某某等与赣州日豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）赣中民一终字第213号

上诉人（原审原告）***。

上诉人（原审原告）谢北文。

上诉人（原审原告）周逸琴。

上诉人（原审原告）王琼。

上列上诉人共同委托代理人刘承余，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。

上列上诉人共同委托代理人彭代平，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人（原审被告）赣州日豪房地产开发有限公司，住所地：赣州市南康区天马山大道日豪花园。

法定代表人潘建平，董事长。

委托代理人钟建华，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。

委托代理人薛汉铭。

上诉人***、谢北文、周逸琴、王琼因与上诉人赣州日豪房地产开发有限公司（以下简称日豪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院（2013）康民一初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院查明：2011年11月3日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》一份，原告购买被告位于南康市天马山大道西侧日豪花园14栋的9号、10号商铺，双方对商铺的计价方式、付款方式及期限等进行了约定。合同载明：“出卖人应当在2012年10月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件（无）的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府政策法规的变化，政府管制或规划变更等一切非出卖人原因导致该工程停工或验收手续未完成的”；“除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，……；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之八的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过总房款20%”；“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”；“双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件二，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合规定的装饰、设备标准。如达不到约定标准的，出卖人应当按交付时市场价格补偿装饰、设备差价，并承担采取补救措施达到交付标准的违约责任”；“附件二：一、装饰、设施项目及标准……门：入户门为卷闸门，其余预留门洞……”。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款3264965元。2013年5月16日，被告将南康日豪花园14栋在南康市城乡规划建设局备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年8月12日，原告以被告未按时交房为由起诉至法院要求处理。2013年8月28日，被告书面通知原告前来办理交房手续，但原告以被告未按照合同约定安装卷闸门等为由拒不收房。

另查明，被告开发建设的日豪花园14#商住楼于2010年下半年开工，在施工阶段因征地拆迁遗留问题等导致停工，施工受阻累计停工时间长达半年。原告在庭审中陈述，其在立案前半个月左右曾到被告处办理交房手续，但因被告未按照合同约定安装卷闸门而未收房。2014年2月18日，被告已将案涉房屋交付原告使用，并办理了相关交接手续。

原审法院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告依约履行了付款等义务，被告也应履行通知、交房等义务，但被告在取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，未及时书面通知原告办理交付手续，且未及时交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于逾期交房时间的计算问题。双方在合同中约定非出卖人原因导致工程停工或验收等情形可据实予以延期，被告已提供证据证明在施工阶段存在征地拆迁遗留问题等非被告原因导致工程停工长达半年，故被告主张剔除非被告原因导致房屋迟延交付的时间（2012年10月30日至2013年5月16日），有事实依据，符合合同约定，本院予以认可。被告在取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后未及时履行书面通知义务，构成违约，故逾期交房的起算时间应确定为2013年5月17日。原告在庭审中陈述，其在立案前半个月到被告处商谈交房事宜，但因被告未安装卷闸门而拒不收房，由此可知原告在2013年7月28日左右已完全知晓交房的相关情况，此时被告实际已经履行通知义务，而被告交房的唯一条件就是取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原告以未安装卷闸门为由不收房，不符合合同约定，相应的责任和损失应由原告自行承担。据此，本院酌定被告延期交房时间计算至2013年7月28日。关于违约金的计算问题。违约金是对因违约而受到的实际损失予以补偿。被告主张双方约定的违约金过高，请求依法予以减少，原告方未能提供证据证明延期交房对其造成的损失，也未能就违约金是否过分高于实际损失提供相关证据予以证实，故双方约定的延期交房违约金（总房款的0.08%／天）应认定为过高，可予以调整。考虑到被告延期交房对原告确实造成一定的损失，结合本案实际情况，本院酌定按总房款的1%／月计算违约金，即被告应支付违约金77270.84元（3264965元×71天×1%／月÷30天）。被告辩称已采取多种方式履行了通知义务，其不构成违约，因未提供充分证据证明，理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及第一百零四条之规定，判决：一、由被告赣州日豪房地产开发有限公司支付原告***、谢北文、周逸琴、王琼违约金77270.84元；二、履行期限：上述款，限被告在本判决生效后五日内付清。本案受理费10430元，由原告承担8000元，由被告承担2430元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人***、谢北文、周逸琴、王琼上诉称：日豪公司提交的《关于日豪花园14#商住楼施工受阻的情况说明》没有证明效力，此证据为日豪公司单方出具，说明中“日豪花园14#商住楼于2010年下半年开工”的表述极为笼统，作为情况说明应当实事求是且需具体，因为本案争议的就是交房时间，但是该说明中避开具体哪一个月开工的时间故意不写，是在故意模糊时间节点。说明中“该项工程在施工阶段中，因该项目建设区域内部分”中的“该工程”和“该项目”是两个不同的工程概念，前者指的是某项工程，后者指的是某个大的项目，而对于项目中的“某个区域内部分”的表述同样是某糊不清，未能明确指出就是本案争议的14号商住楼。说明中“部分被拆迁人借其征地拆迁遗留问题未处理之由”说明的是拆迁遗留问题，但是拆迁遗留的何种问题未能明确。因为相关遗留问题引发的责任应当由被上诉人自己去承担其不利后果，况且这些问题绝非是临时发生的，而是自征地拆迁以来就长期存在的问题，日豪公司在开售房屋之前就应当解决和预见的问题，所以这些问题不应当作为日豪公司可以延期交房的抗辩理由。说明中“多次强行阻扰”以及“导致施工受阻达半年之久”的说明也是缺乏事实依据和与客观事实不符，因为多次本身就是一个不确定的数字概念，且每次出现类似的问题由谁来证明？有何记载？需要依据的时间节点由谁加以佐证？不管是监理公司还是某办公室凭什么签注“情况属实”和哪些情况属实？监理公司也好，某办公室也好，都无权签注这样的情况说明，况且作为主管建设工程施工和验收的规划建设单位也没有出具相关证明说该情况存在并实际影响到了14号商住楼的施工，也没有任何因为开发建设用地出现拆迁遗留问题而作为开发商可以作为免除其延期交房违约责任的先例。此外，该《说明》的情况并不符合双方所签《赣州市商品房买卖合同》第八条中约定的有关约定情形。因为在该条第二款第2项中仅仅列举了“政府政策法规的变化，政府管制或规划变更等”免责情形，而并非断章取义的随意认定一切非日豪公司原因的情形均可免责。双方所签《赣州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且一审判决也认定该合同合法有效，那么，根据合同第七条和第九条的有关约定足以证实合同双方关于买卖过程中出现违约时应承担的违约责任之约定是对等的，且相关违约责任承担的约定以及违约责任承担时的最高限额也没有违反国家相关强制性的规定和司法实践，因此，相关约定是合情合理和合法的，并无不当和可以非经一方自愿同意而可以做出调整的情形存在。就本案而言，不存在需要上诉人举证证明自己已经造成实际损失多少的问题，因为这是针对一方不履行合同而产生的违约制裁措施，所以无需守约方举证证明自己到底因此出现了多少损失，况且上诉人出资300多万元购买的店面都是融资而来的，除了融资成本之外日豪公司未能及时交付店铺就造成上诉人无法及时实现效益而造成损失，所以一审判决擅自改变双方当事人约定的条款，并凭空捏造一个标准强加给双方当事人都是毫无事实和法律依据的。原审判决认定事实不清，处理不当，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的一审诉请。

