吉林省力星拆除有限责任公司与长春市九台区房屋土地征收局合同纠纷一审民事判决书

长春市九台区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）吉0113民初3765号

原告：吉林省力星拆除有限责任公司，住所地：吉林省长春市二道区。

法定代表人：王力，经理。

委托诉讼代理人：张国锋，系长春市九台区东湖法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：彭连阁，系该公司员工。

被告：长春市九台区房屋土地征收局，住所地：吉林省长春市九台区。

法定代表人：李凤岐，局长。

委托诉讼代理人：王文生，吉林法航律师事务所律师。

委托诉讼代理人:孙博，吉林法航律师事务所律师。

原告吉林省力星拆除有限责任公司（以下简称力星公司）与被告长春市九台区房屋土地征收局（以下简称征收局）合同纠纷一案。本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭连阁、张国锋，被告的委托诉讼代理人王文生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

力星公司向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的《房屋残值出售合同》；2、要求被告退给原告残值款人民币1万元，保证金款5万元；3、要求被告支付违约金（占用资金款年利率6%计算）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月3日签订《房屋残值出售合同》，约定由原告为被告拆除原九台市西营城街道办事处杨家岗村7社集体土地上被征收的房屋。原告交付给被告残值款90800元、保证金5万元。原告依约拆除42户，被告通知原告剩余7户房屋不再拆除，原告要求支付剩余残值金及保证金，被告推脱至今未付，故请求人民法院依法判决。

征收局辩称，原告的诉讼请求缺乏事实依据，合同无法继续履行是由于行政区划的调整造成的，对此被告没有过错也不应该承担相应的违约责任，同时随着行政区划的调整及九台区与长春新区相关交接文件，空港经开区作为合同权利义务的承继人，负有继续履行的义务。现没有证据证明西营城街道办事处是合同履行的当事人，被告应对未拆除房屋数量承担举证责任，出具拆除工作验收合格单。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告双方于2013年4月3日签订一份《房屋残值出售合同》，约定力星公司竞得征收局实施九台市西营城街道办事处杨家岗子村7社范围内房屋残值，价格为90800元。力星公司必须在征收局将房屋交给力星公司三日内完成拆除任务。力星公司应该严格遵守城市房屋拆除的有关规定及操作规程。力星公司应该在签订房屋残值出售合同2日内向被告账户转入残值款90800元和施工保证金5万元。力星公司拆除后负责现场平整，现场要达到通平，场地标高以原来基础地面高度为基准。办事处提供堆放场地，力星公司必须将竞得的残值物运到办事处提供的堆放场地。如达不到要求，按堆放场地面积每日每平方米5元从施工保证金中扣除。待拆除工程全部结束后，施工保证金由被告返还原告。拆除工作结束后，征收局出具《拆除工地移交通知单》和《拆除工作验收合格单》，否则视为拆除不合格。2013年4月3日力星公司将残值款90800元及施工保证金5万元转到九台市国土资源局征地事务中心。2019年3月4日长春市九台区西营城街道办事处出具一份关于杨家岗村七社情况说明，内容为：“因项目需要，西营城街道办事处杨家岗村七社于2013年实施征收，涉及房屋拆除部分由九台市国土资源局征地事务中心（原征收主体部门）与吉林省力星拆除有限责任公司于2013年4月3日共同签订《房屋残值出售合同》，同时向九台市国土资源局征地事务中心交纳房屋残值款90800元及施工保证金5万元，共计140800元（大写：壹拾肆万零捌佰元整），此款已汇入九台市财政局。杨家岗村七社共计49户房屋，目前已签协议40户，因2016年6月15日长春新区接收长春空港经济开发区，导致只涉及签订完协议部分房屋进行了部分拆除，接收后该社无项目需要，至今未进行征收，剩余未签订的被征收户一直不同意签订协议，导致房屋无法拆除，吉林省力星拆除有限责任公司申请要求放弃该剩余房屋的拆除工作并退回未拆除房屋残值款及施工保证金，西营城街道办事处与长春空港经济开发区原则上同意该要求，涉及需退款金额由吉林省力星拆除有限责任公司、九台市国土资源征地事务中心共同协商（实际拆除户数由吉林省力星拆除有限责任公司、九台市国土资源局征地事务中心共同核定，西营城街道办事处及长春空港经济开发区对此不负任何法律责任），并由九台市财政局拨付此款。”原告自述其共拆除房屋42户。双方均未提供《拆除工地移交通知单》和《拆除工作验收合格单》

