深圳市***装工程有限公司与重***中昱房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0112民初38709号 原告：深圳市***装工程有限公司，住所地深圳市前海深港合作区妈湾十九单位03街坊信利康大厦6A，统一社会信用代码91440300311714107T。 法定代表人：冷松，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，重庆名***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆名***事务所律师。 被告：重***中昱房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1239号4幢（6-1），统一社会信用代码91500000MA60YXB547。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司工作人员。 原告深圳市***装工程有限公司与被告重***中昱房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2022年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市***装工程有限公司的委托诉讼代理人***、***及被告重***中昱房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市***装工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即就位于重庆市两江新区XX房屋与原告签订《商品房买卖合同》并办理网签手续；2.判令被告立即向原告交付位于重庆市两江新区XX房屋，并协助办理房屋登记至原告指定人名下；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2021年12月16日，原告与被告签订《商品房认购协议》，约定由原告认购被告位于重庆市两江新区XX商品房，成交总价为1495695元。同日，原、被告签订《商品房认购协议补充协议》，其中第九条约定房屋总价款为1465781元。重庆万达城投资有限公司为被告关联公司，2021年12月16日，原告、被告及重庆万达城投资有限公司共同签署《商品房抵房合同》，约定以重庆万达城投资有限公司应向原告支付的工程款1465781元抵消原告应向被告支付的预订商品房总价款1465781元；第4.3条约定原告应在2023年10月30日前指定第三人作为买受人同被告签订商品房买卖合同、办理网签手续。后原告多次督促被告为原告办理前述房屋的网签手续，且与前述房屋同一栋的其余商品房大部分也已和买受人签订了《商品房买卖合同》并办理了网签手续，但被告却以各种理由推诿、拒绝为原告办理。2022年10月9日，原告又以书面形式向被告发送《关于尽快履行合同义务的通知》，要求被告立即履行合同义务，但被告仍置之不理。原告为维护合法权益，故诉至法院。 被告重***中昱房地产开发有限公司辩称，1.由于本项目系两江新区政府预售资金100%监管项目，政府不同意以非本项目工程款抵充购房款。因此，在没有售房资金进入监管账户的情况下，政府不同意对房屋办理网签。2.本项目暂未取得竣工验收备案登记证，且双方也未建立商品房买卖合同关系，故被告无法为原告办理房屋登记。综上，请驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定案件事实如下：2021年12月16日，以被告为甲方（售房方、住所重庆市北部新区XX、联系电话023-6746****）、原告为乙方（购房方），双方共同签订《商品房认购协议》一份。该协议主要约定，原告认购被告开发建设的位于重庆市两江新区XX商品房，该商品房已取得渝住建委（2021）预字第（1656）号《商品房预售许可证》。该房屋用途为成套住宅，建筑面积为90.87平方米，套内建筑面积为79.49平方米。商品房按照套内建筑面积计价，成交单价为18816.14元/平方米，成交总价款为1495695元，原告按照一次性付款方式支付房款。该协议第六条载明，原、被告应于2023年10月30日前签订商品房买卖合同。 同日，原、被告另签订《商品房认购协议补充协议》一份。其中第8.4条载明，双方确认《商品房认购协议》及本补充协议的性质为预约合同，最终双方就该房屋买卖事宜的权利义务以双方就该房屋签署的本约即《商品房买卖合同》约定为准。第九条中约定，若原告按《商品房认购协议》第六条约定的期限与被告签订《商品房买卖合同》并交齐购房所需全部款项及资料的，被告有权选择在《商品房认购协议》第二条约定的房屋成交总价款基础上给予原告优惠/元，即在双方签订《商品房买卖合同》时，房屋总价款为1465781元。 2021年12月16日，以被告为甲方、案外人重庆万达城投资有限公司为乙方、原告为丙方，三方共同签订《商品房抵房合同》一份。该合同“鉴于”部分载明：1.根据乙方和丙方的要求，甲方和丙方于2021年12月16日签订了《商品房认购协议》，依据《认购协议》丙方应向甲方支付购房款1465781元。