莋炳坤与上***工业技术服务有限公司、上***工业技术服务有限公司湛江分公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湛江经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0891民初293号 原告：**坤，住湛江市霞山区。 委托诉讼代理人：**，广东拓安律师事务所律师。 被告：上***工业技术服务有限公司，住所地：上海市宝山区。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，该公司法务。 委托诉讼代理人：**，该公司法务。 被告：上***工业技术服务有限公司湛江分公司，住所地：湛江经济技术开发区。 负责人：**。 委托诉讼代理人：***，广东国邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东国邦律师事务所律师。 第三人：湛江**有色金属有限公司，住所地：湛江市东海岛经济试验开发区。 法定代表人：**坤。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告**坤与被告上***工业技术服务有限公司（以下简称上***公司）、上***工业技术服务有限公司湛江分公司（以下简称上***湛江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，根据被告上***公司的申请，本院于2018年3月13日依法追加湛江**有色金属有限公司（以下简称湛江**公司）作为本案的第三人参加诉讼。本案在适用简易程序审理过程中，发现案情复杂，本案不宜适用简易程序，本院于2018年3月14日依法裁定本案转为普通程序。因案情复杂，本案延长审理期限6个月。本院分别于2018年4月28日、9月6日、9月26日三次公开开庭审理了本案。原告**坤及其委托诉讼代理人**、被告上***公司的委托诉讼代理人***及**、被告上***湛江公司的负责人**及其委托诉讼代理人***及***、第三人湛江**公司的法定代表人**坤及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**坤向本院提出诉讼请求：1、被告上***湛江公司继续履行《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》；2、被告上***公司、上***湛江公司按合同约定支付2017-2018年度租金150万元（从2017年10月1日起至2018年9月30日），并支付逾期付款利息19031.25元（按人民银行同期贷款年利率4.35%从2017年10月1日起暂计至2018年1月15日，实际利息计至付清本年度租金之日止），合计1519031.25元；3、诉讼费由两被告承担。诉讼期间，原告**坤变更诉讼请求为：1、原告与被告上***湛江公司签署的《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》从判决生效之日起解除。两被告向原告支付所拖欠租金暂计150万元（实际租金计至判决生效之日）、逾期付款利息56006.25元（以150万元为基数，按中国人民银行同期贷款利息从2017年11月1日起暂计至2018年9月6日，实际利息以实际所欠租金为基数计至付清租金之日止）及违约金450万元，暂合计6056006.25元；2、如法院确认以上租赁合同无效，两被告赔偿原告经济损失600万元；3、诉讼费由两被告承担。庭审期间，原告**坤再次将第1项诉讼请求中的《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》解除时间变更为于2018年9月6日解除；两被告向原告支付所拖欠租金暂计150万元变更为租金140万元（租金从2017年10月1日起到2018年9月6日止）。事实和理由：被告上***湛江公司因单位员工住宿需要，于2015年5月8日与原告签订《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》，主要约定:1、由原告负责按照被告上***湛江公司的要求新建一栋公寓楼，出租二至七层135个房间给被告的员工居住；2、租赁期六年，自2015年10月1日起计至2021年9月30日止；3、租金为150万元/年（不含税），一年一付；4、原告负责公寓楼的安保、保洁、食堂运作等；5、协议签订生效后，任何一方均不能违约，不得擅自终止合同，否则，违约方须赔偿守约方的全部损失。