出（2019）川0193号民初9384号《民事判决书》，判决成都市巴菲盛宴餐饮有限公司向莱斯公司赔偿损失102700元并驳回莱斯公司其他诉讼请求。

2019年12月，莱斯公司就案涉商铺漏水及解除合同事宜与奥克斯公司进行协商。莱斯公司于2019年12月31日搬离案涉商铺，奥克斯公司将案涉商铺上锁。

一审另查明，莱斯公司未向奥克斯公司支付2019年9月15日至2019年12月31日租金。

双方当事人在本案中的争议焦点为：1.案涉商铺所涉《房地产租赁契约》、《租赁合同补充协议》是否已经解除。如已经解除，解除的原因和具体时间；2.莱斯公司是否应支付奥克斯公司欠付的房租及违约金。如应支付，具体金额为多少；3.莱斯公司是否应腾退案涉商铺并恢复至出租前的清水房状态；4.莱斯公司是否应按照《租赁合同补充协议》约定的租金标准的200%支付房屋占用费；5.莱斯公司是否应向奥克斯公司支付所在租约年六个月租金48750元作为违约赔偿。对此，一审法院做如下评述：

一、关于案涉商铺所涉《房地产租赁契约》、《租赁合同补充协议》解除的问题。

本案中，奥克斯公司和莱斯公司签订的《房地产租赁契约》、《租赁合同补充协议》不违反法律、行政法规禁止性规定，应视为双方真实意思表示，属合法有效，对双方具有约束力。而根据本案查明事实，无论基于何种原因，莱斯公司确有欠付租金的情况，双方签订的《成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》第21.4条也确有“延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同”的约定。但从莱斯公司提交的聊天记录、视频、案涉房屋现状照片等证据看，其关于因案涉商铺漏水与奥克斯公司协商一致解除合同、案涉商铺已由奥克斯公司上锁实际控制的主张具有事实上的高度盖然性。奥克斯公司未提交反驳证据证明，其关于案涉商铺现属于空置状态未招租的陈述也印证莱斯公司上述主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，奥克斯公司应承担举证不能的不利后果。一审法院认定案涉《房地产租赁契约》、《租赁合同补充协议》已于2019年12月31日经双方协商一致解除。

二、关于莱斯公司是否应支付奥克斯公司欠付房租及违约金的问题。

本案中，莱斯公司自2019年9月15日开始欠付案涉商铺租金系事实。莱斯公司主张系因商铺漏水行使先履行抗辩权。一方面，双方签订的合同中并无相关约定；另一方面，从莱斯公司诉奥克斯公司、四川奥克斯商业管理有限公司、成都市巴菲盛宴餐饮有限公司财产损害赔偿纠纷关联案件查明事实看，案涉商铺漏水系第三人成都市巴菲盛宴餐饮有限公司侵权行为所致。因此，在无双方明确约定的情况下，即便案涉商铺漏水系事实，莱斯公司也应另行主张权利，而不能以欠付租金的消极形式拒不履行合同义务。根据查明事实，双方已于2019年12月31日协商一致解除合同，故莱斯公司应支付奥克斯公司2019年9月15日至2019年12月31日期间租金。合同约定第三个租约年月租金为8125元，季度租金为24375元，故一审法院认定莱斯公司应支付奥克斯公司2019年9月15日至2019年12月31日期间租金为28437.5元。

就违约金而言，莱斯公司欠付租金系查明事实。即莱斯公司确有违约行为。双方签订的《成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》第21.4条也确有延迟支付租金应每日支付欠付金额1%违约金的约定。但根据本案查明事实，案涉商铺确有因第三人原因造成漏水并致莱斯公司财产损失情况。而《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”双方签订的《房地产租赁契约》第五条也有奥克斯公司应确保出租房屋使用要求、定期检查并维修的约定。根据公平原则并参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院考量双方过错、奥克斯公司损失等情况，酌定将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，以莱斯公司欠付租金28437.5元为基数，自2020年1月1日起计算至付清之日止。

三、关于腾退案涉商铺的问题。

本案中，根据莱斯公司提交的证据，能够证明奥克斯公司已将案涉商铺上锁并实际控制，莱斯公司也办理退还电卡等手续。因此，奥克斯公司要求莱斯公司腾退案涉商铺缺乏事实依据，一审法院对奥克斯公司关于莱斯公司腾退案涉商铺的主张不予采纳。就莱斯公司是否应将案涉商铺恢复至清水房状态而言，因双方合同并无约定，一审法院对奥克斯公司相关主张也不予采纳。

四、关于莱斯公司是否应按照约定的租金标准的200%支付房屋占用费的问题。

如上所述，案涉《房地产租赁契约》、《租赁合同补充协议》已于2019年12月31日经双方协商一致解除。合同解除当日，奥克斯公司已经将案涉商铺上锁并实际控制，其要求莱斯公司支付商铺占用费的主张缺乏事实依据，一审法院不予采纳。

