水晶球教育信息技术有限公司、广州融一企业管理咨询有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终22567号

上诉人（原审被告）：水晶球教育信息技术有限公司，住所地广州市天河区科韵路。

法定代表人：陈钊民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：钟云剑，广东格林律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州融一企业管理咨询有限公司，住所地广州市天河区。

法定代表人：蔡建文，该公司总经理。

委托诉讼代理人：罗明霞，广东德能律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁芳芳，广东德能律师事务所律师。

上诉人水晶球教育信息技术有限公司（以下简称水晶球公司）因与被上诉人广州融一企业管理咨询有限公司（以下简称融一公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初4670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人水晶球公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，依法改判为：1.水晶球公司向融一公司支付2020年6月1日至2021年3月3日期间的物业管理费73960.77元，无需支付违约金；2.水晶球公司向融一公司支付2019年12月至2021年3月期间欠缴的水电费37487.76元，无需支付违约金；3.案件受理费应当按本案胜诉败诉比例决定水晶球公司与融一公司各自负担诉讼费用数额；二、由融一公司承担诉讼费用。事实和理由：一、协议中明确约定物业服务保证金予以抵偿融一公司损失费或违约金，因此应予以抵扣水晶球公司欠缴的物业管理费及其他费用。水晶球公司已向融一公司缴纳物业服务费保证金16352元（相当于2个月的物业服务费）。根据双方签订的《东部孵化器物业管理服务协议》第三章第4条的约定，物业服务费保证金拥有抵扣融一公司损失或违约金的性质。退一步讲，对于水晶球公司逾期支付的费用，物业服务费保证金全部用于抵扣融一公司的损失或违约金后，自然也不需要退还给水晶球公司。一审法院片面认为不予退还物业服务费保证金即是不能抵扣是错误的，违背公平原则，应予以改判。二、对于要求水晶球公司承担每日3‰的违约金，年利率高达109.5%，明显过高，应予以调低或免除，或应按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。众所周知，新冠××疫情的爆发对中国各行各业乃至全世界均有较大的影响，而水晶球公司属于教育培训行业的小微企业，致力于给学校提供多媒体教育软硬件的研发、生产、销售、维护等服务，受疫情的影响学校无法正常开学，水晶球公司也难以向学校推广公司的产品及服务，业务开展及经营收入收到严重的影响。一审法院却认为水晶球公司未举证证明疫情对其业务的影响，对于要求减免物业管理费没有事实和法律依据，不予支持，这完全不符合国家对中小企业在疫情期间的各项扶持政策，应予以改判。三、在一审判决中融一公司是部分胜诉、部分败诉的，但却要求水晶球公司承担全部案件受理费存在不公平，违反《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，应予以调整。综上，请求二审法院判如所请。

被上诉人融一公司二审辩称：不同意水晶球公司的全部上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

因本案纠纷，融一公司于2021年1月25日诉至一审法院，请求判令：1.融一公司与水晶球公司签订的《物业管理服务协议》于2020年8月24日解除；2.水晶球公司立即向融一公司支付管理费90312.78元（2020年6月1日至2021年3月3日，每月管理费为9928元）及逾期付款违约金（第一部分是2020年2月至2020年5月期间的违约金，但该期间的管理费本金已付清，付款时间详见融一公司补充证据欠款明细；第二部分是2020年6月1日至2021年3月3日的逾期付款违约金自应付之日起按未付金额计至实际清偿之日止，以当月6日计算至实际付清之日止，按每日3‰计算）；3.水晶球公司立即向融一公司支付2019年12月至2021年3月3日期间水电费（其中2020年8月以及2020年10月的水电费已结清，具体的结清时间详见融一公司补充证据欠款明细）49167.76元及逾期付款违约金（截至2021年4月12日的违约金为41663.57元，以每月应付费用为基准，自当月6日起按每日3‰的标准计算至实际清偿之日止）；4.水晶球公司立即向融一公司补缴物业服务费保证金差额3504元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自水晶球公司逾期付款之日起以未付金额为本金，按每日3‰计收至水晶球公司实际付款之日止）；5.本案诉讼费由水晶球公司承担。

