泉州市万安投资经营有限公司与泉州锦泰置业有限公司合同纠纷一审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2016）闽05民初31号

原告泉州市万安投资经营有限公司（以下简称万安公司）与被告泉州锦泰置业有限公司（以下简称锦泰公司）、第三人吴文伟、福建省金淘建筑工程有限公司（以下简称金淘公司）合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万安公司的委托诉讼代理人杜志高、被告锦泰公司法定代表人吴昊及其委托诉讼代理人蔡文明、第三人金淘公司委托诉讼代理人王广财到庭参加诉讼，第三人吴文伟经本院经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

关于争议焦点1、原告万安公司与第三人吴文伟签订的《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》、《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》是否有效，若有效，是否可以解除；原告万安公司与被告锦泰公司、第三人吴文伟签订的《变更协议》、《变更协议》是否有效，若有效，是否可以解除；问题，本院认为，《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》系原告万安公司与第三人吴文伟就洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让而签订的，并非锦泰公司所辩称的万安公司将工程发包给吴文伟，因此，该转让合同的主体适格，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合法有效。《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》系原告万安公司与第三人吴文伟就洛江区中心区商业办公楼结算移交而达成的协议，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合法有效。而《变更协议》、《变更协议》系对前述《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》、《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》作出的权利义务的一并转让，即将合同、协议的主体乙方变更为锦泰公司，该两份变更协议亦是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。施工单位金淘公司于2015年9月30日出具的《停工报告》载明工程已经无法施工，工地处于全面停工状态。按《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》第八条第6款第（3）项约定：“在施工建设过程中，乙方有以下情况的，甲方有权终止本合同。……（3）非因转让方或不可抗力原因，施工单位停工超过60天，可能影响工程进度的”，万安公司有权解除《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》，同时，按《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》第二十一条约定：“因乙方违反其与甲方签订的《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》的约定，而导致甲方解除《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》的，本协议亦相应解除”，万安公司有权解除《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》。锦泰公司于2015年8月27日出具给万安公司的《申请书》和2015年9月16日出具给万安公司的《承诺书》载明因锦泰公司原因，请求解除《变更协议》和终止双方项目合作关系，现万安公司请求解除两份变更协议，具有事实依据，本院依法予以支持。 关于争议焦点2、万安公司是否有权解除锦泰公司与金淘公司签订的《建设工程施工合同》问题，本院认为，万安公司并非《建设工程施工合同》的签订主体，根据合同相对性原则，万安公司无权解除该《建设工程施工合同》。 