本院认为，根据当事人的诉讼请求和抗辩情况，本案审理的争议焦点为：1、《房屋残值出售合同》是否生效；2、征收局是否存在违约行为；3、征收局的违约行为是否符合合同法定解除情形的条件；4、征收局向力星公司赔偿的损失数额如何确定。

关于焦点1、《房屋残值出售合同》是否生效的问题。

根据《房屋残值出售合同》，力星公司的主要合同义务是对杨家岗子村7社集体土地上的房屋进行拆迁，并交纳残值金和保证金，征收局的主要合同义务是将拆迁房屋移交给力星公司。合同是双方自愿签订，并且力星公司已履行了主要合同义务，《房屋残值出售合同》合法有效，并已履行。

关于焦点2、征收局是否存在违约行为的问题。

力星公司拆除房屋的前提是征收局通知其拆除，并将房屋交付给力星公司，因2016年6月15日长春新区接收长春空港经济开发区，导致只涉及签订完协议部分房屋进行了部分拆除，接收后该社无项目需要，至今未进行征收，剩余未签订的被征收户一直不同意签订协议，导致房屋无法拆除。征收局构成违约。

关于焦点3、征收局的违约行为是否符合合同法定解除情形的条件问题。

双方未在《房屋残值出售合同》中约定解除合同条款，力星公司要求解除合同，需要符合《合同法》中关于合同法定解除权产生的情形。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方签订的拆除协议范围内为杨家岗村七社的集体土地，而杨家岗村七社共计49户房屋，目前已签协议40户，而由于行政区划原因，该社内剩余房屋不再由力星公司拆除。征收局已无法履行合同主要义务。力星公司不能拆除房屋、收取残值，已无法实现合同目的。征收局的这种违约行为已经严重影响力星公司实现订立合同时所期望的目标，合同目的已经不能达到，再维持合同的效力已经没有必要，为了保护履约方的利益，避免或者减少其不应有的损失，本案符合法定解除条件，双方签订的《房屋残值出售合同》应予解除。

关于焦点4、征收局向力星公司赔偿的损失数额如何确定。

本案中，依据力星公司的举证情况，杨家岗子七社共计49户房屋，征收局自行拆除1户，现未拆除的房屋尚有6户，该部分残值费用应予扣除。力星公司交纳的残值费为90800元，系针对社内49户房屋所给付的残值款，故征收局应返还的残值款额为12971.43元（90800÷49×7），此数额超出原告诉讼请求，本院以原告诉讼请求为准予以保护。合同解除，被告应返还施工保证金5万元。

关于违约金数额的确定问题，因双方未在拆除协议中约定违约事项及违约金计算标准问题。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”从以上规定可以看出，享有解除权一方有权要求对方赔偿损失。违约损害赔偿的范围原则上包括直接损失（所受损害）和间接损失（可得利益损失）。违约金原则上与违约造成的损失大体相当。考虑到力星公司为案涉合同所作包括人员工资、设备租赁、支付保证金等准备工作，酌定以5万元为基数，自2016年6月15日起至给付之日止，按年利率6%计算，由征收局向力星公司承担赔偿损失的违约责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：

一、解除原、被告于2013年4月3日签订的《房屋残值出售合同》；

二、长春市九台区房屋土地征收局于本判决生效后立即给付吉林省力星拆除有限责任公司残值款10000元；

三、长春市九台区房屋土地征收局于本判决生效后立即给付吉林省力星拆除有限责任公司保证金5万元；

四、长春市九台区房屋土地征收局于本判决生效后立即给付吉林省力星拆除有限责任公司违约金（以5万元为基数，自2016年6月15日起至此款给付之日止，按年利率6%计算）。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费650元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

审判员　牛　慧

二〇一九年十月二十三日

书记员　段美旭