某某、天成润华集团有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏03民终4670号 上诉人（原审被告）：**，男，1975年4月18日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：***，江苏禾***事务所律师。 被上诉人（原审原告）：天成润华集团有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区彭城路2-09***2层。 法定代表人：孙**铭，该单位董事长。 委托诉讼代理人：周全，男，1975年12月2日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：***，江苏金合律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成润华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初5608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**的委托诉讼代理人***，被上诉人天成润华公司的委托诉讼代理人周全、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人**上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由： 一、被上诉人一审诉讼请求为“确认解除合同的效力”，但被上诉人从未向上诉人发出催缴购房款以及解除合同的通知，故被上诉人提起本案确认解除合同之诉，无事实和法律依据。 二、解除权为除斥期间，法定期限内不行使便归于消灭。上诉人并没有抵押贷款清偿购房款的意向，那么在上诉人取得房证之后的合理期间内，被上诉人就应当知道自己的权利有侵害之虞，其应及时行使催缴购房款、履行解除合同的告知义务。但被上诉人长达近4年的时间里，未行使上述权利，解除权早已消灭。 即使一审法院认定，被上诉人提供的2020年11月6日的《通知》为催缴购房款内容的告知，被上诉人也应当在三个月的合理期限内行使解除权。但被上诉人未在法定除斥期间向上诉人发出解除合同的告知，而是在三个月后向法院诉请“确认解除合同的效力”，解除权也已经消灭。 三、本案不存在约定解除或法定解除的情形，也不符合合同解除的法定程序。在上诉人不存在严重违约行为、物权已发生变动且合同目的能够充分实现的情况下，法院应保护依法成立的合同法律效力。本案双方当事人基于交易惯例用工程款抵扣购房款，并不违反法律禁止性规定，也是建设工程施工领域工程款结算的惯例做法。司法应尊重并允许当事人采用有异于传统房产买卖合同中购房款的支付方式，而不应仅以双方没有签订抵工程款的书面协议为由，作为确认解除合同的依据。 四、一审法院援引徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司向案外人徐州雄展教育培训中心发出的《告知函》作为认定案件事实的依据，该《告知函》的告知主体系徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司，和被上诉人分别属于不同的独立法人；《告知函》的相对方系案外人徐州雄展教育培训中心，而非上诉人，上诉人并未收到该《告知函》；且《告知函》的内容并非向上诉人催缴购房款和通知解除合同，而是徐州和瑞华物业公司单方面认为该房产为其自有财产；同时，该份《告知函》在其他案件中未得到法院的认定和采纳，故一审法院主动援引不当。 五、一审中，被上诉人提供其起诉***解除商品房买卖合同纠纷一案的判决书作为证据，案号为(2019)苏0311民初2597，但该案被告***不仅是被上诉人法定代表人孙**铭的女儿，而且还是被上诉人控股公司的负责人，该案系在被告***缺席情况下进行的开庭审理，且其在诉讼前已配合被上诉人完成对己不利的证据固定，该案和本案案情完全不同，不应作为本案的参考依据。 六、被上诉人向一审法院提交的2018年4月18日《商品房买卖协议》及2018年7月30日《***》上“**”的签名，均非**本人所签。一审中，上诉人针对上述两处签名是否为**本人书写，向法院提出笔迹鉴定申请，但被上诉人不同意启动鉴定程序，一审法院亦未进行笔迹鉴定。二审中，上诉人仍提出鉴定申请，请二审法院予以准许。 被上诉人天成润华公司辩称：上诉人的上诉主张无事实法律依据，不能成立。 一、2018年4月18日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖协议》，约定上诉人购买被上诉人泉山区解放南路389号南都商务中心3#-2-105、3#-2-106房屋，总房款1200万元（其中105房款约372万元）。其中，105房屋在2018年7月30日签订网备合同并办理产权手续，但上诉人一直未按买卖协议进行付款。被上诉人催促上诉人支付购房款时，上诉人多次称不再购买，其诉称的105室及买卖协议中的106室房屋早已交付我公司。对105房屋上诉人虽口头答应办理注销手续，但拖延不予办理。2020年11月6日，被上诉人向上诉人邮寄书面通知，通知中明确：上诉人已不再购买房屋，请前来办理注销手续等内容。