上海延隆电气设备安装有限公司与上海晓鸟实业有限公司、***等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0114民初9764号

原告：上海延隆电气设备安装有限公司，住所地上海真南路XXX号。

法定代表人：王保平，总经理。

委托诉讼代理人：王子君，上海君乐律师事务所律师。

被告：上海晓鸟实业有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：张某某，总经理。

被告：董某某，女，1990年1月12日生，彝族，住云南省。

被告：张某某，男，1969年9月8日生，汉族，住江苏省邳州市。

三被告共同委托诉讼代理人：钟高德，上海同本律师事务所律师。

原告上海延隆电气设备安装有限公司(下称“延隆公司”)与被告上海晓鸟实业有限公司(下称“晓鸟公司”)、被告董某某、被告张某某间房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理，原告延隆公司委托诉讼代理人王子君、三被告共同委托诉讼代理人钟高德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告延隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告晓鸟公司于2015年5月15日签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除；2、判令被告晓鸟公司将上海市嘉定区胜辛南路XXX号房屋(下称“涉案房屋”)清空并返还给原告；3、判令被告晓鸟公司向原告支付自2018年12月1日至2019年4月30日期间的房屋租金728,973元；4、判令被告晓鸟公司支付原告欠付的水电费44,852.68元(2019年1月1日至2019年4月30日期间)；5、判令被告晓鸟公司向原告支付房屋占有使用费，从2019年5月1日起算至被告晓鸟公司实际返还房屋之日止，按每日每平方米1.1元计算；6、判令被告晓鸟公司向原告支付免租期租金410,850元及违约金410,850元(按三个月租金标准计算)；7、判令被告晓鸟公司按日租金5倍(即每日每平方米2.75元)向原告支付逾期迁出工商登记违约金；8、被告董某某、张某某对被告晓鸟公司的上述债务承担连带责任。

事实和理由：2015年5月15日，原告延隆公司与被告晓鸟公司就涉案房屋签订《租赁合同》，承租面积8300平方米，约定租期10年，自2015年6月1日至2025年8月31日止(前3个月为免租期)。租金从每日每平方米0.55元开始，到第四年增加5%，租金每3个月一付，先付后用，保证金为136,950元。上述合同签订后初期，被告晓鸟公司尚能按约支付租金，但自2016年2月起，被告经常不按合同时间交付租金多达十余次，每次长达2个月左右，且均需原告反复催讨。2018年11月底，被告晓鸟公司应付原告延隆公司2018年12月至2019年2月期间的租金，2019年2月底应付下一季度的租金，但经延隆多次催讨未付，严重违反合同的约定。2019年4月2日，原告向被告晓鸟公司发送《催款通知》，被告仍然没有支付房租，且自2019年1月起欠付水电费。原告认为，被告晓鸟公司的行为已构成根本性违约，已符合合同解除的条件。晓鸟公司系有限责任公司，股东为被告董某某和张某某，二人系夫妻关系，且董某某和张某某以个人账户收取次承租人租金，其个人资产与公司资产产生混同，被告董某某和张某某应对公司债务承担连带责任。故原告诉至本院。

被告晓鸟公司辩称，一、同意支付截止2019年8月31日的租金1,312,152元，租金标准为437,384元/季度*3个季度；二、水电费44,852.68元同意支付。不同意原告的其他诉讼请求。理由为：一、晓鸟公司承租涉案房屋后，将房屋进行了装修及转租，同时对配电站的土建和围墙进行了大量的投入。后因招商原因，出现周转困难，出现过个别欠租现象，之后仍将租金支付完毕。2018年11月应付下季度租金时，张某某曾代表晓鸟公司与原告进行过多次的磋商，希望继续履行合同并愿意支付租金，但原告要求被告必须严格按照合同约定支付违约金。因双方对违约金的金额存在较大争议，故晓鸟公司未付租金。若原告同意继续履行合同，晓鸟公司同意支付欠付租金以及利息。二、涉案房屋的次承租人有29户，次承租人在承租后也对房屋进行了装修并实际经营，若解除合同，对实际经营者影响较大，希望法庭同意由次承租人代为支付租金，判令合同继续履行。三、若法院支持违约金，则违约金标准过高，请求法院予以调整。

