某某与云南某某房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云01民初738号 原告：***，男，汉族，1969年10月3日生，住云南省曲靖市麒麟区。 委托诉讼代理人:**，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南***房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区环城东路****手机大厦**。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人:***，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：昆明风动新技术集团发展有限公司，住，住所地：昆明市高新区科泰路/div> 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人:***，云南金东方律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人:**，男，汉族，1973年5月4日生，住昆明市盘龙区，系该公司总经理，特别授权代理。 原告***与被告云南***房地产开发有限公司（以下简称“***公司”）、第三人昆明风动新技术集团发展有限公司（以下简称“风动公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后，依法组成合议庭于2016年8月24日对本案公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人**，被告***公司的委托代理人***，第三人风动公司的委托代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《合作投资开发协议书》；2、判令被告返还原告支付的投资款共计人民币3060万元，以及根据协议约定向原告支付违约金306万元，以上共计3366万元人民币；3、判令被告承担本案诉讼费用及原告实现债权的费用。事实和理由：被告与第三人于2011年11月17日签订《合作协议》，共同合作开发昆明市穿金路345号小坝职工居住的老旧社区改造项目。因被告无资金投资及履行该协议，于是邀约原告共同进行合作开发。2011年12月27日，原被告双方经协商一致，签订了《合作投资开发协议书》，该协议约定：原、被告双方共同合作投资开发房地产项目，被告应以其自己法人的名义合法取得第三人欲改造的位于昆明市穿金路345号小坝职工居住的老旧社区项目所涉及的国有出让土地使用权，并由被告于2012年6月30日前将昆明市穿金路345号地块的标的土地应具备的房地产开发销售所有条件和所需的全部证照及手续办理完毕；原告应按照合同的约定履行出资义务并在条件成就时负责组织进行项目建设施工。该协议签订后，原告如约在签订协议次日向被告支付了定金100万元，并按照合同约定于2012年2月27日向被告支付了500万元，由被告将该500万元保证金再行支付给第三人。2012年、2013年期间，被告以标的土地需进行挂牌交易程序、且要交纳土地出让金等理由，要求原告按照协议约定进行出资，前后15次共计又向被告支付了投资款2460万元。截止2013年4月，原告共计向被告支付了投资款3060万元人民币。但涉案土地未挂牌上市，被告亦并未将原告支付的投资款用于合作开发项目，合同目的已不能实现。 被告***公司辩称，1、原、被告双方签订的《合作协议》未明确约定原告应支付的投资款金额，因被告在2013年3月后不再支付投资款，导致项目中断。2、被告的原有资金和原告的投资款已经投入到涉案项目中，被告无款可退。3、《合作协议》中约定被告应在2012年6月30日前办理完毕证照手续是不合理的。4、原告认为被告违约请求损失赔偿，已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人风动公司述称，针对原告的起诉，第三人没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对于案件事实的争议焦点为：原告共计向被告支付投资款的金额是多少。对此，原告提交了银行凭证若干、***公司出具的收据若干，经逐一核对原件，均与复印件一致，本院对真实性予以确认，合计金额为3060万元。虽被告不予认可，但其并未提交证据予以反驳，本院不予支持。 本院经审理查明：2011年11月17日，第三人风动公司（甲方）与被告***公司（乙方）签订《合作协议》，约定甲方将其拥有的昆明市穿金路小坝345号地块国有土地使用***的实施房地产开发项目，房地产项目在优先完成职工安置的情况下，通过剩余面积实施销售，获取合理的经济利益；还约定，由乙方全权负责该项目的实施工作，乙方负责落实该项目的规划审批、土地交易、职工搬迁、建设、回迁和剩余面积销售等具体工作的事实，同时乙方全面负责将来建成楼盘的物业管理工作。 2011年12月27日，被告***公司（甲方）与原告（乙方）签订《合作投资开发协议书》，载明甲方于2011年11月17日与风动公司签订合作协议改造风动公司位于昆明市区穿金路345号小坝职工居住的老旧社区项目。