上海晓鸟实业有限公司与上海延隆电气设备安装有限公司、***等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪02民终2620号

上诉人(原审被告)：上海晓鸟实业有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：钟高德，上海同本律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许骏骏，上海同本律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海延隆电气设备安装有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：赵智斌，经理。

委托诉讼代理人：汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：施畅，上海市朝华律师事务所律师。

原审被告：***，男，1969年9月8日出生，汉族，住江苏省邳州市。

委托诉讼代理人：钟高德，上海同本律师事务所律师。

原审被告：董绍芬，女，1990年1月12日出生，彝族，住云南省。

委托诉讼代理人：钟高德，上海同本律师事务所律师。

上诉人上海晓鸟实业有限公司(以下简称“晓鸟公司”)因与被上诉人上海延隆电气设备安装有限公司(以下简称“延隆公司”)及原审被告***、董绍芬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初9764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

晓鸟公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判租赁合同继续履行。事实和理由：一、一审法院未查明案件事实。延隆公司已于2019年4月29日前强行占有了上海市嘉定区胜辛南路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，门卫等均由延隆公司聘任，次承租人应付的租金亦直接交付给延隆公司。审理中，延隆公司明确表示不要求处理次承租人的相关问题，一审法院判决晓鸟公司清空并返还房屋，并支付2019年5月16日后的房屋占用使用费有误。二、一审法院适用法律错误。晓鸟公司在审理中已提交了众多次承租人愿意支付租金及违约金的说明，一审法院未予以理会。根据司法解释的规定，次承租人主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，合同应得以继续履行。另，延隆公司主张的免租期租金损失实际属于违约金，一审法院既判决了免租期的租金损失，又判决违约金，有失公平。三、一审法院判决“超裁”。一审中，延隆公司在诉请中没有明确要求没收保证金，一审判决没收，超过了当事人的诉讼请求范围。

延隆公司辩称，不同意晓鸟公司的上诉请求。一、对一审法院判决第一、第五至七项，一审法院就此所作判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。延隆公司是基于晓鸟公司未付租金违约而行使合同解除权的，延隆公司已向晓鸟公司发送了解除通知，合同已经解除了。涉案房屋晓鸟公司承租后，转租给了37个商户，一审中，晓鸟公司仅提供了其中部分商户同意支付租金的情况说明，与司法解释规定的情形是不同的。二、延隆公司同意自行处理清空涉案房屋事宜，但晓鸟公司应返还房屋，返还后如没有清空的，由延隆公司自行负责。三、基于本案实际情况，延隆公司对2019年5月1日以后的租金以及房屋使用费，均不再向晓鸟公司主张。四、因晓鸟公司违约，导致合同解除，晓鸟公司理应承担相应的违约责任。一审法院对于免租期租金的判决，是符合合同约定的，且金额已经进行了酌减。保证金是在违约金中已经抵扣了，并非没收。

***、董绍芬述称，同意晓鸟公司的诉讼请求以及事实与理由。

延隆公司向一审法院起诉请求：1、判令延隆公司与晓鸟公司于2015年5月15日签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除；2、判令晓鸟公司将涉案房屋清空并返还给延隆公司；3、判令晓鸟公司向延隆公司支付自2018年12月1日至2019年4月30日期间的房屋租金728,973元；4、判令晓鸟公司支付晓鸟公司欠付的水电费44,852.68元(2019年1月1日至2019年4月30日期间)；5、判令晓鸟公司向延隆公司支付房屋占有使用费，从2019年5月1日起算至晓鸟公司实际返还房屋之日止，按每日每平方米1.1元计算；6、判令晓鸟公司向延隆公司支付免租期租金410,850元及违约金410,850元(按三个月租金标准计算)；7、判令晓鸟公司按日租金5倍(即每日每平方米2.75元)向延隆公司支付逾期迁出工商登记违约金；8、董绍芬、***对晓鸟公司的上述债务承担连带责任。