关于争议焦点3、万安公司是否有权没收锦泰公司缴交的履约保证金200万元并归其所有问题，本院认为，根据锦泰公司出具的《申请书》、《承诺书》，锦泰公司认可系因为自己的原因导致工程无法正常施工，停工至今已经超过一年，根据《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》第八条第6款第（3）项约定：“在施工建设过程中，乙方有以下情况的，甲方有权终止本合同。乙方应返还甲方已支付的结算价款，并按同期商业银行贷款基准利率支付利息，甲方有权没收乙方缴纳的全部履约保证金……（3）非因转让方或不可抗力原因，施工单位停工超过60天，可能影响工程进度的”和《变更协议》第二条第（二）项约定：“原合同项下乙方变更后，丙方愿意履行原合同中的乙方所有的权利和义务，承担相应的经济和法律责任”，万安公司有权没收锦泰公司交付的履约保证金200万元。 关于争议焦点4、锦泰公司与金淘公司是否应自行清退目前滞留在洛江区万安中心区商业办公楼项目的施工人员和物品，锦泰公司、金淘公司是否应当与万安公司共同组织对已完成工程部分进行阶段性质量验收，并在验收合格后立即向万安公司移交洛江区万安中心区商业办公楼项目全部施工档案和内业资料问题，本院认为，鉴于在另案即（2015）泉民初字第1643号一案中，金淘公司、锦泰公司、万安公司均同意解除《建设工程施工合同》，且金淘公司于2015年9月30日发给万安公司、锦泰公司的《停工报告》载明：“……即日起撤离工地……”，故对万安公司请求锦泰公司、金淘公司自行清退目前滞留在洛江区万安中心区商业办公楼项目的施工人员和物品，具有事实依据。并且，万安公司与锦泰公司签订的《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》第十四条约定验收交付，以及锦泰公司与金淘公司签订的《建设工程施工合同》第三部分专用条款第32条约定竣工验收，由于工程尚未竣工，万安公司与锦泰公司的合作关系已经解除，金淘公司也停止施工，故锦泰公司、金淘公司应与万安公司共同组织对已完成工程部分进行阶段性质量验收，并在验收合格后立即向万安公司移交洛江区万安中心区商业办公楼项目全部施工档案和内业资料。 关于争议焦点5、锦泰公司与金淘公司是否应当共同返还万安公司支付的8965054元及逾期利息以及代锦泰公司先行垫付金淘公司的工人工资7328058元及逾期利息问题，本院认为，前述8965054元（后万安公司与锦泰公司确认实际为8960000元）和7328058元系工程施工过程中，万安公司所对外支付的款项，由于工程已建至建至地上五层，可以说所支付的上述两笔款项从一定意义上说转化为建筑物，并且，该工程现状已经要移交给万安公司，以及，在另案中，前述两笔款项已经从万安公司应支付的款项中扣除，故现万安公司请求返还，缺乏依据，本院依法不予支持。 关于争议焦点6、锦泰公司与金淘公司是否向万安公司承担延迟交房违约金5181801元问题，本院认为，《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》第八条第3款约定：“……乙方每逾期一天交付任何应交付的房产及无偿移交范围中所列的全部标的物的，按预算结算总价款的万分之二向甲方支付违约金，并赔偿甲方的一切直接和间接的经济损失”，现万安公司要求锦泰公司承担从2016年1月16日起至2016年10月30日的违约金5181801元，具有合同依据，本院依法予以支持。但万安公司与金淘公司之间并无合同关系，其请求金淘公司承担违约责任，缺乏依据，本院依法不予支持。 综上，万安公司与吴文伟签订的《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》、《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》以及万安公司与吴文伟、锦泰公司签订的《变更协议》、《变更协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。由于锦泰公司违约，万安公司请求解除上述合同、协议，要求锦泰公司承担违约责任等具有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。万安公司要求返还支付的8965054元和代垫工人工资7328058元以及金淘公司承担违约责任等，缺乏依据，本院依法不予支持。万安公司的诉讼请求，部分具备事实和法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 经审理查明：2013年10月29日，泉州市洛江区人民政府作出《泉州市洛江区人民政府关于万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益拍卖有关事项的批复》（泉洛政文【2013】105号），同意万安中心区商业办公楼项目采用公开拍卖项目投资及建设管理权益的模式进行建设。