南宁市金花茶公园与广西高校后勤股份有限公司、广西筑波智慧科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

南宁铁路运输法院

民 事 判 决 书

（2017）桂7102民初846号

原告（反诉被告）：南宁市金花茶公园，住所地广西壮族自治区南宁市。

法定代表人：李志辉，该园党总支书记、主任。

委托诉讼代理人：黄征松，广西万通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李斯俊，广西万通律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：广西高校后勤股份有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。

法定代表人：余光，该公司董事长。

委托诉讼代理人：梁天懿，广西信德嘉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁专，广西信德嘉律师事务所实习律师。

被告：广西筑***科技有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。

法定代表人：卢洁芳，该公司执行董事。

原告南宁市金花茶公园（以下简称金花茶公园）与被告广西高校后勤股份有限公司（以下简称高校后勤公司）、广西筑***科技有限公司（以下简称筑波公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭。高校后勤公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案分别于2017年11月21日、2018年7月3日公开开庭进行了审理。金花茶公司的委托诉讼代理人黄征松、李斯俊，高校后勤公司的委托诉讼代理人梁天懿、梁专到庭参加诉讼，筑波公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金花茶公园向本院提出诉讼请求：1.解除金花茶公园与筑波公司于2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》；2.高校后勤公司、筑波公司共同向金花茶公园支付已发生的房屋使用费（租金）7192090元（暂计自2015年10月1日至2017年7月31日，2017年8月1日起至判决解除合同期间的租金及判决合同解除至高校后勤公司、筑波公司移交租赁物给金花茶公园期间的租赁物占用费，计算方式及计量标准，以此类推）；3.高校后勤公司、筑波公司共同向金花茶公园支付逾期付款滞纳金509985元[以每6个月租金1961479元为基数，以年利息6%为滞纳金计算标准，分段计算2015年10月1日至2017年7月31日期间的滞纳金；2017年8月1日至付清租金，(含2017年8月1日前的租金和2017年8月1日至判决解除合同时的租金）期间的滞纳金及付清上述租赁物占用费期间的违约金，其计算方式和计量标准，以此类推]；4.本案诉讼费由高校后勤公司、金花茶公园承担。事实和理由：2003年9月3日，金花茶公园与南宁天河源置业有限公司（以下简称天河源公司）签订《合同书》，由金花茶公园提供建设用地、天河源公司出资建设奇石馆，项目建成后，奇石馆权属金花茶公园，但天河源公司获得奇石馆自2003年10月1日至2015年9月30日共12年的经营使用权。2004年4月30日，天河源公司与高校后勤公司签订《金花茶奇石馆房屋租赁合同书》，约定由高校后勤公司向天河源公司承租奇石馆至2015年9月30日。2005年10月30日，天河源公司与南宁海之泉房地产居间服务有限公司（以下简称海之泉公司）签订《合同书》，由海之泉公司整体受让天河源公司在奇石馆项目中的全部权利和义务。2008年5月30日，高校后勤公司向南宁市林业和园林局（以下简称市园林局）发出《关于请求协助延长荔湾港大酒楼经营年限的请示》，希望在其承租的奇石馆租期届满后，继续承租奇石馆，并希望市园林局协调金花茶公园解决租期届满后的续租问题。2009年4月1日，高校后勤公司以其关联公司南宁筑***科技有限公司（2016年5月10日变更名称为广西筑***科技有限公司），与金花茶公园签订《项目引资协议书》，该协议提前约定：在天河源公司与高校后勤公司所签的租赁合同期限于2015年9月30日到期后，金花茶公园将奇石馆交由筑波公司承租经营6年，自2015年10月1日起至2021年9月30日止，租金应参照同期同地段经营性场地计租金，实行先交租金后使用、一次交付半年租金。2010年5月30日，筑波公司与金花茶公园又签订《改造建设网球场合同书》，该合同约定：根据双方2009年4月1日所签《项目引资协议书》的原则精神签订本合同；筑波公司经营金花茶公园室外网球场至2015年9月30日止；金花茶公园同意在奇石馆原租期到期后，由筑波公司承租六年（2015年10月1日至2021年9月30日），届时金花茶公园参照同期同地段经营性场地租金收取筑波公司租金；筑波公司每六个月向金花茶公园交纳一次租金，先交租后使用；在双方就奇石馆续租租金协商基本一致情况下，金花茶公园不得提前收回网球场和奇石馆，但政府干预或筑波公司严重违约的情况除外；筑波公司逾期交纳费用的，每逾期一天，金花茶公园按欠款总额的1%向筑波公司收取滞纳金，逾期一个月的，金花茶公园有权终止本合同，并保持继续追收筑波公司欠款的权利；双方2009年4月1日签订的《项目引资协议书》，于本合同生效之日起同时作废。2013年10月27日，高校后勤公司和筑波公司共同向金花茶公园提交《不可撤销委托书》和《委托合同》，告知金花茶公园：筑波公司已全权委托高校后勤公司，代为履行筑波公司与金花茶公园于2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》项下的各项权利义务，所产生的法律责任由高校后勤公司承担。《改造建设网球场合同书》签订后，为打消筑波公司和高校后勤公司的顾虑，同时，为明确金花茶公园收回奇石馆并交由筑波公司经营期间的租金标准问题。一方面，金花茶公园于2013年12月16日向筑波公司发出《确认书》，确认“贵公司与我园于2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》继续有效”；2015年9月14日，金花茶公园向市园林局发出《南宁市金花茶公园关于“奇石馆”经营使用问题的请示》，提请“我园与南宁筑***科技有限公司继续履行2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》项下的各项权利和义务”；2015年10月10日，广西南宁市安垦测绘有限公司（以下简称安垦测绘公司）受金花茶公园委托，对奇石馆的总建筑面积进行测量并出具《房产面积测绘报告书》，载明：奇石馆的总建筑面积为6897.23平方米；2017年2月15日，广西金正资产评估事务所（以下简称金正评估所）受金花茶公园委托，对奇石馆的租金标准进行评估并出具《租赁权评估明细表》，载明：奇石馆的年租赁权价值为3922958元。另一方面，高校后勤公司于2015年12月9日向市园林局发出《关于金花茶奇石馆租赁有关问题的请示》，载明：“2010年5月30日…，我公司以参股企业南宁筑***科技有限公司与金花茶公园签订《改造建设网球场合同书》，…。于2013年12月16日收到南宁市金花茶公园确认协议书继续有效。…，建议委托评估公司对‘金花茶奇石馆’进行租金评估，确定租金标准，进一步完善合同”；2016年12月18日，高校后勤公司向金花茶公园发出《关于要求办理租赁手续的函》，告知金花茶公园：“鉴于贵单位已委托第三方对金花茶奇石馆的租赁价格进行评估，评估价已确定”。《改造建设网球场合同书》生效后，就该合同约定的室外网球场租赁部分，筑波公司已通过高校后勤公司经营至租期届满的2015年9月30日，筑波公司也足额向金花茶公园支付了合同约定的租金。租期届满后，筑波公司继续使用网球场但至今未付租金。然而，就《改造建设网球场合同书》项下奇石馆的租赁部分，金花茶公园已于2015年9月30日如期与海之泉公司办理了收回奇石馆的相关手续，金花茶公园还提前向高校后勤公司告知了金花茶公园从海之泉公司收回奇石馆后的注意事项，并已按《改造建设网球场合同书》的约定，将奇石馆出租给筑波公司。但是，自2015年10月1日即金花茶公园与筑波公司实际发生租赁之日，至金花茶公园提起本案诉讼，筑波公司或高校后勤公司从未向金花茶公园支付分文租金，相反，还以种种不当理由进行推脱。对此，金花茶公园除无数次去人、去电催讨租金外，2017年2月23日，金花茶公园还向筑波公司发出《通知》，要求筑波公司于2017年3月10日前，交清此前所欠的租金和水电费。筑波公司在此《通知》上进行了签字盖章确认。2017年5月26日，金花茶公园又向筑波公司发出《关于再次要求南宁筑***科技有限公司交纳“奇石馆”房屋使用费的函》，要求筑波公司于2017年5月31日前，交清此前所欠的租金，否则，金花茶公园将采取停水、停电措施。此函由高校后勤公司给予签字盖章确认。但即便如此，高校后勤公司、筑波公司仍拒不履行支付租金义务。自2015年10月1日计租之日起至2017年7月31日止，高校后勤公司、筑波公司欠金花茶公园租金已达7192090元。为维护合法权利，金花茶公园诉至法院，请求判如所请。

