水晶球教育信息技术有限公司、广州高新技术产业集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终22557号

上诉人（原审被告）：水晶球教育信息技术有限公司，住所地广东省广州市天河区科韵路16号自编第3栋1001（01梯十层）03房（不可作厂房使用）。

法定代表人：陈钊民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：钟云剑，广东格林律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州高新技术产业集团有限公司，住所地广东省广州市天河区高普路1023号第三层。

法定代表人：徐少龙，该公司董事长。

委托诉讼代理人：罗明霞，广东德能律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁芳芳，广东德能律师事务所律师。

上诉人水晶球教育信息技术有限公司（以下简称水晶球公司）因与被上诉人广州高新技术产业集团有限公司（以下简称高新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初6048号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。

上诉人水晶球公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为水晶球公司向高新公司支付2020年4月至2020年8月26日期间的租金52966.92元以及违约金（2020年4月、5月租金的违约金以26980.8元为本金，2020年6月、7月租金的违约金以53961.6元为本金，2020年8月租金的违约金以45258.12元为本金，均按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计，自当月6日计至实际付清之日止，租金的违约金总额以52966.92元为限）；2.撤销一审判决第三项，改判为水晶球公司向高新公司支付2020年8月27日至2021年3月3日的占用费161884.8元；3.判令高新公司承担诉讼费用。事实与理由：一、根据《租赁合同》约定，履约保证金拥有抵扣高新公司损失或水晶球公司欠费金额的性质，水晶球公司实际已向高新公司缴纳的租赁保证金154176元（相当于三个月租金）应予以抵扣水晶球公司未付租金。一审判决认为高新公司应没收全部履约保证金，对水晶球公司明显不公平、不合理。2020年4月至2020年8月26日期间的租金为207142.92元，抵扣履约保证金后，对于该期间水晶球公司应付租金为52966.92元。二、对于要求水晶球公司承担每日千分之一标准的违约金，年利率高达36%，明显过高，应予以免除或调低为按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付。三、自2020年8月起水晶球公司在该租赁物业中已无实际办公，对于一审判决要求水晶球公司按当期租金的200%向高新公司缴纳场地占用费，不公平、不合理。且水晶球公司作为教育培训行业的小微企业，受到不可抗力的疫情影响，导致水晶球公司的经营异常困难，根据公平原则，对于场地占用费应依法予以调整或减半收取。综上，请求二审法院依法改判。

被上诉人高新公司二审答辩称：高新公司不同意水晶球公司的全部上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。

高新公司于2021年2月5日向一审法院起诉，请求：1.确认高新公司与水晶球公司签署的《租赁合同》已于2020年8月24日解除；2.水晶球公司立即向高新公司支付租金207142.92元（2020年4月1日计至8月26日）及逾期付款违约金（租金计至2020年8月26日，逾期付款违约金自水晶球公司逾期付款之日起以欠款金额为本金，按每日1‰计算至水晶球公司实际付款之日止）；3.水晶球公司向高新公司支付物业占用费（自2020年8月27日起按合同约定月租金的标准双倍计算至2021年3月3日）；4.本案诉讼费用由水晶球公司承担。

一审法院经审理查明：广州市天河区思成路35号，建筑面积31443.62平方米，城市规划房屋用途为研发办公，权利人为高新公司。

2017年3月31日，广州融一企业管理咨询有限公司（以下简称融一公司）与高新公司签订《物业管理委托合同》，约定高新公司将天河区思成路35-37号、天慧路10-14号的物业委托融一公司进行物业管理，委托期限为2017年4月1日至2021年9月30日。