一审法院经审理查明：广州市天河区xx路xx号，建筑面积31443.62平方米，城市规划房屋用途为研发办公，权利人为广州高新技术产业集团有限公司（以下简称“高新公司”）。

2017年3月31日，融一公司与高新公司签订《物业管理委托合同》，约定高新公司将天河区xx路35-37号、xx路10-14号的物业委托融一公司进行物业管理，委托期限为2017年4月1日至2021年9月30日。

2018年12月14日，水晶球公司与高新公司签订《租赁合同》，约定水晶球公司向高新公司租赁广州市天河区xx路xx号B座3楼（以下简称“涉案房屋”），约定租期为3年。

2018年12月14日,融一公司（乙方，物业管理方）与水晶球公司（甲方，承租方）签订《东部孵化器物业管理服务协议》，约定甲方为广州市天河区xx路xx号B座3楼承租方，乙方受高新公司委托，对上述物业进行物业管理服务工作；甲方在与业主签订《租赁合同》时，应当与乙方签订本协议，协议期限自2018年12月14日至2019年12月13日，甲方于每月5日前向乙方交纳当月物业服务费，物业服务费收费标准为7元/平方米/月，即每月8176元；物业服务费保证金为2个月物业服务费，共计16352元，甲方于本协议签订之日起5日内一次性支付给乙方，鉴于大楼物业特殊性，甲方每月所用水电费由乙方向供水、供电部门代付后，乙方向甲方收取，具体金额以乙方书面通知为准，甲方在收到乙方书面通知后，于每月5日前于缴纳当月物业管理费时一起缴纳相应的水电费；为避免影响乙方资金运作，甲方于本协议签订后5日内向乙方预交11680元作为水电周转金等内容。

2019年1月18日，水晶球公司向融一公司缴纳了水电周转金11680元以及物业保证金16352元。

2019年8月12日，水晶球公司向高新公司发出《关于残疾人卫生间改建申请》，申请将残疾人卫生间改建为茶水间。

2019年9月5日，水晶球公司（甲方、承租方）与融一公司（乙方）再次签订《东部孵化器物业管理服务协议》，约定甲方为广州市天河区xx路xx号B座3楼承租方，乙方受高新公司委托，对上述物业进行物业管理服务工作；甲方在与业主签订《租赁合同》时，应当与乙方签订本协议，协议期限自2019年12月14日至2021年9月30日，甲方于每月5日前向乙方交纳当月物业服务费，物业服务费收费标准为8.5元/平方米.月，即每月9928元；物业服务费保证金为2个月物业服务费，共计19856元，甲方于本协议签订之日起5日内一次性支付给乙方，鉴于大楼物业特殊性，甲方每月所用水电费由乙方向供水、供电部门代付后，乙方向甲方收取，具体金额以乙方书面通知为准，甲方在收到乙方书面通知后，与每月5日前于缴纳当月物业管理费时一起缴纳相应的水电费；为避免影响乙方资金运作，甲方于本协议签订后5日内向乙方预交11680元作为水电周转金；若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方，若物业服务费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿，在协议期内，乙方在甲方物业服务费保证金中扣除损失后，甲方需立刻将物业服务费保证金数额补齐至原数额，物业服务费保证金及水电周转金在本协议终止后，甲方结清所有费用且无任何违约或损坏行为的，则乙方应在10个工作日内，将剩余保证金及周转金不计息全额退还给甲方；甲方按时缴纳本协议约定的各项费用；在本合同期满前三个月，在甲方与业主方续租的情况下，甲、乙双方应协商签订新的物业管理服务协议；双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应当承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失；若甲方未按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付，甲方逾期7日未能缴付，甲方需按延迟缴纳天数，每日3‰的标准向乙方交纳违约金，逾期15日未能缴付，乙方有权采取必要的措施，包括但不限于停止水电供应服务，由此而引起的一切责任及相关后果均由甲方自行承担，乙方无需承担任何责任；若逾期一个月未付，甲方的物业费保证金乙方不予退还，甲方不得有异议；以下情况乙方不承担违约责任：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位，共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