万安公司委托福建省佳富拍卖行有限公司对前述投资与建设管理权益进行公开拍卖。2013年11月14日，吴文伟与福建省佳富拍卖行有限公司签订《竞买合同》，参加业主为万安公司的洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益的竞拍。2013年11月15日，福建省佳富拍卖行有限公司确认吴文伟为买受人。当日，万安公司与吴文伟签订《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益拍卖成交确认书》，确认由吴文伟竞买获得洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益，并确认该项目拍卖成交价1880万元。当日，万安公司与吴文伟签订了《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》，约定万安公司将洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益一次性转让给吴文伟。吴文伟同意本项目在2013年12月15日之前开工，在2016年1月15日之前竣工并通过综合验收合格。吴文伟在本合同项下用地范围内建设的办公楼、机械停车楼及地下室等，全部由万安公司与吴文伟结算并移交给万安公司。合同另对项目投资及建设管理权益的转移与转让价款的缴纳、项目建设与利用、限制条款、不可抗力、违约责任等内容进行约定。 当天，吴文伟与万安公司签订《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》，约定万安公司承担本项目的地址勘探费、规划设计费、施工图纸设计费（包括景观、绿化、公共设施等）、图纸审查费、整幢办公楼公共部分及局部装修设计费，除此之外的全部投资及建设管理费用由吴文伟负担。关于万安公司结算款的支付时间，协议约定，在吴文伟签订《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》及本协议后、缴清全部拍卖成交价款及本项目建设履约保证金，且安排有关单位进场进行施工之日起15日内，由万安公司支付至预算总价款的10%作为移交房产的定金；办公楼建筑主体结构施工完成至地上第五层顶板之日起15日内，支付至预算结算总价款的30%（含定金）……吴文伟要求万安公司支付上述款项，应书面向万安公司提交申请报告，并附具符合付款条件的有效证明资料，万安公司收到申请报告15日内对证明资料核实无误的部分转账支付给吴文伟。合同约定本项目的施工必须实行监理制度，因聘请监理单位而支出的费用由吴文伟负担，吴文伟应将所需的监理费用一次性转至万安公司指定的账户，由万安公司按照监理合同约定向监理单位支付。为确保工程进度，吴文伟必须在本项目投资及建设管理权益拍卖成交之日起1个月内安排有关单位进场进行施工准备，应在拍卖成交之日起4个月内向有关主管部门办妥进驻本项目建设应办理的相关审批手续，并安排施工单位正式进场开工建设。吴文伟应在本项目投资及建设管理权益拍卖成交之日起10日内一次性以现金形式向万安公司缴纳200万元的履约保证金，作为吴文伟依约履行本协议的担保。如果吴文伟违反本协议约定，万安公司有权从保证金中扣收吴文伟应承担的违约金或赔偿金；如果吴文伟全面履行本协议所承担的义务，所有建设项目符合交房条件，所有移交房产及无偿移交范围中所列的全部标的物，按照本协议的约定移交给万安公司或万安公司指定的第三人，并完成房屋总产权初始登记之日起10日内，该建设履约保证金全部无息返还给吴文伟。因吴文伟违反其与万安公司签订的《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》的约定，导致万安公司解除该合同的，本协议亦相应解除。协议解除后，吴文伟应返还万安公司已支付的结算价款，并按商业银行同期同类贷款基准利率支付利息，万安公司有权没收吴文伟交纳的全部履约保证金，并有权要求吴文伟赔偿万安公司的全部损失，由此产生的法律责任和经济责任由吴文伟负担。协议另对项目概况、工程投资、移交房产、结算价格及支付方式、无偿移交的范围、材料设备及装修标准、规划设计图纸提供时间及其他、施工和监理单位选定、建设施工、建设周期、交房期限及交房条件、万安公司对工程建设监管、建筑材料、设备的使用监管、资金监管、建设项目履约担保措施、验收交付、迟延交房责任、面积误差的处理、产权登记、保修责任、违约责任和损失赔偿、协议解除等内容进行具体约定。 