**、本溪高新技术产业开发区公用事业建设有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

本溪市溪湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽0503民初1865号

原告：**，女，1971年9月12日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。

委托诉讼代理人：黄全福，系辽宁振龙律师事务所律师。

被告：本溪高新技术产业开发区公用事业建设有限公司，地址：本溪经济开发区香槐路112号。

法定代表人：张晓涛，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：王英，系该公司办公室主任。

委托诉讼代理人：赵宇宏，系辽宁玄同律师事务所律师。

原告**与被告本溪高新技术产业开发区公用事业建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及委托诉讼代理人黄全福，被告委托诉讼代理人王英、赵宇宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、请求依法终止原、被告签订的房屋租赁协议；2、请求依法判令被告退还从2019年1月起多收的50平方米门市房租赁费，第一笔是3076.9元，第二笔是2538.45元；3、请求判令被告返还原告给本钢镀锌钢管厂交纳的7500元，上述款项合计13000元；4、请求依法判令被告赔偿原告损失3万元；5、本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：原、被告于2019年1月1日签订门市房租赁协议。原告租赁被告所有的、位于本溪市歪头山铁矿商业一条街的门市房一处。约定的租赁面积为130平方米。每年的租金为8千元。协议到期后，双方又于2020年1月1日续签租赁该门市房并按照协议要求，将租金一次性交付给被告。从1月1号继续租赁该房屋至今。在今年的协议履行过程中，原告意外得知被告租赁给原告的门市房只有80余平方米。原告认为，原、被告之间的房屋买卖协议合法有效。原告按照协议履行了自己的义务，但被告违反公平、诚实信用原则，导致原告的合法权益受到损害。故起诉至法院。

被告本溪高新技术产业开发区公用事业建设有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。请求法院驳回原告的诉讼请求。一、案涉合同已经履行完毕，答辩人已经完全履行合同义务，不存在解除案涉合同的事实基础和法律依据。二、本案发生与答辩人无关

本案的发生是钢管厂砌墙的行为造成的。钢管厂在案涉房屋内砌墙的行为严重侵犯原告和答辩人的合法权益。钢管厂的行为不符合常理，钢管厂持有的是《房屋所有权证》，房屋所有权证载明的是房屋的所有者、位置、面积等，是对已经建成的房屋的所有权归属进行明确的权利凭证。案涉房屋在建成时房屋已经固定，五个面的封闭空间供人们生产生活，房屋的自身面积已经确定，不可能二十四年后予以分割，案涉房屋在建成时必然存在权利人，该权利人必然对整个封闭空间享有所有权。如果案涉房屋与相邻房屋产权不属于同一人，即使相邻房屋产权人认为其所有的房屋的面积小于房产证载明的面积，相邻房屋产权人也无权在旁边房屋内砌墙以扩大自身房屋的面积。钢管厂砌墙的行为是对案涉房屋的破坏，钢管厂仅凭1996年的《房屋所有权证》所载房屋的面积在24年后破坏答辩人的房屋于法无据。答辩人从始至终交付的都是案涉房屋，钢管厂的行为造成了原告的损害后果，钢管厂与原告之间存在侵权责任法律关系。当原告明知其前手孟庆云获得的是130平方米的房屋时，其必然也认可答辩人交付的是130平方米房屋，而原告却与钢管厂签订租赁合同，其签订租赁合同的行为必然损害自身财产权利，加之其同意钢管厂在其享有使用权的房屋中砌墙的行为，都是对其享有的财产权利的放弃，原告允许钢管厂侵犯其权利所造成的后果不应由答辩人承担。原告自己放弃财产权利的后果不应由答辩人承担。故答辩人不存在违约行为，答辩人的合同义务履行完毕，也不存在履行合同义务不符合约定的情形。原告的损失系钢管厂的违法行为造成的，与答辩人无关。三、答辩人是整体出租，与面积无关，答辩人不同意退还租赁费。答辩人对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，答辩人将案涉房屋租赁给原告前，原告已经私下与原承租人孟庆芸通过出兑的形式取得了案涉房屋的使用权，并实际经营使用，对房屋的面积和现状均明知并认可。原告已经认可答辩人交付门市房的面积。2018年10月23日原告与本钢镀锌钢管厂（以下简称“钢管厂”）签订《房产租赁合同》租赁期限为2018年11月1日至2019年10月31日，房产建筑面积共50平方米，租赁合同签订后当日原告将租赁费7500元交于钢管厂，也就是说在2018年时原告已经认可答辩人交付门市房以及门市房的面积。在2019年3月19日、2020年4月3日原告自愿与答辩人签订《门市房租赁协议》，协议签订时原告对答辩人交付的案涉门市房及门市房面积未提出任何异议。案涉门市房其中的50平方米的租赁费交于他人，系原告与第三人之间的关系，与答辩人无关，答辩人的合同义务已经履行完毕，原告支付房租是其应尽的义务，其要求退还已使用期间的租赁费没有事实和法律依据。答辩人保留向钢管厂起诉的权利，请法院在判决中赋予答辩人向钢管厂提起诉讼的权利。在因疫情原因，答辩人已经为原告减免2020年租赁费1400元，答辩人已经履行完毕合同义务。