2019年12月30日，融一公司向水晶球公司发出《关于缴纳装修复原保证金的函》，称水晶球公司申请的将残疾人厕所改为茶水间……需缴纳相应金额作为复原保证金，先收取1500元作为该施工的复原保证金。

2020年1月3日，水晶球公司向融一公司支付保证金1500元。

2020年5月18日，融一公司向水晶球公司发出《催款通知书》，通知水晶球公司未缴纳涉案房屋2019年12月至2020年3月水电费（2019年12月水电费3988.30元、2020年1月水电费3735.87元、2020年2月水电费1516.66元、2020年3月水电费3579.61元）、2020年2月至2020年5月的管理费共计32676.44元，滞纳金6179.56元。共计38856元，并要求水晶球公司于2020年5月22日前缴纳以上费用，逾期则继续计收逾期滞纳金。2020年5月20日，水晶球公司签收上述函件。

2020年5月27日，水晶球公司向融一公司、高新公司发出《水晶球教育公司承诺函》，承诺在2020年6月5日前，会结清所欠的所有费用。

2020年6月1日，融一公司向水晶球公司发出《催款通知书》，通知水晶球公司未缴纳涉案房屋2019年12月至2020年3月水电费（2019年12月水电费3988.30元、2020年1月水电费3735.87元、2020年2月水电费1516.66元、2020年3月水电费3579.61元）、2020年2月至2020年5月的管理费共计32676.44元，滞纳金7551.93元，共计40228.37元，并要求水晶球公司于2020年6月5日前缴纳以上费用，逾期则继续计收逾期滞纳金。2020年6月3日，水晶球公司签收上述函件。

2020年10月22日，融一公司向一审法院提起诉讼，要求确认与水晶球公司的《物业管理服务协议》已经解除，水晶球公司向融一公司支付逾期未交的管理费、水电费以及相应违约金，并补齐物业服务费保证金的差额以及违约金。水晶球公司抗辩称，融一公司诉请的违约金过高。

2021年3月3日，高新公司、水晶球公司办理涉案房屋的交接手续，形成《广州高新技术产业集团有限公司物业租户退场验收表》，表中明确：1.现场无杂物已做保洁2.墙面、地面、柱体无破损、污染3.天花完好无破洞、照明线路正常4.电线无外露、修剪处已包好5.消防等各类器材正常无缺失6.门、窗正常无破损7.洗手间完好、设施正常；费用缴付情况有1.租金未缴清2.水电费未缴清3.物业费用未缴清……5.滞纳金未缴清；7.场地占用费未缴清等内容，水晶球公司在该表中明确“滞纳金、场地占用费有争议、待核实”，“物业管理公司验收意见”为“同意退场，水晶球已于2021年3月3日退场……”“高新集团公司领导审批”一栏显示内容为“仅作租赁终止、场地回收，他用无效”。

关于合同的解除，融一公司提交了《关于解除的告知函》，显示高新公司2020年8月21日向水晶球公司发出函件，称水晶球公司截止至2020年8月21日，仍未向融一公司缴纳拖欠的租金以及违约金，鉴于水晶球公司已经严重违反合同约定，现正式告知水晶球公司，自本函件发出之日起，双方签订的《租赁合同》宣告解除，水晶球公司所交付的履约保证金不予退还，请水晶球公司2020年8月26日搬离涉案场地。2020年8月24日，水晶球公司签收上述函件。

