中山市良安市政建筑工程有限公司与某某商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤20民终4008号

上诉人（原审被告）：中山市良安市政建筑工程有限公司，住所地中山市东区*****XXX，统一社会信用代码914***********384B。

法定代表人：魏连兴，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1975年6月8日出生，汉族，住江西省新余市渝水区*************。

委托诉讼代理人：谢崇贤，北京市京都（深圳）律师事务所律师。

上诉人中山市良安市政建筑工程有限公司（以下简称良安公司）因与被上诉人***商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

良安公司上诉请求：撤销一审判决，改判良安公司按***已支付房价款每日万分之一向***支付逾期交房违约金9108元（360008元×0.0001×253天）。事实和理由：***主张的逾期交房违约金过高，法院应予调低。在***没有证据证明因良安公司逾期交房造成损失的情况下，应当参考当地同类型房屋租金水平作为其损失的参考标准，涉案房屋面积为68.42㎡，中山市民众镇同类型房屋的每月租金约为1026.3元（15元/㎡）,现***主张逾期交房违约金按其已支付房价款万分之二计算为72元/天（每月高达2160元）明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，***主张的逾期交房违约金明显过高，法院应当调低为按已支付房价款每日万分之一计算。

***辩称：一、良安公司一审未提出违约金过高的抗辩意见，一审法院无须就违约金是否过分高于***的损失这一焦点进行审理，在一审判决没有事实错误或基本事实不清的情况下，二审法院无须对此进一步查明；二、***的损失不仅包括因良安公司迟延交楼所对应的租金损失，也包括其为解决此纠纷聘请律师的费用、交通费等，不可仅凭参考同地段同类房屋租金水平，就断定逾期交房违约金过高，且涉案小区房屋实际月租金标准在2000元左右，良安公司没有足够证据证明***的损失金额，无法证明逾期交房违约金过分高于造成的损失，应承担举证不能的责任；三、双方在合同中已明确约定逾期交房违约金计算方法，依法无须也不应该只参考同地段同类房屋租金标准以确定本案的逾期交房违约金。

***向一审法院起诉请求：良安公司支付***违约金18432.41元（从2017年4月30日至2018年1月10日，共256天，以房款360008元为基数，按每日万分之二计算）。

一审法院认定事实：2016年3月9日，***(买受人)与良安公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定***向良安公司购买位于中山市**********************的预售商品房，总价360008元；合同第八条规定，出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。

2017年12月27日，良安公司就案涉商品房所属工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年12月29日，良安公司向***发出《收楼通知书》，通知其于2018年1月10日前办理收楼手续。

另查：中山公用水务网公告显示：该司计划于2016年10月20日早9点至晚7点，对沙港公路DN800给水管进行停水接驳，届时民众表房将停止供水。中山市人民政府门户网站新闻显示：2016年8月1日，大涌镇党政办及三防办发布“台风妮妲快讯”：据气象台预测，“妮妲”将是1983年以来中山最强台风。目前，中山市已启动防风I级响应，全镇进入紧急防台风、暴雨期，除医院、供电、供水、电信等特殊行业，其余一律停业、停课，紧急转移危险地区人员到安全处避风。

一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系***与良安公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。

综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:良安公司是否存在逾期交房行为，能否因停水、台风等造成停工而延期交房。

合同约定，良安公司应当在2017年4月30日前，将商品房交付***使用，但良安公司直到2017年12月29日才通知***于2018年1月10日前收楼，已然存在逾期。但据一审法院查明，截至2017年4月30日，符合合同约定的“出卖人可据实予以延期：因雨天等恶劣天气以及停水、等造成施工单位无法施工的”。有2016年10月20日停水，2016年8月1日台风，良安公司可据此延期交房2天，该时间应从前述逾期天数255天中扣减。关于良安公司称8月1日台风持续2天以及2016年8月16日有台风“电母”，因无证据予以证明，一审法院不予采信。关于良安公司抗辩应在台风“莎莉嘉”及台风“海马”日顺延交房日期，因无证据证明案涉工程施工单位因该两次台风确有停工的必要，故一审法院不予采纳。至于良安公司辩称低压供水日应予顺延交房日期，因无合同约定，一审法院亦不采纳。至于在合同约定交房期之后的停工，因已超过合同约定的交付时间，由良安公司自行承担相应风险及损失。

综上所述，良安公司应向***承担逾期交房违约金的天数为253天，根据合同关于“逾期超过90日后……自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”的约定，良安公司需向***承担逾期交房违约金18216元（360008元×0.0002×253天）。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：良安公司于判决生效之日起十日内向***支付逾期交房违约金18216元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费130.41元，由良安公司负担（***已预交，良安公司于判决生效之日起七日内迳付***）。

本院二审期间，当事人未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方当事人对良安公司逾期交房行为及逾期天数均无提起上诉或提出异议，本院对此直接予以确认。本案二审争议焦点为，逾期交房违约金是否应予调低。本院认为，涉案商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，且该合同是良安公司提供的格式合同文本，其应当对逾期交房应承担的违约责任有所预见，其在违约后主张违约金过高，有违诚信。同时，良安公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全享有对涉案房屋的占有、使用、收益、处分权益，必然遭受损失。良安公司现主张调低违约金，但其未能举证证明违约金过分高于业主实际损失。故一审法院根据双方在合同中约定的违约金计算标准进行判决，并无不当，本院予以维持。

综上所述，良安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（中山市良安市政建筑工程有限公司已预交），由中山市良安市政建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　官　琳

审判员　黎　妙

审判员　刘　通

二〇二〇年七月二十四日

书记员　魏丹丹