某某与某某等租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市崇明区人民法院 民事判决书 （2022）沪0151民初5189号 原告：**，男，1969年7月16日生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：***，上海市君志律师事务所律师。 被告：***，男，1966年11月5日生，汉族，住江苏省灌云县。 被告：**，女，1988年8月6日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 被告：永济市泓欣农业服务有限公司，住所地山西省运城市永济市蒲州镇老城西。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江***律师事务所律师。 第三人：上海申鼎建设科技（集团）有限公司，住所地上海市崇明区富民支路58号A2-6。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市银星律师事务所律师。 原告**诉被告***、**、永济市泓欣农业服务有限公司（以下简称“永济公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告**提出财产保全申请，本院依法裁定冻结三被告名下银行存款人民币1,789,288元或查封、扣押相应价值的财产。同年9月2日，本院依法公开开庭审理了本案，原告**及其委托诉讼代理人***，被告永济公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***、**经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。嗣后，原告申请追加上海申鼎建设科技（集团）有限公司（以下简称“申鼎公司”）作为第三人参加诉讼，本院经审查依法予以准许。2022年10月14日，本案因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭进行审理。本案于同年11月29日再次公开开庭进行了审理，原告**的委托诉讼代理人***，被告**、被告永济公司的委托诉讼代理人***、第三人申鼎公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即退还原告土地租金315,000元；2.判令三被告赔偿原告已发生的损失共计159,008元；3.判令三被告赔偿原告可得利益损失共计1,323,000元；4.本案诉讼费、保全费用由被告承担。审理中，原告变更诉请一为：要求三被告退还原告土地租金236,250元；明确诉请二的组成为：水稻种子定金5万元、肥料定金3万元、波纹管等29,720元、农药2,980元、小麦剩余药水1,250元、电瓶车和三轮车6,058元、房屋租金6,000元、植保机差额33,000元。事实和理由：原告为专业小麦、水稻种植户。2021年，被告**、***告知原告可将上海市横沙东滩五号地共计1050亩的土地出租给原告用于种植。2021年11月4日，原告与被告***、永济公司签订《土地租赁合同》，约定由原告向某被告承租位于上海市横沙东滩五号地共计1050亩的农用耕地。租赁期为五年，自2021年11月1日至2026年11月1日止。租金为600元/亩/年，年租金为63万元。该合同签署后，原告根据被告**和***的指示将第一年的土地租金63万元支付至被告银行账户。2022年6月下旬，三被告在未向原告退还剩余租金，未对原告进行赔偿、补偿的情况下单方面发出《告知书》，通知被告与原告签订的土地承包合同已经于2022年6月16日全部解除。2022年6月中旬，虽然经原告与被告**、***就原告的损失补偿进行初步结算，确认原告已发生的实际损失不低于553,868元。但自2022年6月中旬起，三被告对退还剩余土地租金、赔偿损失等事宜上拒绝进行实质沟通，一再推诿。