协议签订后，原告按约完成公寓楼的建造和家具家电及其他配套设备设施的采购安装，公寓楼系按被告上***湛江公司意见设计施工（如原设计图纸房间带有阳台，后经被告上***湛江公司要求修改为无阳台等），家具家电也是按被告上***湛江公司要求进行采购。同时，为解决被告200多名员工伙食问题，原告按其要求改建装修了员工食堂，采购了大批食堂桌椅及配套厨房设备；为解决被告上***湛江公司员工的业余活动，原告按被告要求建设篮球场、健身室，并购置健身器材一批。2015年9月30日原告按约定将新建的公寓楼移交被告上***湛江公司所用，被告上***湛江公司也按约正常履行合同。2017年初，被告上***湛江公司单方提出要提前终止房屋租赁协议，因被告上***湛江公司未就如何补偿原告提出方案，原告不同意与其提前解除合同，并多次发函强调要求在协商一致的情况下才能提前解除合同。被告上***湛江公司在未经原告同意的情况下，擅自搬离，并拒付2017-2018年度的租金。原、被告签订的租赁合同合法有效，理应按约履行，原告完全按照被告上***湛江公司的要求投入巨额资金进行建设和采购，但现租赁合同仅履行了两年，被告上***湛江公司即单方违约解除合同，将导致原告遭受重大损失。被告单方解除合同没有法律依据，不能产生解除合同的法律效果，应当继续履行合同。被告上***湛江公司作为被告上***公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应该由被告上***公司承担。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。原告诉求被告上***湛江公司继续履行合同，其明确表示不再履行合同，并抗辩双方所签订的租赁协议无效，因此原告特变更诉讼请求。 被告上***公司辩称，其以被告上***湛江公司的意见为主，请求驳回原告的诉讼请求。 被告上***湛江公司辩称，一、《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》系无效合同。根据原告提供的《建房用地审批表》显示，涉案外派公寓的土地使用权人为***、***、***、吴那二、**坤、***等人。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《广东省城乡规划条例》第五十条、第五十一条的规定，不管在乡、村庄规划区内进行乡镇企业建设的，还是村民住宅建设，建设单位或者个人应当向镇人民政府提出申请，由镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条规定，乡、村庄规划区内的房屋出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。湛江**公司与原告一直未提供建设工程规划许可证，外派公寓楼租赁协议系无效合同。二、外派公寓楼租赁协议出租方系湛江**公司而非原告。（一）《租赁给**技术湛江分公司公寓楼配置家具、电器、物品交接清单》中的交出方和《广东省建设工程施工合同》中约定住宅楼的发包人均为“湛江**有色金属有限公司”。签约主体与实际出租人不一致是为合理避税。**坤和湛江**公司为多收取点租金，要求以**坤名义签约，开具发票。外派公寓楼本身在湛江**公司厂区内，由湛江**公司厂门进出，与湛江**公司共用公共区域，并无围墙等阻隔，客观上让人有理由相信是湛江**公司的财产。（二）湛江**公司与上***湛江公司在《备忘录》明确签约主体是湛江**公司。**坤作为法定代表人参加会议，没有提出异议，可以推定**坤认可外派公寓楼的签约主体是湛江**公司和上***湛江公司。（三）《**技术湛江分公司***租赁协议》的签订与解除与外派公寓楼租赁协议情况一致，外派公寓楼和***实际出租方为湛江**公司。（四）**坤在法庭上陈述，在与上***湛江公司讨论解除外派公寓楼和***租赁合同的会议上，他没有提出异议，是因为他只是湛江**公司的小股东，无力推翻其他股东的决定。从**坤的上述表述可以看出，湛江**公司、湛江**公司的其他股东以及**坤都将外派公寓楼和***视为湛江**公司的财产，对其处分采取统一的程序，即由股东协商决定，而不是由**坤自行决定。（五）**坤系湛江**公司法定代表人及实际控股股东，**坤针对外派公寓楼租赁协议签约代表的是湛江**公司而非其个人。三、《备忘录》明确上***湛江公司不能继续使用外派公寓楼和***的原因是因为湛江**公司复工导致居住环境变化，而非上***湛江公司单方无故停止使用。