马国林与中铁十二局集团铁路养护工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西藏自治区当雄县人民法院

民事判决书

（2018）藏0122民初31号

原告：***，男，东乡族，个体工商户，现住西藏自治区当雄县。

委托诉讼代理人：**，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。

被告：中铁十二局集团铁路养护工程有限公司，地址：西藏自治区拉萨市经济技术开发区林琼岗路13-1号，统一社会信用代码：×××。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***，泰和泰律师事务所拉萨分所律师。

原告马国林与中铁十二局集团铁路养护工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马国林、原告委托诉讼代理人**、被告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告一次性支付剩余合同期内房租合计320000元；2、请求判令被告向原告一次性支付其使用的水费2000元，电费2979.6元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告就房屋租赁相关事宜于2017年4月1日签订了一份房屋租赁合同。该租赁房屋位于西藏自治区拉萨市当雄县河东路国海电器长虹专卖店，双方约定租赁期限自2017年4月1日至2022年4月1日，年租金为80000元整，出租期内的水费、电费、煤气费等费用均由被告承担。直至2017年11月份，被告突然向原告提出退组，并未经原告同意直接搬离租赁房屋。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第三款约定：”乙方在租赁房屋后，合同期未满之前由于其他原因不再租赁房屋，则需向甲方支付合同内剩余房租费用。”综上所述，被告擅自退租严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。

被告辩称，1、首先租赁合同存在欺诈行为，其次租赁房屋存在严重的安全隐患。2、被告在合同履行中不存在任何的违约行为，被告即使存在违约行为，合同里面的违约金也不合法，况且我们已经付了一年的租金。他们就算损失也就损失两个月而已。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：

一、原告提交的与房东罗某签订的房屋租赁合同一份，证明房屋所有权人与原告约定在合同期内，原告可以自主租赁房屋的事实。原告提交的与被告签订的房屋租赁合同一份，证明房屋租赁合同第十二条第三款约定：”乙方在租赁房屋后，合同期未满之前由于其他原因不再租赁房屋，则需向甲方支付合同内剩余房租费用”的事实。被告对这两份合同均不予认可，称原告与房东罗某签订合同时间为2017年5月1日，而原告与被告签订的合同时间为2017年4月1日，对原告与房东签订的合同的真实性有异议，对原告与被告签订的房屋租赁合同的合法性有异议，认为原告当时对该房屋没有转租权和使用权。本院认为，原告与房东罗某签订的合同时间虽然是2017年5月1日，但在庭上经过房东罗某的追认，称与原告从2016年赛马节开始就已经有意愿达成租赁合同，并有口头约定，只是一直拖到2017年5月1日原告付全款时才签订了书面合同，故本院对两份合同予以认可。

二、原告提交的电表照片，证明被告租住期间产生的电费为2979.6元的事实。被告对该证据不予认可，称从该电表上无法认定起止时间和截止时间。本院认为，该照片上只有电表数，而原告也无其他证据与其相互佐证，故本院对该证据不予认可。

根据上述认证查明，原告与房东罗某在2016年赛马节开始就商定房屋租赁事宜，之后达成口头约定，于2017年5月1日原告交付了5年的租金及10000元的押金共计210000元后签订了书面合同，将位于当雄县净土生态园左侧15米处的房屋租给了原告。原告与被告在2017年4月1日签订了房屋租赁合同将该房屋转租给了被告，租期为5年，每年租金80000元整，被告于2017年4月24日向原告支付了第一年的租金80000元整。2017年11月被告搬离了该房屋，原告逐诉至法院。

另查明，原告在庭上称房东罗某现在虽没有房产证，但该房屋材料已交到县国土局办理不动产产权登记。经原告方申请，双方当事人同意，本院去当雄县国土局进行了核实，房东罗某确实向当雄县国土局提交了材料用于进行不动产统一登记，但是因为该户在县城内房屋选址与《当雄县城市总体规划（2015-2030）》广场用地不相符合，因此未予以审批及登记，并出具了专题会议纪要〔2018〕第一期。此外在庭后本院在双方当事人在场的情况下对原告的诉求做了进一步核实，原告表示要求解除合同。

上述事实由原、被告提交的证据、双方当事人的陈述、庭审笔录、核实笔录、协助查询通知书回执及专题会议纪要〔2018〕第一期在案佐证。

本院认为，本案的主要争议焦点为原告是否具有房屋出租权，本院认为原告与房东罗某签订的书面合同时间虽然是2017年5月1日，但在庭上经过房东罗某的追认，称与原告从2016年赛马节开始就已经有意愿达成租赁合同，之后也有口头约定，只是一直拖到2017年5月1日原告付全款时才签订了书面合同，因此经过房东罗某追认，原告是有转租该房屋的权利。因此本院认为原、被告系房屋租赁合同关系，而依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。被告在合同租赁期内，搬离涉案房屋并将大门钥匙交还给了原告，其行为已构成违约，应当承担违约责任，原告要求解除房屋租赁合同，符合法律规定，予以支持。关于被告提出涉案房屋存在安全隐患的主张，因被告未提交任何相关证据，故本院不予支持。原、被告双方合同签订后，被告依法使用涉案房屋并按约定向原告预付了一年的租金，合同履行过程中，因被告提前退租，原告主张被告按照双方签订的合同第十二条给付其可得收益剩余四年房租320000元，而被告认为原告要求的损失赔偿额过高，对此，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说实际损失包括直接损失和间接损失，直接损失是守约方现有、直接财产的减少，间接损失就是可得利益的丧失。本案中，被告的行为确实对原告造成了损失，但是原告主张按约定给付320000元显然不恰当，原告应当积极采取措施，防止损失扩大。因此兼顾双方合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定被告支付原告2018年4月到2018年7月的房租，以及原告寻找新的承租人所需时间3个月的租金，共计7个月的租金即80000元÷12个月×7个月=46667元。关于原告要求被告支付水费2000元的主张，本院认为因原被告在合同中约定了水费由被告承担，加上在庭审中房东罗某也确认了每年的水费为2000元，因此鉴于被告在2017年11月份搬离涉案房屋，应支付原告水费2000元÷12个月×8个月=1333元。关于原告要求被告支付电费2979.6的主张，本院认为原告提交的电表数照片不足以证明被告的用电量及产生的电费，原告也无其他证据与其相互佐证，故对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八条第一款、第六十条，第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告中铁十二局集团铁路养护工程有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告马国林支付2018年4月到2018年7月的房租及原告寻找新的承租人所需时间3个月的租金46667（肆万陆仟陆佰陆拾柒）元；支付原告8个月的水费共计1333（壹仟叁佰叁拾叁）元，共计：48000（肆万捌仟）元。

二、驳回原告马国林的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6174.69元，被告中铁十二局集团铁路养护工程有限公司承担912元，原告马国林承担5262.69元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。

审判长多登玉珍

审判员达珍

人民陪审员****

二〇一八年七月十七日

书记员****