遵义市播州区城投建工有限公司与遵义鸿诚房地产开发有限公司、某某申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

贵州省遵义市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黔03民初547号

原告（申请执行人）：遵义市播州区城投建工有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道遵南大道589号。

法定代表人：胡勇，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：俞锃涛，贵州遵兴律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨德建，男，汉族，1963年7月20日出生，住贵州省遵义市汇川区。

被告（被执行人）：遵义鸿诚房地产开发有限公司，住所地：遵义市红花岗区桃溪寺桃溪河畔桃居1号。

法定代表人：冉兴萍，该公司执行董事。

被告（案外人）：**，女，汉族，1952年2月19日出生，住贵州省遵义市红花岗区。

委托诉讼代理人：毛油天，贵州牧心律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙天龙，贵州牧心律师事务所律师。

原告遵义市播州区城投建工有限公司（以下简称播州城投公司）与被告遵义鸿诚房地产开发有限公司（以下简称鸿诚房开公司）、**申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告播州城投公司之委托诉讼代理人俞锃涛、杨德建，被告鸿诚房开公司法定代表人冉兴萍，**及其委托诉讼代理人毛油天、孙天龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告播州城投公司起诉请求：1、判决撤销遵义市中级人民法院（2020）黔03执异289号执行裁定书，恢复对鸿诚房开公司名下项目“龙腾大厦”Ａ栋23层1-1号房屋（查封裁定：××号）的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告申请执行被告鸿诚房开公司建设工程施工合同纠纷一案，在执行过程中，原告申请查封的是被告鸿诚房开公司名下所有的海尔大道龙腾大厦Ａ栋1号4-5号、4-7号、4-8号、5-7号、5-8号、6-1号、6-8号、7-7号、7-8号、11-1号、11-2号、13-6号、15-6号、15-7号、15-8号、17-8号、18-1号、19-2号、19-5号、19-7号、20-2号、20-5号、20-7号、20-8号、21-2号，共25处房产。在执行过程中，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组多次致函贵院，称被告鸿诚房开公司开发的龙腾大厦因涉民生问题，强制执行将造成较大的社会影响，请求贵院解除对上述房产的查封。同时鸿诚房开公司向贵院提出置换查封标的物的请求，请求查封鸿诚房开公司开发的龙腾大厦Ａ栋的下列房产：10-2号、12-8号、13-8号、14-7号、14-8号、16-6号、16-7号、20-6号、21-1号、22-1号、23-1号、23-2号、23-3号及负二层车位。贵院裁定解除海尔大道龙腾大厦Ａ栋1号4-5号、4-7号、4-8号、5-7号、5-8号、6-1号、6-8号、7-7号、7-8号、11-1号、11-2号、13-6号、15-6号、15-7号、15-8号、17-8号、18-1号、19-2号、19-5号、19-7号、20-2号、20-5号、20-7号、20-8号、21-2号，变更查封为10-2号、12-8号、13-8号、14-7号、14-8号、16-6号、16-7号、20-6号、21-1号、22-1号、23-1号、23-2号、23-3号及负二层车位。本案中，被告**提出了执行异议，贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，认为被告所提阻却执行的异议理由成立，原告不予认同。首先，被告**名下是否还有其他用于居住的房屋，其次，据原告了解，被告在查封行为实施之前，并未支付超过合同约定总价款的百分之五十，据执行裁定书载明被告是在查封之前付清房款，被告应提供付款的银行流水凭证。原告认为，贵院裁定中止执行的理由不符合法律规定。二、贵院于2019年6月26日作出（2019）黔03执250号之一执行裁定书，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组（或贵州鼎康置业有限公司）于2019年7月25日就将本应由原告申请查封的4-7号房屋出售给了案外人肖礼彬，这仅是原告了解到的一处查封房屋处置情况，由此可见本应由申请查封的4-7号房屋在查封时是不存在权属争议的，其他被解除查封的24处房屋也可能存在上述情况。综上所述，本应由原告申请查封的海尔大道龙腾大厦25处房屋是没有权属争议的，但由贵院依职权变更的13处房屋却有10处房屋存在争议并提出执行异议。可见，被告鸿诚房开公司（或遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组）是故意提供存在权属争议的房屋交由贵院查封，置换出了没有权属争议的房屋来处置变卖，已经严重损害到了答辩人的财产权益。在遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组提出置换查封标的物时，原告强烈反对并质疑遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组提出置换查封标的物请求，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组提出原告查封的25处房屋因涉民生问题，强制执行将造成较大的社会影响，贵院依据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组的请求解除了25处房屋的查封，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组却没有提供任何证据予以支撑查封的25处房产存在民生问题的证据，却又在解除查封后立即向案外人肖礼彬出售了25处房屋中的4-7号房屋，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组明显是存在恶意的。现贵院在现在由贵院已依职权变更查封的13处房屋，又出现了10人提出执行异议的情形，鉴于上一次变更查封后就立即出售了本应查封的4-7号房屋的情形，此10处房屋的执行异议同样存在严重损害原告财产权益的可能性，并且，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组在查封过程中收到的200余万元房屋尾款也未予以交付给原告。故，上述行为对被告**造成的严重后果应当由鸿诚房开公司（或由遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组承担，因鸿诚房开公司的公章等已被遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组收取并管理）自行承担，原告不同意解除“龙腾大厦”Ａ栋23层1-1号房屋，请求继续执行“龙腾大厦”Ａ栋23层1-1号房屋。