2013年，吴文伟、锦泰公司、万安公司签订《变更协议》，约定将2013年11月15日的吴文伟与万安公司签订的《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》中，吴文伟变更为锦泰公司，锦泰公司愿意履行原合同中乙方（吴文伟）所有的权利和义务，承担相应的经济和法律责任。2013年，万安公司、吴文伟、锦泰公司签订《变更协议》，约定将吴文伟与万安公司签订的《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》中乙方由吴文伟变更为锦泰公司。原协议乙方（吴文伟）变更后，锦泰公司愿意履行原协议中乙方（吴文伟）的所有权利和义务，承担相应的经济和法律责任。 2014年7月，锦泰公司、万安公司委托福建省营造招标代理有限公司对泉州市万安中心区商业办公楼进行国内公开招标。2014年8月4日，锦泰公司、万安公司作为招标人向金淘公司发出《中标通知书》，载明泉州市万安中心区商业办公楼工程经公开招标，确认金淘公司为中标人，中标价47286505元、工期360日历天。 2014年10月18日，锦泰公司作为发包人、金淘公司作为承包人签订了《建设工程施工合同》，约定锦泰公司将万安中心商业办公楼项目（工程内容：本项目建筑面积26697.6平方米，含3000平方米的主体停车场，地下一层、上部16层的土建、水电与消防安装，具体详见施工图纸及招标工程量清单），开工日期2014年10月18日，竣工日期2015年10月17日，合同工期总日历天数360天，合同价款47286505元。合同约定本工程不支付预付款，发包人在承包人完成主体结构六层楼板砼15天内拨付完成量的80%、完成主体结构封顶15天内拨付完成量的80%、工程通过初验后拨付至总完成量的85%、工程竣工验收符合合同约定标准后，承包人编制竣工工程结算，经发包人组织相应有造价资质人员或委托有造价资质的中介单位审查后28天内，按发包人和承包人共同确认的结算价款支付至95%，余下5%作为工作质量保修金，工程质量保修期满后30天内付清。工程款全部以银行转账形式支付。工程保修金的数额为工程结算造价的5%，在工程保修期满2两年后30日内，在扣除发生的保修费用后，按扣除后的保修金总额的90%支付，在工程保修期满5年后30日内，按扣除后的保修金总额的100%支付。承包人在收到中标通知书后，签订施工承包合同前，向发包人提交合同价款的10%作为履约保证金，提交方式采用保函。履约保证金待工程完成竣工验收达到协议书规定的工程质量标准后28天内无息退还。合同另对工程质量、安全文明施工与环境保护、工期和进度、材料与设备、试验与检验、变更、价格调整、合同价格、计量与支付、竣工结算、缺陷责任与保修、违约、不可抗力、索赔、争议解决等内容进行约定。 2014年11月18日，王广财作为金淘公司的现场经理与锦泰公司签订《补充协议书》，约定承包范围为土建、水电与消防安装及附属工程及装修工程，工期参照锦泰公司原签订的项目施工合同顺延至2016年5月30日止，工程承包价格按53130904元不上浮不下浮结算，款项拨付方式为：施工至五层结构梁板后的15个工作日按实际完成工程量的85%支付工程款、施工至十六层结构梁板后的15个工作日按实际完成工程量的85%支付工程款、砖砌体结束后的15个工作日内付至实际完成工程量的85%、外墙架拆除后的15个工作日内付至实际完成工程量的85%、装修完成、工程完工初验后的15个工作日内付至全部完成量的90%；余下工程款待竣工验收并经审核后付至审核价的97%，预留3%作为工程保修金，保修金按规定分期退还。 2013年11月24日至2014年1月3日期间，万安公司收到锦泰公司交付的权益拍得款1880万元；2014年1月17日万安公司收到锦泰公司支付的监理费用266970元；2014年6月3日，万安公司收到锦泰公司交付的履约保证金200万元；2014年7月4日，锦泰公司缴纳城市基础设施配套费2477673.5元；2014年12月30日锦泰公司支付人防费用30万元；锦泰公司确认前述款项均由金淘公司代锦泰公司支付；2015年4月10日，金淘公司向锦泰公司交付工程承包保证金310万元；2015年7月22日，金淘公司代锦泰公司支付监理费10万元。此外，2014年1月17日，锦泰公司向万安公司支付权益拍得款滞纳金429240元。2014年1月21日，万安公司支付锦泰公司896万元，并代替锦泰公司向金淘公司支付工程款7328058元。 