高校后勤公司辩称：1.金花茶公园诉请支付房屋占用费（租金）7192090元及滞纳金509985元无事实和法律依据。金花茶公园主张巨额的房屋使用费（租金），却未提供高校后勤公司租用或者使用该房屋的证据；2.金花茶公园在原租赁期限届满后至今没有与高校后勤公司或筑波公司签订租赁合同，构成违约；2010年5月30日，筑波公司与金花茶公司签订《改造建设网球场合同书》，约定原奇石馆原租赁期到期后由筑波公司承租六年，即2015年10月1日至2021年9月30日，租金收取按同期同地段的租金收取；2013年10月27日，高校后勤公司与筑波公司签订《委托合同》，筑波公司作出了《关于合同主体变更的函》、《不可撤销委托书》，明确了由高校后勤公司代为履行筑波公司与金花茶公园2010年5月30日签订的合同书的各项权利义务，产生的法律责任与筑波公司无关，同时，高校后勤公司将上述文件情况函告知了金花茶公园；3.2013年12月16日，金花茶公司对筑波公司与高校后勤公司签订的《委托合同》和《不可撤销委托书》作出了《确认书》，确认2010年5月30日签订的合同书继续有效；4.原租赁合同到期后，高校后勤公司多次向金花茶公园发函，要求金花茶公园与其签订房屋租赁合同，但至今金花茶公园一直没有与其签订租赁合同，构成违约；5.高校后勤公司在确信金花茶公园承诺能够继续租赁6年的情况下，投入了800余万元对奇石馆进行了重大装修，对该装修费等损失，应由金花茶公园全部承担。综上，请求法院驳回金花茶公园全部诉讼请求。

