成都蒲汇实业有限公司与四川省虹宁地震监测设备有限公司都江堰分公司、四川省虹宁地震监测设备有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省都江堰市人民法院

民事判决书

(2018)川0181民初814号

原告：成都蒲汇实业有限公司。住所地：四川省都江堰市四川都江堰经济开发区。

法定代表人：潘远游，公司董事长。

委托诉讼代理人：***，北京炜衡（成都）律师事务所律师。

被告：四川省虹宁地震监测设备有限公司都江堰分公司。住所地：四川省都江堰市四川都江堰经济开发区天府软件园都江堰孵化园B区。

负责人：***，公司经理。

被告：四川省虹宁地震监测设备有限公司。住所地：四川省成都市高新区府城大道西段***号*栋*层*号。

法定代表人：***，公司执行董事兼总经理。

被告：***，男，1965年5月7日出生，汉族，住四川省营山县。

原告成都蒲汇实业有限公司（以下简称蒲汇公司）与四川省虹宁地震监测设备有限公司都江堰分公司（以下简称虹宁分公司）、被告四川省虹宁地震监测设备有限公司（以下简称虹宁公司）、***租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒲汇公司的委托诉讼代理人***，被告虹宁分公司的负责人***、被告虹宁公司的法定代表人***、被告***到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。

原告蒲汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与虹宁分公司签订的《租赁合同》；2、判令虹宁分公司支付原告自2016年1月1日起至2018年7月12日止的租金及物业费148745元；3、判令虹宁分公司支付按照欠付租金及物管费24%的违约金35698.8元；4、判令虹宁分公司、虹宁公司、***对以上债务承担连带偿还责任；5、判令虹宁分公司将承租房屋内所有承租人个人物品从出租人寄放处搬离并结算水电气费、垃圾费等。事实和理由：2016年1月1日，原告与虹宁分公司签订《租赁合同》，约定原告将自己所有的位于都江堰市商铺厂房租赁给被告使用，租期为2016年1月1日至2020年12月31日。合同约定租金为每月每平方米20元，年租金85200元；物业管理费为每月每平方米1元，年物业管理费4260元，年租金及物业管理费共计89460元。虹宁分公司以年缴费方式支付上述租金及物管费，第一个租赁年度届满前30日内缴纳，前四个租赁年度，每一个租赁年度免收3个月租金，实际应缴纳租金及物管费68160元。2016年1月6日，虹宁分公司仅向原告支付了2016年1月1日至2016年7月30日的租金及物管费共计32660元，尚欠35500元。按照约定，原告已经完成租赁房屋的交付义务，虹宁分公司已经占用使用。按照约定虹宁分公司应在2016年12月1日之前向原告支付第二年度的租金及物管费，但虹宁分公司经原告多次催收至今未支付上述租金及物管费。根据合同约定和法律规定，虹宁分公司的行为已经严重违约，应当按照合同约定解除合同，腾退返还租赁房屋，并向原告支付欠付的租金及物管费并承担违约责任。***自愿为原告与虹宁分公司之间的租赁合同承担连带保证责任，虹宁公司与虹宁分公司是总公司与分公司的法律关系，虹宁公司应当对虹宁分公司的债务承担偿还责任。另外原告已于2018年7月12日对虹宁分公司所租赁的房屋进行了腾退。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉请。

