某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

陕西省蒲城县人民法院 民事判决书 （2023）陕0526民初2998号 原告：***，男。 委托诉讼代理人：***，陕西冠***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西冠***事务所实习律师。 被告：***，男。 第三人：陕西**建设工程有限公司，住所地：陕西省渭南市蒲城县。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告***诉被告***及第三人陕西**建设工程有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人***、被告***及第三人**公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，原告***及其另一委托诉讼代理人***、第三人**公司法定代表人***经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议书》；2.判令被告***立即退还原告购房款188000元及利息损失（从2011年4月3日起按照一年期贷款市场报价利率即年利率3.65%计算至实际还款之日）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告***经人介绍与被告***协商购买其所有的“XX路五楼北户”***，房屋面积约150平方米、房款总价188000元。被告***于2011年4月3日持甲方为第三人陕西**建设工程有限公司的空白《房屋买卖协议书》与原告签署，原告于签署合同当日以现金形式向被告***支付房款188000元，履行了自己的义务，被告***向原告出具收条一份，内容为“今收到***买我XX路5楼北户，房款为壹拾捌万捌仟元整（188000元）”。被告***承诺协助原告办理房产证，但至今未履行该承诺。2021年5月份，原告发现该房屋已被他人购买、入住，原告遂联系被告***要求其返还购房款，被告***当即答应退还购房款，但后又推脱未付，原告多次催要未果。为维护自身合法权益，现原告依法提起诉讼。 被告***辩称，其于2008年从案外人**某处购买了涉案房屋，双方约定的房屋价格为150000元，因当时房款还未还完，**某给了一份空白协议，协议中的内容面积等都是**某填好的，告知其待房款还完后，由其自行在乙方处签名，后**某向其出具金额为120000元左右的收据一份，房屋钥匙于2009年向其交付。2011年，经月某某介绍，其将该房屋出售给原告，二人约定的房款为188000元，签订合同后，其向原告交付了该房屋，因原、被告签订合同前房屋门锁已处于损坏状态且房屋钥匙已丢失，其让原告自行更换门锁。房屋向原告交付后空置了五到六年之久，后**某发现房屋内无人居住，便将房屋卖于他人，其现可以协助原告从**某处要房，但不同意返还原告188000元购房款及利息。 第三人**公司述称，**公司对本案的买卖协议等都不知情，**某借用其公司资质开发的案涉小区项目，本案纠纷与**公司无关。 经审理查明，被告于2011年4月3日以第三人以**公司第四项目部向其提供的空缺“购房人”信息的《房屋买卖协议书》与原告签订房屋买卖合同，协议书第二条第2项：贵方（乙方）所认购的房屋为西楼5北户层，面积150㎡（最后以房管所认定面积为准），每平方米单价__元，合计总价款壹拾捌万捌仟元整（188000元）。当日，被告向原告出具收条一份，内容为：“收条今收到***买我XX路5楼北户、房款为壹拾捌万捌仟元整（188000.00元）20011.4.3***”。事后，被告以房屋钥匙丢失以及门锁损坏为由，让原告自行更换房屋门锁居住，但原告更换门锁后，一直未实际入住。2021年，原告发现该房屋已被他人装修并居住。 上述事实，有原、被告及第三人**、《房屋买卖协议书》、收条及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，原告从被告处购买房屋，被告以**为“蒲城县电影公司（业主）、渭南市**建筑有限公司第四项目部、**某”的《房屋买卖协议书》与原告签订合同，虽然该协议书中并无被告本人签名，但结合双方**，以及被告收取原告房款的事实，原、被告事实上建立了房屋买卖合同关系。但案涉的房屋现已被他人实际占有并装修居住，并非原告的原因导致，其实质为被告在向原告出卖涉案房屋时，并未实际取得房屋所有权或占有使用权，从法律意义上来说被告并未向原告完成交付房屋义务，从而导致双方的房屋买卖合同目的不能达成。同时，因为双方的行为发生在《中华人民共和国民法典》施行前，所以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告已不能向原告交付房屋，其违约行为导致合同目的不能实现，故原告要求解除双方之间的房屋买卖协议，符合法律规定，应当予以支持。而且，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据上述法律规定，被告应当退还原告188000元的购房款。关于利息损失请求，原告要求以年利率3.65%（本案起诉时的同期银行贷款市场报价利率）从2011年4月3日起计算至实际退还之日，虽然被告有违约行为，但原告在购买涉案房屋时，并未认真核实房屋所有权或占有使用权的实际情况，也有过错行为，本院酌情以年利率1.825%（3.65%÷2）从2011年4月3日计算至实际退还之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条等之规定，判决如下： 一、解除原告***与被告***达成的房屋买卖协议； 二、由被告***于本判决生效后十五日内退还原告***购房款188000元及利息（利息以188000元为基数，自2011年4月3日起计至退还完毕之日止，按年利率1.825%计算）； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告***承担300元，被告***承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年九月四日 书记员***