某某希、杭州三春服饰有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏03民终3884号 上诉人（原审原告）：**希，女，1983年11月18日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：**，江苏红杉树律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州三春服饰有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区仓基新村48-5号。 法定代表人：***，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：天成润华集团有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）***2层。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏金合律师事务所律师。 上诉人**希因与被上诉人杭州三春服饰有限公司（以下简称三春公司）、天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初5144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**希的委托诉讼代理人**，被上诉人天成公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人**希上诉请求:依法改判或发回重审。事实与理由： 一、关于**希请求依法确认其对案涉商铺所有权的诉请，一审人民法院以商铺所有权与案涉审理法律关系非同一法律关系为由，拒绝在本案中一并做出裁判，实质上等同于拒绝审理案涉商铺的所有权现状事实，增加了当事人诉累，没有解决当事人意图通过民事诉讼程序维护合法权益，解决法律争议的诉讼目的。事实上，案涉商铺的所有权与诉争法律关系密不可分，是诉争法律关系实际履行的结果。 二、一审人民法院无视天成公司、三春公司与实际购房人之间对案涉房屋的权利转移与义务履行关系，**以合同相对性原则为由驳回上诉人该项诉请，缺乏事实认定与法律分析基础：1、上诉人代理人曾在一审审理过程中向人民法院提出查阅、调取相关关联案件卷宗及证据的申请，以****公司与天成公司之间的法律关系及履行状态等，一审人民法院并未采纳。2、案涉法律关系复杂，相关合同履行历时十余年。天成公司与三春公司之间的法律关系、权利义务的约定及实际履行形态涉及方方面面，其双方对实际购房人的权利、义务在过往相关关联争议案件中均并未做全局性、终局性的梳理、审理及认定。3、本案上诉人作为房屋实际买受人向一审提出本次诉讼，实际上是南都商业广场项目最终权利义务指向性的审理和判决，应当调查、审理案件的全部事实及法律关系。4、关于天成公司提出的(2017)苏03民终607号裁定书的既判力问题。该裁定认定内容及事实是否适用于本案并能够用于天成公司对实际买受人主张商铺所有权的抗辩、主张办证的抗辩；以及上诉人提出的其对三春公司、天成公司的权利、三春公司基于与天成公司之间的法律关系而产生的指示天成公司将房屋办理至实际购房人名下的权利；在三春公司下落不明的情况(公告送达)下，实际购房人是否能够基于通过三春公司购买天成公司开发房屋并实际一手占用、使用的事实而要求天成公司给与办理房屋产权证的权利，一审人民法院均未予审理、认定。 三、关于驳回**希全部诉请并由**希承担本案诉讼费用的问题。一审法院未予审理商铺确权问题，按照财产案件收取的商铺确权部分诉讼费用不应收取；关于驳回违约金的诉请，一审判决未能充分说理，且与同案其他判决并不一致。 四、本案的相关证据，尤其是天成公司给***等多人办理产权登记证书的行为，表明其已主动履行与三春公司签订的认购协议中的第四条第三款约定，事实上认可了涉案的所有房产都应当登记在实际购买人名下。天成公司的行为已经突破了合同的相对性，应当承担办证的协助义务。 被上诉人天成公司答辩称，一、确认所有权及要求协助办证系两个不同的法律关系，原审对此不予理涉是正确的。 二、我公司与上诉人之间不存在合同关系，不负有办理产权证的义务，不存在承担违约责任的前提。上诉人原审提供的买卖合同及相关生效的裁判文书能够证实，诉争房屋系上诉人从三春公司购买，并非从我公司购买。此外(2017)苏03民终607号民事裁定书已认定，诉称房屋并未完成网上登记备案，不具有约束力。 