成都莱斯建筑装饰工程有限公司、成都奥克斯财富广场投资有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省成都高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川0191民初21425号

原告：成都莱斯建筑装饰工程有限公司。住所地：四川省成都市成华区杉板桥南五路366号1栋1单元7层705号。

法定代表人：张波，该公司总经理。

委托诉讼代理人：瞿莆英，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：高开强，四川蓉城律师事务所律师。

被告：成都奥克斯财富广场投资有限公司。住所地：成都高新区锦城大道666号2栋5层1号。

法定代表人：吴煜，该公司总经理。

被告：四川奥克斯商业管理有限公司。住所地：成都高新区锦城大道666号2栋5层1号。

法定代表人：何锡万，该公司总经理。

二被告共同委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。

二被告共同委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。

原告成都莱斯建筑装饰工程有限公司（以下简称莱斯公司）与被告成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称成都奥克斯公司）、四川奥克斯商业管理有限公司（以下简称四川奥克斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黄珊珊独任审判。本院于2022年1月19日公开开庭进行了审理，原告莱斯公司的委托诉讼代理人瞿莆英、高开强，被告成都奥克斯公司、四川奥克斯公司的共同委托诉讼代理人刘凌到庭参加诉讼；于2022年7月15日公开开庭进行了审理，原告莱斯公司的委托诉讼代理人高开强，被告成都奥克斯公司、四川奥克斯公司的共同委托诉讼代理人刘凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

莱斯公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令成都奥克斯公司、四川奥克斯公司向莱斯公司返还物业管理费保证金5625元，从自2021年7月22日起按照每日万分之五向莱斯公司支付逾期付款违约金；2.成都奥克斯公司、四川奥克斯公司向莱斯公司返还质量保证金10000元，并自2020年4月1日起按照每日万分之五向莱斯公司支付逾期付款违约金；3.本案诉讼费由成都奥克斯公司、四川奥克斯公司承担。事实与理由：成都奥克斯公司系奥克斯广场的产权所有人，四川奥克斯公司系奥克斯广场的管理公司。2017年2月14日，莱斯公司（乙方）与成都奥克斯公司（甲方）签订《房地产租赁契约》（以下简称租赁合同）。其中，《租赁合同》第六条约定“6.1乙方应当向甲方支付11250元（相当于第一个租约年的二个月租金）作为乙方在本合同项下的履约保证金；同时乙方应向管理公司支付5625元（相当于一个月物业管理费）作为物业管理费保证金。”6.3条对履约保证金的返还及逾期付款违约金的计算方式进行了约定。第十条“10.2乙方应向管理公司支付10000元作为销售商品或服务质量的保证金。”并约定了保证金退还方式。莱斯公司认为，合同已于2019年12月31日协商一致解除，且承租商铺已经退还给了被告，且租金等均已支付完毕，按照双方约定，成都奥克斯公司、四川奥克斯公司应当于2021年7月22日前向莱斯公司返还物业管理费保证金，2020年4月1日前向莱斯公司返还质量保证金，但成都奥克斯公司、四川奥克斯公司未能向莱斯公司返还保证金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。故莱斯公司特向法院起诉，望判如所请。

成都奥克斯公司、四川奥克斯公司共同辩称，第一，我们认为本案的案由应当是物业服务合同纠纷，因为成都奥克斯公司与莱斯公司已经就房屋租赁合同纠纷进行过诉讼，并且已经终审，本案莱斯公司诉请的物业保证金系四川奥克斯公司与莱斯公司签订的物业管理合同的物业服务合同关系，不是房屋租赁合同关系。第二，莱斯公司没有按照双方的物业服务合同按时、足额缴纳物业服务费以及相关的保证金，应当承担违约责任。

经审理查明，2017年2月14日，成都奥克斯公司与莱斯公司签订《关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》，其中与本案有关的条款约定：6.1条，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付11250元作为乙方在本合同项下的履约保证金；同时乙方应向管理公司支付5625元作为物业管理费保证金。10.2条，乙方应在开业日到来前向管理公司支付10000元作为其销售的商品或服务的质量保证金。乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔，要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法律规定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，管理公司即有权决定是否接受顾客的要求及将有关金额支付，乙方不得提出异议。管理公司可从质量保证金中扣减、抵消上述金额，由此造成的质量保证金不足部分，乙方须在接到管理公司通知后五天内补足差额。合同终止后的九十日内，管理公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。

同日，四川奥克斯公司与莱斯公司签订《关于奥克斯广场的物业服务合同》，约定该合同于2017年在宁波奥克斯中央大厦签订，双方在本合同项下产生争议，协商不成的，任何一方均有权向合同签订地有管辖权的人民法院起诉。本协议于物业产权人与乙方签订的《租赁合同》终止时同时终止。

另查明，2019年9月11日，四川奥克斯公司向莱斯公司发送《关于成都商管步行街商户维尔莉特拖欠物管费的告知函》，载明莱斯公司欠付部分物业服务费等事宜。同时根据生效裁判文书（2020）川01民终12577号《民事判决书》的认定，莱斯公司与成都奥克斯公司之间的《关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》于2019年12月31日解除。莱斯公司于2019年12月31日搬离案涉商铺。

以上事实，有当事人的当庭陈述、《关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》《关于奥克斯广场的物业服务合同》《关于成都商管步行街商户维尔莉特拖欠物管费的告知函》《民事判决书》等证据在卷佐证。

本院认为，成都奥克斯公司与莱斯公司签订的《关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》，四川奥克斯公司与莱斯公司签订《关于奥克斯广场的物业服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行合同权利义务。

本案中，关于莱斯公司主张的返还物业保证金及质量保证金问题。首先，物业保证金的性质系对莱斯公司履行物业服务费缴纳义务之保证，虽然该笔费用的缴纳约定在《租赁合同》中，但系莱斯公司与四川奥克斯公司之间物业服务法律关系争议的范畴；其次，质量保证金虽然也约定在《租赁合同》中，但是从质量保证金的收取及退还条件来看，也系莱斯公司与四川奥克斯公司之间物业服务法律关系争议的范畴；第三，从奥克斯公司答辩的情况来看，四川奥克斯公司与莱斯公司之间就物业服务之间尚存争议，同时因双方的物业服务合同约定了具体管辖地，本院对该纠纷没有管辖权，故对四川奥克斯公司提起的反诉未予受理。

故，莱斯公司在本案中主张成都奥克斯公司、四川奥克斯公司返还物业保证金和质量保证金没有事实及法律依据，本院不予认可。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：

驳回原告成都莱斯建筑装饰工程有限公司的全部诉讼请求。

本案案件受理费减半收取129元，由原告成都莱斯建筑装饰工程有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　黄珊珊

二〇二二年七月二十六日

书记员　　杜　萱