某某、宁夏金长城混凝土有限公司买卖合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院 民事判决书 （2021）宁02民终1390号 上诉人（原审被告）：***，女，1973年4月25日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区石嘴山市。 委托诉讼代理人：***，宁夏颐升律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁夏金长城混凝土有限公司，住所地宁夏国营简泉农场。 法定代表人：***，宁夏金长城混凝土有限公司总经理。 委托诉讼代理人：***，宁夏众和众律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人宁夏金长城混凝土有限公司买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2021）宁0221民初3652号民事判决，向本院提出上诉。本院于20121年12月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、判令撤销平罗县人民法院（2021）宁0221民初3652号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉入主张解除没有事实依据。1、上诉人和被上诉人2012年4月19日签订《商品混凝土买卖合同》，由被上诉人给上诉人提供混凝土，经被上诉人对账确认，被上诉人提供的混凝土金额共计1076350元。2012年5月27日上诉人支付混凝土款20万元，2012年12月31日上诉人以新世纪花园房屋含一套地下室抵顶423040元混凝土款，该房手续已经处理完毕。因石嘴山市华欣房地产开发有限公司欠付上诉人钢材款，上诉人欠付被上诉人混凝土款，被上诉人又欠付***款项，所以四方共同协商，由华欣公司名下的锦馨家园1-1-1104号房屋一套作价425579.6元，抵顶欠付上诉人的钢材款，该房再抵顶上诉人欠付被上诉人的混凝土款，被上诉人再抵顶欠付***的款项，属于四方债务的互相抵消，剩余款项27790.40元上诉人也已经支付完毕。至此，上诉人与被上诉人签订的《商品混泥土买卖合同》中的权利义务已经因债务相互抵消而终止。至于被上诉人又将该房抵顶给案外人银川恒远达科贸有限公司就与上诉人无关了，既然被上诉人与银川恒远达科贸有限公司又签订了抵账协议且约定了协助义务，就应当协助其办理房屋初始登记备案以及催促银川恒远达科贸有限公司向石嘴山市华欣房地产开发有限公司主张权利，而不是消极等待，直到石嘴山市华欣房地产开发有限公司将该房转移登记给第三人***、***，导致被上诉人与银川恒远达科贸有限公司之间的抵顶协议无法履行，时隔八年多又来向上诉入主张解除合同，明显不妥。二、被上诉入主张解除合同没有法律依据。《中华人民共和国舍同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以鲤途合同：（一）因不可抗力致使不不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。案涉抵顶协议中，上诉人已经履行了自己的义务，被上诉人也认可由石嘴山市华欣房地产开发有限公司用案涉房屋抵顶混凝土款，上诉人也按照被上诉人的意思同意将该房抵顶给***，被上诉人自作主张又把该房抵顶给恒远达公司没有告知上诉人，被上诉人与银川恒远达科贸有限公司的协议属于新的法律关系，与上诉人无关，且银川恒远达科贸有限公司在2017年2月22日被吊销，这时候开始公司已经没有在运营，按照常理，那么就应该积极向被上诉人主张其协助对案涉房屋的转移登记，以保证案涉房屋不会出现一房二卖的风险，但是其迟迟不主张，明显怠于行使自己的权利，应当承担不利的后果。该房初始登记于2018年10月22日，在签订抵顶协议至该房初始登记长达5年多，这期间被上诉人、***以及银川恒远达科贸有限公司均没有向石嘴山市华欣房地产开发有限公司主张，乃至该房初始登记一年以后又转移登记在***、***名下，过错并不在于上诉人，即便抵顶协议无法履行，也应当是石嘴山市华欣房地产开发有限公司违约，应当直接向石嘴山市华欣房地产开发有限公司主张权利，被上诉人、***或者银川恒远达科贸有限公司大可以以诉讼的方式在2013年2月至2018年10月22日（初始登记日）期间向石嘴山市华欣房地产开发有限公司主张该房的转移登记，但是始终没有主张，最终导致案涉房屋于2019年12月5日转移登记在他人名下，该责任不应当由上诉人来承担，上诉人并没有违约的行为，上诉人不能为了别人迟迟不履行权利导致房屋转移他人名下而买单，明显对上诉人不公平。