宁夏金长城混凝土有限公司、银川市乐达外加剂有限公司买卖合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院 民事判决书 （2023）宁02民终1221号 上诉人（原审被告）：宁夏***混凝土有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市惠农区国营简泉农场。 法定代表人：***，宁夏***混凝土有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，***众（平罗）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：银川市乐达外加剂有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区开运路36号。 法定代表人：**，银川市乐达外加剂有限公司总经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 上诉人宁夏***混凝土有限公司（以下简称***公司）因与被上诉人银川市乐达外加剂有限公司（以下简称乐达公司）买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2023）宁0205民初1648号民事判决，向本院提出上诉。本院于2023年11月14日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人***公司的委托诉讼代理人***、被上诉人乐达公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***公司上诉请求：一、请求依法撤销惠农区人民法院 （2023）宁0205民初1648号民事判决；二、改判驳回乐达公司原审的全部诉求或将本案发回重审；三、本案一、二审诉讼费用全部由乐达公司承担。 事实与理由：一、原审法院认定双方当事人之间的债权债务关系未消灭系事实认定错误，***公司交付给乐达公司的案涉房屋无任何权利瑕疵，债权债务已经消灭。本案的基本事实为2013年5月28日案外人石嘴山市**房地产开发有限公司（以下简称**公司）与平罗县***砼业有限公司（上诉人曾用名）签订《抹账协议》一份，约定由**公司用其开发的****XXX营业房以3551198元的价格顶抹其欠***公司的混凝土款，**公司在协议签订后将该房产交与***公司。2013年8月1日，因***公司欠付乐达公司外加剂货款，***公司与乐达公司签订《抵帐协议》，约定由***公司用****XXX营业房以3551198元的价格抵付其欠乐达公司的外加剂货款。同时该协议约定乐达公司可将案涉房屋抵顶给乐达公司指定的实际购房人，并将《房屋确认单》交付于实际购房人。该协议还约定合同签订后案涉房屋使用权及处置权归乐达公司所有。案涉房屋实际占有人***以被上诉人的“法定代表委托代理人”身份在合同落款处签字。***公司在合同签订后便将案涉房屋交付给乐达公司。2014年4月17日案外人宁夏亿信小额贷款有限公司（以下简称亿信公司）因案外人**公司、**、**到期未偿还借款将案外人**公司起诉，人民法院依亿信公司申请于2014年4月21日对案涉房屋进行保全查封。2014年6月20日**1与乐达公司签订《商品房抵顶协议书》，同年6月23日，案外人**公司与**1签订《商品房（预）销售合同》，由**公司将****XXX营业房以3551198元的价格出售给**1。当日**1交纳案涉房屋物业储备金并于2020年8月24日交纳物业费。2016年7月25日，**1以其为案涉房屋的实际权利人为由提出案外人执行异议，要求解除对该房产的查封。2016年12月30日，石嘴山市中级人民法院作出（2016）宁02执异34号执行裁定书，以**1的异议理由成立为由裁定中止对该房产的执行。2017年至2018年期间因亿信公司提起申请执行人执行异议之诉，经石嘴山市中级人民法院、宁夏回族自治区高级人民法院、最高人民法院一审、二审、再审后，判决恢复对案涉房屋的执行。但2019年10月15日石嘴山市中级人民法院依据（2014）**字第179号执行裁定书查封了涉案房屋，因亿信公司不申请对查封的涉案房屋进行处置，石嘴山市中级人民法院于2019年10月18日作出（2014）**字第179-3号执行裁定书，裁定：终结本院（2014）**字第179号案件的本次执行程序。2020年8月24日**公司向**1开具涉案房屋增值税发票。2023年5月18日涉案房屋由石嘴山市中级人民法院依据（2014）**字第179号执行裁定书进行了查封。