上诉人日豪公司辩称：依照双方所签合同第八条的约定，出卖人可以据实予以延期的情形的核心和要点是“一切非出卖人原因导致工程停工或验收手续未完成的”，其根本立脚点均是指出卖人主观意志以外的原因，并非仅指政府、政策、法规变化。“等”字包含了众多情形，但核心是非出卖人的原因，这完全符合法律，符合情理，不能将非出卖人主观原因、非出卖人的过错强加在出卖人头上，这不公平、不合理、不合法。故被答辩人的观点是曲解该条款，未站在公正的角度上去理解。工程是否施工受阻，政府及监理部门最有发言权。由于政府部门长期未对拆迁户给予补偿安置，致使拆迁户阻挠出卖人施工，影响工程进度，显然这样的后果和责任不能由出卖人承担。被答辩人明知房屋可以交付使用，却以各种理由故意拖延，其责任应由被答辩人自行承担，答辩人不存在违约的问题。请求驳回被答辩人的上诉请求。

上诉人日豪公司上诉称：在2012年10月30日及2013年8月，上诉人书面通知了被上诉人前来领房，尤其是2013年8月的书面通知，是在上诉人物业及销售人员多次与被上诉人沟通，在知其不来的情况下，才发正式书面通知。被上诉人代理人在庭审中也承认，从2010年10月份后被上诉人几乎每个星期均会来上诉人销售部看看，了解房屋进展情况，现却否认其知晓房屋已建好，否认上诉人通知了其来交房，这与事实不符。被上诉人周逸琴是负责处理购房事宜及联系上诉人的人员，其本身就是同行开发商的房屋销售人员，且其所处的工作地点与上诉人楼盘遥遥相对，一街相隔（即五星公馆项目），其常来售楼部怎会不知晓可以交房？通知被上诉人收房对上诉人来说是百利而无一害，相反不通知却是百害而无一利，上诉人居然会长时间不通知被上诉人，显然不符合情理。原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

上诉人***、谢北文、周逸琴、王琼辩称：交房的唯一标准是取得政府部门颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，到目前为止，日豪公司也不能提供证据已书面通知***等人收房。上诉人日豪公司不能以周逸琴是房地产公司销售人员，而拒绝通知当事人收房，日豪公司无正当理由拖延交房。请求二审法院支持***等上诉请求，驳回日豪公司的上诉请求。