被上诉人在一审庭审中也自认2018年就知道石嘴山市华欣房地产开发有限公司出现经济危机问题，那么在银川恒远达科贸有限公司2017年吊销以及2018年明知石嘴山市华欣房地产开发有限公司出现问题的情况下，本应该意识到案涉房屋可能无法转移给银川恒远达科贸有限公司，再加上案涉房屋一直未办理转移登记，且二者自2013年开始就知道这一点，却一直不诉讼或者催促石嘴山市华欣房地产开发有限公司，即便2013年-2016年期间不主张，那么2017年银川恒远达科贸有限公司被吊销以及2018年在明知石嘴山市华欣房地产开发有限公司出现经济问题的时候，被上诉人就应当主动找银川恒远达科贸有限公司协助其办理房屋转移登记，但是银川恒远达科贸有限公司和被上诉人均未主张，导致最终房屋转移登记在他人名下，所以案涉房屋转移至他人名下的责任应当由被上诉人和银川恒远达科贸有限公司承担，所以其主张解除合同没有法律依据。三、案涉房屋转移他人名下的风险应当由被上诉人和银川恒远达科贸有限公司承担。关于抵顶协议中的风险问题法律没有明文规定，可以参考《中华人民共和国合同法》第605条，因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。房屋抵顶协议实质上就是房屋买卖合同，可以推定案涉房屋受让人恒远达公司类似于买受人，案涉房屋转移登记在***、***名下的风险应当由银川恒远达科贸有限公司和被上诉人承担。被上诉人另行与银川恒远达科贸有限公司签订抵顶协议的时候，该房尚未办理初始登记，被上诉人应当协助银川恒远达科贸有限公司办理该房的初始登记备案，即便被上诉人没有协助，银川恒远达科贸有限公司也应当自行通过协商或者诉讼的方式向华欣公司主张房屋初始备案以及转移登记，防止该房出现一房二卖或者一房二抵的情形，可是恒源达公司和被上诉人从签订协议至房屋初始登记期间长达5年多，却一直不去主张，且在这期间银川恒远达科贸有限公司也吊销了，被上诉人2018年就知道石嘴山市华欣房地产开发有限公司出现经济问题，就应当主动协助恒远达公司行使权利，所以被上诉人和银川恒远达科贸有限公司明显具有过错，该房转移登记在他人名下的风险应当由被上诉人和恒远达公司承担。四、被上诉入主张解除合同的行使期间已经经过，其已经失去了解除合同的权利，所以该合同不应当解除。综上所述，被上诉人擅自将案涉房屋又抵顶给银川恒远达科贸有限公司没有通知上诉人，案涉房屋转移登记给他人的过错也不在于上诉人，上诉人已经按照协议约定履行了自己的义务，风险已经转移，被上诉入主张解除合同的期间也已经经过，所以不应当解除案涉合同。因案涉房屋涉及到多方互相抵消债务的情形，为了维护交易秩序，应当由最终房屋受让人直接向违约方石嘴山市华欣房地产开发有限公司去主张权利，否则容易导致交易秩序的混乱，不利于经济发展，所以，应当驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人宁夏金长城混凝土有限公司辩称，1、案涉房屋登记在案外人名下，导致顶账协议目的无法实现，依法应当解除。2、解除后双方的原债权债务关系依法应当恢复。3、房屋登记在他人名下的风险应当由上诉人承担。一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回上诉。 宁夏金长城混凝土有限公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告之间关于被告用石嘴山市大武口区锦馨花园住宅小区1号楼11层1104号抵顶所欠混凝土款的抵顶协议；2．依法判令被告向原告支付拖欠的货款425579.6元；3．依法判令被告向原告赔偿损失费用3580元；4．本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院查明，2012年4月19日，平罗县金长城砼业有限公司与被告***签订《商品混凝土买卖合同》一份，约定由平罗县金长城砼业有限公司给***供应商品混凝土。2013年5月10日平罗县金长城砼业有限公司名称变更为宁夏金长城混凝土有限公司。2013年12月12日，原被告双方签订确认单。