2018年12月14日,高新公司（甲方）与水晶球公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市天河区思成路35号B座3楼（以下简称涉案房屋）物业出租给乙方作为办公使用，甲乙双方同意计租面积暂定为1168平方米，物业租赁期限为3年，2018年12月14日起至2021年12月13日，甲方同意给予乙方48天免租期，即2018年12月14日至2019年1月30日，租金标准为每月租金51392元，租金从2019年12月14日起每年递增5%，2019年12月14日至2020年12月13日，每月租金53961.6元，2020年12月14日至2021年12月13日，每月租金56659.68元；乙方须在签订合同之日向甲方足额支付首月租金51392元，以后应于每月5日前一次性向甲方足额缴纳的当月的租金，甲方在收到乙方缴付的租金后开具租金发票给乙方；乙方应当与物业公司签订物业管理协议，双方约定物业管理费、水电费、公共水电分摊费用及水电周转金等费用由乙方直接向物业公司缴纳；除上述约定外，乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、通讯、网络及卫生费等）由乙方承担并由其自行向有关部门缴纳；在本合同签订之日，乙方应一次性向甲方交纳三个月租金作为履约保证金，共154176元，甲方收到后开具正式收款票据给乙方；租赁期满或非乙方原因合同终止，若乙方不存在欠费或损坏设施、设备等行为的，甲方于乙方返还租赁物业及结清租金、违约金、赔偿金与所有其他费用后30日内将履约保证金退还给乙方（不计利息），否则，甲方有权直接按损失金额或乙方欠费金额扣减履约保证金，履约保证金不足扣减的，甲方有权继续向乙方追收；若乙方在合同履行过程中出现违约行为导致本合同解除的，乙方所交付的履约保证金不予退还；乙方应当依约按时缴纳履约保证金、租金、物业管理费以及水电费等费用；若乙方未依时足额缴纳租金及其他相关费用，每逾期一日，乙方应按所欠金额的千分之一向甲方支付逾期违约金；在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，乙方所附的履约保证金等一切款项不予退还，并赔偿甲方因此所造成的损失：1.乙方逾期缴纳或不足额缴纳租金及其他相关费用达15天的或乙方无正当理由逾期缴纳或不缴纳物业管理费、水电费等费用达15天的；……租赁期内，若乙方未经甲方同意提前退租的，甲方有权收回租赁物业，乙方所缴纳的履约保证金不予退还；在租赁期内，发生下列情况之一的，本合同自动终止，双方互不承担责任，但乙方尚欠甲方租金等其他费用的，甲方有权从履约保证金中抵扣，剩余部分无息退还乙方，履约保证金不足以扣减的，甲方有权继续向乙方追收：……出现合同约定的不可抗力的情形致使合同不能继续履行的，经甲乙双方协商后终止本合同的；乙方应当于租赁期届满或本合同终止，解除当日内搬离租赁物业，将租赁物业及其附属设施，设备完好移交甲方，如发现物业或其附属设备有损坏的，甲方有权向乙方追偿；租赁期届满或本合同终止，解除后，乙方未按时返还租赁物业的，在占用期间乙方应按当期租金的200%向甲方交纳场地占用费；在合同有效期间，由于地震、台风、水灾、火灾、战争、政府政策行为或其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况即不可抗力原因，致使一方不能按约定的条件履行时，应立即将情况书面通知对方，并应在15日内提供不可抗力的详细情况以及合同不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行的理由的有效证明文件，如在合同履行过程中因不可抗力导致损失的，双方互免责任等内容。

同日，水晶球公司与融一公司签订物业服务合同。

2018年12月26日，水晶球公司向高新公司缴纳了租赁保证金154176元。

2019年10月15日，高新公司与水晶球公司签订《补充协议》，约定，水晶球公司使用涉案房屋“一址多照”，如水晶球公司明确退租，须把其承租范围内的全部引进企业的注册地址迁出园区后，再向高新公司提出书面申请退还租赁保证金和“一址多照”注册保证金10000元，否则高新公司不予受理。

2019年10月18日，水晶球公司向高新公司缴纳注册保证金10000元。

2020年4月至2020年7月期间，高新公司向水晶球公司发出多份《催租通知书》，所涉内容主要为催缴涉案房屋2020年4月至2020年7月期间的租金以及相应违约金，其中催缴的2020年4月租金为26980.8元、2020年5月租金为26980.80元、2020年6月租金为53961.6元、2020年7月租金为53961.6元。