原告认为，三被告将无权出租的案涉土地出租给原告，至今未得到土地所有权人的追认，且存在隐瞒事实、欺骗原告签订土地租赁合同的情况，故原告与三被告间的土地租赁合同应属无效。但鉴于原告确实已使用了案涉土地近半年的时间，故在合同无效情形下，未履行的土地使用费（或租金）应无条件退还给原告。在土地租赁合同有关的磋商、履行过程中，原告并无任何过错，三被告却某在隐瞒事实和欺骗的情形，因三被告过错导致原告发生实际损失以及信赖利益损失，三被告理某承担缔约过失责任。然至今，三被告对原告的损失不予赔偿、对剩余租金不予退还的行为严重侵犯原告的合法权益，遂涉讼。 被告***发表书面答辩意见：第一，其不是本案适格的主体，不应作为本案的被告。案涉《土地租赁合同》是原告与被告永济公司签订的，其并非合同相对人，仅是作为永济公司的授权代表在合同上签字。其接受被告永济公司的委托负责处理上海市横沙东滩三期项目事宜，在案涉租赁合同上签字代表的是永济公司，而非其个人，故其不是案涉租赁合同的权利义务人。因此，其作为被告，主体不适格，不应作为本案的责任主体承担责任。第二，原告要求其支付租金及各项损失没有事实和法律依据。原告在诉状中称2022年6月中旬三被告对退还土地租金、赔偿损失、承担违约责任等事宜上拒绝沟通，但事实上，原告于2022年6月13日与被告永济公司签订《横沙东滩三期种植记交地补偿协议》（其在协议中作为永济公司授权代表签字），协议第九条约定，乙方就土地租赁合同种植农作物履约终止后，相关补偿问题已一揽子解决，双方无争议，乙方不得以任何理由向甲方或与租赁相关联的权利人主张任何权利。原告在收到补偿款后又向人民法院提起诉讼，要求三被告退还租金并赔偿损失没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告**辩称：第一，其不是本案适格的主体，不应作为本案的被告。案涉《土地租赁合同》是原告与被告永济公司签订的，其并非合同相对人，也未在合同中签字确认，其与***均为永济公司员工，是受公司委托处理上海市横沙东滩三期项目事宜。其在本案中收到的租金也仅是***公司收款，此行为代表的是永济公司而非个人。因此，其作为被告主体不适格，不应作为本案的责任主体承担责任。第二，原告要求其支付租金及各项损失没有事实和法律依据。原告在诉状中称2022年6月中旬三被告对退还土地租金、赔偿损失、承担违约责任等事宜上拒绝沟通，但事实上，原告于2022年6月13日与被告永济公司签订《横沙东滩三期种植记交地补偿协议》，协议第九条约定，乙方就土地租赁合同种植农作物履约终止后，相关补偿问题已一揽子解决，双方无争议，乙方不得以任何理由向甲方或与租赁相关联的权利人主张任何权利。原告在收到补偿款后又向人民法院提起诉讼，要求三被告退还租金并赔偿损失没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 被告永济公司辩称：第一，案涉土地租赁合同系原告与永济公司签订，合同上加盖了永济公司的公章以及永济公司法定代表人的个人章，被告***只是作为永济公司代表在合同上签字，合同相对方是永济公司。涉案土地租赁合同解除是因为政府政策调整要求将涉案出租土地予以收回，不属于被告永济公司违约情形。被告永济公司从案外人承租了涉案的土地，前期投入了大量资金进行平整后租赁给原告，对于该租赁合同的效力由法院依法认定；第二，原告在诉状中称2022年6月中旬三被告对退还土地租金、赔偿损失、承担违约责任等事宜上拒绝沟通与事实不符，2022年6月13日，原告与被告永济公司签订《横沙东滩三期种植记交地补偿协议》，协议约定被告永济公司一次性支付补偿款，相关补偿问题一揽子解决，双方无争议，原告不得以任何理由向被告永济公司或与租赁相关联的权利人主张任何权利。后第三人申鼎公司代被告永济公司向原告支付了600,000元补偿款，被告永济公司安排案外人于2022年6月23日向原告收购机械和肥料，双方纠纷已经一揽子解决。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告全部诉请。 