三、上诉人将房款交付给了三春公司，我公司无法给其提供办证、产权手续的发票，如开具发票、办理产权证则属于偷逃国家税收的违法犯罪行为。 四、天成公司给部分业主办证，是天成公司与业主私下商量的结果，天成公司给业主办证并不当然代表着天成公司具备了给所有业主办证的相关义务，更不能推定因天成公司给个别业主办证就变成了天成公司承担了系列合同的全部办证义务，两者之间不具备逻辑上的因果关系。 被上诉人三春公司未到庭，亦未提交书面答辩状。 **希向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认**希为徐州市南都商务中心2号楼5**228号房产所有权人；2、判令天成公司于判决生效十日内向**希提供办理产权登记所需的发票、土地使用权分割权证明等资料以办理产权登记至**希名下；3、判令三春公司向**希支付逾期办证违约金43860元（暂计算至起诉时）；4、***公司、天成公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实:三春公司与天成公司于2006年11月18日签订《矿大商务中心认购协议》，约定天成公司将所处本市解放南路延长段中国矿业大学老校区西北角矿大商务中心“矿大南都商业广场”1号楼至2号楼北侧边线、西至解放南路1-4层的总建筑面积约5700平方米的部分楼盘出售给三春公司，用于“巴黎春天国际购物中心”主题服饰广场。 2013年8月，杭州三春服饰有限公司徐州分公司（以下简称三春徐州分公司）收取了**希交付的巴黎春天购物中心2-19商铺认购款170000元，**希于2013年8月18日作为认购方与三春徐州分公司签订《认购单》一份，约定：**希以单价7375.27元/平方米、总房款170000元的价格认购三春徐州分公司徐州巴黎春天国际购物中心（暂定名）2层19号商铺，建筑面积暂定23.05平方米，最终面积以房管有关部门实测面积为准，单价不变，多退少补；上房日期暂定为2013年12月底前并于上房后365内办理房屋“两证”，逾期未能办理，认购方有权提出退房申请，出售方在接到认购方书面退房申请30日内，全额退还认购方已交认购金，并按银行同期存款利率支付利息；本项目由中矿大商务发展有限公司开发建设，尚未取得销售许可，认购方自愿要求内部认购，缴付认购金，待正式销售条件具备后，由认购方与中矿大商务发展有限公司和三春公司共同签订房屋销售合同；本购物中心委托徐州巴黎春天商业经营管理有限公司实施统一管理，与认购方另行签订协议；如因工程规划及设计需要对该房屋图纸进行变更，待变更图纸出图后销售方提前十五日通知认购方，认购方有优先调换权。 一审法院认为，**希主张的要求确认其为案涉商铺的所有权人的诉请与本案非同一法律关系，不予理涉。 关于**希诉请的要求天成公司协助**希办理产权登记的诉请，根据合同相对性原则，**希与天成公司并不存在合同关系，故**希的上述诉请，既无合同依据，也无法律依据，不予支持，即天成公司在本案中不应承担责任。 关于**希诉请的要求三春公司支付逾期办证违约金的诉请，因向**希出售房屋的三春徐州分公司并非案涉房屋的开发商，其自天成公司处认购房屋后再出售给**希等人属于一般的房屋买卖关系，因此该案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于因出卖人原因逾期取得房屋权属证书的规定计算逾期办证违约金，而应当根据当事人的有关约定处理。**希签订的《认购单》虽然有关于办理房屋两证的约定（上房后365日内办理），但对于逾期不能办证仅约定认购方有权退房，并未约定逾期办证违约金。**希要求三春公司支付逾期办证违约金也无合同依据。综上，**希主张逾期办证违约金的诉讼请求既无合同依据，也无法律依据，不予支持。 三春公司经一审法院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，期满无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩，应自行承担不利的法律后果，依法做出缺席判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回**希的诉讼请求。案件受理费4508元，公告费636元，合计5144元，由**希负担。 二审期间，**希提交如下证据：证据1，（2014）泉民初字第777号判决书，法院审理查明事实部分；用以证明涉案房屋开发、建设、出售情况，证实案件发生背景事实。 证据2，徐州市发改委徐发改经贸(2011)451号《关于确认原“中国矿业大学商务中心”变更投资主体的意见》，证实涉案房产的开发主体由中矿大商务发展有限公司平移至天成润华公司。 