某某、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民初7144-7158号 （7144号案、7150号案）原告：***，女，汉族，1970年7月16日出生，身份证住址：云南省昆明市西山区。 （7145号案、7151号案、7152号案、7157号案）原告：***，女，汉族，1978年9月4日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区泰源路48号1幢1**103室。 （7145号案、7151号案、7152号案、7157号案）原告：***，男，汉族，1977年3月24日出生，身份证住址：云南省宣威市来宾镇后夸村委会小营村41号。 （7146号案）原告：***，男，汉族，1953年3月6日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区。 （7147号案）原告：***，女，纳西族，1986年11月3日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区。 （7148号案）原告：沈树国，男，汉族，1976年9月15日出生，身份证住址：云南省昆明市石林彝族自治县。 （7149号案）原告：***，女，汉族，1972年1月15日出生，身份证住址：江西省南昌市进贤县。 （7153号案、7156号案）原告：**，男，汉族，1967年4月20日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区。 （7154号案）原告：旦年，男，汉族，1965年2月1日出生，身份证住址：云南省红河哈尼族彝族自治州建水县。 （7155号案）原告：***，纳西族，1991年10月25日出生，身份证住址：云南省丽江市古城区。 （7158号案）原告：***，女，汉族，1951年10月6日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区。 上述原告共同委托诉讼代理人：郑智全，***中律师事务所律师。 被告：中国民生银行股份有限公司深圳分行，住所地：广东省深圳市福田区海田路民生金融大厦1-11、16-22层，统一社会信用代码：91440300892351059Y。 负责人：***，行长。 委托诉讼代理人：**，系该行员工。 委托诉讼代理人：***，广东信度律师事务所律师。 第三人：云南山灞图像传输科技有限公司，住所地：云南省昆明市高新开发区科华路1号山灞大厦1号，统一社会信用代码：91530000709711272J。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：**。 第三人：深圳市德宝建筑装饰工程有限公司，住所地：深圳市福田区福保街***社区市花路6号德宝物流中心八层804室，统一社会信用代码：91440300724735598N。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东信度律师事务所律师。 原告***等人与被告中国民生银行股份有限公司深圳分行（以下简称民生银行深圳分行）及第三人云南山灞图像传输科技有限公司（以下简称云南山灞公司）、深圳市德宝建筑装饰工程有限公司（以下简称德宝公司）案外人执行异议之诉共十五案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***等人的共同委托诉讼代理人郑智全、被告委托诉讼代理人**、***均到庭参加诉讼，第三人云南山灞公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院在开庭审理之后追加德宝公司为第三人，德宝公司向本院复函同意本案不进行第二次开庭审理，并完全认可民生银行深圳分行在庭审时的称述。各方当事人对德宝公司的表态没有异议。本案现已审理终结。 原告***等人向本院起诉请求：1、停止对（2018）粤03民初3066号（执行案号为（2019）粤03执3541号）案件中坐落于昆明市高新区地块（现高新区科华路1号）共十五套房屋的执行，并解除对该十五套房屋的查封措施（具体诉讼请求案涉房号详见附表）；2、确认案涉房屋所有权系原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告***等人与被告签订了书面合法有效的《单位自建房购销合同》（以下简称《购房合同》），购买了由被告开发建设的昆明市高新区地块（现高新区科华路1号）共计十五套房屋。该《购房合同》签订后，原告***等人依约向被告支付了全部房屋价款，且自交付至今一直居住在该案涉房屋内；虽因被告原因导致未能办理房屋过户登记手续，但原告***等人已合法占有该房屋。此后，深圳中院拟依据（2018）粤03民初3066号民事判决书【执行案号为（2019）粤03执3541号】强制处置被告名下位于昆明市高新区包含案涉房屋在内的共计60套房产，原告***等人在法定期限内就（2019）粤03执3541号执行案件提起了执行异议【案号为（2020）粤03执异1026-1029、1032-1036、1046-1051号】，深圳中院于2020年11月16日裁定驳回了原告***等人的执行异议。