筑波公司辩称：1.金花茶公园没有与筑波公司签订继续承租6年的租赁合同，也没有将租赁物奇石馆交付筑波公司使用，筑波公司依法不承担任何责任；2.筑波公司已委托高校后勤公司代履行与金花茶公园签订续租合同，经济和法律责任与筑波公司无关；3.金花茶公园应继续履行《改造建设网球场合同书》，与高校后勤公司签订租期为六年的奇石馆租赁合同，租期自签订新的合同之日起计算。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，筑波公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利，由其承担不利后果。

高校后勤公司向本院提出反诉请求：1.金花茶公园赔偿高校后勤公司装修损失6645553元；2.金花茶公园赔偿高校后勤公司可得利益损失6128335元；3.本案诉讼费用由金花茶公园承担。事实和理由：筑波公司与金花茶公园分别于2009年4月1日、2010年5月30日签订《项目引资协议书》、《改造建设网球场合同书》，约定金花茶公园同意在奇石馆原租赁到期后，由筑波公司承租六年（2015年10月1日至2021年9月30日止），双方的其他权利和义务另行商定。上述合同签订后，筑波公司与高校后勤公司于2013年10月27日签订《委托合同》，约定筑波公司委托高校后勤公司代为履行《改造建设网球场合同书》项下的各项权利义务，产生的法律责任由高校后勤公司承担，与筑波公司无关。并向金花茶公司送达《关于合同主体变更的函》、《不可撤销委托书》，将委托事项告知了金花茶公园。金花茶公园于2013年12月16日对《委托合同》和《不可撤销委托书》作出一份《确认书》，确认《改造建设网球合同合同书》继续有效。基于《改造建设网球合同合同书》的约定及金花茶公园的确认，高校后勤公司确信了再原租赁期届满后还可以继续经营6年的有效预期。自筑波公司与金花茶公园达成续租约定之日（2010年5月30日）起，高校后勤公司对奇石馆进行了大量装修。截至2015年9月，高校后勤公司及关联公司陆续投入6645553元进行装修。原租赁合同期限届满后，高校后勤公司多次向金花茶公园发函，要求金花茶公园尽快签订房屋租赁合同，办理租赁手续，但金花茶公园至今一直拒绝签订租赁合同。综上，高校后勤公司基于对金花茶公园承诺在原租赁期届满后还可以继续经营6年的有效预期，并为继续经营6年提前进行了大量装修，但金花茶公园却在原租期到期后至今拒绝与高校后勤公司签订租赁合同，不仅导致高校后勤公司的装修损失，还造成高校后勤公司不能经营的可得利益损失。为维护高校后勤公司的合法利益，提出反诉，请求判如所请。

金花茶公园对高校后勤公司的反诉辩称，高校后勤公司要求的装修损失和可得利益损失，证据不足，于法无据，请求法院驳回高校后勤公司的反诉请求。

本院经审理认定事实如下：2003年9月3日，金花茶公园（甲方）与天河源公司（乙方）签订一份《合同书》，约定：1.项目名称：金花茶公园奇石馆；2.甲方提供位于南宁市建设用地约2100平方米；3.乙方负责投资300万元的项目资金及该项目的运作资金，投资总额以实际投入为准，项目规模3124平方米，框架结构；4.项目建成后，作为对乙方出资建设的补偿，甲方将该楼交付乙方单独经营使用十二年，建设期十八个月，即建设期和经营期从2002年4月1日至2015年9月30日，2002年3月30日前为乙方工程招标、筹备期；5.该楼产权属甲方所有，合同期满，该楼的主体建筑、内外墙装修（含房屋水电设施及配套设施），由乙方列册、完整交给甲方，该楼的经营管理权也归甲方所有；6.项目建成后，乙方有权将全部或部分转租给第三方。合同还对其他的权利义务作了约定。奇石馆建成后，金花茶公园将奇石馆交付天河源公司使用。