第三人申鼎公司辩称：原告的各项诉讼请求与第三人无关，第三人与原告没有任何基础的法律关系，与被告***之间有土地养护关系，与三被告之间没有土地租赁关系，第三人也不清楚原、被告之间发生的基础法律关系。涉案土地经围垦后发现芦苇及其他植物野蛮生长，第三人接受相关部门委托对涉案土地进行养护，在养护过程中，由中间人**介绍认识被告***，要求被告***对涉案土地进行芦苇清理。土地经过养护后将归入耕地，政府要求种植户限期限时腾退土地，搬离所有种植用地。在政府部门要求以及三被告与**的承诺下，第三人代为支付现场种植户相关赔偿款，其中包括本案原告。本案原告与三被告达成补偿协议，已经搬离涉案土地现场，纠纷已经一揽子解决，故不同意原告的全部诉请。 当事人针对本案分别提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的损失统计明细1和损失统计明细2，证明原告与被告经共同统计，初步确认原告因无法继续承租土地所导致的各项实际损失及剩余租期内原告的可得利益损失。被告永济公司对该组证据均不认可，认为上述内容系原告自行制作，未经被告确认，且根据原告所述两份证据的形成时间均早于双方签订《横沙东滩三期种植记交地补偿协议》，原告的损失已由在后的补偿协议确认。被告**认为上述材料是原告根据横沙派出所的要求自行统计，而且该材料形成于补偿协议签订之前，被告并未认可。第三人申鼎公司表示该组证据由法庭依法核实。 本院认为，该两份材料未经原、被告共同确认，且无相关原始凭证予以佐证，本院无法确认其内容的真实性。对原告的相关损失，本院将综合在案证据在下文中作出认定。 2.原告提供的**1、**的情况说明，证明被告***、**是涉案土地实际出租人的事实。被告**对该组证据不予认可，认为两份材料内容基本一致，对证明目的也不认可。被告永济公司表示对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，被告***与**在本案中是作为永济公司的授权代表联系各租户处理上海市横沙东滩三期项目事宜。**在庭上也表述其是与永济公司签订的租赁合同和补偿协议。第三人申鼎公司表示该组证据由法院依法核实。 本院认为，**1、**已作为本案证人出庭作证，本院将综合其庭审**内容及在案证据材料，依法认定涉案土地的实际出租人。 3.原告提供的水稻种子、化肥定金以及波纹管、闸板销货清单，证明原告为在承租土地上种植水稻，向案外人支付的水稻定金5万元及化肥定金3万元，并投入波纹管、闸板等农机用具发生29,720元的支出，现因被告过错导致合同无效，致使上述支出成为原告损失的事实。被告**、永济公司对两份材料均不认可，认为只是清单收据，无法证明清单上的款项已经实际支出或者内容已投入涉案土地使用，《横沙东滩三期种植记交地补偿协议》中约定了所有问题一揽子解决，被告永济公司也收购了原告肥料、机械等，原告所述的补偿协议中附条件内容也已经处理完毕。第三人申鼎公司表示该组材料不能作为证据提供，与本案涉案土地无关。 本院认为，原告未提供进一步证据佐证相关款项的实际支出，以及该组证据与本案的关联性，故本院难以据此认定原告的实际损失。 4.原告提供的百度百科宁麦资119小麦品种介绍、江苏省XX院宁麦资119小麦品种网站介绍、宁麦资119小麦种子购买记录、原告2022年小麦出售收入及对账单，证明原告种植的小麦品种、该品种小麦的平均亩产、原告2022年在涉案土地上收获小麦后将其出售的收益情况以及按照小麦产量情况原告在剩余租期内的可得利益损失。被告**、永济公司均表示对该组证据真实性不清楚，认为与本案无关，不能达到原告的证明目的，原告与被告永济公司已经就补偿金额达成协议。第三人申鼎公司表示该组材料不能作为证据提供，与本案涉案土地无关。 本院认为，该组证据不足以反映与本案的关联性，也不足以证明原告的预期可得利益损失，对其所主张的该项损失，本院将在下文作认定。 5.被告永济公司与**、**2的交地补偿协议、***、付款记录，证明被告永济公司与**、**2就横沙东滩三期交地补偿事宜达成一致意见并支付了补偿款的事实。