因此从本案基本事实来看，***公司在2013年8月1日将案涉房屋交付给乐达公司时无任何权利瑕疵，尽管乐达公司辩称**公司为了向第三人长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城公司）借款，将涉案房屋抵押给了长城资产公司，但因长城资产公司没有从事金融业务的资质，其委托中国银行石嘴山市分行变相违法发放贷款。而中国银行石嘴山市分行在为长城资产公司办理委托贷款业务时，将涉案房屋的抵押权登记在自己名下，中国银行石嘴山市分行并未以自己的资产给被告**公司发放贷款，因此中国银行石嘴山市分行并不享有涉案房屋的抵押权。涉及***公司为实际抵押权人由具有金融资质的银行放款，并将抵押权登记在放款银行名下，最终被认定为抵押权登记无效的同类案件石嘴山地区生效判决有上百例，故该抵押登记不影响***不动产所有权的实现。故双方当事人之间的买卖合同关系己履行完毕，“以房抵债”已经完成，双方不存在债权债务关系。二、乐达公司应当对其怠于行使权利导致案涉房屋产生权利瑕疵、丧失物权的不利后果承担责任。2013年8月1日，**1作为乐达公司的委托代理人在《抵帐协议》签名，其非常清楚案涉房屋已经进行顶账，且案涉房屋已经交付给乐达公司，但乐达公司未及时和**公司办理案涉房屋的过户手续。直至2014年4月21日案涉房屋被查封，2014年6月20日乐达公司才与**1签订《商品房抵顶协议书》，6月23日，**1才与**公司与签订《商品房（预）销售合同》，系乐达公司及**1怠于行使权力的自身过错导致物权丧失该不利后果应当由乐达公司及**1自己承担。在2019年亿信公司放弃执行案涉房屋到2023年5月18日这期间近4年的时间，**1均没有去办理房屋产权登记，系其怠于行使权力。三、双方当事人与**1及**公司以合同权利义务转让的方式一致同意由案外人**1和**公司直接签约形成房屋买卖合同关系，双方当事人之间权利义务关系不存在。四、案外人**1并未将己抵顶房屋返还乐达公司，乐达公司及**1也未将房屋返还给***公司，房屋仍由**1租赁他人继续使用，故乐达公司无权起诉***公司。五、原审法院认为解除《顶账协议》后***公司应当向乐达公司返还货款3830198元，乐达公司应向***公司返还房屋，涉案房屋乐达公司已经交付给案外人占有使用，***公司可另向乐达公司主张返还是错误的。乐达公司将该房屋转让给案外人**1，交付也近十年，**1使用房屋至今，房租收益高达200余万元。此时还要求***公司返还乐达公司货款3830198元显然是超付***公司下欠乐达公司货款200余万元的。若解除《抵账协议》，乐达公司应当立即返还***公司案涉房屋，如因由案外人占有不能返还，其应当先将案涉房屋要回后，再向***公司主张解除《抵账协议》，而不是浪费司法资源。原审认为本案乐达公司在本案中无需返还案涉房屋，而是另案处理，显然是逻辑不通，有违现行法律规定，对***公司显然是不公平的，该判项显然是错误的，应当驳回乐达公司的原审诉求。六、乐达公司诉请己超过诉讼时效，其权益不应受法律保护。双方当事人以房抵债长达十年，乐达公司从未表异议，亦未向***公司主张权利，自2017年执行异议之诉至今，乐达公司与**1也从未对以房抵债提出过异议，故应当驳回乐达公司原审的全部诉求。综上，本案存在事实认定错误，诉讼时效已过等诸多问题，请求依法审理撤销原判，并改判驳回乐达公司原审的全部诉求，或将本案发回重审。 乐达公司辩称，***公司在一审过程中未提出诉讼时效抗辩，二审不能再对诉讼时效进行抗辩。涉案房屋通过登记部门查询，至今存在抵押权被石嘴山市中级人民法院查封，不存在抵押无效或者查封违法的情形，双方签订的顶账协议第四条明确约定***公司应协助乐达公司办理房产手续并办理初始备案登记，但该登记事项至今未完成，***公司未完成合同义务，应向乐达公司支付相应的货款。一审事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 乐达公司向一审法院提出的诉讼请求：一、解除双方于2013年8月1日签订的《抵账协议》；二、依法判令***公司向乐达公司支付货款3830198元、支付利息1674955元（自2013年8月1日起计算至2020年8月19日，3830198元×4.75％÷365天×2575天＝1283509元；2020年8月20日至2023年6月8日，3830198元×3.65％÷365天×1022天＝391446元），以上合计5505153元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付自2023年6月9日至实际清偿之日止的违约金；三、本案诉讼费由***公司负担。 