长春市九台区西营城街道办事处与吉林省力星拆除有限责任公司买卖合同纠纷二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院

民事判决书

（2018）吉01民终1584号

上诉人（原审被告）：长春市九台区西营城街道办事处，住所地九台区。

法定代表人：***，系该单位书记。

委托诉讼代理人：吉利，吉林吉天行律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，吉林吉天行律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：吉林省力星拆除有限责任公司，住所地长春市二道区。

法定代表人：**，系公司经理。

委托诉讼代理人：***，系该公司员工。

上诉人长春市九台区西营城街道办事处（以下简称街道办事处）因合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初6339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

吉林省力星拆除有限责任公司（以下简称力星公司）原审诉称：原告与被告于2014年3月7日签订《房屋残值出售合同》，约定由原告拆除被告二域内被征房屋，该房屋残值归原告所有，原告交付被告残值金121392元，保证金5万元。合同履行3年多中，被告只交付房屋20户左右，还有70%户没有交付，并且被告委托他人拆除原告拆除范围内房屋已经达到15户。原告认为被告行为严重违反合同约定，故诉至法院，请求：1.要求与被告解除《房屋残值出售合同》；2.要求被告返还残值费121392元，保证金5万元，合计171392元；3.要求被告支付违约金3万元。

街道办事处原审辩称：该合同正在履行过程中，被告不同意解除，也不同意支付违约金，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

原审法院审理查明：原被告双方于2014年3月7日签订一份《房屋残值出售合同》，约定力星公司以邀标竞价方式竞得西营城街道办事处榛楷泡村三社、九社的集体土地上的房屋的残值。价格为121392元。力星公司必须在街道办事处将房屋交给力星公司三日内完成拆除任务。力星公司应该严格遵守城市房屋拆除的有关规定及操作规程。力星公司应该在签订房屋残值出售合同2日内向被告账户转入残值款121392元和施工保证金5万元。力星公司必须在街道办事处将房屋交给力星公司三日内完成拆除任务。力星公司拆除后负责现场平整，现场要达到通平，场地标高以原来基础地面高度为基准。街道办事处提供堆放场地，力星公司必须将竞得的残值物运到街道办事处提供的堆放场地。如达不到要求，按堆放场地面积每日每平方米5元从施工保证金中扣除。待拆除工程全部结束后，施工保证金由被告返还原告。拆除工作结束后，街道办事处出具《拆除工地移交通知单》和《拆除工作验收合格单》，否则视察为拆除不合格。2014年3月10日力星公司将残值款121392元及施工保证金5万元转到办九台市财政局。2017年8月1日街道办事处出具一份情况说明，内容为：“关于西营城街道域内遗留村社房屋拆除的情况说明，现长春新区空港经济开发区在处理遗留村社的房屋征收工作，涉及被征收户房屋拆除问题，2017年4月，由于金港大街管廊项目急于进场施工，拆除*********、綦存和、***、***、***五户房屋。情况属实，特此证明，西营城街道办事处项目征收工作部，2017年8月1日。加盖了长春市九台区西营城街道办事处公章。”2017年榛楷泡三社、九社有二十三户房屋拆除不是由力星公司负责，残值亦未归力星公司。

原审法院认为：关于焦点1、《房屋残值出售合同》是否生效的问题。根据《房屋残值出售合同》力星公司的主要合同义务是对榛楷泡村三社、九社的集体土地上的房屋进行拆迁，并交纳残值金和保证金；街道办事处的主要合同义务是将拆迁房屋移交给力星公司。合同是双方自愿签订，并且力星公司已履行了主要合同义务，《房屋残值出售合同》合法有效，并已生效。

关于焦点2、街道办事处是否存在违约行为的问题。力星公司拆除房屋的前提是街道办事处通知其拆除，并将房屋交付给力星公司，而2017年4月起，房屋的拆除街道办事处即不再通知力星公司，并且合同约定的榛楷泡三社、九社的应拆除房屋不再由力星公司拆除。根据已查明事实，有23户不是由力星公司拆除。残值亦未给付力星公司。街道办事处构成违约。

关于焦点3、街道办事处的违约行为是否符合合同法定解除情形的条件问题。双方未在《房屋残值出售合同》中约定解除合同条款，力星公司要求解除合同，需要符合《合同法》中关于合同法定解除权产生的情形。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，2014年双方签订的拆除协议范围内的被拆除房屋为105户，力星公司从2014年至今拆除约20户，而2017年街道办事处不再通知力星公司拆除房屋，将2017年拆除的20多户房屋不再由力星公司拆除。街道办事处的行为已明确表示不再履行合同主要义务。力星公司不能拆除房屋、收取残值，已无法实现合同目的。街道办事处的这种违约行为已经严重影响力星公司实现订立合同时所期望的目标，合同目的已经不能达到，再维持合同的效力已经没有必要，为了保护履约方的利益，避免或者减少其不应有的损失，本案符合法定解除条件，双方签订的《房屋残值出售合同》应予解除。