原告对该组证据真实性无法确认，认为与本案争议事实无关。被告**对真实性无异议。第三人申鼎公司表示对于该组证据中补偿协议、***、付款记录中的金额予以确认，补偿金额第三人已经支付，关于租赁内容的关联性无法确认，由法庭核实。 本院认为，该组证据与本案待证事实并无直接关联，但对于本案交地补偿协议签订等情况的事实认定，具有参考价值。 6.被告永济公司提供的授权委托书，证明被告***、**是受被告永济公司委托处理上海横沙岛东滩三期项目合作事宜的事实。原告表示并不知晓该份委托书，三被告从未向原告提供过。被告**对证据真实性无异议，第三人申鼎公司表示由法庭依法核实。 基于三被告的确认，对该授权委托书本身的真实性，本院予以确认。至于与原告订立合同关系的主体，本院将结合在案证据综合认定。 7.第三人提交的原告收条，证明第三人接受被告委托代为向原告支付补偿款，要求每个种植户出具收条，收条是被告提供给第三人，对于证据真实性第三人无法确认。原告对该证据不予认可，表示原告从未出具过该份收条并对此提出鉴定申请。被告**、永济公司表示收条是每个农户当着派出所的胡警官面签字的，但不确认该份收条是否是原告本人签署。 被告永济公司曾提交该份收条作为本案证据，原告对其真实性提出异议后，被告永济公司经核实表示对该收条的真实性无法确认，故撤回该份证据材料，现被告**、永济公司及第三人对收条的真实性均无法确认，原告亦表示该收条签名不属实，为此，本院对该份证据的真实性不予认可，原告提出的笔迹鉴定申请已无必要，本院不予准许。 审理中，原告**申请证人**1、**到庭作证，两人均**到其土地租赁合同是与被告***签订，合同上有永济公司**。其中**表示土地补偿问题均已全部解决。**1表示协议上未写明一揽子解决。原告及被告永济公司均对证人证言无异议。 经审理查明，2021年11月4日，原告**（承租方、乙方）与被告永济公司（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于上海市横沙东滩五号地面积1050亩的农用耕地租赁给乙方使用，租赁期为五年，自2021年11月1日至2026年11月1日止，租金标准为600元/亩/年，年租金为63万元。合同还约定，履行期间如遇国家建设征用该土地，合同自行解除，甲方应按照实际未履行的租赁期限退还乙方已支付的当年租金。合同抬头出租方主体处，被告永济公司及其法定代表人***均加盖印章；落款处甲方由被告永济公司加盖公章、被告***作签名，乙方由原告作签名。同日，原告向被告永济公司账户转账55万元，被告***向原告出具了金额为63万元的收条，并加盖了永济公司的财务专用章。其后，原告实际使用涉案土地进行农作物种植。2022年1月27日，原告向被告**账户转账2万元，双方一致确认该款属于2021年土地承包款，包括在前述收条金额内。 因上海市政府开发横沙项目工程需要，被告永济公司要求与原告提前解除前述合同、收回土地。经协商，双方于2022年6月13日签订《横沙东滩三期种植记交地补偿协议》，协议载明甲方永济公司***、乙方**，由甲方一次性补偿乙方60万元整，包含前期土地平整、农作物种植成本、劳动力机械等所有费用，各合伙人补偿费用由乙方负责分配。乙方承诺：签署协议之日起，甲、乙双方签订的土地租赁合同终止，土地使用纠纷问题已得到满意解决，乙方无条件退出横沙东滩围垦三期土地；本协议自签订之日起，甲乙双方签订的土地租赁合同终止，乙方自2022年6月14日晚8点全额收到补偿款后交出土地使用权。协议还约定，本协议生效后，乙方就土地租赁合同种植农作物履约终止，相关补偿问题已一揽子解决，双方无争议，乙方不得以任何理由向甲方或与租赁相关联的权利人主张任何权利。协议尾部手写备注：所有的农业机械、农具、种子、肥料、田地中间介绍费不包含在本协议当中，否则合同无效。协议落款处甲、乙方分别由***、**作签名、捺印。 次日，原告出具***，承诺于2022年6月15日上午8:00点之前交出土地，同意接受补偿交地费用60万元，且同意签订的土地租赁合同自本***签订之日起终止履行，相关补偿问题已一揽子解决，双方无争议，本人将不再以任何理由就本租赁关系向与租赁土地相关联的权利人主张任何权利。