2004年4月30日，天河源公司（出租方，甲方）与高校后勤公司（承租方，乙方）签订一份《金花茶奇石馆房屋租赁合同书》约定：1.位于南宁市的“金花茶奇石馆”，是由甲方与金花茶公园合作兴建的，由甲方独立经营十二年，现将“金花茶奇石馆”出租给乙方经营（含天面及其附属配套设施），建筑面积6278平方米，租赁范围包括甲方在租赁期内从南宁市金花茶公园所获得的经营使用权所涉及的全部空间范围，其中大楼周边场地包括东面10米内、西面8米内、北面8米内、南面7米内，同时，甲方提供公用停车场供乙方与其他租户共同使用；2.第一、二年租金为每年300万元，从第三年开始，每年租金按上一年的租金总额递增3%，押金75万元，定金150万元，合同生效后5日内乙方一次性付给甲方6万元，作为天面配套设施补偿费；3.租期为10年，到2015年9月30日止，超过11年后，不足一个月的按实际天数计算，从甲方通过质监站验收的粗（初）装饰的房屋交给乙方之日后的第90日开始计算租期（即乙方的装修期为90日），交房日期在2004年7月31日前，具体交房日期以甲方发出的书面通知、乙方签收日期为准；4.按先交租金后用房为原则，第一年每期交半年的租金，乙方付押金后，定金自动转为第一期的租金，从第二年开始，每期交三个月的租金，交租时间为该期租金到期前10日。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，天河源公司将奇石馆交付高校后勤公司经营使用。高校后勤公司将奇石馆用于经营荔湾港大酒店。

2005年10月30日，天河源公司（甲方）与海之泉公司（乙方）签订一份《合同书》，约定：1.甲方将位于南宁市的“金花茶奇石馆”项目经营权转让给乙方；2.此项目已出租给高校后勤公司，租期为2004年10月3日至2015年9月30日，租赁范围包括甲方在租赁期内从南宁市金花茶公园所获得的经营使用权所涉及的全部空间范围，其中大楼周边场地包括东面10米内、西面8米内、北面8米内、南面7米内；3.定金50万元，转让费475万元；4.转让期限为双方签订合同之日起至2015年9月30日；5.本合同签订之前，甲方与金花茶公园及高校后勤公司之间的权利、义务、甲方自身所有债权、债务等均与乙方无关，由甲方自行清理；6.本合同签订之日起，甲方与金花茶公园及高校后勤公司所签订合同的所有责、权、利均由乙方承担并享有，由乙方继续履行甲方与茶花园公园及高校后勤公司签订的《合同书》、《房屋租赁合同》，甲方不再拥有该项目的任何权利，亦不需承担任何义务。合同还对其他的权利义务作了约定。

2008年5月30日，高校后勤公司向市园林局发出《关于请求协助延长荔湾港大酒楼经营年限的请示》，载明：由于天河源公司取得涉案土地的经营使用时间自2003年10月到2015年9月，故在2015年高校后勤公司结束与天河源公司签订的合同后，该楼将全部交给金花茶公园继续使用。因此，高校后勤公司拟提前与金花茶公园签订合同取得之后的经营权。请市园林局予以大力支持并帮助协调为盼。

2009年4月1日，金花茶公园（甲方）与筑波公司（乙方）签订一份《项目引资协议书》，约定：甲乙双方经充分协商一致，就金花茶公园奇石馆及金花茶公园户外运动场经营有关事项，形成许下协议：1.甲方同意将运动场交乙方经营，经营期限至2021年9月30日，运动场现状为足球场，甲方按合同约定将上述运动场交乙方后5个月内，乙方在原足球场现有范围内将其改造为网球场；2.待网球场改造完成后，由乙方开始经营，乙方在经营上述球场期间（约12年）的场地使用费为：前四年每年8万元，之后四年每年10万元，余下期间每年12万元；3.奇石馆原有租赁合同期限于2015年9月30日到期，作为乙方投资补偿，甲方同意在租赁期限届满甲方收回经营权之日起，将奇石馆现状的经营使用权交给乙方，期限为六年，即2015年10月1日至2021年9月30日，乙方在经营奇石馆期间应另行支付甲方场地租金，场地租金由双方另行商议后形成补充合同，但场地租金应参考同期同地段同经营性质的场地租金；4.乙方须按本合同约定履行义务，按时缴纳运动场使用费和奇石馆场地租金，若乙方逾期缴纳时间达三个月的，甲方有权收回运动场和奇石馆场地；5.甲方须按本合同约定履行义务，保证乙方的经营使用权，甲方在合同履行期间不得以任何理由或任何形式收回运动场和奇石馆或将上述场地租赁给第三方（除政府干预或乙方违约外），否则视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金50万元，若因此给乙方造成经济损失的，甲方还应赔偿乙方损失。协议书还对其他的权利义务作了约定。

