南京优创科技有限公司与某某、严某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

泰州市海陵区人民法院

民事判决书

（2014）泰海民初字第2136号

原告（反诉被告）南京优创科技有限公司，住所地南京市玄武区龙蟠路173号。

法定代表人***，总经理。

委托代理人***，系原告公司员工。

委托代理人***，江苏运泰律师事务所律师。

被告（反诉原告）***。

委托代理人***，系***之父。

被告（反诉原告）***。

原告（反诉被告）南京优创科技有限公司（以下简称优创公司）与被告（反诉原告）***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日受理后，依法由审判员***适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）优创公司之委托代理人***、***，被告（反诉原告）***（亦系***委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告优创公司诉称，2012年3月8日，原、被告双方就位于泰州市海陵区某某门面房签订房屋租赁合同一份，约定租期从2012年7月5日起至2014年7月4日止。合同签订后，原告依约缴纳了租金及履约保证金等相关费用。后因原告公司经营问题以及合同于今年7月4日到期，故原告不再准备续租，在经与被告协商的情况下，于今年4月将店内大部分设备搬清，为了配合被告提前招租，原告于5月份将门店钥匙交还给被告，被告当时均未提出异议。但在原告要求被告返还履约保证金时，被告辩称其未收取门店钥匙且原告未在合同期将店内物品清理完毕等，以要求原告再行支付一个月的房屋使用费为由拒绝交还履约保证金。原告认为，双方租赁关系依法成立。现双方合同到期，原告方无任何违约行为，被告应当按照合同约定偿还履约保证金。因被告以各种理由拒不返还，现为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令两被告立即偿还原告履约保证金人民币20000元，诉讼费由两被告承担。

被告***、***共同答辩并反诉称，按照双方合同第三条的约定，原告要求被告返还履约保证金，必须提供被告出具的履约保证金收条。但原告没有被告出具的履约保证金收条，且被告已于2014年4月下旬将履约保证金退还给了原告，故请求依法驳回原告的诉讼请求。另原、被告合同到期后，被告多次要求原告迁出，搬走该房屋内经营所用的柜子、桌子、收银台、沙发、空调机等所有物品，交出该房屋的钥匙及用水、用电缴费卡，注销其以该房屋领取的营业执照或者变更该营业执照的经营地址，结清退房前的租金，交清退房之前的水费，办理退房手续。可原告置之不理，至今没有搬走该房屋内经营所用的物品，仍然占用该房屋从事经营或者其他活动，已构成故意违约，给被告造成严重损失。2014年8月4日，原告拆走了该房屋的中央空调。中央空调与顶棚连成一体，属于顶棚装修的一部分。被告将该房屋租给浙江某某产品股份有限公司时，原装修的顶棚上有吸顶空调，该公司于2012年3月8日至7月4日将该房屋转租给原告后，原告没有重新装修顶棚，也没有拿出证据证明中央空调是其所有，即使中央空调是原告安装，按照合同第八条的约定，原告拆走价值50000多元的美国产中央空调后，应当负责恢复原有的吸顶空调，修复原状，修复原状之前的租金照交，履约保证金不退。被告为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求：1、依法判令原告注销其以泰州市某某房领取的营业执照或者变更该营业执照的经营地址，搬走该房屋内用于经营的柜子、桌子、收银台、沙发、空调内机、液晶广告设备、监控设备等所有物品，交出该房屋的钥匙及用水、用电缴费卡；2、判令原告向被告支付2014年7月5日至9月6日的房租人民币49233元及被告垫付的水费49元；3、判令原告恢复原有的吸顶空调，修复原状，支付2014年9月7日至修复原状之前的租金；4、诉讼费、反诉费由原告承担。