四、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因外派公寓楼至今未竣工验收，不适合居住。五、湛江**公司厂区与外派公寓楼仅一墙之隔，不适合居住。六、外派公寓楼出租，依法应该取得建设工程规划许可证。湛江**公司及**坤将未取得建设规划许可证的外派公寓楼出租给上***湛江公司使用，该租赁协议因违反法律法规的强制性规定而无效，无效的责任在出租方，应该承担因租赁合同无效而产生的一切法律后果。上***湛江公司作为承租方，对租赁协议的无效不承担责任，也无过错，依法不应赔偿出租方的任何损失。七、湛江**公司及**坤要求上***湛江公司承担其损失，没有法律依据和事实根据。外派公寓楼租赁协议无效，湛江**公司及**坤从上***湛江公司取得的“租金”，可作为上***湛江公司对外派公寓楼的实际使用费，不再要求返还。因外派公寓楼租赁协议无效，给上***湛江公司造成损失，鉴于已与湛江**公司及**坤协商解决，签订《备忘录》，并完成搬离，不再向湛江**公司及**坤追究。湛江**公司及**坤认为外派公寓楼租赁协议无效对其造成的损失在于无法从上***湛江公司继续取得“租金”，实际上该“租金”是违法所得，依法应该返还的。上***湛江公司搬离后，将外派公寓楼及其所有附属设施完好无损的移交，没有造成任何损失。湛江**公司及**坤并未提供能够证明其损失的证据，现已将外派公寓楼租赁给他人使用，继续收取“租金”，再主张与上***湛江公司的租赁协议无效对其造成损失，更没有事实依据。八、因外派公寓楼租赁协议系无效合同，上***湛江公司于2017年6月18日已完成外派公寓楼搬离动作，后续并未占有使用外派公寓楼，根本不存在解除合同及支付拖欠租金、逾期付款利息及违约金的问题。湛江**公司及**坤应退还上***湛江公司已支付但未实际使用期间（自2017年6月19日至2017年9月30日）的租金424450.55元。 第三人湛江**公司述称，第三人对于***享有所有权，对于外派公寓楼不享有所有权。原告**坤既是湛江**公司的法定代表人，又是外派公寓楼的权属人。外派公寓楼所在土地不是湛江**公司的土地，土地使用权是原告的家属亲戚享有的。在建楼的时候，被告要求***带有院子，对此，第三人考虑**公司和第三人之前已有业务来往，为照顾业务来往，第三人允许原告建设外派公寓楼在湛江**公司内进出，而且第三人也无偿提供了运动场所和其他娱乐场所。第三人与被告上***湛江公司已终止三层***的租赁合同，上***湛江公司把外派公寓楼归属于第三人，事实依据不足。如果土地是第三人的，就应由第三人去报建相关的手续和购置合同要求相关的财产。公司管理规定，固定资产投资必须有账记录，而第三人没有投资外派公寓楼的资金记录。***自始至终在合同里面都是一个名称“三层***”，外派公寓楼是在**坤与被告签署的租赁合同里的名称，可在备忘录里却出现一个模糊的湛江**公司新建的***，与**坤和被告签订的租赁合同物业名称不相符。备忘录里记录**坤在场，就应有**坤的签名才是合法的。备忘录不严谨，也不合法，只能说明当时的座谈会的情况和事实。 原告**坤、被告上***公司、上***湛江公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 原告**坤作为甲方（出租方）与被告上***湛江公司作为乙方（承租方）于2015年5月8日签订《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》，主要内容：“一、甲方负责按照乙方的要求新建一栋七层大楼租赁给乙方，2015年10月1日具备入住条件；二、租赁标的物在湛江市中线公路**有色金属有限公司厂区内；三、租赁期限自2015年10月1日起计至2021年9月30日止，租赁期为六年；四、租金150万元／年（不含税，税费按可享受地税的最低税率），租金按一年结算一次。乙方在收到甲方开具的租赁费发票后（2015年10月1日起，每年10月开发票），一个月内通过银行转账支付；五、甲方负责食堂设备、设施、用具配置，提供食堂就餐服务，市场化运作。免费提供篮球场、乒乓室等其他活动场所及设施给乙方使用；六、本协议签订生效后，任何一方均不能违约，不得擅自终止合同，否则，违约方须赔偿守约方的全部损失。”外派公寓楼建设竣工后，2015年9月30日，原告**坤与被告上***湛江公司签订《租赁给**湛江技术湛江分公司八层公寓楼交接确认书》，主要内容：“**坤已按照协议完成公寓楼的建造和楼房内的相关设施、设备、物品的配套，符合入住条件。