根据法律规定，案涉房屋虽然登记在被告名下，但实际权利人系原告***等人，况且原告***等人已就案涉房屋于查封之前签订了书面合法有效的《购房合同》并已支付全部价款且合法占有该不动产，其权利能够排除执行。其次，原告***等人提出执行异议的房屋仅为（2018）粤03民初3066号民事判决书涉及的众多房屋中的十五套。综上，原告***等人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，深圳中院不得对以上房产强制执行。后开庭审理时，补充如下事实：原告***、**、***把涉案房产打通了。 民生银行深圳分行辩称，被告与第三人云南山灞公司等金融合同纠纷一案，深圳中院已作出（2018）粤03民初3066号生效民事判决书，确认：“被告中国民生银行股份有限公司深圳分行对涉案抵押财产(第三人云南山灞公司名下的60套房产)享有抵押权，并有权从处置抵押财产所得价款中优先受偿”。在被告依据该生效判决文书申请强制执行的过程中，原告***等人就其中15套抵押房产（下称案涉房产）向深圳中院提出书面异议、请求排除执行。经审查，深圳中院依法裁定驳回原告***等人的异议请求。现原告***等人就案涉房产提起15宗执行异议之诉，即本系列案。被告认为：一、本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“被答辩人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理”的规定情形，原告***等人提起执行异议之诉无法律依据，属于法律救济途径选择错误，应当依法驳回原告***等人的起诉，原告***等人应当通过审判监督程序进行救济，而非提起执行异议之诉。二、即便原告***等人选择的救济正确，原告***等人作为商品房消费者之外的一般买受人，亦无权主张排除民生银行深圳分行（抵押权人）的执行。（一）依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，参照最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，非因生存权考虑，不得突破抵押权的优先性原则，即仅有完全满足《异议复议规定》第二十九条规定情形的商品房消费者所提出的执行异议，才具备排除抵押权人执行的可能，一般的房屋买卖合同买受人的执行异议不得排除抵押权人执行。即《异议复议规定》第二十七条但书条款，并不包括第二十八条的规定。（二）第三人云南山灞公司非房地产开发企业，也未取得过商品房预售许可证，案涉房产仅为第三人云南山灞公司的自建房、并非商品房，因此原告***等人均并非商品房消费者，故其无权主张排除抵押权人的执行。（三）抵押权人享有的是物权，而一般房屋买受人所享有的仅仅为要求出卖人将房屋过户至其名下的债权，属于向物权过渡的权利状态，即物权期待权，根据物权优于债权的原则，一般应当优先保护抵押权人的权利；且参照《九民纪要》第125条之规定，一般买受人的物权期待权不能优于抵押权，不得突破抵押权优先性原则。三、假设原告***等人属于商品房消费者或不考虑民生银行深圳分行作为抵押权人实现抵押权的优先性，原告***等人亦不符合《异议复议规定》第二十九条、第二十八条所规定的能够排除抵押权或一般债权执行的法定情形。（一）假设原告***等人属于商品房消费者，即第三人云南山灞公司属于房地产开发企业，则虽原告***等人与第三人云南山灞公司就案涉房产所签署的房屋买卖合同名为《单位自建房购销合同》，但实质上属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的情形，应适用该解释第二条的规定，原告***等人与第三人云南山灞公司就案涉房产所签署的合同应当属于无效合同，明显不符合《异议复议规定》第二十九条（一）款的规定。（二）原告***等人均未提交证据证明案涉房产为其家庭唯一的、为满足其生存权而用予居住使用的房产，且根据大部分原告提交的证据，大部分原告同时向第三人云南山灞公司购买了多套案涉房产，显然不属于《异议复议规定》第二十九条（二）款的规定情形。（三）大部分原告仅提交了第三人云南山灞公司出具的购房款收据作为付款凭证，且其提供的水费缴纳凭证、配套费、装修合同、垃圾清运费、装修保证金、停车费等文件均存在明显的瑕疵，如水费缴纳凭证上的缴纳人为第三人云南山灞公司，装修合同无相应付款凭证等，上述证据的真实性、合法性、关联性存有较大异议，证明力薄弱，且原告***等人绝大部分未能提供银行流水或者转账凭证予以佐证，无法证明案涉房产已付价款超过了合同总价款的50%，亦不满足《异议复议规定》第二十九条（三）款的规定情形。（四）根据原告***等人的主张，其购房时间在2009年至2013年之间，而第三人云南山灞公司取得房产证是在2014年、将案涉房产抵押登记予民生银行深圳分行是在2015年、法院首次查封是在2018年，长达一年至九年的时间内，原告***等人在明知案涉房产无商品房预售许可、明知该种情况下可能存在卖方自行办证且进行抵押风险的前提之下，从未向不动产登记机构递交过户申请资料、亦未催促第三人云南山灞公司办理过户，更未根据合同约定向第三人云南山灞公司主张逾期过户的违约责任，直至2019年深圳中院对案涉房产执行过程中，才启动仲裁，明显有悖于常理。