上海鑫鹏建设发展有限公司
某某与上海金备利实业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市静安区人民法院
民事判决书
案号：（2018）沪0106民初41099号
原告(案外人)：***，男，汉族，1963年7月10日出生，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：潘辑平。
被告(申请执行人)：上海金备利实业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：孔宪星，总经理。
委托诉讼代理人：马琳，上海山田律师事务所律师。
第三人(被执行人)：上海鑫鹏建设发展有限公司，住所地上海市普陀区柳园路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：张剑。
第三人(被执行人)：孙碧清，女,汉族，1968年2月23日出生，住福建省周宁县咸村镇川中村下厝5号。
委托诉讼代理人：王言，上海闰德律师事务所律师。
第三人(被执行人)：上海卡耐基实业有限公司，住所地上海市嘉定区嘉好路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：汤和水，执行董事。
委托诉讼代理人：王言，上海闰德律师事务所律师。
第三人(被执行人)：汤和水，男,汉族，1967年5月20日出生，住福建省周宁县咸村镇川中村下厝5号。
委托诉讼代理人：王言，上海闰德律师事务所律师。
第三人(被执行人)：上海展盛实业投资有限公司，住所地上海市普陀区真南路XXX号XXX室。
法定代表人：王辉。
第三人(被执行人)：张明，男，汉族，1983年4月6日出生，住上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室。
第三人：周旦生，男，汉族，1969年12月30日出生，住福建省周宁县狮城镇后井洋巷11号。
原告***与被告上海金备利实业有限公司(以下简称金备利公司)、第三人上海鑫鹏建设发展有限公司(以下简称鑫鹏公司)、第三人孙碧清、第三人上海卡耐基实业有限公司(以下简称卡耐基公司)、第三人汤和水、第三人上海展盛实业投资有限公司(以下简称展盛公司)、第三人张明、第三人周旦生案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告***，被告金备利公司委托诉讼代理人马琳，第三人孙碧清、第三人卡耐基公司、第三人汤和水共同委托诉讼代理人王言到庭参加诉讼。第三人鑫鹏公司、第三人展盛公司、第三人张明、第三人周旦生经合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求：对位于上海市普陀区中山北路XXX号2601/03、2604、2606、2607、2608/11、2612/2615、2616、2617、2618室的房屋(以下简称系争房屋)带租约拍卖。事实和理由：系争房屋的产权人为孙碧清，2013年12月20日、2014年2月1日，孙碧清与周旦生分别签署了《上海市商品房租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日。后孙碧清与周旦生因房屋租赁产生纠纷，经上海市普陀区人民法院(以下简称普陀法院)调解，2015年8月25日，双方达成调解协议，继续履行《上海市商品房租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，孙碧清同意周旦生将系争房屋对外转租。2016年9月1日，原告与周旦生就系争房屋签订租赁合同，租赁期限自2016年9月1日至2023年12月31日，后原告陆续将系争房屋转租给多家公司和个人。2018年1月9日，本院在办理金备利公司与鑫鹏公司、孙碧清等追偿权纠纷一案时裁定拍卖系争房屋。由于原告正在使用系争房屋，如果法院拍卖将严重侵犯原告作为承租人的权益，故原告诉至法院。
金备利公司辩称，不同意原告的诉讼请求。债权转让，抵押权同时转让，被告系通过合法方式取得系争房屋的抵押权，法院依法拍卖系争房屋并无不妥；原告称其与第三人周旦生之间的租赁关系成立于2016年9月1日，该日期在被告受让的抵押权登记之后，故原告主张的租赁权不能对抗被告登记在先的抵押权。原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回。
孙碧清、卡耐基公司、汤和水共同述称，同意原告的诉讼请求。孙碧清于2013年12月20日将系争房屋出租给周旦生，成立租赁关系的时间在抵押权登记之前；周旦生在承租系争房屋后，实际行使了占有、使用、收益的权利，并于2015年5月起诉孙碧清，主张对系争房屋的收益权；2016年，孙碧清的债权人中材供应链东方国贸公司查封了系争房屋，也是周旦生向北京市海淀区人民法院支付了35万元作为执行和解金。故孙碧清将系争房屋出租给周旦生合法有效，周旦生的租赁权应当得到法律保护。