鸿诚房开公司答辩称：涉案房屋存在争议，答辩人与**不是买卖房屋的关系，双方是合作建房。该协议附有前置条件，本案中有两个条件未达成：1.土地款未返还。2.开盘20日内第二期款项并未交付，己直接影响楼盘的开发进度。3.余款的缴纳情况我公司并不知晓，我们并未收到任何交款的依据。

**答辩称：1、被告购买案涉房屋系双方真实意思表示，买卖行为合法有效；2、被告已经全额支付购房款；3、被告是因居住需要而购买的房屋；4、原告诉状所述均为问题房开工作组责任，其应向工作组和鸿诚房开主张相应权利，和被告无关。

本院经审理查明：2009年10月13日，遵义市食品药品监督管理局（甲方，以下简称药监局）与桐梓县龙腾房开公司（乙方，以下简称龙腾公司）签署《土地出让责权利明晰协议》，约定甲方将于2004年通过政府划拨方式取得的位于海尔大道南岭公园斜对面的土地使用权（约3亩）在乙方承诺必须参加竞买并保证依法竟得的情况下，用于商品房开发建设，将建成后的部分商品房以团购价出卖给甲方的单位职工。2011年10月24日，桐梓县龙腾公司（甲方）与药监局形成会议纪要，该纪要载明：“一、甲方向乙方明提供4500㎡商品房，并按照乙方职工名单提供相应的房屋套数；二、团购房价格为2380元/㎡……”等内容。2014年6月30日，龙腾公司与鸿诚房开公司签订《土地使用权转让协议书》，约定龙腾公司将案涉房屋的建设用地以1539.3592万元转让给鸿诚房开公司，土地转让后，因本工程项目及本幅土地开发产生的债权债务、工程款、建设施工、房屋销售等相关合同权利义务，均由鸿诚房开公司享有和承担。2014年7月1日，遵义市国土资源局公告受理龙腾公司将其名下的前述土地变更登记给鸿诚房开公司的申请。

2019年4月8日，本院依据播州城投公司的执行申请，查封了位于遵义市红花岗区房屋。事后，遵义市中心城区突出问题处置工作领导小组多次来函，称被执行人开发的龙腾大厦因涉民生问题，强制执行将造成较大的社会影响，请求本院解除对上述房产的查封。同时被执行人向本院提出置换查封标的物的请求，本院予以认可，遂于2019年6月26日作出（2019）黔03执250号之一执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的龙腾大厦Ａ栋10-2、12-8、13-8、14-7、14-8、16-6、16-7、20-6、21-1、22-1、23-1、23-2、23-3号房屋及负二层车位。

另查明：被告**系药监局职工。2012年1月15日，**（乙方）与龙腾公司（甲方）签订《合作建房协议》，约定龙腾公司同意**按每平方2380元合作开发案涉项目1-1户型21层住宅，面积139.15平方米，总金额为331177元。付款方式为双方签订合同之日，乙方应付给甲方合作建房总价款的40%，金额为人民币13万元；甲方在《龙腾大厦》正式开盘之日二十日内，乙方应第二次付甲方合作建房总价款的57%，金额为18.8万元；甲方为乙方办理完房屋产权证后，乙方全部付清房屋剩余总价款的3%，金额为13177元。2012年2月20日，**向龙腾公司缴纳13万元，2020年7月2日，**向鸿诚房开公司缴纳房款191241元，红花岗区建设领域突出问题处置工作领导小组在收款收据上加盖了印章。

再查明：**在遵义市汇川区，在红花岗区。案涉房屋至今未经验收，不具备交付条件。庭审中，**陈述“合作建房协议载明的楼层与实际的楼层低两层”。鸿诚房开公司陈述：“合作建房协议降两层原因是1、2楼是商业用房，起止层数不包含商业房”。

以上事实，有《土地出让责权利明晰协议》、《土地使用权转让协议书》、《合作建房协议》、收款收据、执行裁定书、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是原告**是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据本院查明的事实，**在2012年1月15日与龙腾公司签订《合作建房协议》，该协议并未约定**在合同履行过程中承担何种风险，结合药监局与龙腾公司签订的历次协议内容，本院认定**与龙腾公司形成商品房买卖合同关系而非合作建房关系。因龙腾公司将案涉土地转让给鸿诚房开公司，该公司承接了龙腾公司因修建案涉项目的债权债务，故在双方转让行为完成后，龙腾公司对**所负担的义务转由鸿诚房开公司承继，即**与鸿诚房开公司形成了商品房买卖合同关系。本院对鸿诚房开公司关于其与**之间形成合作关系的辩论意见不予采信。因案涉房屋至今未经验收，不具备交付条件，故本院认定在本院查封前，**未合法占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，**虽在本院查封前签订了买卖合同并缴纳了部分房款，但因未合法占有案涉房屋，故其对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。又因其除诉争房屋外，在汇川区住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，**不具备唯一住房的条件，依法不能排除强制执行。

综上，播州城投公司的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

准许执行遵义市红花岗区海尔大道龙腾大厦A栋23层1-1号房屋【即（2019）黔03执250号之一执行裁定23-1号房屋】；

案件受理费100元，由**负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。

本院（2020）黔03执异289号执行裁定于本判决生效时自动失效。

审判长　周 亚 琼

审判员　令狐荣强

审判员　何　　容

二〇二〇年十二月一日

法官助理张洋

书记员瞿春花