关于水晶球公司的缴费情况，水晶球公司提交了多张转账凭证，显示水晶球公司于2020年4月10日向水晶球公司两次转账9928元（水晶球公司称是2020年2月以及2020年3月的物业管理费），2020年8月13日向融一公司转账19856元（水晶球公司称是2020年4、5月的物业管理费），以及向融一公司转账水电费1265.96元，证明水晶球公司向融一公司转账支付了2020年2月至2020年5月期间的物业管理费、2020年8月、10月的水电费。融一公司确认收取前述费用。

关于水晶球公司的欠费情况，融一公司提交了《水晶球欠付管理费、水电费违约金明细表》，显示水晶球公司欠付2020年2月至2020年5月期间物业管理费的违约金（2020年2月违约金计算时间为2020年2月6日至2020年4月10日，2020年3月违约金计算时间为2020年3月6日至2020年4月10日，2020年4月的违约金计算时间为2020年4月6日至2020年8月13日，2020年5月的违约金计算时间为2020年5月6日至2020年8月13日）、2020年6月至2021年3月期间的物业管理费90312.78元以及2019年12月至2021年3月3日期间的水电费49167.76元（2019年12月水电费3988.30元、2020年1月水电费3735.87元、2020年2月水电费1516.66元、2020年3月水电费3579.61元、2020年4月水电费4398.05元、2020年5月水电费7959.80元、2020年6月水电费8599.26元、2020年7月水电费8490.89元；2020年8月水电费0元、2020年9月水电费3788.91元、2020年10月水电费0元、2020年11月水电费1194.56元、2020年12月水电费981.32元、2021年1月水电费240.24元、2021年2月1日至2021年3月3日水电费694.29元），前述费用违约金为107185.77元以及首次保证金差额3504元，共计250170.31元。对于上述表格，水晶球公司不予确认真实性，但称其已经缴纳2020年9月的水电费3788.91元。融一公司称未收到2020年9月的水电费。另，融一公司明确水晶球公司缴纳了2020年8月及10月的水电费，并提交了《发票签收表》（显示水晶球公司签收了2020年8月以及2020年10月的水电费发票）予以证明。水晶球公司确认签署发票签收表的真实性。

关于水电周转金，融一公司主张没收，水晶球公司称应当冲抵其未缴纳款项。

关于诉请的补交物业管理费保证金差额，融一公司称，依据双方2018年签订的合同约定的物业管理费保证金为16352元，2019年签订的物业服务合同，物业费保证金应当为19856元，水晶球公司仅缴纳了物业费保证金16352元，应当补足。

另，高新公司以水晶球公司长期未缴纳涉案房屋租金为由，向一审法院提起诉讼解除《租赁合同》，并要求水晶球公司支付涉案房屋租金、占用费以及违约金。一审法院以（2021）粤0106民初6048号立案，该案正在审理中。

一审法院认为：融一公司、水晶球公司签订的《东部孵化器物业管理服务协议》为双方的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。

业主方在水晶球公司长期未交租金的情况下，发函解除租赁合同，但水晶球公司并未立即交还场地，仍然接受融一公司物业服务。依据《广州高新技术产业集团有限公司物业租户退场验收表》约定，水晶球公司于2021年3月3日搬离涉案房屋，融一公司签名确认水晶球公司退场，双方之间的《东部孵化器物业管理服务协议》于该日终止履行，予以确认。

关于融一公司诉请的物业管理费。依据查明事实，水晶球公司、融一公司之间的《东部孵化器物业管理服务协议》于2021年3月3日终止履行。现融一公司要求水晶球公司缴纳2020年6月至2021年3月3日期间的物业管理费，有事实以及法律依据，予以支持。水晶球公司抗辩要求将物业服务费保证金予以扣减欠缴物业管理费，依据合同约定，水晶球公司逾期一个月未缴纳合同约定费用的，融一公司不予退还物业服务费保证金。水晶球公司要求物业服务费保证金抵扣物业管理费的抗辩，与合同约定不符，不予采纳。另，水晶球公司提出，因疫情原因，应当减免或少收物业管理费的抗辩。一审法院认为，水晶球公司并未举证证明疫情对其业务的影响，现水晶球公司要求予以减免物业管理费没有事实以及法律依据，不予采纳。综上，水晶球公司应当按照每月9928元计算向融一公司支付2020年6月1日至2021年3月3日期间的物业管理费，金额共计90312.77元。

