某某、天津市南开区排水管理所房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民事判决书

（2018）津01民终1037号

上诉人（原审被告）：庞清望，男，1979年1月27日出生，汉族，个体工商户，住天津市南开区。

被上诉人（原审原告）：天津市南开区排水管理所，住所天津市南开区向阳路南头。

法定代表人：***，所长。

委托诉讼代理人：***，天津本诚律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人天津市南开区排水管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初10442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

庞清望向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，或者将本案发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人明知涉诉房屋没有产权证，与上诉人签订无效的租赁合同，属于欺诈行为，合同无效，一审法院应当驳回起诉。上诉人的大女儿在涉诉房屋内被电问题至今没有解决。被上诉人诉请的是租赁费，一审法院判决的是使用费。

天津市南开区排水管理所辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

天津市南开区排水管理所向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同于2017年6月30日解除；2.判令被告支付2017年1月1日至2017年6月30日租金10800元，及自2017年7月1日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；3.判令被告将坐落于天津市南开区向阳路南头天津市南开区排水管理所北侧增1号房屋腾交原告；4.判令被告自2017年7月1日起至腾退房屋之日，按120元/天向原告支付房屋占有使用费；5.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：原告将位于天津市南开区向阳路南头天津市南开区排水管理所北侧增1号房屋，出租给被告经营使用，面积40平方米，双方每年续订一次《房屋租赁协议书》。2016年3月21日，双方最后一次签订合同，约定租赁期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日，月租金1800元。双方另对其他权利义务进行了约定。

一审法院另查，原告于2017年4月向租户们送达了《通知》，载明“……请各租房户自收到通知起三个月内（即：6月底前）腾空房屋，将钥匙交还本单位……”。现被告仍继续使用涉案房屋至今，自2017年1月1日开始未向原告给付任何费用，至2017年6月30日共拖欠房屋占有使用费10800元（1800元/月*6个月），故成讼。

一审法院再查，涉案房屋由原告建造，天津市南开区地方税务局就涉案房屋向原告收取了房产税及土地使用税。

2017年7月1日，天津市南开区市政工程管理局出具《证明》，载明“位于南开区向阳路南头南开区排水管理所正门北侧四间门面房，和南侧四间门面房及后面房屋均为南开区排水管理所资产，由其占有、使用、收益和处分”。

一审法院认为，原、被告就涉案房屋签有《房屋租赁协议书》，双方虽对合同主要条款包括各自权利、义务以及违约责任等进行了约定，并已实际履行，但因原告未向房管部门进行产权登记，亦未向法庭提供合法的建设规划及审批手续，涉案房屋属于未经批准建设的临时建筑，故涉案合同应属无效。对此，原告虽提供了天津市南开区市政工程管理局出具的证明及缴纳税款的相关凭证，但上述证据的出具单位并非房屋主管部门，不能证明涉案房屋的合法性。合同无效，便不存在解除情形，故原告主张解除合同的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，故原告有权向被告主张返还房屋。一审庭审中，双方均认可被告自2017年1月1日开始未向原告给付租金等相关费用，根据相关司法解释，原告有权参照合同约定的标准要求被告支付房屋使用费，故原告向被告主张自2017年1月1日至2017年6月30日的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于原告按双倍租金标准向被告主张自2017年7月1日至腾房之日的房屋使用费一节，原告对此并未提供证据加以证明，故原告该项主张不成立，被告仍应参照原合同标准向原告支付自2017年7月1日至腾房之日的房屋使用费。关于原告主张违约金一节，因合同无效不存在违约责任，该项诉请一审法院不予支持。关于被告提出其女儿在涉案房屋内被电伤一节，其并未提供证据证明原告对此存在过错，故被告该项抗辩理由不成立，一审法院不予采信。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、被告庞清望于本判决生效后六十日内，将坐落于天津市南开区向阳路南头天津市南开区排水管理所北侧增1号房屋腾交原告天津市南开区排水管理所；二、被告庞清望于本判决生效后六十日内，按1800元/月向原告天津市南开区排水管理所给付自2017年1月1日至腾房之日的房屋使用费；三、驳回原告天津市南开区排水管理所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取35元，由被告庞清望负担，于本判决生效后六十日内给付原告天津市南开区排水管理所。

二审中双方当事人均未提交新的证据。

本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。

案经调解，双方当事人未达成一致意见。

本院认为，双方当事人签订合同，约定房屋租赁事宜，鉴于涉诉房屋未取得行政建设审批手续，故应当认定涉案合同无效。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院对于双方当事人之间法律关系的分析和认定是正确的，上诉人***主张被上诉人天津市南开区排水管理所签约行为构成欺诈，理由和依据不足。上诉人***主张其女儿在涉诉房屋内被电问题，与本案不属于同一法律关系，庞清望应另案主张权利。被上诉人天津市南开区排水管理所做为原审原告，依据涉诉房屋租赁合同向庞清望主张房屋租金，一审法院依据法律规定，参照无效合同约定的租金给付标准，判令庞清望支付其占有涉诉房屋期间的使用费，并无不当。

综上所述，庞清望的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费295元，由庞清望负担。

本判决为终审判决。

审判长***

代理审判员*来

代理审判员***

二〇一八年三月一日

书记员***

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……