2020年5月20日，高新公司、水晶球公司签订《补充协议（租金减免）》，明确根据区财政局2020年3月23日印发《天河区财政局转发关于坚决打赢新冠××疫情防控阻击战对承租市属国企物业减免租金的通知》文件精神，免收2、3月份的租金，高新公司、水晶球公司2018年12月14日签订《租赁合同》，高新公司将涉案房屋出租给水晶球公司作为办公使用，合同期自2018年12月14日至2021年12月13日，高新公司免除水晶球公司2020年2月和3月租金，减免租金共计107923.2元，计算周期为2020年2月1日至2020年3月31日，如乙方已经向甲方交纳当期租金的，乙方同意将已经缴纳的租金顺延下一个租金缴纳周期执行。

2020年5月27日，水晶球公司向融一公司、高新公司发出《水晶球教育公司承诺函》，承诺在2020年6月5日前，会结清所欠的所有费用。

2020年9月11日，高新公司与水晶球公司签订《补充协议（租金减免）》，确认按照相关文件精神，在免收2020年2、3月份租金的基础上，减半收取4、5月份的租金，约定高新公司减免水晶球公司2020年4月和5月的租金，共计53961.6元。

2020年10月22日，高新公司向一审法院提起诉讼，要求确认与水晶球公司的《租赁合同》已经解除，水晶球公司向高新公司支付逾期未交的租金、占用费以及违约金。水晶球公司抗辩称，高新公司诉请的违约金过高。

2021年3月3日，高新公司、水晶球公司办理涉案房屋的交接手续，形成《广州高新技术产业集团有限公司物业租户退场验收表》，表中明确：1.现场无杂物已做保洁；2.墙面、地面、柱体无破损、污染；3.天花完好无破洞、照明线路正常；4.电线无外露、修剪处已包好；5.消防等各类器材正常无缺失；6.门、窗正常无破损；7.洗手间完好、设施正常；费用缴付情况有1.租金未缴清；2.水电费未缴清；3.物业费用未缴清……5.滞纳金未缴清；7.场地占用费未缴清等内容，水晶球在该表中明确“滞纳金、场地占用费有争议、待核实”，“物业管理公司验收意见”为“同意退场，水晶球已于2021年3月3日退场……”“高新集团公司领导审批”一栏显示内容为“仅作租赁终止、场地回收，他用无效”。

关于合同的解除，高新公司提交了《关于解除的告知函》，显示高新公司2020年8月21日向水晶球公司发出函件，称水晶球公司截止至2020年8月21日，仍未向高新公司缴纳拖欠的租金以及违约金，鉴于水晶球公司已经严重违反合同约定，现正式告知水晶球公司，自本函件发出之日起，双方签订的《租赁合同》宣告解除，水晶球公司所交付的履约保证金不予退还，请水晶球公司2020年8月26日搬离涉案场地。2020年8月24日，水晶球公司签收上述函件。

关于水晶球公司的欠费情况，高新公司提交了《水晶球公司租金、违约金（计至2021年4月12日）》以及《水晶球公司场地占用费明细表》，显示水晶球公司欠付2020年4月至2020年8月26日的租金共计207142.92元以及计至2021年4月12日的违约金62524.09元，2020年8月27日计至2021年3月3日的占用费共计689838.13元。

另，融一公司以水晶球公司长期未缴纳涉案房屋物业管理费为由，向一审法院提起诉讼解除合同，并要求水晶球公司支付涉案房屋物业管理费、水电费以及违约金。一审法院以（2021）粤0106民初4670号立案，该案正在审理中。

一审法院认为：高新公司、水晶球公司签订的《租赁合同》为双方的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。

依据《租赁合同》约定，水晶球公司逾期缴纳或不足额缴纳租金及其他相关费用达15天的，高新公司享有合同解除权。依据查明事实，水晶球公司长期未足额缴纳涉案房屋租金，造成高新公司合同目的无法实现，高新公司享有合同解除权。2020年8月24日，高新公司向水晶球公司发出《关于解除的告知函》的函件，租赁合同解除。现高新公司诉请确认《租赁合同》于2020年8月24日解除，有事实以及合同依据，予以支持。