鑫鹏公司、展盛公司、张明、周旦生均未到庭应诉，亦未答辩及举证。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：孙碧清系上海市普陀区中山北路XXX号2601/03、2604、2606、2607、2608/11、2612/2615、2616、2617，2618室房屋的产权人。
2014年1月26日，鑫鹏公司与中国建设股份有限公司上海普陀支行签订《人民币流动资金贷款合同》，向银行借款2,500万元，借款期限一年。同日，上海汇金融资担保有限公司(以下简称汇金担保公司)与银行签订《最高额002保证合同》，为鑫鹏公司的上述借款提供连带保证担保。当日，孙碧清与汇金担保公司签订《抵押反担保合同》，提供上海市普陀区中山北路XXX号2601/03、2604、2606、2067、2608/11、2612/2615、2616、2617,2618室房屋余额抵押担保，双方并于2014年1月30日办理了抵押登记。2014年2月7日，银行按约放款。后因鑫鹏公司未能按约还款，原告于2015年2月9日向银行代偿，并诉至本院。2016年4月28日，本院作出(2015)静民四(商)初字第4980号民事判决，内容如下：“一、被告上海鑫鹏建设发展有限公司应于本判决生效后十日内归还原告上海汇金融资担保有限公司代偿款人民币21,737,018.83元；二、被告上海鑫鹏建设发展有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海汇金融资担保有限公司自2015年2月9日起至实际清偿日止利息，以人民币21,737,018.83元为基数、按日万分之五计付；三、被告上海鑫鹏建设发展有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海汇金融资担保有限公司担保费人民币60万元；四、被告上海鑫鹏建设发展有限公司不履行上述付款义务，原告上海汇金融资担保有限公司可以与被告孙碧清协议以本市中山北路XXX号2601/03、2604、2606、2067、2608/11、2612/2615、2616、2617,2618室房屋折价，或者申请拍卖、变卖该抵押物所得的价款，扣除顺序在先的抵押权人应依法受偿的金额后余额范围内优先受偿。抵押房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分，归被告孙碧清所有，不足部分由被告上海鑫鹏建设发展有限公司继续清偿；五、被告孙碧清、被告上海卡耐基实业有限公司、被告上海展盛实业投资有限公司、被告汤和水、被告张明对被告上海鑫鹏建设发展有限公司上述付款义务承担连带清偿责任，并有权在承担责任后向被告上海鑫鹏建设发展有限公司追偿。案件受理费人民币153,485元，由六被告共同负担”。2016年8月，汇金担保公司向本院申请执行，执行案号为(2016)沪0106执4078号。2016年10月，金备利公司向本院提出书面申请，要求变更为上述执行案件的申请执行人。2016年10月20日，本院出具(2016)沪0106执异187号执行裁定书，变更金备利公司为(2016)沪0106执4078号案件的申请执行人。2018年1月9日，本院依法裁定拍卖被执行人孙碧清名下的系争房产以清偿债务。
2018年3月，原告向本院提出书面执行异议，称其自2016年9月1日起即租用系争房屋，法院应保护原告的租赁权，带租拍卖。2018年3月15日，本院作出(2018)沪0106执异29号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告遂起诉。
另查明，2015年7月6日，普陀法院受理周旦生与孙碧清房屋租赁合同纠纷一案。经法院主持调解，双方当事人于2015年8月25日自愿达成如下协议：“一、原告周旦生与被告孙碧清继续履行双方于2013年12月20日签订的关于上海市中山北路XXX号26楼整层房屋的《上海市商品房租赁合同》及2014年2月1日签订的《房屋租赁补充协议》，被告孙碧清同意原告周旦生将上述房屋对外转租并自行收取租金；二、被告孙碧清应于2015年8月31日前返还原告周旦生代收租金人民币50,000元；三、本案受理费1,050元(原告预付)，减半收取，计人民币525元，由被告负担，该款被告应于2015年8月31日前给付原告；四、双方再无其他争议”。