上诉人对此仍不予理会。根据最高人民法院合同法司法解释二规定，三个月的期限是针对上诉人提出异议行使权利的期间。综上，上诉人未支付购房款，涉案房屋也早已退还被上诉人，双方买卖关系早已解除。上诉人提出的被上诉人没有解除权、解除权超过除斥期间的主张不能成立。 二、上诉人主张房屋交易款为554070元、用工程款抵付房款以及通过已交付定金554070元的方式一次性付清购房款等主张，不能成立。 2018年4月18日的买卖协议为双方当事人的真实意思表示，诉称房屋价款应以该协议中约定的价格为准。就诉称房屋所签订的网签合同，是按上述协议第三条的约定先办理网签备案之用。该房屋买卖协议中诉称105房款约372万元，并非是上诉人所主张的554070元。在签订网备合同时，上诉人签订了***，明确网备合同为办理产权证之用，并不能以该网签合同中的约定的554070元为交易价款。房屋买卖协议中约定的购房款，上诉人并未支付，也不存在上诉人所称的用工程款抵房款及一次性交付定金554070元的事实。 天成润华公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认解除双方就泉山区解放南路389号南都商务中心3幢2**105号签订的《商品房买卖合同》（合同号：0703621），**协助办理该《商品房买卖合同》的网签备案的注销及不动产所有权证（编号：苏20**徐州市不动产权第0098067号）的注销手续；2、本案全部诉讼费用由**承担。 一审法院认定事实如下：2018年7月30日，天成润华公司与**签订了《商品房买卖合同》（网上备案号为2018073010005、合同号：0703621），合同约定**购买天成润华公司徐州市解放南路389号南都商务中心3幢2**105室商品房一套，实测建筑面积100.74平方米，规划用途为商服，房屋总价款为554070元。该合同另载明：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（人民币）554070元（大写伍拾伍万肆仟零柒拾元整），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第1中方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2018年7月30日前支付该商品房全部价款……” 合同签订后，天成润华公司即为**办理了案涉房屋商品房预(销售)合同网上登记备案（商品房备案证明号：X20140100149）以及徐州市（预购商品房）预告登记。 2018年8月3日，天成润华公司向**出具了价税合计554070元的案涉房屋增值税发票。 2018年8月8日，**办理了案涉房屋的不动产登记，不动产权证号为：苏（2018）徐州市不动产权第0098067号。 关于案涉房屋购房款支付问题。天成润华公司**，因为当时**没钱支付，通过案涉房屋办理贷款后，从银行或民间借款后再支付购房款。办好房证后，**并未支付房款。****，购买案涉房屋系真实意思表示，后期双方口头约定用工程款来抵房子或者结算工程款后支付购房款。 一审庭审中，天成润华公司为证明其诉讼请求，向一审法院提交了：1、2020年11月6日《通知》原件及快递查询单复印件各一份，拟证明：因**未支付购房款，天成润华公司催促**前来办理网签合同注销手续。2、形式上显示为**向天成润华公司出具的《***》一份，其中载明：“1、本人于2018年7月30日购买天成集团位于南都国际3-2-105室商品房,请贵公司按照本人提供的人员名单及价格签订网备合同，因此产生的所有纠纷均有本人承担，与贵公司无关。2、现所签订的各套房屋对应的网备合同仅作为办证使用，不作为任何法律依据使用。3、本人承诺将严格按照与公司协商约定办理相关手续（包括但不限于购房价格、付款方式、违约责任等）”。 **质证认为，对该证据《通知》有异议。该通知并没有有效送达到天成润华公司，也没有天成润华公司在邮局的签字回执，**仅提供了自己书写的邮寄EMS的回执，而且该通知的发送时间是2020年11月6日。距离双方签订合同的时间2018年7月30日，已长达两年半之久。**在解除权消灭之后，另行向天成润华公司发出通知，并不能产生解除合同的法定效力。因此该证据并不能证实**已成功行使解除权的法律依据。对于***中落款的“**”并非其本人所签。 天成润华公司还向一审法院提交了落款为2018年4月18日的《商品房买卖协议》，该协议显示天成润华公司（甲方）向**（乙方）出售泉山区解放南路389号南都商务中心3#-2-105、106室房屋。按照建筑面积计价：3#-2-105，建筑面积100.74平方米；3#-2-106,建筑面积224.26平方米；以及扶梯C部分不计产权，供乙方使用（详见附图），总房款总计壹仟贰佰万元整（Y12000000元）。付款方式及期限：签订本协议时交纳人民币1000000元,3#-2-105签定网备合同时交纳人民币3000000元，余款8000000元整分批付款。**对于该协议中“**”的签字否认为其本人所签。 另查，**于2020年1月3日将位于徐州市泉山区都商务中心一二三层（详细房号见附表）的房屋出租给案外人徐州市雄展教育培训中心，该房屋产权证面积为3930平方米。