关于高新公司诉请的租金以及违约金。《租赁合同》于2020年8月24日解除，解除函中明确要求水晶球公司于2020年8月26日搬离涉案房屋，又依据双方签订的两份《补充协议（租金减免）》可知，高新公司减免水晶球公司2020年2月至3月的全部租金以及减半收取2020年4月至5月的租金，现高新公司要求水晶球公司支付涉案房屋2020年4月1日至2020年8月26日的租金207142.92元（53961.6元×0.5×2个月+53961.6元×2个月+53961.6元÷31天×26天）有事实以及合同依据，予以支持。水晶球公司抗辩要求因疫情防控，减免租金，在高新公司已经予以减免的情况下，没有事实以及合同依据，一审法院不予采信。依据《租赁合同》约定，水晶球公司未依时足额缴纳租金及其他相关费用，每逾期一日，水晶球公司应按所欠金额的千分之一向高新公司支付逾期违约金。现高新公司要求水晶球公司按照前述约定支付每月租金的违约金，有事实以及合同依据，予以支持，具体每月租金的违约金以本金为基数，按照每日千分之一标准，自当月6日起计至实际清偿之日止，以本金为限，其中2020年4月以及2020年5月租金的本金为26980.8元，2020年6月至2020年7月的租金本金为53961.6元，2020年8月的租金本金为45258.12元（53961.6元÷31天×26天）。高新公司诉请的超过部分，予以驳回。

关于高新公司诉请的占用费。依据《租赁合同》约定，租赁期届满或本合同终止，解除后，水晶球公司未按时返还租赁物业的，在占用期间水晶球公司应按当期租金的200%向高新公司交纳场地占用费。依据查明事实，《租赁合同》自2020年8月24日即已解除，水晶球公司应当按要求的2020年8月26日返还涉案房屋，但双方直至2021年3月3日才办理涉案房屋的交接手续。现高新公司要求水晶球公司支付占用费，有合同以及事实依据，予以支持。综上，水晶球公司按照合同解除时每月租金标准的双倍亦即每月107923.2元的标准，向高新公司支付2020年8月27日至2021年3月3日期间的占用费，亦即675390.35元。高新公司诉请的超出部分，不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年7月29日作出如下判决：一、原告广州高新技术产业集团有限公司与被告水晶球教育信息技术有限公司2018年12月14日签署的《租赁合同》于2020年8月24日解除。二、被告水晶球教育信息技术有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高新技术产业集团有限公司支付2020年4月至2020年8月26日期间的租金207142.92元以及违约金（2020年4月租金的违约金以26980.8元为本金，2020年5月租金的违约金以26980.8元为本金，2020年6月租金的违约金以53961.6元为本金，2020年7月租金的违约金以53961.6元为本金，2020年8月租金的违约金以45258.12元为本金，均按照每日千分之一的标准，自当月6日计至实际付清之日止，每月租金的违约金以本金为限）。三、被告水晶球教育信息技术有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高新技术产业集团有限公司支付2020年8月27日至2021年3月3日的占用费675390.35元。四、驳回原告广州高新技术产业集团有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费7670元、财产保全费4696元，由被告水晶球教育信息技术有限公司负担。

经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审庭询时，当事人未提交新证据。

二审庭询后，水晶球公司提交：1.国家企业信用信息公示系统、天眼查，拟证明涉案租赁物的物业管理方广州融一企业管理咨询有限公司是高新公司的控股子公司；2.水晶球公司员工与物业经理的微信聊天记录，拟证明双方多次沟通关于搬离涉案租赁场地的事宜，但实际上高新公司及物业管理方广州融一企业管理咨询有限公司均以未结清租金等费用为由不允许水晶球公司搬离，因此是高新公司及物业管理方没有及时采取适当措施防止损失扩大。

本院经审查，水晶球公司提交的上述材料不属于二审新证据，亦不足以推翻一审法院认定的事实，与本案的实体处理无直接关联性，故本院不再另行组织双方当事人对上述材料进行质证，对上述材料亦不予采信。

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、水晶球公司上诉主张应以履约保证金抵扣租金，是否成立；二、违约金及占用费的计付问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：