参照《九民纪要》第127条第二款的规定，原告***等人既未提交积极行权的证据，亦无未积极行权的合理证明，反而长期怠于行权、怠于追究逾期过户责任，应当认定案涉房屋未办理过户登记的原因之一系原告***等人怠于行权、存在过错，因此亦不符合《异议复议规定》第二十八条（三）规定情形。四、关于个别仲裁裁决之证明力、既判力及其对本系列案的影响。（一）本系列案的5名原告提交了生效仲裁裁决，虽该部分仲裁裁决认为案涉房屋买卖合同有效（以原告非商品房消费者作为前提），但仲裁裁决书的说理（非事实认定部分）并不具有当然的既判力，对人民法院行使独立的司法裁判权更无必然约束力。即使认为生效在先的仲裁裁决有既判力，但只要在本系列案中的相关证据足以推翻此前裁决的认定事实的，人民法院也无须固守仲裁裁决的事实认定和说理意见。（二）该部分仲裁裁决的生效时间均晚于执行标的查封时间，根据《异议复议规定》第二十六条的规定，原告***等人提交的相关仲裁裁决不得作为支持原告***等人异议的依据。五、根据原告***等人的主张及相应证据，原告***等人存在与第三人云南山灞公司恶意串通、伪造证据阻扰执行的可能。（一）卖方协助买方办理产权证是卖方核心义务之一，办证条款通常也是房屋买卖合同的重要条款，但本系列案中的大部分《单位自建房购销合同》中，对办理房产证事宜没有任何约定，而且在后续数年里，全体买受人均没有向卖方催告、催促和维权的任何记录。（二）原告***等人从未向不动产登记机构递交过户申请资料，从未催促第三人云南山灞公司办理过户，且在有权要求卖方支付办证违约金的情况下，亦从未要求卖方承担延期办证责任。（三）原告***等人并非第三人云南山灞公司的公司员工，在明知没有预售许可的情况下，却主动购买山灞公司的单位自建房，且所购房产均为一次性付款。另***等多名原告显然已逾期付款，第三人云南山灞公司有权根据合同约定主张解除合同或要求支付违约金，但第三人云南山灞公司仍然确认其付清房款且没有追究违约责任。（四）原告***等人提交的收据或发票金额与实际约定的购房款不一致。除极个别原告的房款支付记录有银行流水以外，绝大部分原告无法提供向第三人云南山灞公司支付购房款的证据，仅有第三人云南山灞公司开具的收据，且部分原告购房款并非支付给第三人云南山灞公司。（五）部分原告支付购房款日期早于购房合同签订日期，现有证据无法证明原告***等人取得房产系基于真实有效的买卖合同关系，还是基于其它法律关系，故无法确认其是否为真实的房屋买受人。（六）原告***等人声称其长期居住于案涉房产，一般而言居住期间其个人支出了水电费、物业管理费、煤气费、电信电话及网络费、停车费的银行流水，或者其煤、水、电、电信网络等公共事业管理机构以案涉房产地址开户并缴费的记录，应当容易取得且保持连续、稳定。但本系列案的原告***等人，声称在案涉房产内居住了近10年，却无一人提交哪怕一笔足以显示系从其个人账户支出相应费用的凭证（包括但不限于银行流水、微信或支付宝等第三方支付机构的凭证）。反之提交各项证据之缴款账户均显示为“山灞公司”，收款收据的开具方也是“山灞公司”，此部分证据无法体现“该等费用系由原告***等人实际缴付或实际支出”的关联性，当然更不可能证明实际居住。综上所述，原告***等人的诉求实质上是对原生效判决合法性、正当性的否定，属于“认为原判决、裁定错误”的情形，应当通过审判监督程序进行救济，故原告***等人无权提起执行异议之诉；且即便原告***等人有权提起执行异议之诉，根据相关法律规定，原告***等人不足以排除一般债权人之执行，更无权、无法排除抵押权人之执行。 本院经审理查明认定以下事实：关于民生银行深圳分行与云南山灞公司、远程中心、**、**、**、***、***、**、上海山灞公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月8日作出（2018）粤03民初3066号民事判决书，判决如下：一、云南山灞公司应于该判决生效之日起十日内向民生银行深圳分行偿还本金159340999.41元，借款期限内利息332166.67元，罚息及复利（截至2018年8月8日的罚息及复利合并计算为1353778.49元，2018年8月9日起的罚息及复利以159673166.08元为基数，按年利率9%的标准计至款项清偿之日止）；二、民生银行深圳分行对涉案抵押财产享有抵押权，并有权从处置抵押财产所得价款中优先受偿；三、民生银行深圳分行对涉案质押财产享有质权，并有权从处置质押财产所得价款中优先受偿，**、***、**、***、**、**代偿后，有权向云南山灞公司追偿；四、远程中心、**、**、**、上海山灞公司对云南山灞公司的上述全部债务承担连带清偿责任，其代偿后，有权向云南山灞公司追偿；五、云南山灞公司、远程中心、**、**、**、上海山灞公司应于该判决生效之日起十日内向民生银行深圳分行支付律师费20万元；六、驳回民生银行深圳分行的其他诉讼请求。案件受理费847151.53元、财产保全费5000元，均由云南山灞公司、远程中心、**、**、**、***、***、**、上海山灞公司承担。该判决附表1为上述第二判项所涉抵押财产，本案原告***等人所诉的15套涉案房产包括在内。 上述民事判决发生法律效力后，由于被执行人未履行生效法律文书所确定之义务，民生银行深圳分行向本院申请强制执行，本院于2019年9月24日立案执行，执行案号为（2019）粤03执3541号。