2.乙方与丙方于2018年10月31日签订了编号为CQWDC-CYO2-GC-HT-056的《【重庆万达城】主题公园【进口】游乐设备安装工程合同》(以下简称“《施工合同1》”)，依据《施工合同1》乙方应向丙方支付工程款936799.84元。3.乙方与丙方于2018年7月30日签订了编号为CQWDC-CY04-GC-HT-029的《重庆万达城室内温泉水乐园进口游乐设备安装工程合同》(以下简称“《施工合同2》”)，依据《施工合同2》乙方应向丙方支付工程款528981.16元。4.丙方拟将前述对乙方享有的工程款债权1465781元转让给甲方。现根据我国的相关法律规定，甲乙丙三方在平等自愿、充分协商一致的基础上，就债权转让事宜及相应款项抵销事宜协商一致，于2021年12月16日订立本协议。该合同第二条“债权转让”2.1***明，甲乙丙三方一致同意，丙方依据《施工合同1》《施工合同2》，将其对乙方享有的工程款债权1465781元转让给甲方。第三条“债务的抵销”3.1***明，甲丙双方一致确认，丙方按本协议第2.1项约定将其享有的工程款债权转让给甲方后，甲方应向丙方支付的前述债权转让对价1465781元，与丙方依据《认购协议》应向甲方支付的购房款1465781元互相抵销，抵销金额为1465781元。完成前述抵销后，丙方依据本条对甲方享有的前述债权转让对价，以及甲方依据《认购协议》对丙方享有的前述购房款债权均归于消灭，甲丙双方均不得再向对方主张已抵销的款项。为此，丙方出具书面确认函(见附件一)。第3.2***，关于预定商品房的总房款抵销后剩余未付的购房款人民币/元)，丙方应于/年/月/日前直接支付给甲方。当日，原告向被告出具《确认函》一份，载明：我司按照《认购协议》约定应向贵司支付的预定商品房购房款1465781元，与贵司依据《抵房合同》应向我司支付的人民币1465781元债权转让对价互相抵销，抵销金额为1465781元。 2022年10月9日，原告向被告发出《关于尽快履行合同义务的通知》，主要载明原告实质上已全额支付了《商品房认购协议》及其补充协议中的购房款，现原告通知被告，原告已指定案外人**作为其指定的第三方买受人，由**与被告签订《商品房买卖合同》等。 庭审中被告**，案涉房屋已取得商品房预售许可证，被告也同意现在与原告签订商品房买卖合同，但因政府部门监管因素，被告实际上无法办理网签手续，也无法从网签系统中打印商品房买卖合同，故被告因客观原因无法与原告签订商品房买卖合同。 另查明，据重庆网上房地产官网查询，案涉两江新区XX号楼部分房屋已出售。 上述事实，有《商品房认购协议》《商品房认购协议补充协议》《商品房抵房合同》《确认函》《商品房抵房合同》、重庆网上房地产官网查询截图及当事人**等证据随案佐证。 本院认为，根据原、被告签订的《商品房认购协议》《商品房认购协议补充协议》内容，双方约定在2023年10月30日前签订本约即《商品房买卖合同》，故本案原、被告之间的法律关系应为商品房预约合同关系，本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。 据案涉《商品房认购协议》《商品房认购协议补充协议》约定及《商品房销售管理办法》第十六条规定，原、被告双方在签订上述预约合同后，应就商品房的交付时间、交付条件、办理产权登记时间、瑕疵担保责任及违约责任等合同内容进行进一步磋商，并在2023年10月30日前签订正式的《商品房买卖合同》文本。庭审中，被告表示其现在愿意与原告签订商品房买卖合同，因此原、被告双方应就房屋交付时间、交付条件等合同内容进行进一步磋商。基于原、被告之间已形成的预约合同法律关系性质及被告当庭作出的上述意思表示，本院认为，如若原、被告之间能够就案涉商品房的交付时间、交付条件、办证时间、瑕疵担保责任及违约责任等合同内容进行协商一致，原、被告可自行签订正式的《商品房买卖合同》文本，人民法院则无判决双方签订《商品房买卖合同》的必要；如若原、被告之间不能就上述合同内容协商一致，双方缺乏签订正式《商品房买卖合同》的基础，则本院亦不能直接判决原、被告签订《商品房买卖合同》，否则法院就有强制当事人缔约之嫌。综上所述，对原告提出的要求被告与其签订《商品房买卖合同》及办理网签手续的诉请，本院不予支持。因双方未就案涉商品房交付时间及办理产权证时间等协商一致，未建立《商品房买卖合同》法律关系，故对原告诉请被告立即交付案涉房屋及协助为原告办理房屋产权登记的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第四百九十五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下： 驳回原告深圳市***装工程有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费17992.04元，因适用简易程序审理，减半收取计8996.02元，由原告深圳市***装工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年一月四日 书记员　　*** -1-