后双方发生争议，案外人徐州市雄展教育培训中心起诉至一审法院，一审法院于2020年10月22日受理，案号为：（2020）苏0311民初6066号。在该案审理中，案外人徐州市雄展教育培训中心提供了落款日期为2020年4月，徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司的告知函，该告知函中徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司认为位于南都商务中心一层3#-2-105、3#-2-106为其公司自有资产，2层、3层部分房屋购房款未付清现产生纠纷。徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司股东为***、***，法定代表人为周全（执行董事兼总经理）。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”本案中，天成润华公司向**主张退房的时间早于《中华人民共和国民法典》施行时间，在该案中要求确认双方的商品房买卖合同解除，故该案应适用民法典施行前的法律及相关司法解释的规定。 一、依法成立的合同对当事人具有法律约束力。天成润华公司与**签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该案中，**虽辩称其与天成润华公司达成了口头协议，用将来承包天成润华公司控股公司的工程款抵扣案涉购房款。但双方未在合同签订后就此达成书面协议，**至今未提供证据证实案涉房款已经通过工程款进行了抵扣。且**也没有在双方未能达成抵扣工程款意向的同时向天成润华公司支付购房款。另（2020）苏0311民初6066号案件中，徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司（即天成润华公司关联公司）的告知函也不认可**对涉案房屋享有所有权，也印证了**并未支付房款的事实，且**在该案天成润华公司诉讼后亦未能及时支付购房款，故一审法院认定由于**长期未能支付购房款，其行为已构成违约，天成润华公司要求确认解除合同符合法律规定。 合同解除后，**负有协助天成润华公司办理注销案涉房屋不动产所有权证书登记的义务，故天成润华公司诉请要求**协助天成润华公司办理案涉房屋的网签备案合同注销及不动产所有权证注销手续，符合法律规定，一审法院予以支持。 二、关于天成润华公司解除权的行使是否已经超过行使期限的问题。《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。根据上述规定，并未有天成润华公司解除权的行使超过期限的情形。 三、天成润华公司在庭审中当庭增加的关于解除3#-2-106合同请求，因与该案诉请中合同并非同一买卖合同，故对于该项请求不予合并审理，天成润华公司可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条之规定，判决：一、确认天成润华集团有限公司与**签订的泉山区解放南路389号南都商务中心3幢2**105号《商品房买卖合同》（合同号：0703621）解除；二、**于判决发生法律效力之日起十日内，协助天成润华集团有限公司办理徐州市解放南路389号南都商务中心3幢2**105室商品房网签备案合同注销手续及不动产所有权登记（苏20**徐州市不动产权第0098067号）的注销手续。案件受理费9341元，由**负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审中的争议焦点是：1、涉案商品房买卖合同是否具备解除条件；2、**是否应当协助办理相应的注销手续。 本院认为，上诉人**与被上诉人天成润华公司签订《商品房买卖合同》，约定由**购买涉案泉山区解放南路389号南都商务中心3#-2-105房屋，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。由于双方均认可**一直未支付购房款，且**亦未提供证据证实涉案购房款已经实际通过工程款抵扣的方式进行抵扣，故**已构成根本违约。天成润华公司有权要求解除双方之间的买卖合同。 在该合同被解除后，**应当协助天成润华公司办理注销案涉房屋不动产所有权证书登记，故一审法院支持被上诉人的该诉请并无不当，本院予以确认。 **主张天成润华公司的解除权因超过三个月的除斥期间而消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。买受人迟延支付购房款，其应在出卖人催告后在三个月的合理期限内及时履行支付房款义务，而非出卖人的解除权的行使应在三个月内，故对于上诉人的该主张本院不予采信。 关于**主张的笔迹鉴定问题，因对本案的审理结果没有实质影响，故本院不予允许。 综上所述，上诉人**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9341元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审判长　张　伟 审判员　孟　娟 审判员　*** 二〇二二年九月七日 书记员　***