经双方派员共同验收，上***湛江公司现确认已按合同约定交付标准接收所租赁的八层公寓楼的2-7层共135个房间。”2015年10月10日，第三人湛江**公司与被告上***湛江公司签订《租赁给**技术湛江分公司公寓楼配置家具、电器、物品交接清单》。被告上***湛江公司已分别支付了2015年10月1日至2017年9月30日两年度的房屋占有使用费共计300万元给原告**坤。 2017年3月13日，湛江**公司董事长***、副董事长**坤与上***湛江公司总经理**、党委书记***、综合管理室主任***在湛江**公司二楼办公室就湛江**公司金属冶炼业务复工对宿舍住宿问题进行沟通协商。并于2017年3月22日，第三人湛江**公司与被告上***湛江公司签署了《湛江**有色金属有限公司与**技术湛江分公司就**宿舍事宜达成一致意见的备忘录》，主要内容：“2015年5月，**技术湛江分公司（以下简称湛江分公司）与湛江**有色金属有限公司（以下简称**公司）签订房屋租赁合同，解决员工住宿事宜，同年7月湛江分公司属地化员工入住**公司一栋三层楼宿舍，同年10月湛江分公司上海外派员工入住**公司新建造宿舍，在双方互相配合下关系融洽和谐。现**公司金属冶炼业务复工在即，为妥善处理好复工对宿舍住宿带来的系列问题，经双方充分沟通、平等协商达成一致意见，议定事项备忘如下：1、**公司冶炼铜、铝等有色金属业务即将于本月复工，厂房距离湛江分公司***仅一墙之隔，复工后对住宿人员的生活环境有一定影响。随着社会对环保关注度提高，员工健康意识增强，湛江分公司员工近期高度关注**公司复工事宜，对复工后噪音、粉尘、异味、排放等带来的影响深表担忧和极度不安。2、**公司员工多为周边村民（部分残疾人员），渴望工厂复工能上班工作获取报酬，与湛江分公司员工诉求截然相反。双方均认为员工们为保护己方利益，存在发生纠纷甚至冲突的潜在风险。3、为彻底解决**公司复工对湛江分公司员工入住宿舍的影响，双方认为湛江分公司搬离宿舍是较为妥当的解决途径。双方宿舍租赁合同期限为6年，湛江分公司搬离宿舍后双方租赁合同自动终止，湛江分公司将宿舍钥匙及物资移交**公司1个月内，**公司退还湛江分公司已支付未租用的租金。……6、宿舍搬迁实施后，双方签订租赁合同终止协议。” 2017年7月7日，被告上***湛江公司向湛江**公司、**坤出具《**外派公寓楼办理移交手续的函》，主要内容：“根据备忘录，我方于2017年7月6日搬迁结束。现请贵方派人于2017年7月10日在外派公寓楼办理移交手续。双方择日另行签订《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》的终止协议。”2017年7月14日，原告**坤向被告上***湛江公司出具《关于的复函》，主要答复如下：“《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》是由贵司与我本人签订，贵司租赁的外派公寓楼也是由我本人投资建设，与湛江**公司无关，涉及提前终止或解除《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》的相关事宜，须由贵司与我本人协商解决。” 2017年8月21日，被告上***湛江公司向湛江**公司、**坤出具《告知函》，主要内容：“根据备忘录达成的一致意见，现我方已在6月18日完成外派宿舍搬离动作，并对房屋内设备设施、附属物品进行了清点，我司于7月初已发过函告知要求交接，但截止目前贵方仍未与我司联系，现将外派***135个房间共计404把钥匙放置于701房间，还剩一把701房间钥匙随此告知函邮寄于贵方，请收悉并及时获取。”2017年8月28日，原告**坤向被告上***湛江公司出具《关于告知函的复函》，主要答复如下：“至今贵司尚未与我本人就提前终止租赁协议事宜直接协商，未签订任何关于提前终止租赁协议的补充协议书。现本人重申，如贵司提前终止《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》，须与我本人就提前终止租赁协议事宜协商解决。在贵司与本人就提前终止租赁协议达成一致并签订补充协议以及办理租赁房屋的移交、房屋内物品的清点及移交手续之前，应继续履行《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》的约定义务。” 