2010年5月30日，金花茶公园（甲方）和筑波公司（乙方）签订一份《改造建设网球场合同书》，约定：根据甲乙双方于2009年4月1日所签《项目引资协议书》和2009年12月29日所签《合同书》的原则精神，为改造建设好公园运动健身区，经市园林局批准同意，甲乙双方充分协商一致，就甲方同意将其五人制足球场部分场地出租给乙方，改造升级为网球场之事宜签订以下合同条款：1.场地范围和经营内容：甲方原五人制足球场一号、二号场地（该场临荔湾港酒楼）由乙方改造为室外网球场；2.租期为五年四个月，2010年6月1日至2015年9月30日，每年租金60000元，从2010年9月1日起计；3.租金每六个月交纳一次，先交租后使用；4.作为乙方投资回报，甲方同意在奇石馆原租期到期后，由乙方承租六年（2015年10月1日至2021年9月30日），届时甲方参考同期同地段同经营性质的场地租金收取乙方租金，双方的其他权利义务另行商定；5.甲乙双方须信守本合同，如有违约，按本合同约定的条款处理，如本合同没有约定的，则由违约方向守约方支付违约金10000元；6.甲方须认真履行本合同，在甲乙双方就奇石馆续租租金（以同期同地段同经营性质的场地租金为参考）协商基本一致情况下，甲方不得提前收回或将奇石馆、网球场地租赁给第三方（除政府干预或乙方严重违约外），否则视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金30万元，若因此给乙方造成损失的，甲方还应赔偿乙方损失；7.乙方逾期交纳费用的，每逾一天，甲方按乙方所欠款项总额1%加收滞纳金，逾期一个月的，甲方有权单方终止本合同，并保持继续追收乙方欠款的权；8.甲乙双方于2009年4月1日签订的《项目引资协议书》和2009年12月29日所签《合同书》，于本合同生效之日起同时作废。合同还对其他的权利义务作了约定。

2013年10月27日，筑波公司（甲方）与高校后勤公司（乙方）签订一份《委托合同》，约定：1.甲方委托乙方代为履行甲方与金花茶公园于2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》涉及到甲方的权利和义务；2.乙方代甲方行使上述合同权利和义务时，所产生的法律责任由乙方自行承担，与甲方无关；3.甲方委托为不可撤销委托。同日，筑波公司向金花茶公园发出《不可撤销委托书》，载明：筑波公司一致同意并授权高校后勤公司代筑波公司履行与金花茶公园于2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》。同日，筑波公司、高校后勤公司向金花茶公园发出《关于改造建设网球场合同书合同主体变更的函》，载明：筑波公司与金花茶公园于2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》，经筑波公司与高校后勤公司协商一致，双方同意将上述合同主体从筑波公司变更为高校后勤公司，上述合同的权利义务由高校后勤公司享有和承担。请予以同意为盼。

2013年12月16日，金花茶公园向筑波公司出具《确认书》，载明：筑波公司与金花茶公园于2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》继续有效。

2015年9月14日，金花茶公园向市园林局发出《南宁市金花茶公园关于“奇石馆”经营使用问题的请示》，主要内容为：请市园林局批示金花茶公园与筑波公司继续履行2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》项下的各权利和义务是否妥当。同日，金花茶公园向海之泉公司、高校后勤公司发出《南宁市金花茶公园关于收回“奇石馆”经营使用权的通知》，载明：自2015年10月1日起，奇石馆的占有权、使用权、收益权和处分权，完全由金花茶公园享有，海之泉公司与高校后勤公司不能就奇石馆再设定2015年9月30日之后的新的权利义务。

2015年10月10日，安垦测绘公司受金花茶公园委托，对奇石馆的总建筑面积进行测量并出具《房产面积测绘报告书》，载明：奇石馆的总建筑面积为6897.23平方米。

2015年10月19日，高校后勤公司向金花茶公园发出《关于金花茶奇石馆租赁有关问题的函》，载明：高校后勤公司承租金花茶公园“金花茶奇石馆”于2015年9月30日与海之泉公司的租赁合同到期，高校后勤公司、海之泉公司和金花茶公园三方于2015年9月30日对“金花茶奇石馆”完成了到期的物业移交事宜，该栋楼目前仍由高校后勤公司经营使用，就2015年10月1日后的租赁有关问题说明如下：1.2009年4月1日签订的《项目引资协议书》应视为有效合同；2.高校后勤公司2014年、2015年筹集资金近1000万元对荔湾港大酒楼进行装修改造，现已基本全部完成，如果“金花茶奇石馆”项目续租事宜不能顺利进行，高校后勤公司将会产生严重的经济损失。高校后勤公司希望尽快明确租赁有关问题，以便今后工作和经营的顺利开展。