***尾部手写备注：所有的农业机械、农具、种子、肥料、田地中间介绍费等费用不结清，否则土地不予处理，否则本***无效。6月15日，第三人申鼎公司代为向原告支付60万元补偿款，原告即退出涉案土地。同年6月23日，被告永济公司还安排案外人以51,000元的价款向原告收购植保机一台、肥料七包。现原告认为，因被告与第三人未形成土地租赁合同关系，被告无权向原告出租涉案土地，双方订立的土地租赁合同无效，三被告存在过错，故无权收取租金，而前述一次性补偿款中不包含未使用期限的土地租赁费（2022年6月16日-同年11月1日），以及部分实际损失和信赖利益损失，故涉讼。 另查明，为处理横沙东滩三期土地收回事宜，2022年6月11日，***、**、**签订***，为解决横沙东滩三期种植户交地事宜，**委托申鼎公司一次性支付给***、**1600万元，由***全权负责处理横沙东滩三期***与种植户补偿交地全部事宜。2022年6月29日，甲方申鼎公司与乙方***、**、永济公司签订《横沙东滩三期土地关系终止协议》，约定由甲方一次性补偿乙方1600万元解决横沙东滩围垦三期土地种植使用纠纷问题，该款包括前期土地平整、农作物种植成本、劳动力机械等所有费用。乙方承诺自协议签订之日起，所有土地使用纠纷问题已得到满意解决，本人及所有相关人员无条件退出横沙东滩围垦三期土地。此后，***、**向申鼎公司出具付款委托书，委托申鼎公司直接向种植户支付相关补偿款项。 2022年6月23日，永济公司向农户发出告知书：你们与永济公司*****在上海横沙岛三期签订的土地承包合同已于2022年6月15日全部解除，协商的补偿款已在2022年6月16日全部结清，并当场签订补偿协议及***。现上海XX公司***已交还给申鼎公司，……如逾期不退出，属于个人行为，发生的任何事件与永济公司***无关。 还查明，2016年12月，中交第四航务工程局有限公司承包上海市XX中心发包的横沙东滩（三期）土地开发整理项目工程，中交第四航务工程局有限公司将其中河湖开挖、田间除草、土地平整等工程分包给第三人申鼎公司。2021年5月，上海市XX中心向中交第四航务工程局有限公司发出函件，请该公司制定专项方案清理工程区域内的芦苇杂草。 以上事实，由原告提供的《土地租赁合同》《告知书》、土地租金支付记录、转账记录、收条、《横沙东滩三期种植记交地补偿协议》、原告出具的***、《横沙东滩三期土地关系终止协议》《***》《付款委托书》，被告提供《横沙东滩三期种植记交地补偿协议》、原告出具的***、银行电子回执、临时协议，第三人提供的《施工总承包合同》《分包合同》《联合管理框架协议》《芦苇杂草清理事宜函》、***（**、***、**）、《三期土地关系终止协议》、3份付款委托书及代付款明细表、银行电子回执以及原告、被告、第三人的当庭**等予以证实。 审理中，原告表示从***签署租赁合同、**参与收取租金以及***、**向第三人承诺处理土地收回事宜，并实际参与收地补偿、签订协议等多方面事实，可以认定与原告订立土地租赁合同关系的主体是三被告，应由三被告共同承担退租及损失赔偿责任。另外，交地补偿协议是附生效条件的协议，现补偿尚未完成，该协议并未生效，已支付的补偿款也仅针对原告支出的土地平整费，不代表原告认可租赁问题一揽子解决。被告**、永济公司则表示，该土地是由永济公司从案外人**（音同）处租赁，永济公司每年向其支付200万元土地租赁费，期限为六年，未签订书面合同，同时永济公司承包该区域的除苇项目，先除苇后种地。被告***、**均为永济公司员工，是受公司委托处理横沙东滩三期事务，两人不应承担本案合同责任。双方也在合法自愿的基础上签订了补偿协议，原告已经获得全额补偿款，纠纷已经一揽子解决。况且，原告获得的补偿款金额相当于全额退还租金，在此情况下原告已经使用涉案土地收取一季作物，所以原告的实际损失并非如其所述。 本案的争议焦点为：一、案涉土地租赁合同的效力及出租人主体认定问题；二、原告主张的损失是否在《横沙东滩三期种植记交地补偿协议》中一揽子解决。 