审理中，原告(承租方、乙方)提供了2016年8月18日与周旦生(出租方、甲方)签订的一份《上海市房屋租赁合同》、收款收据以及部分转账凭证。租赁合同内容如下：甲方出租给乙方的房屋座落于上海市普陀区中山北路XXX号华源世界广场26楼整层；甲方于2016年9月1日向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年9月1日起至2023年12月31日止；月租金为42,000元，押金60,000元，租金三个月一付，乙方应于每个缴租期日前向甲方支付租金。原告还提供了其作为出租方与上海米暨商务咨询有限公司(承租方)、夏新伟(承租方)、赵志垒(承租方)以及应书巍(承租方)签订的转租合同，上述转租合同均载明，原告是作为房地产权利人委托方与承租方建立租赁关系。
被告提供了2016年8月18日原告(受托方、乙方)与周旦生(委托方、甲方)签订的一份《房屋委托租赁合同》，内容如下：甲方委托乙方作为其物业管理顾问，全权委托乙方对上海市中山北路XXX号华源世界广场26楼整层进行租赁、管理、收取租金等事宜，现双方同意依据以下条款签订本协议；甲方将该房屋的租赁、管理、收取租金、押金等相关事宜全权委托给乙方，乙方每月向甲方支付42,000元固定收益，物业管理费及水电费等费用由乙方承担，押金为60,000元，合同终止时无息返还；委托期限自2016年9月1日至2023年12月31日。原告对上述《房屋委托租赁合同》的真实性予以认可。
本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被告经过债权转让取得的抵押权登记日期为2014年1月30日，而原告主张的租赁权起始日期为2016年8月18日，晚于抵押权登记时间，故原告对系争房屋主张的租赁权不能对抗被告登记在先的抵押权。况且，原告与周旦生之间是否存在真实的租赁关系尚存在争议。首先，原告对其与周旦生之间于同一天签订的《上海市房屋租赁合同》和《房屋委托租赁合同》无法做出合理解释；其次，在原告提供的多份转租合同中，其也是以房地产权利人委托方的身份对外签订租赁合同。根据上述证据，本院认为原告与周旦生之间系委托租赁关系的可能性更大。综上，原告提出对系争房屋带租约拍卖的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人鑫鹏公司、第三人展盛公司、第三人张明、第三人周旦生经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩及质证的权利，依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告***的诉讼请求。
本案受理费30,992元，由原告***负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
委托诉讼代理人：潘辑平。
被告(申请执行人)：上海金备利实业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：孔宪星，总经理。
委托诉讼代理人：马琳，上海山田律师事务所律师。
第三人(被执行人)：上海鑫鹏建设发展有限公司，住所地上海市普陀区柳园路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：张剑。
第三人(被执行人)：孙碧清，女,汉族，1968年2月23日出生，住福建省周宁县咸村镇川中村下厝5号。
委托诉讼代理人：王言，上海闰德律师事务所律师。
第三人(被执行人)：上海卡耐基实业有限公司，住所地上海市嘉定区嘉好路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：汤和水，执行董事。
委托诉讼代理人：王言，上海闰德律师事务所律师。
第三人(被执行人)：汤和水，男,汉族，1967年5月20日出生，住福建省周宁县咸村镇川中村下厝5号。
委托诉讼代理人：王言，上海闰德律师事务所律师。
第三人(被执行人)：上海展盛实业投资有限公司，住所地上海市普陀区真南路XXX号XXX室。
法定代表人：王辉。
第三人(被执行人)：张明，男，汉族，1983年4月6日出生，住上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室。
第三人：周旦生，男，汉族，1969年12月30日出生，住福建省周宁县狮城镇后井洋巷11号。