确认单上明细内容为：2012年5月11日至2013年9月25日，共计发生3347.5方，金额1076350元，2012年5月27日付款：200000元整，抵顶房屋：848619.6元（抵顶房屋两套一间地下室：新世纪花园一套含地下室：房屋面积：112.64平米，单价：3500元／平米，房屋金额：394240元；地下室面积：32平米，单价：900元／平米，地下室金额：28800元，合计金额：423040元；锦馨花园住宅一套1-11-04，面积：97.61平米，单价：4360元／平米，房屋金额：425579.6元），余额27730.4元。***在确认签字处签字。 2013年2月7日，平罗县金长城砼业有限公司（乙方）与案外人银川恒远达科贸有限公司（甲方）签订《抵账协议》一份，协议约定：乙方用位于石嘴山市大武口区锦馨花园住宅小区：1#楼11层1104室，面积为97.61平米；单价为4360元／平米，共计1套房屋总金额为：425579.6元整（大写：肆拾贰万伍仟伍佰柒拾玖元陆角整），抵付其欠甲方的外加剂货款。乙方在本协议签订时须向甲方提供该房屋的预售许可证复印件并将《房屋确认单》交付给甲方。甲方可向上述房屋抵顶给甲方指定的实际购房人，并将《房屋确认单》交付于实际购房人。房屋的建筑面积最终以房管局测绘部门实测面积为准，由甲方指定的实际购房人与开发公司按照实际测绘面积进行结算，多退少补，且乙方应协助甲方指定的实际购房人办理相关房产手续，并办理初始备案登记。本协议生效后，双方财务账项即行调整。协议签订后，金长城公司向案外人银川恒远达科贸有限公司交付了房屋销售便签。2021年4月6日，案外人银川恒远达科贸有限公司因金长城公司抵顶的案涉房屋已经登记在其他人名下，将金长城公司起诉至惠农区人民法院。惠农区人民法院于2021年5月21日作出（2021）宁0205民初1114号民事判决，判决：一、解除银川恒远达科贸有限公司与宁夏金长城混凝土有限公司于2013年2月7日签订的《抵账协议》（合同编号：JCC-XSH-019）；二、宁夏金长城混凝土有限公司于本判决生效后十五日内支付银川恒远达科贸有限公司外加剂货款425579.6元；三、驳回银川恒远达科贸有限公司的其他诉讼请求。该判决已经生效。石嘴山市大武口区锦馨花园住宅小区1号楼11层1104室房屋已经登记在案外人名下，被告***与原告金长城公司关于以该房屋抵顶欠付货款的协议已经不能履行，原告诉至法院。 一审法院认为，被告***用位于石嘴山市大武口区锦馨花园住宅小区1号楼11层1104号的住宅一套（价值425579.6元）抵顶欠原告金长城公司混凝土款系双方真实的意思表示，合法、有效。原被告达成以房屋抵顶欠付货款的协议是原被告达成以转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。案涉房屋已经于2019年12月5日登记在案外人名下，故***用案涉房屋抵顶欠付金长城公司的货款的协议不能实际履行。现原告要求解除原告与被告之间关于被告用石嘴山市大武口区锦馨花园住宅小区1号楼11层1104号抵顶被告欠原告混凝土款的抵顶协议的请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。因抵顶协议未实际履行，双方不发生债权债务抵消的法律效果，被告***应当向原告金长城公司支付混凝土款425579.6元。经庭审查明，在原被告达成被告以石嘴山市大武口区锦馨花园住宅小区1号楼11层1104号抵顶欠原告混凝土款协议时，案涉房屋不具备办理房屋产权登记的条件。案涉房屋在2019年12月5日转移登记在案外人名下，以此时间起算，原告起诉也未过诉讼时效。对被告抗辩称原告的主张已过诉讼时效的意见，一审法院依法不予采纳。对原告要求被告承担损失费用3580元的诉讼请求，没有依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第十条、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百八十条第一款第一项之规定，判决：一、解除原告宁夏金长城混凝土有限公司与被告***之间达成的被告***用石嘴山市大武口区锦馨花园住宅小区1号楼11层1104号房屋抵顶欠原告宁夏金长城混凝土有限公司混凝土款的抵顶协议；二、被告***于本判决生效后十五日内支付原告宁夏金长城混凝土有限公司货款425579.6元；三、驳回原告宁夏金长城混凝土有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3869元，由被告***负担。 