五、莱斯公司是否应向奥克斯公司支付六个月租金作为违约赔偿的问题。

双方签订的《租赁合同补充协议》第23.5条确有关于逾期交还房屋应按照租金标准200%支付租金的相关约定。但该约定以“第23.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合23.2款要求的该房屋交还甲方”为条件。而根据本案查明事实，奥克斯公司于合同解除当日将案涉商铺上锁控制，故其要求莱斯公司支付逾期交还房屋赔偿的主张也因缺乏事实依据，一审法院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、莱斯公司于判决生效之日起十日内向奥克斯公司支付租金28437.5元及违约金（违约金计算方法：以28437.5元为基数，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回奥克斯公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3130元，由莱斯公司负担。

本院二审期间，当事人未提交新证据。

本院二审另查明，1.2020年1月1日，莱斯公司工作人员给奥克斯公司工作人员发微信表示2019年12月31日莱斯公司已按约定撤场，奥克斯公司可进行打围工作，并发送了现场照片及其在物业退还电卡的照片，同时询问押金及电费退还事宜。奥克斯公司工作人员未对撤场事宜表示异议，并称押金及电费退还需询问公司。

2.《租赁合同补充协议》第23.1条约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将房屋按照附件三标准交还甲方。”附件三载明交付标准：天花、地面、墙面、门等均为“按现状交付”。

本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，案涉《房地产租赁契约》、《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案二审的争议焦点是:1.案涉合同解除的时间应如何认定；2.莱斯公司是否应当向奥克斯公司支付2019年9月15日至2020年3月14日的租金48750元及违约金；3.莱斯公司是否应当按照租金标准的2倍即16250元/月支付房屋占用费；4.莱斯公司是否应当承担逾期腾房的违约金48750元；5.莱斯公司是否应将案涉房屋恢复至清水房状态。

关于案涉合同的解除时间，奥克斯公司主张其未收回案涉房屋亦未同意合同解除。本院认为，莱斯公司在2020年1月1日与奥克斯公司工作人员的聊天记录中，向奥克斯公司工作人员陈述了莱斯公司已于2019年12月31日撤场完毕，发送了其向物管交还电卡的照片并询问退还押金事宜，虽然莱斯公司未提供与奥克斯公司就合同解除达成一致的直接证据，但因奥克斯公司在2020年1月1日以后也未对莱斯公司撤场及退还电卡的情况表示异议，之后也未进行过沟通，结合双方前期因房屋漏水问题就合同解除事宜进行过协商以及莱斯公司向奥克斯公司工作人员发送的微信记录，本院对莱斯公司主张其已于2019年12月31日将案涉房屋退还给奥克斯公司，且案涉合同于2019年12月31日协商一致解除的主张予以采信，一审法院对此认定正确，本院予以维持。

关于莱斯公司是否应当支付其欠付的租金及房屋占用费的问题。双方一致认可2019年9月15日以前的租金已经结清。案涉合同已于2019年12月31日解除，莱斯公司也已于同日向奥克斯公司退还了案涉房屋，故莱斯公司应当向奥克斯公司支付2019年9月15日至2019年12月31日的租金28437.5元。在合同履行过程中，案涉商铺存在漏水情况对莱斯公司的经营造成了一定的影响，对此奥克斯公司亦负有一定的管理职责，故一审酌定以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算莱斯公司欠付租金的违约金并无不当，本院予以维持。对奥克斯公司要求莱斯公司支付2020年1月1日至2020年3月15日的租金及至实际退房之日的2倍房屋占用费的主张，因莱斯公司已将案涉房屋退还给奥克斯公司，故本院对奥克斯公司的该项请求不予支持。

关于违约金的问题，奥克斯公司依据《租赁合同补充协议》第21.8条，认为莱斯公司单方解除合同，应当向奥克斯公司赔偿违约金，但从案涉证据来看，本院对莱斯公司系与奥克斯公司协商一致解除合同的事实予以采信，且莱斯公司在搬离时也向奥克斯公司交还了案涉房屋，故莱斯公司不应承担单方解除合同的违约金，对奥克斯公司的该项上诉主张，本院不予支持。

关于莱斯公司是否应将案涉房屋恢复至清水房状态。本院认为，案涉合同约定合同解除或终止后莱斯公司应当按照《租赁合同补充协议》附件三的标准向奥克斯公司交还案涉房屋，《租赁合同补充协议》附件三明确载明为“按现状交付”，莱斯公司已完成此项合同义务，故奥克斯公司要求莱斯公司将房屋恢复至清水状态的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人奥克斯公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6260元，由成都奥克斯财富广场投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长　　赵　韬

审 判 员　　廖　方

审 判 员　　王　果

二〇二〇年十一月十二日

法官助理　　黄　迪

书 记 员　　袁雅丽