中山市良安市政建筑工程有限公司与广东比隆宝贝教育管理有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤20民终1573号

上诉人（原审原告）：中山市良安市政建筑工程有限公司，住所地广东省中山市东区*****良安大厦22层04单元。

法定代表人：魏连兴，该公司经理。

委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏春庭，广东登都律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：广东比隆宝贝教育管理有限公司，住所地广东省中山市东区*****良安大厦9层901。

法定代表人：姜某1。

被上诉人（原审被告）：***，男，1978年9月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区*******之二2301房。

上诉人中山市良安市政建筑工程有限公司（以下简称良安公司）因与被上诉人广东比隆宝贝教育管理有限公司（以下简称比隆公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

良安公司上诉请求：撤销一审判决书第二项及第五项，改判比隆公司向良安公司支付逾期付款违约金1305896.95元以及解除合同违约金798332.85元。事实和理由：一、一审法院一方面认定涉案租赁合同、解除协议及比隆公司、***共同出具的承诺函合法有效，另一方面不尊重当事人意思自治，无视合同约定逾期支付违约金为1305896.95元、解除合同违约金为798332.5元，对当事人约定的违约金数额调低至245938.14元明显有误。一审法院确认租赁合同、解除协议和承诺函的法律效力，理应按各方约定的内容来履行。租赁合同、解除协议明确约定逾期支付违约金、解除合同违约金数额的情况下，一审法院应当充分尊重、保障当事人的意思自治，根据双方约定的违约金数额（即逾期支付违约金1305896.95元、解除合同违约金798332.5元）支持良安公司的诉讼请求。一审法院认为违约金数额过高并予以调低明显有误，依法应予纠正。二、在一审程序中，比隆公司、***均未到庭应诉，更未就违约金数额过高提出反诉或抗辩意见，一审法院主动审查违约金数额并予以降低存在严重错误。合同法第一百一十四条第二款规定，当事人约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，均可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或者予以适当减少。该条规定赋予合同当事人向法院请求调整违约金的权利，但调整是有条件的，前提是当事人自己向法院提出调整申请。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。该司法解释明确指出当事人应当以反诉或抗辩的形式请求人民法院调整违约金，赋予了当事人通过反诉或抗辩的形式对违约金过高进行救济。当事人放弃行使反诉或抗辩权利的，亦是一种意思自治，司法不应主动干预。因此，人民法院在当事人未提出要求调减违约金的情况下，不得主动对约定违约金标准进行调整。本案中，比隆公司、***未出庭应诉，更未就违约金过高提出反诉或提出任何抗辩意见，一审法院在比隆公司、***未提出任何意见的情况下直接调整违约金数额为245938.14元显然已经违反前述法律规定，是对当事人诉讼权利的介入和干预，是代比隆公司、***行使权利。故一审法院调整违约金的行为应当依法纠正。三、良安大厦租赁合同第6.4条约定基于双方长期合作，良安公司给予比隆公司第一年租金优惠，如果比隆公司提前终止租赁合同，需要向比隆公司补回2016年10月8日至2017年10月7日期间的租金差额约430068元。比隆公司拖欠租金时间久，长达885天，拖欠租金金额巨大，严重影响良安公司日常资金周转。涉案合同中违约责任条款是比隆公司自愿签订，解除合同的协议书中比隆公司自愿接受租金及违约金金额的事实，对数额没有异议，一审开庭的时候比隆公司、***没有到庭视为其放弃诉讼权利，一审判决应当遵守法律规定，充分考虑良安公司的损失衡量违约金。涉案合同解除后，目前涉案商铺仅对外出租一个卡位，有三个卡位空置尚未出租，对良安公司造成巨大损失。综上，良安公司请求二审法院撤销一审判决第二项及第五项，改判支持良安公司的上诉请求。

比隆公司、***均未陈述答辩意见。

良安公司向一审法院起诉请求：一、比隆公司向良安公司支付截止2019年3月12日的房屋租金1154291.12元；二、比隆公司向良安公司支付逾期违约金1305896.95元；三、比隆公司向良安公司支付解除合同违约金798332.85元；四、比隆公司支付的租赁保证金100349.2元归良安公司所有；五、***对比隆公司的上述债务承担连带清偿责任。

