泉州市美家装饰工程有限公司
某某某某、某某执行异议纠纷执行裁定书
来源：中国裁判文书网
福建省惠安县人民法院
执行裁定书
（2016）闽0521执异21号
******，男，1969年4月7日出生，汉族，住惠安县。
申请执行人***，女，1970年11月13日出生，汉族，住惠安县。
被执行人连明泉，男，1959年10月25日出生，汉族，住惠安县。
被执行人***，男，1984年4月20日出生，汉族，住惠安县建设南路水关尾巷1号302室，公民身份号码35052119840420003X。
被执行人***，女，1963年3月9日出生，汉族，住惠安县。
被执行人泉州市美家装饰工程有限公司，住所地惠安县。
法定代表人连明泉，执行董事兼总经理。
本院在执行申请执行人***与被执行人连明泉、***、***、泉州市美家装饰工程有限公司民间借贷纠纷一案中，******于2016年9月2日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
******称：惠安县法院拟拍卖被执行人连明泉所有的址在惠安县螺城镇新安D幢1#楼店铺及二、三层商品房（房权证号为：惠螺字第21486号、惠螺字第21487号、惠螺字第21488号，下称该争议房产），侵害了***的合法权益。其理由：该争议房产系被执行人连明泉于2012年10月18日转让给***的，***已支付订金人民币40万元，且投资人民币30万元进行装修经营酒店，实际占有该争议房产。***系善意取得的第三人，请求停止拍卖。另外，对该争议房产的评估价包含着异议人投入30万元装修的部分，应从拍卖财产中扣除。
本院查明：原告***与被告连明泉、***、泉州市美家装饰工程有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理。经审理并于2013年8月5日作出（2013）惠民初字第1442号民事判决：被告连明泉、***、泉州市美家装饰工程有限公司应于本判决生效之日起30日内偿还原告***借款200万元及其利息。该判决于2013年11月4日发生法律效力。因被告连明泉、***、泉州市美家装饰工程有限公司未按判决确定的期限履行还款义务，申请执行人***于2013年12月9日申请执行。执行中，本院于2014年5月29日追加被告连明泉的妻子***为被执行人。本院依（2013）惠执行字第2258-3号执行裁定于2015年2月6日查封、冻结该争议房产至今。
另查明，1、被执行人连明泉将其所有的该争议房产出租给***经营酒店，双方于2007年12月22日签订租赁合同，租期自2008年12月22日至2013年12月22日。2、被执行人连明泉在向申请执行人借款200万元时，于2011将该争议房产中的店铺抵押给申请执行人，但未办理抵押登记手续，现抵押财产的产权证尚在申请执行人手中。3、被执行人连明泉将其所有的该争议房产转让给***，双方于2012年10月18日签订《房屋转让协议》。协议约定：房产价款140万元，协议签订日支付定金40万元，余款于办理过户手续之日付清。***依约支付定金40万元，余款100万元尚未支付。4、该争议房产至今尚登记在被执行人连明泉名下。
***在提出异议书时，一并提交《租房协议书》复印件一份、《房屋转让协议》复印件一份、《银行转帐凭条》复印件一份，以此证明其向被执行人连明泉租用该争议房产涉案房屋、被执行人连明泉向其转让该争议房产、其已交付定金40万元并已实际占有的事实。但***未能提供证据证明非因自身原因未办理过户登记。
以上事实，有本院（2013）惠执字第2258号执行卷宗材料及相关证据为据。
本院认为，审查***对执行标的提出异议，主要是审
查***对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。
一、关于***对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益问题。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条规定：“对***提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）***是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十五条第一款规定：“对***的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”该争议的房产目前尚登记在连明泉名下，故***不是对该争议的房产的权利人，不享有足以排除强制执行的权益。
二、关于***受让房屋的行为是否符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定的情形问题。该规定要求：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定的立法精神要求上述四条件需同时具备，且没有办理登记的原因，主观上要求是属于***意志以外的客观障碍，否则应视为其有过错。本案中、***受让房产签订《房屋转让协议》、已支付了部份价款（定金）和实际占有虽均在本院查封、冻结前，但***与被执行人双方于2012年10月18日签订《房屋转让协议》，至本院查封、冻结的2015年2月6日，时隔两年多，其未及时办理过户，不属于***意志以外的客观障碍，且***未能提供证据证明非因自身原因未办理过户登记。故不符合该规定的情形。
三、***与连明泉签订的《房屋转让协议》约定：房产价款140万元，协议签订日支付定金40万元，余款100万元于办理过户手续之日付清。该约定不符合市场交易应先支付大部分价款，待过户后再支付余款的习惯。且***只是支付定金（40万元），与该争议房产的实际价值相差甚远。
四、至于***提出的该争议房产的评估价包含着异议人投入30万元装修的部分，应从拍卖财产中扣除的问题。因为该争议房产的评估价是对该物现状价值的评估，且该争议房产的权利人系被执行人连明泉。因此，***提出该问题的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，本院认为，******提出异议的理由不能成立，应予驳回。*******认为其权益被侵犯，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第四百六十五的规定：裁定如下：
驳回******的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长***
审判员***
审判员***
二〇一六年九月十二日
书记员***