2015年8月27日，锦泰公司向万安公司出具《申请书》，称因锦泰公司原因，请求解除《变更协议》，终止双方关于上述项目的合作关系，并请求万安公司支付权益拍得款1880万元、人防费用30万元、城市配套费2477673元、履约保证金200万元、监理费用36万元、招标代理费5万元，项目停工损失121.84万元，扣除万安公司支付给锦泰公司的8965054万元，尚应支付16241019元。 2015年9月16日，锦泰公司出具《承诺书》，载明在锦泰公司与万安公司终止协议后三日内终止与金淘公司签订的《建设工程施工合同》，并办理完结相关手续，鉴于本案项目到现阶段为止是由金淘公司代为垫资建设，因此已完成的工程款由万安公司与金淘公司直接进行结算，并将相应工程款支付给金淘公司。 2015年9月30日，金淘公司向万安公司、锦泰公司等发出《停工报告》，载明其所承建的本案项目由于业主存在各方面原因造成金淘公司无法施工，目前工地处于全面停工状态。金淘公司项目部即日起将撤离工地，待业主妥善处理完事项并书面通知后再进行复工。 2015年10月31日，泉州市洛江区建设工程安全监督站发出通知书，称诉争工程未办理建筑工程施工许可证、安全监督手续，要求于2015年10月31日暂停该项目施工。 本院另查明：金淘公司以万安公司、锦泰公司为被告另案提起诉讼，本院于2015年11月13日立案〔案号：（2015）泉民初字第1643号〕。 本案各方当事人的争议焦点为：1、原告万安公司与第三人吴文伟签订的《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》、《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》是否有效，若有效，是否可以解除；原告万安公司与被告锦泰公司、第三人吴文伟签订的《变更协议》、《变更协议》是否有效，若有效，是否可以解除；2、万安公司是否有权解除锦泰公司与金淘公司签订的《建设工程施工合同》；3、万安公司是否有权没收锦泰公司缴交的履约保证金200万元并归其所有；4、锦泰公司与金淘公司是否应自行清退目前滞留在洛江区万安中心区商业办公楼项目的施工人员和物品，锦泰公司、金淘公司是否应当与万安公司共同组织对已完成工程部分进行阶段性质量验收，并在验收合格后立即向万安公司移交洛江区万安中心区商业办公楼项目全部施工档案和内业资料；5、锦泰公司与金淘公司是否应当共同返还万安公司支付的8960000元及逾期利息以及代锦泰公司先行垫付金淘公司的工人工资7328058元及逾期利息；6、锦泰公司与金淘公司是否向万安公司承担延迟交房违约金5181801元。

一、解除原告泉州市万安投资经营有限公司与第三人吴文伟于2013年11月15日签订的《洛江区万安中心区商业办公楼项目投资及建设管理权益转让合同》、《洛江区万安中心区商业办公楼结算移交协议》； 二、解除原告泉州市万安投资经营有限公司与被告泉州锦泰置业有限公司、第三人吴文伟于2013签订的《变更协议》、《变更协议》； 三、原告泉州市万安投资经营有限公司有权没收被告泉州锦泰置业有限公司缴交的履约保证金200万元并归其所有； 四、被告泉州锦泰置业有限公司、第三人福建省金淘建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内自行清退目前滞留在洛江区万安中心区商业办公楼项目的施工人员和物品，并将洛江区万安中心区商业办公楼项目移交给原告泉州市万安投资经营有限公司； 五、被告泉州锦泰置业有限公司、第三人福建省金淘建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内与原告泉州市万安投资经营有限公司对洛江区万安中心区商业办公楼项目目前已完工的工程部分进行阶段性质量验收，在验收合格后十日内向原告泉州市万安投资经营有限公司移交全部施工档案和内业资料； 六、被告泉州锦泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市万安投资经营有限公司违约金5181801元； 七、驳回原告泉州市万安投资经营有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费278233元，由原告泉州市万安投资经营有限公司负担78233元，由被告泉州锦泰置业有限公司负担200000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。

审　判　长　　黄海清 审　判　员　　刘志健 代理审判员　　陈　琼

书　记　员　　庄晓思