证据3，2006年11月8日，三春公司、天成公司签署的《矿大商务中心认购协议》（***公司提供），该协议第四条第三款约定“乙方签订正式房屋合同时，甲方应按乙方要求进行产权分割，但乙方需在政府相关部门实施产权测量前一个月提交产权分割明细给甲方，在办证前更换购房产权人姓名，甲方予以配合”，“在办证前”四个字为手写体，有天成公司专门加盖公章。该证据用以证明，不论三春公司与天成公司是投资合作关系，还是天成公司抗辩的房屋买卖合同关系，天成公司与三春公司在2006年11月签署协议时，就已经明确，天成公司开发的房屋最终应当根据三春公司的指令或名单登记在实际购房人名下。天成公司因与三春公司的该条约定，且基于开发商的身份，有义务将***公司“转卖”的房产登记在房屋实际买受人名下。 证据4，2015年7月15日，三春公司张贴的《关于办理网备合同的通知》，用以证明2015年7月15日前后，三春公司、天成公司实际上已经就该批房产办理网备合同达成一致意见，天成公司应当遵守约定，进行网备签约，办理两证。 证据5，徐州中矿大商务发展有限公司于2006年12月30日出具的《证明书》及附图，该证明书写明：“兹证明杭州三春服饰有限公司投资我公司开发建设的“矿大南都商业广场”1号楼至2号楼北侧边线，西至解放南路1-4层之物业，总建筑面积约5700平方米。此物业定位为“巴黎春天国基购物中心”主题服装商场（具体位置见附图）”。证明：1、天成公司与三春公司不是**的房屋买卖关系，三春公司实际是天成公司开发涉案房产的投资人，其投资对价为订购房屋；2、三春公司有权将投资房产进行加价出售，天成公司对此是明知，且事实上是已经向案外人***、**等人履行了签署网备合同、办理产权登记的义务，对本案上诉人**希，其也已经履行了网备义务，涉案房产商品房买卖合同已经被锁死，无法交易，且已经完成了交付事实。 天成公司质证称：对证据1的真实性无异议，对证据形式有异议，判决书不能作为证据提交，且该判决也认定天成公司和**希之间不存在合同关系；对证据2的真实性无异议，该文件的作出时间是2011年，与本案无关；对证据3的真实性无异议，但第四条第三款约定的是三春公司享有的权利，该条款与**希无关，且三春公司尚欠300万元房款未支付，天成公司也享有相应的抗辩权，在三春公司履行付款义务前天成公司有权拒绝履行该条款；对证据4的真实性有异议，该证据系复印件且并非天成公司制作，与天成公司无关；对证据5的真实性有异议，该证据系复印件且并非天成公司制作，与天成公司无关。以上证据均形成于2014年之前，不应在二审期间作为新证据提交。 二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：**希一审所主张的诉讼请求能否全部支持。 一、关于**希要求确认自己为涉案商铺所有权人的问题。被上诉人三春公司与被上诉人天成公司于2006年11月18日签订《矿大商务中心认购协议》，约定***公司购买包括涉案商铺在内的建筑面积约5700平方米的部分楼盘，双方成立房屋买卖合同关系。后三春徐州分公司与**希签订《认购单》，约定由**希购买涉案商铺并交纳了认购款，双方亦成立房屋买卖合同关系。目前涉案商铺尚登记在天成公司名下，还未转移至三春公司名下，*****在本案中要求确认自己对于涉案商铺享有所有权。 二、关于**希要求判令天成公司向其提供办理产权登记所需的发票、土地使用权分割权证明等资料以协助办理产权变更登记问题。因**希系与三春公司签订《认购单》，其与天成公司之间并无合同关系，故**希提出的该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。****审中提交的证据，亦无法证明天成公司应当履行协助其办理过户的义务，对此本院不予采信。 三、关于**希要求判令三春公司向其支付逾期办证违约金的问题。三春公司从天成公司处购买涉案商铺，再出售给**希，本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于计算逾期办证违约金相关规定，而应当依据双方的约定。从双方签订的《认购单》内容来看，双方对于逾期办证违约金未有约定，故**希主张的逾期办证违约金因缺少相应的法律依据和合同依据，本院不予支持。 综上，上诉人**希的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4508元，由上诉人**希负担。 本判决为终审判决。 审判长　张　伟 审判员　*** 审判员　孟　娟 二〇二二年八月二十二日 书记员　***