另查明，原告**坤作为甲方（出租方）与被告上***湛江公司作为乙方（承租方）于2015年5月8日签订《**技术湛江分公司***租赁协议》，主要内容：“一、甲方负责按照乙方的要求重新装修一栋三层大楼租赁给乙方，2015年7月1日具备入住条件；二、租赁标的物在湛江市中线公路**有色金属有限公司厂区内；三、租赁期限自2015年7月1日起计至2021年6月30日止，租赁期为六年；四、租金25万元／年（不含税，税费按可享受地税的最低税率），租金按一年结算一次。乙方在收到甲方开具的租赁费发票后（2015年7月1日起，每年7月开发票），一个月内通过银行转账支付。”***装修完后，2015年6月29日，第三人湛江**公司与被告上***湛江公司签订《租赁给**技术湛江分公司三层***内配置家具电器物品交接清单》。 2017年6月30日，第三人湛江**公司作为甲方（原出租方）与被告上***湛江公司作为乙方（原承租方）签署《房屋租赁终止协议》，载明：根据双方签署的备忘录，终止甲乙双方于2015年5月8日签订的《**技术湛江分公司***租赁协议》。 又查明，被告上***湛江公司陈述其于2017年6月18日已搬离外派公寓楼宿舍，其为证实已搬离的事实，于2017年8月16日申请了广东省湛江市港城公证处对外派公寓楼现状进行证据保全公证。该公证处分别于2017年8月16日、18日对外派公寓楼现状进行拍摄，固定证据，并于2017年9月21日出具了相应公证书。被告上***湛江公司于2017年8月22日将其出具的《告知函》及外派公寓楼701房间一把钥匙邮寄给湛江**公司、**坤。 2017年6月9日，被告上***湛江公司作为承租人与**环境科技湛江有限公司作为出租人签订《房屋租赁合同》，主要约定**环境科技湛江有限公司将位于湛江市**湛江钢铁厂东区出租给上***湛江公司作为办公、住宿之用，租期五年，自2017年6月10日至2022年6月9日止，租金150万元／年。由于被告上***湛江公司搬离外派公寓楼，原告**坤与中石化第十建设有限公司签订了《房屋租赁合同》，**坤将涉案房屋8层出租给中石化第十建设有限公司，租期自2018年8月10日至2020年1月10日，共计1年5个月，租金220万元／年。 原告**坤提交的6份《建房用地申请表》主张涉案外派公寓楼的建设所占用土地，是由***、***、***、吴那二、**坤、***的各自原宅基地整合为一块土地，其他五人均口头同意建设房屋出租，由**坤行使权利。原告**坤未取得涉案外派公寓楼的建设工程规划许可证，也未取得该房屋的产权属证。 原告**坤提交的《广东省建设工程施工合同》载明：位于东××住宅楼工程的发包人为**坤，承包人为湛江市建筑安装工程公司，合同订立时间是2015年5月12日。被告上***公司提交的《广东省建设工程施工合同》载明：位于**公司内8层**住宅楼工程的发包人为湛江**公司，承包人为湛江市建筑安装工程公司，合同订立时间是2015年5月12日。 被告上***湛江公司系由被告上***公司设立的分公司。第三人湛江**公司系由湛江天阳金属有限公司投资的法人独资有限责任公司。湛江天阳金属有限公司的股东有***、***、***、***、***、**坤、***七人。第三人湛江**公司在庭审中已明确表明涉案外派公寓楼的权属人是原告**坤本人，其不是外派公寓楼的权属人。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原告**坤的诉讼请求和事实理由及被告上***公司、上***湛江公司的抗辩意见、第三人湛江**公司的陈述意见，本案当事人存在以下争议焦点问题： 一、关于《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》是否合法有效和能否予以解除的问题。本案中，原告**坤与被告上***湛江公司签订的《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》，约定由原告负责按照被告上***湛江公司的要求新建一栋七层大楼租赁给被告上***湛江公司，但由于原告在建设涉案外派公寓楼，未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》应确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定的，无效的合同自始没有法律约束力，涉案《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》不存在解除的问题。