针对争议焦点一：本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告**与被告永济公司签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。原告主张被告无权出租土地致案涉土地租赁合同无效，原、被告及第三人对于被告永济公司是否有权出租案涉土地亦存有争议。对此，本院认为，被告永济公司是否实际取得案涉土地的出租权利，并非本案的审查范围，本院不予置评。而根据法律相关规定，出租人享有土地出租权利并非租赁合同的法定生效要件，其仅对合同的后续履行产生影响，故即便被告永济公司未取得涉案土地对外出租的权利，案涉土地租赁合同不因此当然无效。为此，本院认定案涉土地租赁合同依法有效。 至于案涉土地租赁合同的出租人主体，本院认为，合同具有相对性，仅对合同当事人具有法律约束力。首先，本案中，从双方签订的土地租赁合同文本来看，载明的出租方主体为被告永济公司，并加盖了公司公章；从合同履行来看，大部分租金均支付给被告永济公司，租金收条上亦加盖了被告永济公司的财务专用章，原告提供微信聊天记录中也反映出被告**已披露了其为被告永济公司员工的身份。其次，各被告与第三人或案外人间就案涉土地形成的法律关系与本案租赁合同关系相互独立，不影响本案土地租赁合同关系的主体认定。为此，本院认定，案涉土地租赁合同的出租人为被告永济公司。 原告主张，被告***在合同及收条上均作了签名，被告**收取了2万元租金，被告***也收取了8万元现金，两人均为土地出租人。对此，本院认为，被告**、***并未作为出租人主体在合同上列明，被告**亦未在合同上作签名，不能仅依据**的收款行为即认定其为出租人。被告***虽在合同上签名，但原告未提供证据证明被告***实际收取了租金，被告***作为被告永济公司的经办人或代表在合同及收条上签名亦符合惯例，故对原告的该项主张，本院难以采信。现原告提起本案诉讼的基础法律关系是土地租赁合同关系，故原告要求被告***、**承担返还租金、赔偿损失等责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 针对争议焦点二：本院认为，首先，交地补偿协议、***中明确，补偿款60万元是对前期土地平整、农作物种植成本、劳动力机械等所有费用的一次性补偿，土地租赁合同终止，相关补偿问题一揽子解决，原告不得以任何理由就本租赁关系向与租赁相关联的权利人主张任何权利。协议签订后，原告已经实际交还土地，并收取全额补偿款，该交地补偿协议已经实际履行完毕。现原告主张未使用期间的土地租金及可得利益损失，均属于土地租赁合同解除的法律后果，根据交地补偿协议及***记载，该补偿已涵盖在60万元补偿款内一揽子解决，故对原告的该两项诉请，本院不予支持。 其次，交地补偿协议、***末均有限罗列了一次性补偿款不包含的项目，即农业机械、农具、种子、肥料、田地中间介绍费。被告永济公司认可该损失不包含于一次性补偿款内，但已经委托案外人收购了原告的植保机及肥料，该部分补偿义务也已经履行完毕。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供充足证据证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。如前本院认证意见所述，原告提供的收条及销货凭证均不足以证明种子和肥料定金、波纹管等损失的实际发生及与本案的关联性，原告亦未提供相关证据证明其他损失项目的发生，故对原告主张的该项实际损失，本院难以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 对原告**的全部诉讼请求，不予支持。 本案案件受理费20,973元、保全费5,000元，由原告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年一月十六日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文