执行过程中，本院于2020年5月11日作出（2019）粤03执3541号之一执行裁定书，载明该案的抵押房产云南山灞公司名下位于云南省昆明市高新区共计60套房产（包括涉案房产在内）由昆明中院首位查封，查封案号为（2018）云01执968号；为提高执行质效，经书面函商，首封法院同意将上述房产处置权移交该案处理，民生银行深圳分行亦提出处分申请，遂裁定强制拍卖、变卖云南山灞公司名下包括涉案房产在内的上述财产以清偿债务。2020年7月8日，本院作出（2019）粤03执3541号之二公告，载明本院拟处置云南山灞公司名下的上述财产，如对上述房产享有优先购买权（如租赁权）或者其他合法权益的，请自该公告发布之日起十日内书面向本院提出并附有关证据材料；逾期不提出的，本院将视为放弃有关权益，并不影响处置上述房产。该公告于2020年7月22日张贴于涉案房产处。***等人对其中专家公寓9层901号等15套房产（对应房号详见附表）的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院经审查后裁定驳回了***等人的异议，***等人遂向本院提起本案诉讼。 另查明，涉案房产均于2014年9月19日登记在云南山灞公司名下，并于2015年1月26日设立抵押登记，抵押权人为民生银行深圳分行。 再查明，原告***等人向本院提交了买卖合同、相关的购房款收据、发票、装修合同、水电缴费凭证等，予以证明原告***等人签订买卖合同后，已经向被告支付了购房款并占有使用涉案房产。部分原告向本院提交了仲裁机构的生效仲裁裁决和昆明市中级人民法院的民事裁定书，证明其就涉案房产提出排除执行的主张，已经得到昆明市中级人民法院的确认。 以上事实，有原被告双方签订的买卖合同、发票、收据、本院执行裁定书、仲裁裁决书、昆明市中级人民法院民事裁定书、涉案房产房地产证等予以为证，本院予以确认。 本院认为，本十五案为案外人执行异议之诉纠纷案件。根据原告***等人的诉讼请求，本十五案的争议焦点为：1、原告***等人与被告云南山灞公司签订的合同效力；2、原告***等人提出的排除对涉案房产执行的请求能否得到支持；3、原告***等人要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求能否得到支持。 关于本十五案的第一个争议焦点，本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业作为出卖人，将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由于原告***等人与被告云南山灞公司之间签订的是《单位自建房购销合同》，标的物为被告云南山灞公司的单位自建房，不属于商品房，因此，不适用于商品房预售有关的法律、法规和司法解释。原告***等人与被告云南山灞公司签订的《单位自建房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规强制性效力性规定，合法有效，各方当事人均应严格切实履行。民生银行深圳分行称涉案房屋未取得商品房预售许可、双方签订的买卖合同应为无效合同的抗辩理由，本院不予采纳。 关于本十五案的第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告***等人与云南山灞公司在涉案房产查封和抵押登记前已经签订了买卖合同，支付了购房款，并占有使用涉案房产。涉案房产在2014年9月办理房产证后，于2015年1月26日设立了抵押登记，抵押权人为民生银行深圳分行。由于涉案房产在办理房产证后的短时间内即被抵押登记给民生银行深圳分行，故本案涉案房产未办理过户登记手续非原告***等人的原因造成，原告***等人要求排除执行的请求符合以上法司法解释的规定，应予以支持。 关于本十五案的第三个争议焦点，本院认为，原告***等人依照买卖合同对云南山灞公司享有的是涉案房产的过户请求权，因此，原告***等人要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。原告***等人可另行法律途径要求云南山灞公司履行相关的房屋过户义务。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条、第一百五十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、停止对登记在云南山灞图像传输科技有限公司名下的昆明市高新区C1.2-1-8，C1.2-1-9地块（现高新区科华路1号）专家公寓涉案共十五套房屋的执行（具体房号见附表）； 二、驳回原告***等人的其他诉讼请求。 各案案件受理费由中国民生银行股份有限公司深圳分行负担（具体见附表）。该款原告***等人已经预交，中国民生银行股份有限公司深圳分行应于本案判决生效之日起七日内分别向原告***等人迳付，逾期原告***等人可申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审判长　陈　 明　 亮 审判员　聂　　　　效 审判员　张　 秀　 萍 二〇二一年八月十八日 书记员　***（兼）