一审法院认定事实：因***公司欠付乐达公司外加剂货款，2013年8月1日，乐达公司作为甲方，***公司作为乙方，签订《抵帐协议》，约定由***公司用****XXX营业房以3551198元的价格抵付其欠乐达公司的外加剂货款。协议第三条约定“乙方在本协议签订时须向甲方提供该房屋的预售许可证复印件并将《房屋确认单》交付给甲方”，第四条约定“甲方可将上述房屋抵顶给甲方指定的实际购房人，并将《房屋确认单》交付于实际购房人。房屋的建筑面积最终以房管局测绘部门实测面积为准，由甲方指定的实际购房人与开发公司按照实际测绘面积进行结算，多退少补，且乙方应协助甲方指定的实际购房人办理相关房产手续，并办理初始备案登记”，协议第五条约定“甲、乙双方签订合同后，该批房屋使用权及处置权归甲方所有，甲方有权将该住房抵顶或出售给其他人并将该人做为实际购房人。甲方有权在开发公司开发票前更换实际购房人名称，当购房发票开出后，甲方或甲方指定的实际购房人不得要求更换购房人名称，乙方不承担任何责任”。**1以乐达公司的“法定代表委托代理人”身份在合同落款处签字。 一审法院另查明，2013年5月28日**公司与平罗县***砼业有限公司签订《顶抹协议》一份，约定，由**公司用其开发的****XXX营业房以3551198元的价格顶抹其欠***公司的混凝土款。《顶抹协议》中还约定，**公司在协议签订后将该房产交与平罗县***砼业有限公司，办理房产证所需要的费用由平罗县***砼业有限公司承担。**公司在该《顶抹协议》中备注“签定购房合同时原件收回”。2014年6月23日，**公司以出卖人（甲方）的名义，**1以买受人（乙方）的名义，签订《商品房（预）销售合同》，由**公司将****XXX营业房以3551198元的价格出售给**1。合同约定价款为一次性付款，房产于2014年7月30日交付给**1。合同对交付方式约定为“甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付”。合同确定前期物业服务企业为石嘴山市情雅物业服务有限公司。合同做备案手续约定为“本合同签订后30日内（应当不超过30日），甲方应按规定通过市房产信息网网上房地产操作系统，将本合同基本信息传至市房产管理局合同备案管理部门”。2014年6月23日**1交纳涉案房屋物业储备金并于2020年8月24日交纳物业费。2016年7月25日，**1以其为17幢60号营业房的实际权利人为由提出案外人执行异议，要求解除对该房产的查封。2016年12月30日，石嘴山市中级人民法院作出（2016）宁02执异34号执行裁定书，以**1的异议理由成立为由裁定中止对该房产的执行。2017年1月19日，亿信公司提起申请执行人执行异议之诉，石嘴山市中级人民法院作出（2017）宁02民初13号民事判决书，判决：准许执行宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2014）石民初字第61-1号民事裁定书保全查封并于2016年6月6日以（2014）**字第179号执行裁定书续查封的被告石嘴山市**房地产开发有限公司的位于石嘴山市大武口区****XXX营业房。宣判后**1不服上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2017）**终170号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。宣判后，**1向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2018）最高法民申1930号民事裁定书，裁定：驳回**1的再审申请。 一审法院再查明，2020年8月24日**公司向**1开具涉案房屋增值税发票。 一审法院还查明，2018年5月21日石嘴山市中级人民法院出具（2014）**179号协助执行通知书，解除了涉案房屋的抵押。亿信公司申请执行石嘴山市中级人民法院（2014）石民初字第61号民事调解书确定的义务，2019年10月15日石嘴山市中级人民法院依据（2014）**字第179号执行裁定书查封了涉案房屋。因亿信公司不申请对查封的涉案房屋进行处置，石嘴山市中级人民法院于2019年10月18日作出（2014）**字第179-3号执行裁定书，裁定：终结本院（2014）**字第179号案件的本次执行程序。2023年5月18日涉案房屋由石嘴山市中级人民法院依据（2014）**字第179号执行裁定书进行了查封。查封期限自2023年5月18日起至2023年5月17日止。 一审法院认为，本案中双方当事人之间的买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。