被告董某某、张某某辩称，不同意承担连带责任。因原告要求将租金打入其负责人以及法定代表人配偶的个人账户，晓鸟公司不得已才将部分租金转入股东个人账户，再转入原告方个人账户。此举并非晓鸟公司资产与股东资产混同，原告主张其二人承担连带责任，缺乏法律依据。

本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记于案外人上海雷特森木业有限公司(下称“雷特森公司”)名下。2015年5月15日，延隆公司(出租方、甲方)与晓鸟公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市嘉定区胜辛南路XXX号房屋中的8300平方米的部分出租给乙方，房屋租赁期限为10年，自2015年9月1日至2025年8月31日；甲乙双方约定，甲方在2015年5月15日前向乙方交付房屋，甲方同意免去乙方三个月的租金，即2015年6月1日至2015年8月31日作为装修免租期；前三年的租金标准为1,666,225元/年，第四年至第六年的租金标准为1,749,536元/年；租金采用先付后用方式，每三个月支付一次，乙方应于前一个月的30日前向甲方支付后三个月的租金，每逾期支付一日，需按逾期支付租金的千分之五向甲方支付违约金；双方约定，签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金136,950元，乙方同意甲方有权从上述保证金中扣减、抵消乙方应付而未付的租金和其他费用。合同第10-1条约定，除甲方同意乙方继续租赁该房屋外，乙方应在本合同的租赁期满后或本合同解除后的15天内将房屋场地及周边的一切附属设施归还甲方，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按日租金的200%向甲方支付该房屋占有使用费。合同第10-4条约定，乙方使用该房屋地址注册工商营业执照或其他证照的，须在租赁到期日或合同解除之后15天内迁出上述地址，未经甲方同意逾期迁出的，每逾期一日，须按日租金的五倍向甲方支付违约金。合同第11-2条约定，出现下列情况之一，甲方有权终止合同并要求乙方交还该房屋……11-2-1乙方逾期支付本合同项下的任何款项，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，十五天内仍未缴付应付款项。合同第11-5条约定，未经双方协商一致，乙方单方面提前终止合同，或因乙方的违约行为造成甲方提前解除合同时，甲方有权没收乙方缴付的全部保证金，乙方在该房屋的装修、装潢全部无偿归还甲方所有，乙方并应付清一切本合同项下的应付款项(包括补付已享有的免租期租金)，乙方应支付相当于三个月租金的违约金(没收的保证金计算在内)。

上述合同签订后，延隆公司按约将涉案房屋交付给晓鸟公司使用，晓鸟公司按约支付了前期的租金及租赁保证金，后将涉案房屋转租给多位次承租人实际经营。2016年9月30日，延隆公司与晓鸟公司就嘉好路XXX号的门卫间以及电梯机房的出租事宜签订《补充协议》，庭审中，延隆公司表示《补充协议》有关事项不在本次诉讼中主张。2016年3月开始，晓鸟公司出现延迟支付租金的情况。2017年5月，因晓鸟公司再次迟延支付租金，经延隆公司催讨后支付。2018年11月，晓鸟公司再次未按合同约定支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金，且经延隆公司口头及书面催讨后，仍未支付，同时亦未付之后的租金。2019年4月25日，延隆公司向张某某当面送达了《解除<租赁合同>通知函》，称因晓鸟公司多次不按合同约定的时间延迟支付房租，2018年11月底至今未付租金，依据合同约定，正式通知贵公司自2019年4月30日止，正式解除双方于2015年5月签订的《租赁合同》，望贵公司接此函后，立即在三天内腾空租赁房屋，并与我司做好交接工作。该函由张某某本人签收并加盖晓鸟公司印章。2019年4月30日、2019年5月1日，晓鸟公司向延隆公司付款185,000元，余款未支付、也未迁出。故延隆公司诉至法院。

另查，2019年5月9日，雷特森公司出具《情况说明》，载明：上海市嘉定区胜辛南路XXX号(包括胜辛南路XXX号、嘉好路XXX号和嘉好路XXX号)，总建筑面积35090.49平方米，产权性质为工业用地，由我公司与延隆公司等共同开发使用。其中，胜辛南路XXX号5幢(胜辛南路XXX号)全幢面积10460.73的出租权、使用权、收益权归延隆公司所有。