关于融一公司诉请的物业管理费违约金。水晶球公司长期未缴纳涉案房屋的物业管理费，已经构成违约。现融一公司要求其依据《东部孵化器物业管理服务协议》的约定，缴纳违约金，一审法院予以支持。关于违约金的具体计算，依据水晶球公司提交的转账证明，水晶球公司于2020年4月10日向融一公司交纳2020年2月以及2020年3月的物业管理费，于2020年8月13日缴纳2020年4、5月的管理费。因此融一公司逾期支付2020年2月至2020年5月期间的物业管理费的违约金为9858.50元[1935.96元（以9928元为本金，按照每日3‰的标准计算，自2020年2月6日计至2020年4月10日）+1072.22元（以9928元为本金，按照每日3‰的标准计算，自2020年3月6日计至2020年4月10日）+3871.92元（以9928元为本金，按照每日3‰的标准计算，自2020年4月6日计至2020年8月13日）+2978.40元（以9928元为本金，按照每日3‰的标准计算，自2020年5月6日计至2020年8月13日）]。水晶球公司逾期支付2020年6月1日至2021年3月3日的物业管理费的违约金为以每月物业管理费为本金，按照每日3‰的标准，自当月6日计至实际清偿之日止，其中2020年6月至2021年2月，每月物业管理费本金为9928元，2021年3月的物业管理费本金为960.77元。违约金总额以90312.77元为限。融一公司诉请的超出部分，不予支持。

关于融一公司诉请的水电费，依据双方合同约定，涉案房屋水电费为融一公司代收，具体金额以融一公司的书面通知为准。融一公司多次向水晶球公司发出的《催款通知单》均有明确催款月份的水电费。现融一公司要求水晶球公司按照其提交《水晶球欠付管理费、水电费违约金明细表》向其支付欠付的水电费，符合双方合同约定以及日常交易习惯，予以支持。依据《水晶球欠付管理费、水电费违约金明细表》，水晶球公司欠付2020年2月至2020年7月、2020年9月、2020年11月至2021年3月3日的水电费共计49167.76元，水晶球公司应予支付。关于水晶球公司要求以水电费周转金抵扣水电费的抗辩，依据双方签订的《东部孵化器物业管理服务协议》，双方经约定水晶球公司逾期支付相关款项时，不予退还物业管理费保证金，并未约定对水电费周转金予以没收，现水晶球公司要求水电费周转金抵扣欠缴水电费，合理有据，予以支持。综上，水晶球公司应当向融一公司支付2020年2月至2020年7月、2020年9月、2020年11月至2021年3月3日的水电费共计37487.76元（49167.76元-11680元）。融一公司诉请的超出部分，不予支持。

关于融一公司诉请的水电费违约金，融一公司要求按照合同约定，以每月欠缴的水电费为本金，自每月6日起，按照每日3‰的标准计至实际清偿之日止。又，水晶球公司提出违约金过高之抗辩。一审法院认为，依据双方合同约定，水电费为融一公司代收，且水电之供应本身具有公共产品之性质，在融一公司未充分证明其损失情况下，依据公平原则，酌情调整水电费违约金为以37487.76元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计，自2021年3月4日起计至实际清偿之日止，违约金以37487.76元为限。融一公司诉请的超出部分，不予支持。