一审法院认定事实：涉案房屋登记于案外人上海雷特森木业有限公司(下称“雷特森公司”)名下。2015年5月15日，延隆公司(出租方、甲方)与晓鸟公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋中的8300平方米的部分出租给乙方，房屋租赁期限为10年，自2015年9月1日至2025年8月31日；甲乙双方约定，甲方在2015年5月15日前向乙方交付房屋，甲方同意免去乙方三个月的租金，即2015年6月1日至2015年8月31日作为装修免租期；前三年的租金标准为1,666,225元/年，第四年至第六年的租金标准为1,749,536元/年；租金采用先付后用方式，每三个月支付一次，乙方应于前一个月的30日前向甲方支付后三个月的租金，每逾期支付一日，需按逾期支付租金的千分之五向甲方支付违约金；双方约定，签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金136,950元，乙方同意甲方有权从上述保证金中扣减、抵消乙方应付而未付的租金和其他费用。合同第10-1条约定，除甲方同意乙方继续租赁该房屋外，乙方应在本合同的租赁期满后或本合同解除后的15天内将房屋场地及周边的一切附属设施归还甲方，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按日租金的200%向甲方支付该房屋占有使用费。合同第10-4条约定，乙方使用该房屋地址注册工商营业执照或其他证照的，须在租赁到期日或合同解除之后15天内迁出上述地址，未经甲方同意逾期迁出的，每逾期一日，须按日租金的五倍向甲方支付违约金。合同第11-2条约定，出现下列情况之一，甲方有权终止合同并要求乙方交还该房屋……11-2-1乙方逾期支付本合同项下的任何款项，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，十五天内仍未缴付应付款项。合同第11-5条约定，未经双方协商一致，乙方单方面提前终止合同，或因乙方的违约行为造成甲方提前解除合同时，甲方有权没收乙方缴付的全部保证金，乙方在该房屋的装修、装潢全部无偿归还甲方所有，乙方并应付清一切本合同项下的应付款项(包括补付已享有的免租期租金)，乙方应支付相当于三个月租金的违约金(没收的保证金计算在内)。

上述合同签订后，延隆公司按约将涉案房屋交付给晓鸟公司使用，晓鸟公司按约支付了前期的租金及租赁保证金，后将涉案房屋转租给多位次承租人实际经营。2016年9月30日，延隆公司与晓鸟公司就嘉好路XXX号的门卫间以及电梯机房的出租事宜签订《补充协议》，庭审中，延隆公司表示《补充协议》有关事项不在本次诉讼中主张。2016年3月开始，晓鸟公司出现延迟支付租金的情况。2017年5月，因晓鸟公司再次迟延支付租金，经延隆公司催讨后支付。2018年11月，晓鸟公司再次未按合同约定支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金，且经延隆公司口头及书面催讨后，仍未支付，同时亦未付之后的租金。2019年4月25日，延隆公司向***当面送达了《解除通知函》，称因晓鸟公司多次不按合同约定的时间延迟支付房租，2018年11月底至今未付租金，依据合同约定，正式通知贵公司自2019年4月30日止，正式解除双方于2015年5月签订的《租赁合同》，望贵公司接此函后，立即在三天内腾空租赁房屋，并与我司做好交接工作。该函由***本人签收并加盖晓鸟公司印章。2019年4月30日、2019年5月1日，晓鸟公司向延隆公司付款185,000元，余款未支付、也未迁出。故延隆公司诉至法院。

一审法院另查明，2019年5月9日，雷特森公司出具《情况说明》，载明：上海市嘉定区胜辛南路XXX号(包括胜辛南路XXX号、嘉好路XXX号和嘉好路XXX号)，总建筑面积35090.49平方米，产权性质为工业用地，由我公司与延隆公司等共同开发使用。其中，胜辛南路XXX号5幢(胜辛南路XXX号)全幢面积10460.73的出租权、使用权、收益权归延隆公司所有。

庭审中，一、延隆公司同意在诉请二中扣除185,000元，剩余款项继续主张，另将房屋的占用使用费的起算期限调整为自2019年5月16日起算至实际交房之日。二、关于晓鸟公司已经支付的租赁保证金136,950元，延隆公司主张予以没收，晓鸟公司主张抵扣欠付租金。三、晓鸟公司表示愿意在五个工作日内支付截至2019年8月31日的租金，但直至本案宣判日，晓鸟公司并未支付。四、关于次承租人的问题，晓鸟公司提出由次承租人代为支付租金，延隆公司表示次承租人是否同意代付租金与延隆公司、晓鸟公司是否解除合同无关，本案中不要求处理次承租人事宜，主张由晓鸟公司履行合同义务、清空并返还房屋。五、审理中，延隆公司并未提交涉案房屋尚有晓鸟公司或次承租人工商登记未迁出的相关证据。