约定：第二条、合作方式：甲方保证以其法人名义合法取得风动公司在涉案土地所有面积的国有出让土地使用权证，作为甲、乙双方全额投资开发房地产的国有出让土地；第三条、出资方式：1、甲方以其自己的名义合法取得风动公司在昆明市穿金路345号的国有出让土地使用权证（土地面积17165.8平方米）的开发权的土地作为出资，在交付土地出让金时按该地块挂牌上市时的总价的30%支付。2、乙方以货币和开发销售房地产的经验出资，在交付土地出让金时按该地块挂牌上市时的总价的70%支付。3、除上述1、2条规定的土地出让金外其余投资款由乙方出资。4、甲方取得该地块国有出让土地权证之前所有用于该地块的支付费用由甲方承担，账目必须由乙方签字认可。第四条、甲方在规划审批项目后即可实质性建设，乙方全额投资建设，该地块的所有建设项目由乙方负责具体组织实施。第五条、乙方在签订本协议后5日内向甲方支付定金人民币100万元；甲方在收到乙方支付的定金后必须在2012年6月30日前将昆明市穿金路345号地块的所有土地办理完具备房地产开发销售所有条件和所需的全部证照及全部手续。若甲方在前述规定的时间不能办理完相关手续，应在30日内按法律具体规定的法定原则返还前述规定的定金款项。第六条、甲方必须保证其与风动公司2011年11月17日签订的《合作协议》能正常实际履行，对该协议书中约定的第五条第1款中的规定必须签订变更交付保证金的时间在2012年3月1日前支付风动公司。乙方在2012年3月1日前将人民币500万元的保证金支付给甲方，由甲方支付给风动公司作为《合作协议》约定的保证金人民币500万元。……第九条、甲、乙双方对该项目投入资金成本返还的规定另行签订书面协议确定，具体原则是投入多少返还多少；对利润的分配原则甲方30%，乙方70%。第十三条、违约责任：若本协议任何一方违反了本协议载明的义务，违约方应向守约方支付本合同标的总额10%的违约金并赔偿守约方由此造成的全部损失。 协议签订后，原告于2011年12月28日支付定金100万元，于2012年2月27日支付500万元，截至2013年3月6日陆续向被告支付款项共计3060万元。 截止本案庭审时，第三人风动公司、被告***公司明确陈述涉案房地产项目尚未取得任何证、照或手续，未有实质性进展。 本案的争议焦点为：原、被告所签的《合作投资开发协议书》是否应当解除？ 本院认为，原、被告于2011年12月27日签订的《合作投资开发协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。该协议明确约定***公司在收到***支付的定金后必须在2012年6月30日前将昆明市穿金路345号地块的所有土地办理完具备房地产开发销售所有条件和所需的全部证照及全部手续，若***公司在前述规定的时间不能办理完相关手续，应在30日内按法律具体规定的法定原则返还前述规定的定金款项，而在实际履行过程中，***按约支付了定金，并先后支付款项共计3060元，而截至庭审时，涉案房地产项目尚未取得任何证、照或手续，未有实质性进展。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，***公司迟延履行债务构成违约，导致合同目的不能实现，***有权行使法定解除权，本院予以支持。继而，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，***应当返还收取的包括定金在内的款项3060万元。同时，涉案《合作投资开发协议书》第十三条约定，若本协议任何一方违反了本协议载明的义务，违约方应向守约方支付本合同标的总额10%的违约金并赔偿守约方由此造成的全部损失，因合同尚未履行完毕，无法确定合同标的总额，***请求按照已支付款项的10%要求***公司承担违约责任有事实和法律依据，本院予以支持。另外，对于原告主张的实现债权的费用，包括律师费用和担保费用，该费用并不是必然损失，双方合同中亦未明确约定承担方式，故本院对原告的该主张不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下： 一、解除原告***与被告云南***房地产开发有限公司于2011年12月27日签订的《合作投资开发协议书》； 二、被告云南***房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***款项3060万元； 三、被告云南***房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***违约金306万元； 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费210100元以及保全费5000元由被告云南***房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审　判　长　　蔡　芸 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一六年十月十八日 书　记　员　　焦　菡