被告虹宁公司、虹宁分公司、***辩称，原告公开招商，经协商签了协议，原告隐瞒了电费价格、房屋缺陷及安全隐患等很多事实。还有装修之前应原告要求，其派人协助装修，按照审核同意的方案进行装修，并要求被告交了2000元的装修管理和咨询费，比如在吊顶装修结束的时候，原告通知被告，要求撤除，就此一项损失人工、材料等费用30000元。按照口头约定，先行租用前面商铺，以后租用后面大厅，计划在中间开一道门，但是因为两个消防通道存在安全隐患，被告放弃对装修的改造。原告未告知真实电价以及涉及安全隐患导致被告不能正常使用，截止2017年10月20日在被告通讯设备保持畅通的情况下，没有收到原告的告知，原告采用了停电、加锁、砸招牌等暴力行为，这也是造成被告欠付租金的主要原因。至今天为止，诉讼还没有结束的时候，原告一而再再而三采取强制措施，将被告的设计图纸、专利产品、模板、电子设备强制处理，以上专利产品是租房以后申请的，一部分已取得专利，还有一部分正在申请。被告租用商铺是以企业的名义租用，现在企业没有经营了，再收租金不符合了，至于租金应当计算至原告加锁、停电、砸招牌的时候为止，到这一天被告所有使用权已经丧失，房租只能计算至2017年4月20日。关于违约金确实是被告的原因造成，原告也存在违约，要求法院按实际情况进行处理，关于造成被告财产的损失，被告将会另行提起诉讼。关于合同期限、租金、免租的期限、已缴纳的租金均是事实。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2016年1月1日，原告与虹宁分公司签订《租赁合同》，约定原告将位于都江堰市商铺租赁给虹宁分公司使用，租期5年即从2016年1月1日至2020年12月31日止；租金为每月每平方米20元，年租金85200元；物业管理费为每月每平方米1元，年物业管理费4260元。缴费方式以年缴，先缴费后使用，合同签订后7日内虹宁分公司向原告支付第一年的租金及物管费，之后每一个租赁年度届满前30日内缴纳下一年度租金及物管费，前四个租赁年度，每一个租赁年度免收3个月租金即21300元，实际应缴纳租金为63900元。2016年1月6日，虹宁分公司仅向原告支付了2016年1月1日至2016年7月30日的租金及物管费共计32660元。合同还约定未按时缴纳房屋租金、物业管理费、水电费等费用，原告可以解除合同，虹宁分公司应向原告承担违约责任并承担由此给原告造成的损失；同时约定虹宁分公司未按照合同约定支付租金及物管费的，每逾期一日，虹宁公司应按照欠付金额的1%向原告支付违约金，因虹宁公司原因导致原告解除合同的，虹宁公司应向原告支付违约金，违约金为本合同年租金的两倍。合同还约定虹宁分公司为拟筹建公司，如虹宁分公司在合同有效期内与原告发生债务，虹宁分公司法定代表人***自愿为虹宁分公司履行本合同过程中产生的债务承担连带保证责任。合同签订后，2016年1月6日原告向虹宁分公司交付了房屋，同日廖茂森向原告给付了租金及物管费32660元。2017年2月16日，原告向虹宁分公司发出通知向其催收第二个租赁年度租金及物管费，同年3月27日虹宁分公司向原告出具承诺书承诺：于2017年12月31日前一次性缴清拖欠费及预交第三租赁年度租金及物管费，但虹宁分公司至今未交纳该费用。2016年1月1日至2016年12月31日的租金63900元，物管费4260元；2017年1月1日至2017年12月31日的租金63900元，物管费4260元；2018年1月1日至2018年7月12日的租金，其中7月超过10天不足半月按半月计算应为（85200元-21300元）÷12月×7.5个月=39937.5元，物管费应当按照实际租用时间计算4260元÷12月×7.5个月=2662.5元，以上租金及物管费共计178920元，扣除虹宁分公司已交纳的租金及物管费，截止2018年7月12日的租金及物管费为146260元。

另查明，虹宁分公司系虹宁公司开设的分公司。原告已于2018年7月12日收回所出租房屋。

以上事实有原、被告陈述及身份信息、房产证、《租赁合同》、移交清单、缴费票据、通知、律师函、承诺书、腾房记录等证据在卷佐证。

本院认为，原告与虹宁分公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定的情形，合同有效。合同签订后原告依约向被告交付了租赁物业，虹宁分公司应当依约支付租金，但虹宁分公司至今也未按照合同约定及承诺向原告支付租金、物管费，依照合同约定虹宁分公司未按照约定支付租金、物管费的，原告可以解除合同，收回物业，因此对原告要求解除合同的主张，本院予以支持。三被告未提供证据证明原告已于2017年4月20日实际控制案涉商铺，故对三被告此项抗辩，本院不予支持，同时原告已于2018年7月12日自行收回案涉商铺，故租金及物管费应当计算至该日，扣除虹宁公司已经支付的租金、物管费，虹宁分公司尚欠原告租金、物管费146260元。关于违约金的问题，虹宁分公司未按照合同约定及承诺支付租金、物管费违反合同约定，应当承担违约责任，但原、被告双方约定的违约金过高，原告未举证证明其因虹宁分公司的违约而受到的损失，本院结合本案实际情况认为由虹宁公司承担29000元的违约金较为合理。依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，本案的民事责任应由虹宁公司承担。原告要求虹宁公司对虹宁分公司的债务承担连带清偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。***在合同中约定自愿对上述承担连带责任，故对原告要求***对上述债务承担连带责任的主张，本院予以支持。另外关于原告要求虹宁分公司将承租房屋内所有承租人个人物品从出租人寄放处搬离并结算水电气费、垃圾费等问题不属于本案所处理的问题，原告可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告成都蒲汇实业有限公司与被告四川省虹宁地震监测设备有限公司都江堰分公司于2016年1月1日签订的《租赁合同》；

二、被告四川省虹宁地震监测设备有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告成都蒲汇实业有限公司租金、物管费146260元；

三、被告四川省虹宁地震监测设备有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告成都蒲汇实业有限公司违约金29000元。

四、被告***对上述第二、三项内容承担连带清偿责任，***承担保证责任后，有权向四川省虹宁地震监测设备有限公司追偿；

五、驳回原告成都蒲汇实业有限公司的其他诉讼请求。

被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3989元，由被告四川省虹宁地震监测设备有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判长***

审判员**

人民陪审员***

二〇一八年十月十九日

书记员*维