二审期间，上诉人***、谢北文、周逸琴、王琼与上诉人日豪公司均未提交新的证据。

二审经审理查明，2013年9月8日，上诉人日豪公司在原审诉讼期间，向原审法院提交了一份其打印的《关于日豪花园14#商住楼施工受阻的情况说明》（以下简称《说明》），其内容为：“我公司开发建设的日豪花园住宅小区14#商住楼于2010年下半年开工，该项工程在施工阶段中，因该项目建设区域内的部分被拆迁人借其征地拆迁遗留问题未处理之由，多次强行阻拦在建项目的施工。为顾全大局，避免群体恶性事故的发生，我公司被迫采取了间断式的停工举措。该项目施工受阻累计间断停工时间长达半年之久”，该说明上面盖有南康市南水新城区开发建设委员会办公室、江西省建设监理有限公司的公章。原审期间，上诉人日豪公司提交了其于2012年10月30日写给上诉人王琼的《入户通知书》及《日豪花园入伙须知》。原审庭审时的证人易国明、ＸＸ祥都是赣州盛联公司的工作人员，证人陈明华、罗艳兰为赣州广源物业管理有限公司南康日豪花园管理处的工作人员。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人***、谢北文、周逸琴、王琼与上诉人日豪公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。因第三人的原因造成的违约行为，仍由合同当事人承担违约责任，这是由合同的相对性原则决定的。依据合同相对性，只有合同当事人才有权向对方提出履行的请求，或者向对方承担义务，其他任何第三人不承担任何合同义务。本案中，上诉人日豪公司是以双方所签合同第八条第二款第2项“政府政策法规的变化，政府管制或规划变更等一切非出卖人原因导致该工程停工或验收手续未完成的”约定，作为其可以据实予以延期的抗辩理由。上诉人***等四人认为上诉人日豪公司提交的《说明》的情况，并不符合上述约定的相关情形，因为该项仅列举了“政府政策法规的变化，政府管制或规划变更等”免责情形，而并非断章取义的随意认定一切非日豪公司原因的情形均可免责。上诉人日豪公司则认为只要是“一切非出卖人原因导致工程停工或验收手续未完成的”，其均可以免责。根据上述规定，双方当事人对格式条款有两种以上解释，应当作出不利于提供格式条款一方即上诉人日豪公司一方的解释。此约定应该是指政府对开发商所形成的直接影响，而不能断章取义、随意扩大为除政府相关行为外，一切非出卖人的原因导致的工程停工或验收手续未完成，上诉人日豪公司均可免责。上诉人日豪公司提交的《关于日豪花园14#商住楼施工受阻的情况说明》载明：“因该项目建设区域内的部分被拆迁人借其征地拆迁遗留问题未处理之由，多次强行阻拦在建项目的施工”，说明本案是因部分被拆迁人阻拦了上诉人日豪公司的施工，而不是政府要求上诉人日豪公司停工，故部分被拆迁人的阻拦施工，不是双方所签合同第八条第二款第2项的约定内容，上诉人日豪公司主张是由于政府长期未对被拆迁人给予补偿安置，致使其阻挠出卖人施工，影响工程进度，这是政府与被拆迁人之间的法律关系，与本案没有关联，而上诉人日豪公司提交的《说明》，本身也不能证明停工的具体间断时间，故上诉人日豪公司不能因此予以延期，其应当向上诉人***等四人承担逾期交房的违约责任。

关于上诉人日豪公司在2013年5月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之后，是否通知了上诉人***等人收房的问题。根据合同约定，涉案房屋达到交付使用条件后，上诉人日豪公司应当书面通知上诉人***等人办理房屋交付手续。上诉人日豪公司主张，其于2012年10月30日曾向上诉人王琼发出过《入户通知书》及《日豪花园入伙须知》，说明上诉人日豪公司清楚合同的约定，应当书面通知上诉人***等人办理房屋交付手续。且上诉人日豪公司在2013年8月28日也是采用书面通知的形式通知上诉人***前来办理交房手续。赣州盛联公司与赣州广源物业管理有限公司南康日豪花园管理处与本案具有利害关系，且两个公司均不是本案合同的相对方及义务履行人，故本院对其证人证言不予采信。原审判决根据上诉人***等人的自认确定交房时间为2013年7月28日正确，应予维持。

上诉人日豪公司未在2012年10月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给上诉人***等四人，其应当自2012年10月31日起至2013年7月27日止，向上诉人***等四人承担逾期交房的违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。原审法院根据以上原则，对本案的违约金进行调整，并无不当，本院予以维持。原审判决认定基本事实清楚，但对逾期交房时间的计算不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持赣州市南康区人民法院（2013）康民一初字第662号民事判决第二项；

二、变更赣州市南康区人民法院（2013）康民一初字第662号民事判决第一项为：上诉人赣州日豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人***、谢北文、周逸琴、王琼违约金293846.85元（3264965元×270天×1%／月÷30天）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10430元，二审案件受理费12162元，合计22592元，由上诉人***、谢北文、周逸琴、王琼负担12426元，上诉人赣州日豪房地产开发有限公司负担10166元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　徐军

审　判　员　　傅忠

代理审判员　　彭莉

二〇一四年十一月六日

书　记　员　　王佳

书　记　员　　张虹