在二审过程中，上诉人围绕上诉请求，向法庭提供了以下新证据，本院组织当事人进行了质证。 石嘴山市信访局关于锦馨花园小区未办理不动产权证等信访事项的会议纪要一份、宁夏公共频道2018年5月31日关于锦馨花园小区问题的报道（包含无法不动产权证）视频一份。证明：证明案涉房屋自2012年起一直存在无法办理不动产权证情况，也一直有住户进行上访，2018年4月18日，市信访督办局召集石嘴山市住建局，石嘴山市市不动产登记中心，华欣房地产公司负责人就锦馨花园小区未办理不动产等信访事项召开协调会议，要求石嘴山市华欣房地产开发有限公司于当年6月底前办理不动产权证。根据房屋查询单显示案涉房屋不存在抵押的情况，所以也不存在因抵押无法办理登记的情形，只是因为石嘴山市华欣房地产开发有限公司未缴纳相关费用所以无法办理产权登记。2018年5月31日，宁夏网络广播电视台公共频道直播60分栏目也对该情况进行了报道，市住建局房产和物业监管科科长***也表示石嘴山市华欣房地产开发有限公司的竣工验收已经全部验收完毕（视频内容在14分50秒），六月底七月初开始办理产权登记，最迟8月底就要办理，最终该房初始登记也于2018年10月22日办理，也就是从这个时候就可以办理不动产权登记手续的事实。 被上诉人对证据的真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的，根据一审法院澄清的事实及提交的证据，案涉房屋2019年12月5日登记在案外人的名下，在此之前不具备办理房屋产权的登记条件。现因房屋已办在案外人名下，所以合同目的无法实现，顶账协议应当依法解除。 因被上诉人对证据的真实性无异议，本院对该证据予以确认。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法进行的民事行为受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务将合同全部或部分义务转移给第三人的，应当经债权人同意”，本案上诉人拖欠被上诉人货款，双方协商将上诉人所欠债务，转让给同样欠其货款的石嘴山市华欣房地产开发有限公司，石嘴山市华欣房地产开发有限公司以案涉房屋抵债，且本案双方当事人同意，双方当事人约定的债务转移的协议内容不违反法律法规的禁止性规定，债务转移是双方当事人真实意思表示，合法有效。债务转让后，作为债权人的被上诉人直接对石嘴山市华欣房地产开发有限公司享有债权，而与上诉人之间的本案债权债务消灭，故本案被上诉人以石嘴山市华欣房地产开发有限公司约定的以房抵债协议无法履行而要求解除合同的请求不符合法律规定，被上诉人应向石嘴山市华欣房地产开发有限公司主张相应的权利。原审法院在双方债务转移数年后、双方债务消灭的情况下判决解除双方合同不当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由成立，本院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院（2021）宁0221民初第3652号民事判决； 二、驳回被上诉人宁夏金长城混凝土有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费3869元，二审案件受理费7684元，均由被上诉人宁夏金长城混凝土有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员    *** 审判员    *** 二〇二二年一月十八日 书记员    *** 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八十四条“债务将合同全部或部分义务转移给第三人的，应当经债权人同意 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百八十二条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百一十二条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百零七条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。