关于融一公司诉请的保证金差额的补足以及违约金。因融一公司、水晶球公司之间的合同已经终止履行。融一公司诉请的保证金之补足以及违约金，没有合同依据，不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年7月29日作出如下判决：一、确认融一公司与水晶球公司2019年9月5日签订的《东部孵化器物业管理服务协议》于2021年3月3日终止履行。二、水晶球公司自本判决发生法律效力之日起十日内向融一公司支付2020年6月1日至2021年3月3日期间的物业管理费90312.77元以及违约金（2020年2月至2020年5月逾期支付物业管理费违约金9858.50元；2020年6月至2021年2月的违约金，以每月9928元为本金，按照每日3‰的标准，自当月6日计至实际清偿之日止；2020年3月的违约金以960.77元为本金，按照每日3‰的标准，自2021年3月6日计至实际清偿之日止；上述违约金总额以90312.77元为限）。三、水晶球公司自本判决发生法律效力之日起十日内向融一公司支付2019年12月至2021年3月期间欠缴的水电费37487.76元以及违约金（以37487.76元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计，自2021年3月4日起计至实际清偿之日止，以37487.76元为限）。四、驳回融一公司其他的诉讼请求。一审案件受理费2634元，由水晶球公司负担。

经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

二审期间，水晶球公司提交证据1《企业信用信息公示报告》、天眼查资料，拟证明物业方融一公司是业主方高新公司的控股子公司；证据2水晶球公司员工赵胜男与融一公司物业经理詹思君的微信聊天记录，拟证明水晶球公司多次与融一公司沟通搬离租赁场地的事宜，但高新公司和融一公司均以未结清租金等费用为由不允许水晶球公司搬离，是高新公司和融一公司没有及时采取适当的措施防止损失扩大。融一公司对此质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，水晶球公司仅是咨询融一公司能否将涉案场地中的某些机器设备搬离，并未表示要清场，事实上在水晶球公司与高新公司的关联案件中，双方也是在没有结清租金的情况下，水晶球公司就搬离了涉案场地，因此其陈述与双方的场地交接表显示的证明内容并不符合。

另查，高新公司诉水晶球公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2021年7月29日作出（2021）粤0106民初6048号民事判决书，判决：一、高新公司与水晶球公司2018年12月14日签署的《租赁合同》于2020年8月24日解除；二、水晶球公司自本判决发生法律效力之日起十日内向高新公司支付2020年4月至2020年8月26日期间的租金207142.92元以及违约金（2020年4月租金的违约金以26980.80元为本金，2020年5月租金的违约金以26980.80元为本金，2020年6月租金的违约金以53961.60元为本金，2020年7月租金的违约金以53961.60元为本金，2020年8月租金的违约金以45258.12元为本金，均按照每日千分之一的标准，自当月6日计至实际付清之日止，每月租金的违约金以本金为限）；三、水晶球公司自本判决发生法律效力之日起十日内向高新公司支付2020年8月27日至2021年3月3日的占用费675390.35元；四、驳回高新公司其他的诉讼请求。水晶球公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月26日作出（2021）粤01民终22557号民事判决书，判决：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初6048号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初6048号民事判决第四项；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初6048号民事判决第二项为：水晶球公司自本判决发生法律效力之日起十日内向高新公司支付2020年4月至2020年8月26日期间的租金207142.92元以及违约金（2020年4月租金的违约金以26980.80元为本金，2020年5月租金的违约金以26980.80元为本金，2020年6月租金的违约金以53961.60元为本金，2020年7月租金的违约金以53961.60元为本金，2020年8月租金的违约金以45258.12元为本金，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自当月6日计至实际付清之日止，每月租金的违约金以本金为限）；四、变更广东省广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初6048号民事判决第三项为：水晶球公司自本判决发生法律效力之日起十日内向高新公司支付2020年8月27日至2021年3月3日的占用费432215元；五、驳回高新公司的其他诉讼请求。同时，（2021）粤01民终22557号民事判决书认为“考虑疫情及疫情应急处置措施确对水晶球公司租赁涉案房屋进行经营造成一定影响，仍要求水晶球公司按合同约定支付违约金及占用费有失公允，因此，考虑疫情的影响、租赁涉案房屋的用途、本案案情等因素，本院依照公平合理原则对水晶球公司的违约金及占用费标准进行调整，水晶球公司应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向高新公司支付违约金”。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方之间的物业服务关系及由此产生的纠纷一直持续至《中华人民共和国民法典》实施之后，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》的规定。