关于焦点4、街道办事处向力星公司赔偿的损失数额如何确定。力星公司交纳的残值费121392元，是对拆除房屋后残值的购买价格，因力星公司仅拆除20户，该部分残值费用应予扣除。因拆除的房屋残值已出售，无法通过鉴定作出，并且街道办事处未提供订立合同时的评估价格明细，关于力星公司已拆除房屋的残值费用，本院根据本案实际情况，确定为23122.28元。现合同解除施工保证金5万元应予返还。关于违约金数额的确定问题，因双方未在拆除协议中约定违约事项及违约金计算标准问题。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”从以上规定可以看出，享有解除权一方有权要求对方赔偿损失。违约损害赔偿的范围原则上包括直接损失（所受损害）和间接损失（可得利益损失）。违约金原则上与违约造成的损失大体相当。本案中，力星公司未向本院提供能够证明其实际损失的证据，故要求支付违约金3万元的诉讼请求不予支持。但考虑到力星公司为案涉合同所作包括人员工资、设备租赁、支付保证金等准备工作，酌定以5万元为基数，自2014年3月10日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率2倍的利息，由街道办事处向力星公司承担赔偿损失的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋残值出售合同》；二、长春市九台区西营城街道办事处于本判决生效之日给付吉林省力星拆除有限责任公司残值款98269.72元；三、长春市九台区西营城街道办事处于本判决生效之日给付吉林省力星拆除有限责任公司保证金5万元；四、长春市九台区西营城街道办事处于本判决生效之日给付吉林省力星拆除有限责任公司违约金（以5万元为基数，自2014年3月10日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率2倍计算利息）。案件受理费4320元减半收取2160元由被告街道办事处负担。

宣判后，街道办事处不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审认定有23户不是由力星公司拆除是错误的。实际上是有21户房屋不是由力星公司拆除，除5户外，其余16户均是具备拆除条件后，我方通知力星公司拆除，但力星公司明确拒绝的情况下我方才通知其他公司对房屋予以拆除。2.原审认定力星公司只拆除20户错误。实际拆除数量达到了46户，有验收单为证。原审只扣除2万元残值款是不恰当的。3.原审认定我方存在违约错误。我方在房屋拆除前均通知了力星公司，2017年仍要求力星公司拆除房屋，但力星公司明确拒绝，在此情况下我方才委托其他公司拆除，是力星公司违约在先。4.原审判令我方承担的违约金过高，本案中，双方均存在违约行为，但要求我方从2014年合同签订之日就承担违约责任显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决，一、二审案件受理费由力星公司负担。

力星公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。

除原审查明的案件事实外，本院另查明：1.双方对应由力星公司拆除的房屋具体数量并无明确约定。依据评估报告，被拆除房屋的总残值为121392元。现双方当事人均无法提供评估报告以确定拆除房屋的具体数量。

2.街道办事处二审提供的《集体土地上房屋征收验收单》证实，力星公司实际拆除房屋的数量为44户。

3.街道办事处二审自认尚未拆除的房屋户数为39户。

4.2017年7月，街道办事处工作人员与力星公司负责人***电话沟通，***电话中表示因拆房子不挣钱，不打算继续干了。

本院认为：1.依据街道办事处提供的《集体土地上房屋征收验收单》以及力星公司提供的非力星公司拆除房源表以及证人证言，可以证实力星公司实际拆除房屋44户，街道办事处另行委托他人拆除的房屋数量为23户，街道办事处二审自认尚有39户房屋未拆除，则《房屋残值出售合同》涉及的房屋拆除范围总计为106户。因协议约定的被拆除房屋的总残值为121392元，现力星公司已经实际拆除44户，力星公司已取得该44户房屋残值的对价款50389元（121392÷106×44），故街道办事处应返还款项的数额为71003元。原审认定街道办事处应返还残值款98269.72元不当，应予更正。2.街道办事处在未经力星公司允许的情况下，将23户房屋另行委托他人拆除，该行为构成违约，应承担违约责任。街道办事处虽抗辩主张已在拆除之前通知力星公司，但并未提供证据证明，其二审提供的通话录音仅能证明力星公司在2017年7月时表达了不再继续履行合同的意愿，而不能证实在另行委托他人拆除房屋时力星公司表示拒绝，故街道办事处该抗辩主张不成立。而在案涉协议未履行完毕的情况下，力星公司表示不再继续履行合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条的规定，力星公司的行为构成预期违约，亦应承担违约责任。由于案涉《集体土地上房屋征收验收单》并无违约责任的相关约定，力星公司亦无证据证明其损失数额，在双方均构成违约并同意解除合同的情况下，双方的违约行为给对方造成的损失应互相抵消，不应再承担其他损害赔偿责任，原审认定街道办事处向力星公司承担利息损失不当，应予纠正。

综上，原判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初6339号民事判决第一项、第三项；

二、撤销长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初6339号民事判决第四项；

三、变更长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初6339号民事判决第二项为上诉人长春市九台区西营城街道办事处于本判决生效之日给付被上诉人吉林省力星拆除有限责任公司残值款71003元；

四、驳回被上诉人吉林省力星拆除有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费总计6480元，由上诉人长春市九台区西营城街道办事处负担4000元，由被上诉人吉林省力星拆除有限责任公司负担2480元。

本判决为终审判决。

审判长*智

代理审判员***

代理审判员***

二〇一八年四月十八日

书记员*淇