庭审中，一、原告同意在诉请二中扣除185,000元，剩余款项继续主张，另将房屋的占用使用费的起算期限调整为自2019年5月16日起算至实际交房之日。二、关于晓鸟公司已经支付的租赁保证金136,950元，原告主张予以没收，被告晓鸟公司主张抵扣欠付租金。三、晓鸟公司表示愿意在五个工作日内支付截至2019年8月31日的租金，但直至本案宣判日，晓鸟公司并未支付。四、关于次承租人的问题，晓鸟公司提出由次承租人代为支付租金，延隆公司表示次承租人是否同意代付租金与原、被告是否解除合同无关，本案中不要求处理次承租人事宜，主张由晓鸟公司履行合同义务、清空并返还房屋。五、审理中，延隆公司并未提交涉案房屋尚有晓鸟公司或次承租人工商登记未迁出的相关证据。

本院认为，延隆公司与晓鸟公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。延隆公司已按约交付房屋，晓鸟公司理应按约支付租金。然，晓鸟公司自2016年始多次逾期支付租金，自2018年12月开始拒付租金，经原告多次催讨后仅支付了少部分租金，仍欠付大部分租金至今未付，致使延隆公司签订合同的目的无法实现，晓鸟公司该行为已构成根本违约，延隆公司依约享有合同之单方解除权。现延隆公司已于2019年4月25日向晓鸟公司送达书面解除合同通知函，告知于2019年4月30日解除合同，对此本院予以确认。合同解除后，晓鸟公司应将涉案房屋清空后返还给延隆公司。合同约定，晓鸟公司应于合同解除之日起15日内迁出并返还房屋，然，晓鸟公司至今未将涉案房屋归还。延隆公司主张晓鸟公司支付2018年12月1日至2019年5月15日期间欠付的租金，以及2019年5月16日之后的房屋占用使用费，合法有据，依法可予支持。关于租金金额，经核算，扣除晓鸟公司支付的185,000元后，尚欠616,870元。关于房屋占有使用费的标准，延隆公司主张按照租金的2倍计算，显属过高，依法可予调整。占有使用费系因晓鸟公司应返还却未返还房屋而产生，应具有一定的惩罚性，本院酌定参照租金标准的120%确定，按5,752元/天标准计算。关于违约金与免租期租金，合同约定因承租人的违约行为造成出租人提前解除合同时，出租人有权没收承租人缴付的全部保证金，承租人在该房屋的装修、装潢全部无偿归还出租人所有，承租人并应付清一切本合同项下的应付款项(包括补付已享有的免租期租金)，并应支付相当于三个月租金的违约金(没收的保证金计算在内)。本案因晓鸟公司违约导致合同解除，延隆公司有权没收保证金136,950元，并要求晓鸟公司补付已享有的免租期租金。结合双方已经履行的合同期与约定的合同期限的比例，本院酌定晓鸟公司应赔偿延隆公司免租期租金损失249,933元。合同约定违约金为三个月租金，但应扣除已经没收的保证金，故晓鸟公司应支付延隆公司违约金300,434元。关于水电费，晓鸟公司认可，本院予以照准。关于逾期迁出工商登记的违约金，因延隆公司对该节事实并未提供相应证据加以证明，该诉请本院实难支持。延隆公司主张董某某、张某某承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(三)、(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：

一、确认原告上海延隆电气设备安装有限公司与被告上海晓鸟实业有限公司2015年5月15日签订的关于上海市嘉定区胜辛南路XXX号房屋的《租赁合同》于2019年4月30日解除；

二、被告上海晓鸟实业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述房屋清空并返还原告上海延隆电气设备安装有限公司；

三、被告上海晓鸟实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海延隆电气设备安装有限公司自2018年12月1日至2019年5月15日期间欠付的租金616,870元；

四、被告上海晓鸟实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海延隆电气设备安装有限公司自2019年5月16日至实际返还房屋之日的房屋占用使用费(按5,752元/天计算)；

五、被告上海晓鸟实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海延隆电气设备安装有限公司免租期租金损失249,933元；

六、被告上海晓鸟实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海延隆电气设备安装有限公司违约金300,434元；

七、被告上海晓鸟实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海延隆电气设备安装有限公司2019年4月30日前欠付的水电费44,852.68元；

八、驳回原告上海延隆电气设备安装有限公司的其余诉讼请求。

负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费19,159元，减半收取9,579.50元，保全费5,000元，合计诉讼费14,579.50元，由被告上海晓鸟实业有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　史建颖

二〇一九年十月二十二日

书记员　　张　耐

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

……

二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。