反诉被告优创公司辩称，关于清理剩余物品，合同第十一条有明确约定，若留下箱物不搬清，由甲方全权处理，乙方不得提出异议。原告于2014年5月4日将大部分物品搬离，5月13日已经张贴公告进行招租，5月底店长***将钥匙交于被告，8月1日完成营业执照注销手续，原告就此无任何违约行为。原告于6月份左右通过电话和被告就退房问题进行协商，并要求退还履约保证金，但被告一直未予正面答复，直到6月底时被告才提出只有在营业执照注销后才可以办理退房手续。关于用电、用水缴费卡问题，因双方就退房问题未协商完毕，而卡内仍有剩余款项，故不好退还。被告将物品搬离后，已不用该场地经营，未搬离的物品作弃权论，此时租赁房屋已交由被告处理，故被告要求支付租金的理由不能成立。关于空调，被告在反诉状中就中央空调的所有权自己都模棱两可，不予确定，但是证据中又认可了是原告所有，而实际上空调就是原告所有。在原告租赁入住时，被告所称的空调即已不存在，故被告要求原告负责安装原告的吸顶空调，没有依据。综上，被告表述有诸多不实，其隐瞒事实情况，混淆概念，因自己不能出租，意图通过恶意诉讼骗取原告租金，作为原告，已经完全按照合同内容及法律规定，履行了相关义务，对于要求被告退还履约保证金的诉讼请求应当得到支持，对于被告的反诉主张，应予以驳回。

经审理查明，坐落于泰州市海陵区某某房屋为被告***、***共同共有。2012年3月8日，原告优创公司（承租方，乙方）与被告***、***（出租方，甲方）签订房产租赁合同一份，约定甲方将江苏省泰州市东某某门面房（建筑面积94平方米）租给乙方经营苹果数码产品，租期为2年，从2012年7月5日起至2014年7月4日止，2012年7月5日之前的租金由乙方直接交付给浙江某某数码产品股份有限公司；第一年的租金为254677.50元，以后每年递增5%，每年5月5日前一次性付清下一年度租金；乙方于2012年3月13日之前向甲方交履约保证金人民币20000元，合同期满乙方已交清租金及其他费用迁出时，无任何违约行为，凭甲方出具的履约保证金收条将履约保证金退给乙方；现有装修属于甲方所有，乙方如需重新装修，须征得甲方书面同意，并经物业管理部门允许方能动工，否则后果自负，租赁期满或中途退房或合同终止，重新装修归甲方所有，乙方不得破坏室内顶棚、地面及内外墙壁装修，也不得要求甲方折价补偿，否则乙方需要赔偿甲方损失或者负责修复原状，修复原状前租金照交，履约保证金不退；租赁期满或终止，乙方必须依时迁出并将物品杂物全部搬走，若留下箱柜等物不搬清，则作为放弃权利论，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；浙江某某数码产品股份有限公司退房后，乙方在约定的期限内，付清履约保证金后生效。2012年3月13日，原告向被告交纳了履约保证金20000元，被告开具了收据。原告领取了以所承租房屋为经营地址的营业执照，名称为“南京优创科技有限公司某某分公司”，并占有使用该房屋。2014年5月底，原告将所承租房屋两把钥匙中的一把交给被告。2014年8月1日，原告注销了该分公司的工商登记。同日，被告在本案所涉房屋上加锁，并向原告寄送了强行收房通知书，要求原告于3日内将所承租房屋内的柜子、桌子、收银台、沙发等所有东西搬走，交出该房屋钥匙及用水、用电缴费卡，办理退房手续，结清房租，拆下现有空调后重新装上与原来相同或相当的吸顶空调，支付恢复原状之前的租金；并载明已在门上加锁，随时配合原告开门；如原告在三日内不来泰州办理退房手续，不交出该房屋钥匙，三日后被告将强行收房，更换门锁，因此造成的一切后果由原告承担。2014年8月4日，原告拆走了空调外机。2014年8月5日，被告缴纳了本案所涉房屋内当月的水费人民币49元。2014年8月13日，被告向原告寄送了催要房租通知书，载明请原告于本月18日下午5时之前搬走所承租房屋内的柜子、空调内机等所有东西，交出该房屋的钥匙及用水、用电缴费卡，注销以该房屋领取的营业执照或者变更经营地址，支付2014年7月5日至8月18日的房租人民币34616元，办理退房手续。现原告因向被告主张退还履约保证金，遂涉讼。