2015年12月9日，高校后勤公司向市园林局发出《关于金花茶奇石馆租赁有关问题的请示》，对奇石馆的租金标准、租赁合同条款等相关租赁问题进行请示。

2016年12月18日，高校后勤公司、筑波公司向金花茶公园发出《关于要求办理租赁手续的函》，载明：根据金花茶公园与筑波公司于2009年4月1日签订的《项目引资协议书》第四条约定，金花茶公园于2015年10月1日起至2021年9月30日将金花茶奇石馆租赁给筑波公司，场地租金参考同期同地段同经营性质的场地租金确定。鉴于金花茶公园已委托第三方对金花茶奇石馆的租赁价格进行评估，评估价已确定，现筑波公司、高校后勤公司恳请金花茶公园尽快给予办理金花茶奇石馆租赁的相关手续。金花茶公园收到该函件后，并未与高校后勤公司签订的新的租赁合同。

2017年2月23日，金正评估所受金花茶公园委托，对奇石馆的租金标准进行评估并出具《资产评估报告书》及《租赁权评估明细表》，载明：金花茶奇石馆各层在单独租赁的条件下，租赁权价值在评估基准日2016年12月31日的一年期租赁权评估值为3922958元。

2017年2月23日，金花茶公园向筑波公司发出《通知》，载明：请筑波公司于2017年3月10日前足额交清以下费用：1.2015年10月1日至2017年3月31日的房屋占用费5884437元；2.2016年10月10日至2017年2月10日水电费68109.20元；合计5952546.20元。逾期仍不履行上述支付义务的，金花茶公园将按每天所欠费用总额的5‰收取滞纳金，并采取停电、停水等措施维护合法权益。筑波公司于2017年3月1日签收该《通知》。

2017年5月23日，金花茶公园向筑波公司发出《整改通知书》，载明：由于筑波公司长期拖欠金花茶公园房屋占用费和水电费，公园已采取停电、停水等措施。现你方自行发电解决用电问题，发电机产生的噪音和油烟污染，已经严重扰民，市民意见非常大，而且你方私自发电，对公园变压器及高压电网的安全构成重大威胁，现要求你方及时补交拖欠的房屋占用费和水电费，立即停止使用发电机私自发电。高校后勤公司于2017年5月27日签收该通知。

2017年5月26日，金花茶公园向筑波公司发出《关于再次要求筑波公司交纳“奇石馆”房屋使用费的函》，载明：筑波公司自2015年10月1日至今一直未向金花茶公园支付房屋占用费并长期拖欠房屋使用期间的水电费。鉴于金花茶公园与筑波公司提前签订的租赁合同未明确约定2015年10月1日后的房屋占用费标准，金花茶公园特委托金正评估所出具《资产评估报告书》，根据该报告，奇石馆项目的租金底价标准为每年3922958元，故此，筑波公司应当参照标准向金花茶公园交纳房屋占用费。根据上述标准，筑波公司2015年10月1日至2017年3月31日尚欠金花茶公园房屋占用费5884437元。金花茶公园要求筑波公司于2017年5月31日前付清2015年10月1日至2017年5月31日尚欠的房屋占用费6538263元。逾期仍不履行上述支付义务的，金花茶公园将采取停电、停水等措施维护权益。高校后勤公司于次日签收该函件。

在案件审理过程中，金花茶公园与高校后勤公司经本院主持，双方经协商达成一致意见，《改造建设网球场合同书》于2017年12月1日解除，双方于合同解除之日起7日内办理房屋交接手续。

另查明：涉案房屋已取得建设工程规划许可证。

还查明：根据高校后勤公司的申请，本院委托广西正德资产评估有限公司（以下简称正德公司）对涉案场地奇石馆的经营可得利益进行评估。正德公司分别于2018年4月3日、2018年8月8日出具正德资评报字（2018）第035号《广西高校后勤股份有限公司拟诉讼涉及南宁市“金花茶奇石馆（荔湾港大酒楼）”部分面积的经营可得利益的资产评估报告书》、《广西高校后勤股份有限公司拟诉讼涉及南宁市“金花茶奇石馆（荔湾港大酒楼）”部分面积的经营可得利益的资产评估报告书》相关问题的复函，载明：2015年10月1日至2017年11月30日期间的可得利益为4970543元，2017年12月1日至2021年9月30日期间的可得利益为6504239元，共计11474782元。根据高校后勤公司的申请，本院委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司（以下简称众益公司）对涉案场地奇石馆的装修损失进行评估。众益公司分别于2018年3月20日、2018年8月8日出具桂众资评[2018]099号《广西高校后勤股份有限公司因司法诉讼而涉及的南宁荔湾港餐饮有限公司装修资产评估报告》、桂众资评[2018]101号《广西高校后勤股份有限公司因诉讼涉及的荔湾港大酒楼部分装饰物件资产评估报告》、《关于南宁铁路运输法院协助调查函的回复》，载明：已形成附合的装饰装修物评估净值为3327072元，未形成附合的装饰装修物评估净值为816044元。