一审法院认定事实：1.良安公司（甲方、出租方）与比隆公司（乙方、承租方）签订租赁合同，约定：租赁单元坐落于中山市东区*****良安大厦9层901、902、903、904；租赁单元建筑面积为1433.56平方米；乙方承租该租赁单元仅限于作经营详见营业执照等用途；租赁期限自2016年10月*日至2021年10月7日止；2016年10月*日至2017年10月7日期间月租金为35839元，自第二年起逐年递增6%；租金以一个自然月为一期，乙方应于每月5号前足额向甲方支付当月租金；乙方应于合同签订之日向甲方交纳租赁保证金143356元作为履行租赁合同的担保，乙方逾期交纳租赁保证金的，甲方有权要求乙方每逾期一日即按应交未交租赁保证金金额的3‰支付违约金直至交清全部租赁保证金和违约金；乙方应按照约定的租赁起始日与甲方办理租赁单元交接手续；甲方保证其是租赁单元的合法所有人，有完全的权限、资质和能力签订租赁合同及履行合同中甲方的各项义务；租赁合同有效期内，乙方无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方有权没收租赁保证金，且乙方需向甲方支付剩余租期租金总额的30%作为违约金，该违约金如低于首个租赁年度6个月租金标准的，则乙方以首个租赁年度6个月租金的标准向甲方支付违约金；乙方未能按时支付租赁费用，每逾期一日，需按拖欠金额的3‰的标准向甲方支付违约金；租赁期内乙方逾期交纳租赁费用达25日以上的，甲方有权单方解除合同、收回租赁单元、没收租赁保证金，向乙方追讨所欠费用及所造成之损失（如有）并要求乙方支付相当于租赁保证金数额的违约金。合同还约定了其他内容。

2.庭审中，良安公司称，其系涉案租赁物的产权人，于2016年10月与比隆公司签订涉案租赁合同，并于签约当天向比隆公司交付涉案租赁物。租赁合同签订后，比隆公司逾期向其交付租赁保证金，且实际只支付了100349.2元。后比隆公司自2017年5月起不足额支付当月租金，自2017年12月起不再支付任何租金。

3.2018年12月3日，比隆公司与***共同向良安公司出具承诺函，承诺：比隆公司于2018年12月25日前支付500000元的所欠租金款（包含但不限于所欠的租金及滞纳金等）；比隆公司于2018年12月底前结清12月应缴租金款80537.4元；比隆公司于2019年1月25日前支付所欠款416560.92元（包含但不限于所欠的租金及滞纳金等）；比隆公司大股东***愿为比隆公司所欠良安公司所有款项（包含但不限于所欠租金等）承担无限连带还款责任。

4.2019年3月21日，良安公司（甲方、出租方）与比隆公司（乙方、承租方）签订解除协议，约定：现就乙方违反租赁合同约定，解除租赁合同；乙方确认截止至2019年3月12日，乙方共欠租金1154291.12元、租金及租赁保证金逾期支付违约金1305896.95元，合计2460188.07元；鉴于乙方拖欠甲方租金的事实，甲方有权解除合同，收回租赁单元，租赁保证金、租赁单元内固定装修装饰、设施设备等均由甲方没收，乙方应向甲方支付剩余租期租金总额的30%计798332.85元作为解除合同违约金，乙方同意租赁保证金100349.2元归甲方所有；甲乙双方同意于2019年3月12日解除租赁合同，乙方于3月31日前搬离并将租赁单元交回给甲方；乙方于2019年5月1日前将在租赁单元地址上注册登记的营业地址办理迁出或注销手续。协议还约定了其他内容。协议签订后，良安公司称其已于2019年3月31日收回涉案租赁物。后良安公司以比隆公司、***未依约支付租金及违约金为由于2019年5月30日诉至法院，主张前述实体权利。

6.庭审中，良安公司明确因比隆公司逾期支付租赁保证金、租金的违约行为所遭受的损失主要为资金占用的利息损失以及租赁合同解除后涉案租赁物空置至今所产生的租金损失。

一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。良安公司与比隆公司签订的租赁合同、解除协议以及比隆公司与***共同出具的承诺函均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该租赁合同、解除协议及承诺函均合法有效，对当事人均具有约束力。结合良安公司对涉案租赁物出租、承诺函出具以及租赁合同解除经过的陈述以及提供的租赁合同、解除协议、承诺函等证据可以认定，良安公司已按合同约定把涉案租赁物交给比隆公司使用，但比隆公司未按约履行足额支付保证金及租金义务，且在解除协议签订后亦未依约履行付款义务，前述行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，故对其依据解除协议的约定主张比隆公司支付截止至2019年3月12日的租金1154291.12元的诉求，予以支持。