本案双方就外加剂欠款达成了抵账协议，以****XXX营业房抵顶欠款，现乐达公司将房屋交付给案外人，因为涉案房屋被人民法院查封，案外人就此提出执行异议，经几级人民法院审理，均未停止对涉案房屋的执行，且涉案房屋在2023年再次依据原执行裁定进行了续查封，***公司交付的房屋未能办理不动产权登记手续，且亦由案外人就此房屋主张权利，因双方未能就诉争房屋办理房产过户的登记手续而不能产生“以房抵债”代物清偿的法律效力，协议双方原来的债权债务关系并未消灭，因此乐达公司主张要求解除《抵账协议》并返还货款3830198元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于乐达公司主张的利息，因***公司交付房屋时涉案房屋尚未被人民法院查封，系乐达公司迟延办理相关手续导致房屋被人民法院查封，乐达公司亦有过错，故对其主张的利息本院不予支持。因《抵账协议》解除，乐达公司需向***公司返还房屋，但涉案房屋乐达公司已经交付给案外人占有使用，***公司可另行主张返还，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、解除原告银川市乐达外加剂有限公司与被告宁夏***混凝土有限公司签订的《抵账协议》；二、被告宁夏***混凝土有限公司于本判决生效后十日内支付原告银川市乐达外加剂有限公司货款3830198元；三、驳回原告银川市乐达外加剂有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25168元（已减半收取），由被告宁夏***混凝土有限公司负担17510元，由原告银川市乐达外加剂有限公司负担7658元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对一审查明的事实，双方当事人除对“2023年5月18日涉案房屋由石嘴山市中级人民法院依据（2014）**字第179号执行裁定书进行了查封。查封期限自2023年5月18日起至2023年5月17日止。”中的查封期限表述有异议，认为存在笔误，查封日期应为自2023年5月18日至2026年5月17日止外，对认定的其他事实均无异议，本院对一审法院查明的无争议的事实予以确认。 二审同时查明，本案案涉房屋被宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院于2014年4月21日以（2014）石民初字第61号裁定书首次查封。 本院认为，当事人的民事法律行为受法律保护。本案双方当事人因买卖合同产生了债权债务关系，双方就合同欠款达成了抵账协议，约定以****XXX营业房抵顶欠款，现乐达公司将房屋交付给案外人**1，**1也与开发商签订了买卖合同，开发商也向**1交付了房屋，但由于案涉房屋因其他债权债务关系被查封、抵押，案外人**1历经多年的异议、复议、诉讼等程序，终未获得房屋的所有权，故一审法院判决解除双方抵账协议、返还货款的判决结果并无不当，***公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案一审法院已判决解除双方抵账协议，并判决***公司继续支付相应货款，但未判决乐达公司返还因抵账协议所取得的案涉房产，经二审法院开庭审理，乐达公司在二审中明确表示房屋处于闲置状态，同意随时返还***公司，故一审法院判决案涉房屋返还另案主张不妥，乐达公司应在本判决生效后十日内返还***公司位于石嘴山市大武口区营业房。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2023）宁0205民初第1648号民事判决第一项、第二项、第三项，即“一、解除原告银川市乐达外加剂有限公司与被告宁夏***混凝土有限公司签订的《抵账协议》；二、被告宁夏***混凝土有限公司于本判决生效后十日内支付原告银川市乐达外加剂有限公司货款3830198元；三、驳回原告银川市乐达外加剂有限公司的其他诉讼请求”； 二、被上诉人银川市乐达外加剂有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人宁夏***混凝土有限公司位于宁夏回族自治区石嘴山市大武口区的****XXX营业房。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25168元（已减半收取），由上诉人宁夏***混凝土有限公司负担17510元，由被上诉人银川市乐达外加剂有限公司负担7658元；二审案件受理费37442元，由上诉人宁夏***混凝土有限公司负担20000元，由被上诉人银川市乐达外加剂有限公司负担17442元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十二月七日 法官助理颜钰 书记员***