庭审中，原告申请证人朱某到庭作证。证人陈述，其于2014年5月底将一把钥匙交还给被告，但并没有跟被告说房屋内的物品如何处理，因店里还有收银台和体验台，原告称等确定交房时再搬走；8月1日原告要退房时，准备将房屋内的所有物品搬走，但因空调一事未解决，原告只搬走了一张桌子。

上述事实，有房屋租赁合同、汇款单、收据、通知、EMS快递单、照片、证人证言及当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，原、被告应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。关于原告主张的履约保证金，原告按合同约定向被告缴纳了20000元履约保证金，被告向原告开具了收条。依据合同约定，原告应凭被告开具的履约保证金收条，向被告主张退还该款项；现原告称该收条已丢失，而被告对此不予认可，并陈述被告已于2014年4月下旬将20000元履约保证金退还给了原告，原告将履约保证金的收条交还给被告，故原告无法提供该收条原件。现原告仅凭汇款单向被告主张退还该款项，依据不足，且不符合双方合同的约定，故本院对原告的这一主张不予支持。关于房屋内的物品，原告已当庭表示全部放弃，交由被告处置，此为当事人自行处分自己财产的行为，不违反法律规定，本院予以确认；故对于该房屋内的物品，由被告自行处置。关于房屋钥匙及用水、用电卡，因租赁合同期限已届满，原告应将上述物品交还被告。关于合同期满后，即自2014年7月5日起，原告是否应当支付房租，本院认为，租赁合同虽约定租赁期限届满，原告没有搬出的箱柜等物作为放弃权利论，由被告全权处理，但从庭审查明的事实可以看出，合同期满后，原告并未放弃房屋内剩余物品的权利，并于2014年8月1日搬走了一张桌子，即本案所涉房屋仍由原告占有使用，原告依法应支付房屋租金。但至2014年8月1日起，被告在该房屋上加锁，并向原告发出了强行收房通知书，原告已丧失了对该房屋的控制使用权，房屋租赁的目的无法实现，自此时起，被告无权向原告主张房屋租金。故自2014年7月5日起至2014年8月1日止，原告应按合同约定向被告支付房屋租金人民币19781.12元。水费49元系被告代原告缴纳，依法应由原告给付被告。关于被告反诉的恢复原有的吸顶空调、修复原状及支付修复前的租金的请求，原、被告双方签订的合同上并未载明被告提供的房屋安装有吸顶空调，被告提供其与案外人浙江某某数码产品股份有限公司的租赁合同拟证明其将房屋租赁给该公司时，房屋安装有吸顶空调，但原告不是该合同当事人，该合同对原告没有约束力，且按照原、被告所签合同的约定，浙江某某数码产品股份有限公司退房后、原告付清履约保证金后，该合同才生效，从该约定可以看出，浙江某某数码产品股份有限公司系将房屋退还给被告，并非如被告所称的转租给原告，故本院对于被告关于在房屋交付给原告时安装有吸顶空调的陈述不予采信，其据此要求原告恢复原状并支付修复前的房屋租金的反诉请求，本院亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）南京优创科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）***、***房屋租金、水费合计人民币19830.12元，同时，将泰州市海陵区东某某房屋的钥匙一把及水费、电费缴费卡交还***、***。

二、驳回原告（反诉被告）南京优创科技有限公司的本诉请求及被告（反诉原告）***、***的其它反诉请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币300元减半收取150元，由南京优创科技有限公司负担（此款南京优创科技有限公司已预交）；反诉受理费556元，由南京优创科技有限公司负担100元、***、***共同负担456元（此款***、***已预交，南京优创科技有限公司应负担部分于本判决生效之日起十日内迳交***、***）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费本诉部分人民币300元、反诉部分人民币556元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。

审判员***

二〇一四年十月十六日

书记员*莉