关于租赁保证金和违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，以及租赁合同关于“租赁合同有效期内，乙方（比隆公司）无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方（良安公司）有权没收租赁保证金”的约定和解除协议关于“乙方（比隆公司）同意租赁保证金100349.2元归甲方（良安公司）所有”的约定，本案中，比隆公司因拖欠租金、未足额支付租赁保证金存在违约，良安公司诉求确认已收取的租赁保证金100349.2元归其所有，该诉求符合上述法律规定及合同约定，予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，本案中，良安公司依据解除协议的约定主张比隆公司支付的违约金以及已收取的租赁保证金总额高达二百多万元，相较于比隆公司拖欠的租金1154291.12元明显畸高，在良安公司未举证明自己因比隆公司违约行为造成的损失范围的情形下，考虑到其因比隆公司拖欠租金的行为只有资金被占用的利息损失，其辩称的涉案租赁物已交还的情况下因无人承租而空置产生的租金损失与比隆公司无关，比隆公司对此不存在过错，故以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定比隆公司应向良安公司承担的违约责任总金额为346287.34元（1154291.12元×30%），同时因良安公司主张收取比隆公司的租赁保证金100349.2元已获支持，故比隆公司实际应向良安公司支付的违约金为245938.14元（346287.34元-100349.2元）。

关于***保证责任的问题。***在承诺函中签字并承诺“为比隆公司所欠良安公司所有款项（包含但不限于所欠租金等）承担无限连带还款责任”。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”规定，现良安公司请求***对本案债务承担连带保证责任，符合双方约定及法律规定，予以支持。

比隆公司、***经合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决：一、比隆公司应于判决生效之日起七日内向良安公司支付截止至2019年3月12日的租金1154291.12元；二、比隆公司应于判决生效之日起七日内向良安公司支付违约金245938.14元；三、良安公司已收取比隆公司的租赁保证金100349.2元归良安公司所有；四、***对比隆公司的前述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、驳回良安公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33671元（良安公司已预交），由良安公司负担18628元，比隆公司、***负担15043元（比隆公司、***负担部分于判决生效之日起七日内向迳付良安公司）。

本院二审期间，良安公司、比隆公司、***均未提交新证据。

本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

另查，经本院核查，在广东省范围内比隆公司作为被告或被执行人的案件至少十余个。

本院认为，根据良安公司的上诉意见，本案的争议焦点为：一审法院酌情调整违约金数额是否适当的问题。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”,据此，对于在守约方提起的违约之诉中，违约方虽未提出违约金调整请求或仅以合同无效或者不构成违约等进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的情形，人民法院可以就违约金是否过高的问题进行释明，对于已经向违约方进行释明但违约方坚持不提出调整违约金请求的，人民法院应当遵循民法意思自治原则，一般不予主动调整。但具体到本案中，比隆公司、***是未到庭应诉，也未经法院进行释明，故人民法院仍应根据公平原则和诚实信用原则，以经过审理查明的实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素进行调整。本案中，第一，比隆公司拖欠的租金为1154291.12元，而良安公司主张收取的违约金及没收保证金共2204579元（1305896.95元+798332.85元+100349.2元），高达拖欠租金的近两倍，良安公司未能就比隆公司违约所造所的损失进行举证，而比隆公司欠交租金实际上对良安公司产生的损失主要是资金占用的利息损失；第二，涉案租赁合同租赁期限是2016年10月8日至2021年10月7日止，租赁合同签订后，比隆公司逾期向其交付租赁保证金，且实际只支付了100349.2元。后比隆公司自2017年5月起已不足额支付当月租金，自2017年12月起就不再支付任何租金，双方于2019年3月21日签订解除合同协议，同意于2019年3月12日解除租赁合同，并已判决良安公司收取的保证金归其所有，良安公司未就解除协议中违约金的计算过程及计算标准予以充分说明；第三，经本院核查，比隆公司是多起案件的被告或被执行人，轻率认定比隆公司的巨额违约金有可能造成比隆公司的债务扩大化，有可能损害其他债权人的合法权益。综上，基于公平原则一审法院在扣除没收的租赁保证金后酌定比隆公司向良安公司支付违约金245938.14元并无不妥，本院予以维持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人良安公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23634元,由上诉人中山市良安市政建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　徐红妮

审判员　　焦凤迎

审判员　　谢劲东

二〇二〇年六月八日

书记员　　雷　媛