原告***与被告上海金备利实业有限公司(以下简称金备利公司)、第三人上海鑫鹏建设发展有限公司(以下简称鑫鹏公司)、第三人孙碧清、第三人上海卡耐基实业有限公司(以下简称卡耐基公司)、第三人汤和水、第三人上海展盛实业投资有限公司(以下简称展盛公司)、第三人张明、第三人周旦生案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告***，被告金备利公司委托诉讼代理人马琳，第三人孙碧清、第三人卡耐基公司、第三人汤和水共同委托诉讼代理人王言到庭参加诉讼。第三人鑫鹏公司、第三人展盛公司、第三人张明、第三人周旦生经合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求：对位于上海市普陀区中山北路XXX号2601/03、2604、2606、2607、2608/11、2612/2615、2616、2617、2618室的房屋(以下简称系争房屋)带租约拍卖。事实和理由：系争房屋的产权人为孙碧清，2013年12月20日、2014年2月1日，孙碧清与周旦生分别签署了《上海市商品房租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日。后孙碧清与周旦生因房屋租赁产生纠纷，经上海市普陀区人民法院(以下简称普陀法院)调解，2015年8月25日，双方达成调解协议，继续履行《上海市商品房租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，孙碧清同意周旦生将系争房屋对外转租。2016年9月1日，原告与周旦生就系争房屋签订租赁合同，租赁期限自2016年9月1日至2023年12月31日，后原告陆续将系争房屋转租给多家公司和个人。2018年1月9日，本院在办理金备利公司与鑫鹏公司、孙碧清等追偿权纠纷一案时裁定拍卖系争房屋。由于原告正在使用系争房屋，如果法院拍卖将严重侵犯原告作为承租人的权益，故原告诉至法院。
金备利公司辩称，不同意原告的诉讼请求。债权转让，抵押权同时转让，被告系通过合法方式取得系争房屋的抵押权，法院依法拍卖系争房屋并无不妥；原告称其与第三人周旦生之间的租赁关系成立于2016年9月1日，该日期在被告受让的抵押权登记之后，故原告主张的租赁权不能对抗被告登记在先的抵押权。原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回。
孙碧清、卡耐基公司、汤和水共同述称，同意原告的诉讼请求。孙碧清于2013年12月20日将系争房屋出租给周旦生，成立租赁关系的时间在抵押权登记之前；周旦生在承租系争房屋后，实际行使了占有、使用、收益的权利，并于2015年5月起诉孙碧清，主张对系争房屋的收益权；2016年，孙碧清的债权人中材供应链东方国贸公司查封了系争房屋，也是周旦生向北京市海淀区人民法院支付了35万元作为执行和解金。故孙碧清将系争房屋出租给周旦生合法有效，周旦生的租赁权应当得到法律保护。
鑫鹏公司、展盛公司、张明、周旦生均未到庭应诉，亦未答辩及举证。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：孙碧清系上海市普陀区中山北路XXX号2601/03、2604、2606、2607、2608/11、2612/2615、2616、2617，2618室房屋的产权人。
2014年1月26日，鑫鹏公司与中国建设股份有限公司上海普陀支行签订《人民币流动资金贷款合同》，向银行借款2,500万元，借款期限一年。同日，上海汇金融资担保有限公司(以下简称汇金担保公司)与银行签订《最高额002保证合同》，为鑫鹏公司的上述借款提供连带保证担保。当日，孙碧清与汇金担保公司签订《抵押反担保合同》，提供上海市普陀区中山北路XXX号2601/03、2604、2606、2067、2608/11、2612/2615、2616、2617,2618室房屋余额抵押担保，双方并于2014年1月30日办理了抵押登记。2014年2月7日，银行按约放款。后因鑫鹏公司未能按约还款，原告于2015年2月9日向银行代偿，并诉至本院。2016年4月28日，本院作出(2015)静民四(商)初字第4980号民事判决，内容如下：“一、被告上海鑫鹏建设发展有限公司应于本判决生效后十日内归还原告上海汇金融资担保有限公司代偿款人民币21,737,018.83元；二、被告上海鑫鹏建设发展有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海汇金融资担保有限公司自2015年2月9日起至实际清偿日止利息，以人民币21,737,018.83元为基数、按日万分之五计付；三、被告上海鑫鹏建设发展有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海汇金融资担保有限公司担保费人民币60万元；四、被告上海鑫鹏建设发展有限公司不履行上述付款义务，原告上海汇金融资担保有限公司可以与被告孙碧清协议以本市中山北路XXX号2601/03、2604、2606、2067、2608/11、2612/2615、2616、2617,2618室房屋折价，或者申请拍卖、变卖该抵押物所得的价款，扣除顺序在先的抵押权人应依法受偿的金额后余额范围内优先受偿。