上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《合同书》、《金花茶奇石馆房屋租赁合同书》、《关于请求协助延长荔湾港大酒楼经营年限的请示》、《项目引资协议书》、《改造建设网球场合同书》、《委托合同》、《不可撤销委托书》、《关于改造建设网球场合同书合同主体变更的函》、《确认书》、《南宁市金花茶公园关于“奇石馆”经营使用问题的请示》、《房产面积测绘报告书》、《关于金花茶奇石馆租赁有关问题的函》、《关于金花茶奇石馆租赁有关问题的请示》、《关于要求办理租赁手续的函》、《资产评估报告书》、《租赁权评估明细表》、《通知》、《关于再次要求筑波公司交纳“奇石馆”房屋使用费的函》、《广西高校后勤股份有限公司拟诉讼涉及南宁市“金花茶奇石馆（荔湾港大酒楼）”部分面积的经营可得利益的资产评估报告书》、《广西高校后勤股份有限公司拟诉讼涉及南宁市“金花茶奇石馆（荔湾港大酒楼）”部分面积的经营可得利益的资产评估报告书》相关问题的复函、《广西高校后勤股份有限公司因司法诉讼而涉及的南宁荔湾港餐饮有限公司装修资产评估报告》、《广西高校后勤股份有限公司因诉讼涉及的荔湾港大酒楼部分装饰物件资产评估报告》、《关于南宁铁路运输法院协助调查函的回复》、当事人陈述及庭审笔录等。

本院认为，金花茶公园与筑波公司于2009年4月1日签订的《项目引资协议书》、于2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。但《改造建设网球场合同书》涉及本案租赁物奇石馆的内容不全面，在合同履行过程中有瑕疵，由此产生的纠纷双方均有责任。《项目引资协议书》约定，金花茶公园将本案涉租赁标的物奇石馆出租给筑波公司经营使用，租赁期限自2015年10月1日至2021年9月30日。2010年5月30日，双方签订《改造建设网球场合同书》，再次约定金花茶公园提前确定将本案涉标的物奇石馆出租给筑波公司经营使用，同时确认2009年4月1日签订的《项目引资协议书》作废，但该合同书中未对租金的具体数额作明确约定。2013年10月27日，高校后勤公司与筑波公司共同向金花茶公园提交《委托合同》、《不可撤销委托书》、《关于改造建设网球场合同书合同主体变更的函》，载明：高校后勤公司代替筑波公司履行《改造建设网球场合同书》的权利义务。金花茶公园于2013年12月16日出具《确认书》，对《改造建设网球场合同书》由高校后勤公司代替筑波公司履行一事予以认可，并确认该合同书继续有效。至此，《改造建设网球场合同书》的合同主体变更为金花茶公园与高校后勤公司。

关于高校后勤公司辩称金花茶公园未于2015年10月1日将奇石馆交付高校后勤公司使用的意见。本院认为，就本案经审理查明的事实，金花茶公园于2003年9月3日与天河源公司签订《合同书》约定奇石馆建设期和经营期自2002年4月1日至2015年9月30日。天河源公司于2004年4月30日将奇石馆转租给高校后勤公司并交付其使用，约定的租赁期限为11年，至2015年9月30日止。2005年10月30日，天河源公司与海之泉公司签订《合同书》，约定由海之泉公司代替天河源公司履行与金花茶公园及高校后勤公司签订的合同。至此，金花茶公园及高校后勤公司分别与海之泉公司就本案涉标的物奇石馆成立租赁合同关系。2015年9月30日，金花茶公园与海之泉公司的《合同书》履行期限届满，金花茶公园分别向海之泉公司及高校后勤公司发出《南宁市金花茶公园关于收回“奇石馆”经营使用权的通知》，将奇石馆的经营权收回。自2015年10月1日起金花茶公园与筑波公司提前就奇石馆的租赁问题所签订的《改造建设网球场合同书》中约定的租赁期限生效。而此前，高校后勤公司已从海之泉公司处租下奇石馆用于经营荔湾港大酒店，在租期届满后也并未提供证据证实其已将奇石馆返还海之泉公司或金花茶公园，故在2015年10月1日之后，奇石馆仍被高校后勤公司占有使用。因此，本院对高校后勤公司关于金花茶公园未于2015年10月1日将奇石馆交付高校后勤公司使用的抗辩意见不予采信。

关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。《改造建设网球场合同书》的合同主体已由金花茶公园与筑波公司变更为金花茶公园与高校后勤公司。在案件审理过程中，金花茶公园与高校后勤公司经本院主持，双方经协商达成一致意见，《改造建设网球场合同书》于2017年12月1日解除，双方于合同解除之日起7日内办理房屋交接手续。故本院认定，金花茶公园与筑波公司于2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》于2017年12月1日解除。