本案二审争议的第一个焦点是水晶球公司上诉主张应以物业服务费保证金抵扣物业管理费是否成立的问题。一审法院认定双方签订的《东部孵化器物业管理服务协议》合法有效，理据充分，双方均无异议，本院不再赘述，予以确认。因水晶球公司不支付租金，高新公司行使合同解除权，水晶球公司实际于2021年3月3日搬离涉案房屋，一审法院认定《东部孵化器物业管理服务协议》于该日终止履行并无不当，应予维持。水晶球公司自2020年2月开始逾期向融一公司支付物业管理费且未支付2020年6月至2021年3月3日期间的物业管理费，应承担相应的违约责任，一审法院根据涉案合同的约定，对融一公司不予退还物业服务费保证金的主张予以支持，合法合理，应予维持。水晶球公司对应支付的物业管理费金额并无异议，只是认为应以其已支付的物业服务费保证金16352元抵扣应付物业管理费，其该上诉主张与合同约定不符，亦于法无据，本院不予支持。

本案二审争议的第二个焦点是水电费及物业管理费的违约金问题。双方签订的涉案合同约定水晶球公司若未按期缴纳各项费用，需按延迟缴纳天数，每日3‰的标准向融一公司支付违约金。一审法院已经综合考虑水电费的性质、融一公司的举证情况并依据公平原则，将水电费的违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，合法合理，现水晶球公司上诉主张无需支付欠缴水电费的违约金，明显缺乏理据，本院不予支持。考虑到水晶球公司在疫情发生后才开始逾期支付物业管理费，且生效判决已经认定疫情及疫情应急处置措施确对水晶球公司租赁涉案房屋进行经营造成一定影响，仍要求水晶球公司按照合同约定支付逾期支付物业管理费的违约金有失公允，本院结合疫情影响、涉案房屋的经营用途、本案案情等因素，依据公平合理原则，对水晶球公司应支付的违约金标准进行调整，确定为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并以当期的物业管理费本金为限。一审法院按照合同约定的标准对本案进行处理，未考虑疫情等因素对本案合同履行的影响，处理结果略有不当，本院予以纠正。水晶球公司就此提起的上诉有理据，本院予以支持。

综上所述，上诉人水晶球公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，判决如下：

一、维持广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初4670号民事判决第一项、第三项；

二、撤销广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初4670号民事判决第四项；

三、变更广州市天河区人民法院（2021）粤0106民初4670号民事判决第二项为：水晶球教育信息技术有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州融一企业管理咨询有限公司支付2020年6月1日至2021年3月3日期间的物业管理费90312.77元以及违约金（违约金均以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为标准；2020年2月物业管理费的违约金以9928元为本金，从2020年2月6日计至2020年4月10日；2020年3月物业管理费的违约金以9928元为本金，从2020年3月6日计至2020年4月10日；2020年4月物业管理费的违约金以9928元为本金，从2020年4月6日计至2020年8月13日；2020年5月物业管理费的违约金以9928元为本金，从2020年5月6日计至2020年8月13日；2020年6月至2021年2月物业管理费的违约金，以每月9928元为本金，自当月6日计至实际清偿之日止；2021年3月物业管理费的违约金，以960.77元为本金，自2021年3月6日计至实际清偿之日止；每月物业管理费的违约金以本金为限）；

四、驳回广州融一企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2634元，由广州融一企业管理咨询有限公司负担1162元，水晶球教育信息技术有限公司负担1472元。二审案件受理费209元，由水晶球教育信息技术有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　邓　颖

审判员　谭红玉

审判员　李光华

二〇二一年十一月二十九日

书记员　陈金闪

区敏儿