抵押房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分，归被告孙碧清所有，不足部分由被告上海鑫鹏建设发展有限公司继续清偿；五、被告孙碧清、被告上海卡耐基实业有限公司、被告上海展盛实业投资有限公司、被告汤和水、被告张明对被告上海鑫鹏建设发展有限公司上述付款义务承担连带清偿责任，并有权在承担责任后向被告上海鑫鹏建设发展有限公司追偿。案件受理费人民币153,485元，由六被告共同负担”。2016年8月，汇金担保公司向本院申请执行，执行案号为(2016)沪0106执4078号。2016年10月，金备利公司向本院提出书面申请，要求变更为上述执行案件的申请执行人。2016年10月20日，本院出具(2016)沪0106执异187号执行裁定书，变更金备利公司为(2016)沪0106执4078号案件的申请执行人。2018年1月9日，本院依法裁定拍卖被执行人孙碧清名下的系争房产以清偿债务。
2018年3月，原告向本院提出书面执行异议，称其自2016年9月1日起即租用系争房屋，法院应保护原告的租赁权，带租拍卖。2018年3月15日，本院作出(2018)沪0106执异29号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告遂起诉。
另查明，2015年7月6日，普陀法院受理周旦生与孙碧清房屋租赁合同纠纷一案。经法院主持调解，双方当事人于2015年8月25日自愿达成如下协议：“一、原告周旦生与被告孙碧清继续履行双方于2013年12月20日签订的关于上海市中山北路XXX号26楼整层房屋的《上海市商品房租赁合同》及2014年2月1日签订的《房屋租赁补充协议》，被告孙碧清同意原告周旦生将上述房屋对外转租并自行收取租金；二、被告孙碧清应于2015年8月31日前返还原告周旦生代收租金人民币50,000元；三、本案受理费1,050元(原告预付)，减半收取，计人民币525元，由被告负担，该款被告应于2015年8月31日前给付原告；四、双方再无其他争议”。
审理中，原告(承租方、乙方)提供了2016年8月18日与周旦生(出租方、甲方)签订的一份《上海市房屋租赁合同》、收款收据以及部分转账凭证。租赁合同内容如下：甲方出租给乙方的房屋座落于上海市普陀区中山北路XXX号华源世界广场26楼整层；甲方于2016年9月1日向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年9月1日起至2023年12月31日止；月租金为42,000元，押金60,000元，租金三个月一付，乙方应于每个缴租期日前向甲方支付租金。原告还提供了其作为出租方与上海米暨商务咨询有限公司(承租方)、夏新伟(承租方)、赵志垒(承租方)以及应书巍(承租方)签订的转租合同，上述转租合同均载明，原告是作为房地产权利人委托方与承租方建立租赁关系。
被告提供了2016年8月18日原告(受托方、乙方)与周旦生(委托方、甲方)签订的一份《房屋委托租赁合同》，内容如下：甲方委托乙方作为其物业管理顾问，全权委托乙方对上海市中山北路XXX号华源世界广场26楼整层进行租赁、管理、收取租金等事宜，现双方同意依据以下条款签订本协议；甲方将该房屋的租赁、管理、收取租金、押金等相关事宜全权委托给乙方，乙方每月向甲方支付42,000元固定收益，物业管理费及水电费等费用由乙方承担，押金为60,000元，合同终止时无息返还；委托期限自2016年9月1日至2023年12月31日。原告对上述《房屋委托租赁合同》的真实性予以认可。
本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被告经过债权转让取得的抵押权登记日期为2014年1月30日，而原告主张的租赁权起始日期为2016年8月18日，晚于抵押权登记时间，故原告对系争房屋主张的租赁权不能对抗被告登记在先的抵押权。况且，原告与周旦生之间是否存在真实的租赁关系尚存在争议。首先，原告对其与周旦生之间于同一天签订的《上海市房屋租赁合同》和《房屋委托租赁合同》无法做出合理解释；其次，在原告提供的多份转租合同中，其也是以房地产权利人委托方的身份对外签订租赁合同。根据上述证据，本院认为原告与周旦生之间系委托租赁关系的可能性更大。综上，原告提出对系争房屋带租约拍卖的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人鑫鹏公司、第三人展盛公司、第三人张明、第三人周旦生经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩及质证的权利，依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告***的诉讼请求。
本案受理费30,992元，由原告***负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长
洪 伟
审 判 员
唐星芝
人民陪审员
陶佰明
书 记 员
邹家乐
二〇一九年三月十二日