对于原告**坤主张解除《**技术湛江分公司外派公寓楼租赁协议》、本院不予支持。 二、关于原告主张租金、逾期付款利息、违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然涉案外派公寓楼租赁协议无效，但被告上***湛江公司实际已使用了外派公寓楼，应向原告支付其占有使用期间的房屋占有使用费。本案中，被告上***湛江公司在庭审中陈述其于2017年6月18日已搬离外派公寓楼，但未提供证据佐证，本院不予采纳。可依据湛江市港城公证处于2017年8月16日对外派公寓楼现状进行拍摄的时间，作为被告上***湛江公司搬离外派公寓楼的时间。故此，被告上***湛江公司已支付2015年10月1日至2017年9月30日两年度的房屋占有使用费共计300万元，对于其自2015年10月1日至2017年8月15日占有使用期间的房屋占有使用费2808750元（150万元/年÷12×22.47），原告可予以收取；对于其已支付的但未占有使用房屋期间自2017年8月16日至2017年9月30日的使用费191250元（300万元﹣2808750元），原告应予以返还。由于被告上***湛江公司自2017年8月16日已搬离外派公寓楼，原告仍主张自2017年10月1日至2018年9月6日的租金140万元以及逾期付款利息，没有事实依据，本院不予支持。由于涉案外派公寓楼租赁协议无效，也不存在违约的情形，故原告主张违约金450万元，于法无据，本院不予支持。 三、关于原告主张被告上***公司、上***湛江公司赔偿经济损失600万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，由于原告**坤按照被告上***湛江公司的要求，投入巨额资金建设外派公寓楼出租给上***湛江公司，但被告上***湛江公司在租赁期间搬离该楼房，不再使用该楼房，外派公寓楼处于空置状态，造成原告经济损失。原告直至于2018年8月10日将涉案房屋出租给中石化第十建设有限公司，因此，涉案外派公寓楼自被告上***湛江公司于2017年8月16日搬离后至2018年8月9日一直处于空置状态，故外派公寓楼该空置期间的房屋占有使用费应为1475000元（150万元/年÷12×11.8），可确定为原告的经济损失。对于原告与被告上***湛江公司就涉案外派公寓楼租赁协议无效的过错责任认定的问题，由于被告上***湛江公司要求原告新建一栋商业用途的大型楼房出租给其使用，并且是在农村集体宅基地建设，而且限期5个月建设具备入住条件，原告在未办理相关的建设工程规划许可证的情形下即开始施工建设，明显违反了相关的法律法规，原告与被告上***湛江公司均负有一定的过错责任，应各自承担50%的责任。故对于原告上述经济损失1475000元，被告上***湛江公司应向原告赔偿737500元（1475000元×50%），可扣减原告应予以返还的被告上***湛江公司已支付的但未占有使用房屋期间自2017年8月16日至2017年9月30日的使用费191250元，尚需赔偿原告经济损失546250元（737500元﹣191250元）。对于被告上***公司是否对被告上***湛江公司涉案债务承担责任的问题，由于被告上***湛江公司系由被告上***公司设立的分公司，被告上***公司应在被告上***湛江公司的财产不足以清偿涉案债务的情况下承担补充责任。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、限被告上***工业技术服务有限公司湛江分公司在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告**坤经济损失546250元； 二、被告上***工业技术服务有限公司在被告上***工业技术服务有限公司湛江分公司的财产不足以清偿上述债务的情况下承担补充责任； 三、驳回原告**坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费54192.04元，由原告**坤负担44929.54元，被告上***工业技术服务有限公司、上***工业技术服务有限公司湛江分公司负担9262.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审　判　长　　*** 代理审判员　　*** 人民陪审员　　丁　燕 二〇一八年十二月二十一日 书　记　员　　*** 速　录　员　　陈　谨 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。