一审法院认为，延隆公司与晓鸟公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。延隆公司已按约交付房屋，晓鸟公司理应按约支付租金。然，晓鸟公司自2016年始多次逾期支付租金，自2018年12月开始拒付租金，经延隆公司多次催讨后仅支付了少部分租金，仍欠付大部分租金至今未付，致使延隆公司签订合同的目的无法实现，晓鸟公司该行为已构成根本违约，延隆公司依约享有合同之单方解除权。现延隆公司已于2019年4月25日向晓鸟公司送达书面解除合同通知函，告知于2019年4月30日解除合同，对此予以确认。合同解除后，晓鸟公司应将涉案房屋清空后返还给延隆公司。合同约定，晓鸟公司应于合同解除之日起15日内迁出并返还房屋，然，晓鸟公司至今未将涉案房屋归还。延隆公司主张晓鸟公司支付2018年12月1日至2019年5月15日期间欠付的租金，以及2019年5月16日之后的房屋占用使用费，合法有据，依法可予支持。关于租金金额，经核算，扣除晓鸟公司支付的185,000元后，尚欠616,870元。关于房屋占有使用费的标准，延隆公司主张按照租金的2倍计算，显属过高，依法可予调整。占有使用费系因晓鸟公司应返还却未返还房屋而产生，应具有一定的惩罚性，一审法院酌定参照租金标准的120%确定，按5,752元/天标准计算。关于违约金与免租期租金，合同约定因承租人的违约行为造成出租人提前解除合同时，出租人有权没收承租人缴付的全部保证金，承租人在该房屋的装修、装潢全部无偿归还出租人所有，承租人并应付清一切本合同项下的应付款项(包括补付已享有的免租期租金)，并应支付相当于三个月租金的违约金(没收的保证金计算在内)。本案因晓鸟公司违约导致合同解除，延隆公司有权没收保证金136,950元，并要求晓鸟公司补付已享有的免租期租金。结合双方已经履行的合同期与约定的合同期限的比例，一审法院酌定晓鸟公司应赔偿延隆公司免租期租金损失249,933元。合同约定违约金为三个月租金，但应扣除已经没收的保证金，故晓鸟公司应支付延隆公司违约金300,434元。关于水电费，晓鸟公司认可，予以照准。关于逾期迁出工商登记的违约金，因延隆公司对该节事实并未提供相应证据加以证明，该诉请法院实难支持。延隆公司主张董绍芬、***承担连带责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。

一审法院据此判决如下：一、确认上海延隆电气设备安装有限公司与上海晓鸟实业有限公司2015年5月15日签订的关于上海市嘉定区胜辛南路XXX号房屋的《租赁合同》于2019年4月30日解除；二、上海晓鸟实业有限公司应于判决生效之日起十日内将上述房屋清空并返还上海延隆电气设备安装有限公司；三、上海晓鸟实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海延隆电气设备安装有限公司自2018年12月1日至2019年5月15日期间欠付的租金616,870元；四、上海晓鸟实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海延隆电气设备安装有限公司自2019年5月16日至实际返还房屋之日的房屋占用使用费(按5,752元/天计算)；五、上海晓鸟实业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海延隆电气设备安装有限公司免租期租金损失249,933元；六、上海晓鸟实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海延隆电气设备安装有限公司违约金300,434元；七、上海晓鸟实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海延隆电气设备安装有限公司2019年4月30日前欠付的水电费44,852.68元；八、驳回上海延隆电气设备安装有限公司的其余诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。延隆公司与晓鸟公司签订的租赁合同，合法有效，对合同当事人有约束力。晓鸟公司作为承租人，未按约支付租金，构成违约，延隆公司按合同约定行使解除权，依法有据。晓鸟公司要求继续履行租赁合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，承租人应及时返还租赁标的物。本院审理中，延隆公司主张仅要求晓鸟公司返还涉案房屋，如房屋中有其他实际使用人的，由延隆公司自行解决清空事宜，该主张并无不妥，予以准许。涉案租赁房屋已于2019年4月30日解除，延隆公司表示自2019年5月1日起的房屋占用使用费，不再向晓鸟公司主张，是延隆公司对自己诉讼权利义务的处分，本院予以准许。据此，晓鸟公司应支付延隆公司自2018年12月1日起至2019年4月30日止的房屋租金。至于晓鸟公司上诉称，一审法院既判决晓鸟公司赔偿免租期的租金损失，又判决晓鸟公司承担违约金，且没收了晓鸟公司的保证金，有失公平，就此本院认为，延隆公司与晓鸟公司租赁合同中，对于违约责任的承担有明确约定，一审法院判决晓鸟公司承担相应的违约责任，所作认定并未违反双方的约定，有事实依据。晓鸟公司就此所提上诉主张，本院难以采纳。综上所述，晓鸟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19,159元，由上诉人上海晓鸟实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

法官助理仇祉杰

审判长　　卢薇薇

审判员　　陈　俊

审判员　　王晓梅

二〇二〇年五月二十六日

书记员　　李照枫

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。