四、原告要求的损失没有事实和法律依据。合同双方应依据实际履行准确定位双方的权利与义务，原告已经实际使用案涉房屋，原告并没有依据案涉租赁合同而损失过实际的权利，其享有的就是130平方米房屋带来的权利，加之，后来其允许在其享有使用权的房屋进行砌墙的行为，本身是对自身权利的放弃，其要求的损失没有事实和法律依据，答辩人不同意支付。综上，原告已经确实享有案涉房屋带来的利益，原告早在与答辩人签订合同之前就已经享受到该房屋带来的利益，房屋答辩人是整体出租，答辩人义务已经履行完毕，请维护答辩人的合法权益。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原、被告于2019年3月19日签订《门市房租赁协议》，约定被告在本溪市歪头山铁矿商业一条街有门市房一处，面积130平方米，同意租赁给原告经营。一、租赁时间2019年1月1日至2019年12月31日，租期一年。二、租赁金额8000元，签订协议之日一次性结清。三、在租赁期间原告自行管理和维护房产及设施，不得改变原有结构。原告投入的设备属于个人行为，被告不承担任何责任。四、未经被告同意，原告不准将房产私自转租他人，否则被告有权收回房产。如有特殊情况需经被告出具书面批准材料，方可转租。五、原告必须守法经营，服从政府有关部门的管理。租赁期间发生的任何灾害、人身事故及违法经营等方面造成的任何损失，自行承担责任，被告不承担任何责任。六、原告在承包期间如果不能严格履行合同条款，被告随时可以终止协议，并且不承担任何赔偿责任。七、如遇房屋拆迁等不可抗力的因素，被告有权提前终止协议，除按月返还租金外，不承担任何赔偿责任。协议签订后原告向被告支付房租8000元，原告租赁案涉房屋用于经营饭店。原、被告于2020年1月15日又签订《门市房租赁协议》，租赁时间2020年1月1日至2020年12月31日止，其他条款同上一份租赁协议。因疫情原因原、被告协商一致，租金变更为6600元，原告于2020年4月3日向被告支付租金6600元。

另查明，原告**与本钢镀锌钢管厂于2018年10月23日签订《房产租赁合同》，约定本钢镀锌钢管厂将其合法占用的座落于歪矿一条街泰盛轩饭店的房产出租给原告使用，建筑面积50平方米，租赁该房屋仅作为饭店使用。租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月31日止。年租金7500元。签订合同后原告将房租7500元支付给本钢镀锌钢管厂。合同到期后，本钢镀锌钢管厂与被告确认面积，测量后本钢镀锌钢管厂在原告经营的饭店门中间砌墙，将原告承租被告的房屋从中间分割出50平方米。原告的饭店自2020年8月起不能营业。

再查明，被告长年将案涉房屋出租，被告于2011年将房屋出租给曹颖，签订《门市房租赁协议书》。被告于2012年-2018年将房屋出租给孟庆芸，签订七份《门市房租赁协议书》。原告于2018年从孟庆芸处转租该房屋。

本院认为，原、被告签订的最后一份《门市房租赁协议书》租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日止，已经到期，双方未续签合同，现原告主张终止协议，被告表示认可，本院予以确认。关于原告要求被告退还50平方米租金和退还镀锌钢管厂租金的诉讼请求，在双方签订的租赁合同中，确认原告承租的房屋是130平方米，且被告长年将房屋出租，均未有其他人提出异议，被告亦陈述其为案涉房屋所有权人，现案外人镀锌钢管厂认为被告租给原告的房屋，其中50平方米的产权应归镀锌钢管厂所有，原告出示其房产证复印件，现案涉房屋的所有权人存在争议，应由被告与镀锌钢管厂就案涉房屋的权属问题作出处理后可确定由谁退还原告50平方米租金，故对原告的该项诉求本院在本案中不予审理，待案涉房屋的50平方米权属确认后原告可另行主张权利。关于原告要求被告赔偿经济损失30000元的诉讼请求，原、被告之间系房屋租赁关系，应当按照房屋租赁协议履行各自义务，被告应保证出租给原告的房屋没有权属争议，应保证原告能够行使房屋的使用权，因被告违约导致原告产生损失，应由被告承担相应的赔偿责任。本案中因案外人镀锌钢管厂主张房屋所有权，在原告承租的房屋中间砌墙，导致原告的饭店不能经营产生经济损失。根据庭审中原、被告的陈述，案外人砌墙时被告没有采取积极的应对义务，没有行使出租人的权利和应尽的义务。庭审中被告陈述其知晓并与案外人测量面积，原告同意砌墙。该陈述表明，被告在明知案外人砌墙的情况下，并未加以阻止，砌墙不是一朝一夕就能完成的行为，需要一段时间，在这段时间内被告可以采取相应措施制止案外人砌墙，但被告并未行使产权人及出租人的权利，并未穷尽手段阻拦，而是采取漠视、放任的态度。即便原告同意砌墙，原告仅是承租方，但既然被告自述系房屋所有权人，案外人在其房屋中砌墙，已经侵害被告的物权，但被告此种放任侵权的行为实不符合常理。案涉房屋的产权争议已影响了原告的房屋使用权，给原告造成损失，该部分损失系被告的违约行为所导致，应由被告承担赔偿责任。待被告与镀锌钢管厂的房屋权属确定后被告可行使追偿权利。关于经济损失数额，原告未提交经营饭店期间的流水、账簿、纳税凭证等证据材料，无法确认原告损失数额，故参照2020年住宿和餐饮业在岗平均工资为标准计算，原告5个月的损失为18445元。对原告诉求的合理部分本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原、被告签订的《门市房租赁协议书》终止；

二、被告本溪高新技术产业开发区公用事业建设有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告**经济损失18445元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费702元，由原告负担332元，被告本溪高新技术产业开发区公用事业建设有限公司负担370元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。

（此页无正文）

审　判　长　　张源远

人民陪审员　　闫桂梅

人民陪审员　　刘　杨

二〇二一年十月二十九日

法官　助理　　高　晗

书　记　员　　阚雅娟

附：本判决所适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。