一、水晶球公司上诉主张应以履约保证金抵扣租金是否成立的问题。一审认定双方签订的《租赁合同》合法有效，合理有据，双方均无异议，本院不再赘述，予以确认。

涉案房屋租赁期限至2021年12月13日才届满，从本案查明事实看，疫情及疫情应急处置措施确实会对合同的履行造成影响，但这种影响尚不足以达到无法实现合同目的并解除合同的程度，换言之，涉案租赁合同并不存在后续履行障碍以及合同目的完全无法实现的情形。且对于疫情期间涉案租赁合同履行受影响的情况，高新公司已免收水晶球公司2020年2、3月租金，减半收取4、5月租金，水晶球公司在已享有减免租金的优惠后理应继续履行合同。但水晶球公司仍未支付后续租金等相应的费用，高新公司按照合同约定行使合同解除权并无不当，因此一审认定涉案合同自水晶球公司收到高新公司发出的解除合同通知之日即2020年8月24日起解除并无不当，应予维持。

如前所述，水晶球公司在享有减免租金的优惠后，应继续履行租赁合同及缴纳相应的费用，其却坚持不履行合同，亦未缴纳相应的费用，应承担相应的违约责任，一审根据租赁合同的约定没收其履约保证金并认定水晶球公司应支付欠付租金207142.92元符合双方达成的关于租金减免的一致意思表示及租赁合同的约定，并无不当，应予维持。水晶球公司对该应支付租金金额并无异议，只是认为应以其已支付的履约保证金154176元抵扣应付租金。其该上诉主张与合同约定不符，亦于法无据，本院不予支持。

二、违约金及占用费的计付问题。双方签订的租赁合同约定水晶球公司未依时足额缴纳租金及其他相关费用，每逾期一日，水晶球公司应按所欠金额的千分之一向高新公司支付逾期违约金，同时约定，租赁合同解除后，水晶球公司未按时返还租赁物业的，在占用期间水晶球公司应按当期租金的200%向高新公司交纳场地占用费。水晶球公司应当按解除合同通知要求在2020年8月26日返还涉案房屋，但双方直至2021年3月3日才办理涉案房屋的交接手续，水晶球公司应向高新公司支付该期间的占用费。但考虑疫情及疫情应急处置措施确对水晶球公司租赁涉案房屋进行经营造成一定影响，仍要求水晶球公司按合同约定支付违约金及占用费有失公允，因此，考虑疫情的影响、租赁涉案房屋的用途、本案案情等因素，本院依照公平合理原则对水晶球公司的违约金及占用费标准进行调整，水晶球公司应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向高新公司支付违约金，按照租赁合同解除时每月租金标准的130%亦即每月70150元的标准向高新公司支付2020年8月27日至2021年3月3日期间的占用费，亦即432215元（70150元×6个月+70150元÷31日×5日）。一审按照合同约定的标准对本案进行处理，未考虑疫情等因素对本案合同履行的影响，处理结果略有不当，本院予以纠正。水晶球公司的上诉部分有理据，本院予以支持。

综上所述，水晶球公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初6048号民事判决第一项；

二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初6048号民事判决第四项；

三、变更广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初6048号民事判决第二项为：水晶球教育信息技术有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州高新技术产业集团有限公司支付2020年4月至2020年8月26日期间的租金207142.92元以及违约金（2020年4月租金的违约金以26980.8元为本金，2020年5月租金的违约金以26980.8元为本金，2020年6月租金的违约金以53961.6元为本金，2020年7月租金的违约金以53961.6元为本金，2020年8月租金的违约金以45258.12元为本金，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自当月6日计至实际付清之日止，每月租金的违约金以本金为限）；

四、变更广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初6048号民事判决第三项为：水晶球教育信息技术有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州高新技术产业集团有限公司支付2020年8月27日至2021年3月3日的占用费432215元；

五、驳回广州高新技术产业集团有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审受理费7670元、财产保全费4696元，由广州高新技术产业集团有限公司负担3401元，由水晶球教育信息技术有限公司负担8965元。二审案件受理费10477元，由广州高新技术产业集团有限公司负担3856元，由水晶球教育信息技术有限公司负担6621元。

本判决为终审判决。

审判长　李　娜

审判员　柳玮玮

审判员　黄春成

二〇二一年十一月二十五日

书记员　冯　韵

彭诗敏