关于租金的问题。《改造建设网球场合同书》约定，金花茶公园同意在奇石馆原租期到期后，由筑波公司承租六年（2015年10月1日至2021年9月30日），届时金花茶公园参考同期同地段同经营性质的场地租金收取筑波公司租金，双方的其他权利义务另行商定。之后，金花茶公园与筑波公司或高校后勤公司均未签订新的租赁合同。2017年2月15日，金正评估所受金花茶公园委托，对奇石馆的租金标准进行评估并出具《资产评估报告书》及《租赁权评估明细表》，载明：金花茶奇石馆各层在单独租赁的条件下，租赁权价值在评估基准日2016年12月31日的一年期租赁权评估值为3922958元。高校后勤公司对该《资产评估报告书》予以认可。故从2015年10月1日至2017年4月30日期间的租金为6211350.17元（计算方式：3922958元+3922958元÷12个月×7个月）。从2017年5月起，由于金花茶公园停水停电等原因致使高校后勤公司经营受影响，未能完全正常使用。故本院酌情认定2017年5月1日至2017年12月1日租金按评估值的80%计算，即1830713.73元（3922958元×80%÷12个月×7个月）。综上，高校后勤公司应向金花茶公园支付租金8042063.90元。

关于违约金的问题。金花茶公园与筑波公司于2010年5月30日签订《改造建设网球场合同书》，金花茶公园提前将涉案场地奇石馆出租给筑波公司，租期为2015年10月1日至2021年9月30日，但未就租金的具体数额作明确约定。合同主体变更为高校后勤公司后，高校后勤公司分别于2015年10月19日、2016年12月18日向金花茶公园发出《关于金花茶奇石馆租赁有关问题的函》、《关于要求办理租赁手续的函》，要求对涉案场地奇石馆的租金标准、合同条款等相关租赁事项进行明确。但金花茶公园与高校后勤公司租赁关系存续期间，双方未能签订新的租赁合同，明确租金数额和具体支付方式。因高校后勤公司无法以确定的租金标准向金花茶公园支付租金，故高校后勤公司不应承担延迟支付租金的违约责任。综上，金花茶公园要求高校后勤公司支付逾期支付租金的违约金，于法无据，本院不予支持。

关于装修损失的问题。高校后勤公司自2015年10月1日起占用涉案场地奇石馆直至2017年12月1日，一直未向金花茶公园支付租金，而金花茶公园亦怠于与高校后勤公司签订新的租赁合同明确租金标准，且在合同履行期间金花茶公园对涉案场地有停水停电的行为，双方对合同解除均有过错。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定金花茶公园对高校后勤公司已形成附合的装修损失承担50%的赔偿责任，其余损失由高校后勤公司自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第十一条第三项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，高校后勤公司对涉案场地已形成附合的装修价值为3327072元。因此，金花茶公园应向高校后勤公司赔偿装修损失1663536元（计算方式：3327072元×50%）。另，根据房屋租赁合同解释第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”涉案场地中可以移动的物品归高校后勤公司所有，由高校后勤公司搬走。高校后勤公司要求金花茶公园赔偿装修损失6645553元，本院支持其中的1663536元，超出的部分不予支持。

关于可得利益损失的问题。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，金花茶公园与高校后勤公司对合同解除均存在过错。双方的租赁合同关系于2017年12月1日解除，此前涉案场地奇石馆由高校后勤公司占有使用。故高校后勤公司继续在涉案场地经营可获得的预期可得利益的计算期间应从合同解除之日2017年12月1日至合同约定届满之日2021年9月30日。2017年12月1日至2021年9月30日期间的可得利益为6504239元，本院酌情认定金花茶公园对高校后勤公司的可得利益损失承担50%的赔偿责任。因此，金花茶公园应向高校后勤公司赔偿可得利益损失3252119.50元（计算方式：6504239元×50%）。高校后勤公司要求金花茶公园赔偿可得利益损失6128335元，本院支持其中的3252119.50元，超出的部分不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：

一、南宁市金花茶公园与广西筑***科技有限公司于2010年5月30日签订的《改造建设网球场合同书》于2017年12月1日解除；

二、广西高校后勤股份有限公司向南宁市金花茶公园支付租金8042063.90元；

三、南宁市金花茶公园向广西高校后勤股份有限公司赔偿装修损失1663536元；

四、南宁市金花茶公园向广西高校后勤股份有限公司赔偿可得利益损失3252119.50元；

五、驳回南宁市金花茶公园的其他诉讼请求；

六、驳回广西高校后勤股份有限公司的其他反诉请求。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本诉案件受理费65715元（南宁市金花茶公园已预交），由广西高校后勤股份有限公司负担；反诉案件受理费49222元（广西高校后勤股份有限公司已预交），由广西高校后勤股份有限公司负担30280元，南宁市金花茶公园负担18942元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。

审　判　长　　邓立新

人民陪审员　　黄初珍

人民陪审员　　莫艳林

二〇一八年九月七日

书　记　员　　蒙美丞

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。

第十一条第（三）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。