山东冠城电子科技有限公司
某某、海阳富达置业有限公司企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2019）鲁01执异910号
案外人：山东冠城电子科技有限公司，住所地山东省淄博开发区政通路135号A座515。
法定代表人：郑文峰，董事长。
委托诉讼代理人：乔湛明，山东名泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁元雪，山东名泉律师事务所律师。
申请执行人：***，男，1986年11月9日出生，汉族，住江苏省如皋市。
被执行人：海阳富达置业有限公司，住所地山东省海阳市凤城镇凤阳路西首。
法定代表人：于明杰，执行董事。
本院在执行***与山东富达装饰工程有限公司、海阳富达置业有限公司（以下简称富达置业公司）、于明杰、吴华萍、杨德强、山东富达幕墙有限公司借款合同纠纷一案中，案外人山东冠城电子科技有限公司（以下简称冠城公司）对本院执行位于海阳市旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地楼号为XX号楼XXX号房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人冠城公司称，请求中止对涉案房产的拍卖。事实与理由：2012年12月31日、2013年3月22日，冠城公司分别承接了富达置业公司盛龙国际小区的智能化系统工程和对讲系统工程，工程价款合计为873698元。后富达置业公司迟迟未能按时付款，且因冠城公司享有工程款优先受偿权，经冠城公司多次催告，双方于2014年8月6日达成《以房抵顶工程款协议》约定：富达置业公司将其坐落于海阳市度假区盛龙国际XX号楼X单元XXX号房产按每平方米6525.98元，面积133.88平方米，共计房屋价款873698元抵顶给冠城公司。双方签订协议后，富达置业公司即交付了涉案房产，并一直由冠城公司使用至今。因富达置业公司责任，涉案房产未能按约定过户。涉案房产系冠城公司依法取得的合法财产，冠城公司自签订《以房抵顶工程款协议》后一直享有涉案房产的占有、使用、收益等全部权益，贵院依据***的申请，启动对涉案房产的拍卖程序，侵犯了冠城公司的合法权益。
为证明其主张，案外人冠城公司提交了《以房抵顶工程款协议》、山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初2179号民事判决书等证明材料。
本院查明，2016年9月18日,山东省高级人民法院对***与富达置业公司等借款合同纠纷一案作出（2016）鲁民初63号民事调解书。该调解书生效后，富达置业公司等均未履行生效法律文书确定的义务，***向本院申请执行。本院执行过程中，于2018年4月2日作出（2018）鲁01执恢13号之一执行裁定，裁定拍卖富达置业公司名下位于海阳市旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地包括涉案房产在内的67套房产。2019年4月8日，本院作出（2018）鲁01执恢13号之五执行裁定，继续查封被执行人富达置业公司名下位于海阳市旅游度假区凤凰南路、湿地公园东盛龙锦地包括涉案房产在内的7套房产，期限为三年。
另查明，一、冠城公司提交的《以房抵顶工程款协议》载明：“甲方：海阳富达置业有限公司；乙方：山东冠城建设工程有限公司；经甲、乙双方协商同意，甲方将坐落于海阳市度假区盛龙国际XX号楼X单元XXX号房屋按每平米6525.98元（毛坯房，优惠价），面积约133.88平方米，共计房屋价款873698元，抵顶给乙方（房屋实际面积以登记确定为准，房价按实际登记面积支付），该套房屋价款现作为甲方支付乙方工程款，房屋交易所需税费由房屋买卖双方按规定另外各自承担。2014年8月6日。”
二、冠城公司提交的（2019）鲁0687民初2179号民事判决载明：冠城公司与富达置业公司合同纠纷一案，山东省海阳市人民法院于2019年6月20日作出（2019）鲁0687民初2179号民事判决，主要判项为：一、冠城公司与富达置业公司双方于2014年8月6日签订的《以房抵顶工程款协议》有效；二、驳回冠城公司的其他诉讼请求。
以上事实有民事调解书、执行裁定书等证据材料在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，买受人必须同时满足上述四个条件，才能有权利排除对涉案标的的执行。本案中，案外人冠城公司主张其系通过以房抵顶工程款的方式取得涉案房产，但其既未与富达置业公司签订商品房买卖合同，亦未提交其在法院查封前合法占有涉案房产的证据，故案外人冠城公司要求排除对涉案房产的执行，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人山东冠城电子科技有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 宏
审判员 戴伍建
审判员 郑凤云
二〇二〇年一月九日
法官助理毛雪
书记员魏煜圻
