原告南京华勤汽配有限公司与被告南京开宇建筑工程有限公司、南京开景建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京市六合区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏0116民初3208号

原告：南京华勤汽配有限公司，住所地南京市六合区雄州街道雄州东路158号。

法定代表人：王发勤，该公司董事长。

委托诉讼代理人：林开祥，江苏锐昂律师事务所律师。

被告：南京开宇建筑工程有限公司，住所地南京市六合区雄州街道工业园。

法定代表人：刘名纯，该公司总经理。

被告：南京开景建设工程有限公司，住所地在南京市六合区雄州街道工业园。

法定代表人：刘名纯，该公司总经理。

上述两被告共同的委托诉讼代理人：栾宏林，江苏宏林律师事务所律师。

原告南京华勤汽配有限公司（以下简称华勤公司）与被告南京开宇建筑工程有限公司（以下简称开宇公司）、南京开景建设工程有限公司（以下简称开景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华勤公司的委托诉讼代理人林开祥，被告开宇公司、开景公司的法定代表人刘名纯及两被告共同的委托诉讼代理人栾宏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告华勤公司向本院提出诉讼请求：1.被告开宇公司向原告支付剩余转让款700000元、原告垫付的房地产使用税38550.41元和电费78742.07元及逾期付款违约金2882350元，合计3699642.48元；2.被告开景公司对上述债务承担连带给付责任。事实和理由：2015年2月17日，华勤公司因经营严重困难、急需资金，与开宇公司签订《转让协议书》，约定开宇公司购买华勤公司位于南京市六合区雄州街道XX号房地产，转让价格23000000元，双方还约定了转让方式、付款方式、期限以及逾期付款的违约责任等。协议签订后，双方按约定履行。开宇公司起初尚能按期支付转让款，但后期开始拖欠，截至2017年5月15日，尚有700000元转让款未能支付。此外，华勤公司还为开宇公司垫付了房地产使用税38550.41元、电费78742.07元。根据协议约定，开宇公司应按日支付逾期应付款万分之五的违约金合计2882350元。经原告多次催要，开宇公司拒不支付上述款项。开景公司系以涉案房地产为基础注册的新公司，涉案房地产全部转至开景公司名下，其作为直接受益者应对上述债务承担连带给付责任。为此，原告诉讼来院。

被告开宇公司、开景公司共同辩称：1.根据协议约定，目前账面上尚有700000元转让款未支付，此款项的预留是因双方仍有部分账目未结清，消防用水未过户，在结清的情况下，开宇公司同意支付。2.华勤公司主张的房地产使用税和电费本应由其支付，房地产税主要是土地税，因华勤公司未能完成过户及其自身使用并收取了租金，与开宇公司无关；华勤公司原是生产性企业，电费的产生应是其生产经营及场地租赁期间产生，且其也向承租户收取了电费，并不是由两被告使用产生的电费。3.开宇公司不存在违约情形，导致诉讼很大一部分原因是由华勤公司造成。4.签订合同和支付款项的都是开宇公司，与开景公司无关，华勤公司要求开景公司承担连带责任无法律依据。

根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

一、2015年5月17日，原告华勤公司（甲方）与被告开宇公司（乙方）签订《转让协议书》一份，约定华勤公司向开宇公司转让其位于南京市六合区雄州街道XX号房地产，包括该区域内的建筑物附属及配套设施（包括：电、水、通讯、排污等用房和设备，同时包括厂区内所有地下建设和其他公共设施）；转让价格为2300万元；为合理避税甲乙双方以合资或增资等方式成立新公司，甲方以该房地产产权作为出资，将本次交易的全部房地产产权转移至新公司的名下，在新公司的股份占比暂定在10%—20%之间（以交易金额2300万元确定），新公司成立的费用由乙方承担，涉及税收部分甲乙双方各承担一半，甲方承诺在新公司成立一年后将所持有的新公司股份全部无条件转让给乙方或乙方指定的人员，股份转让时所涉及的税收由甲方承担，其他费用由乙方承担；配套设施中的水、电、通讯等在办理产权转让的同时，甲方协助乙方办理过户手续（或重新申请），相关费用由乙方承担，所转让的房地产交付前的水、电、通讯所产生的费用由甲方承担支付，交付后由乙方承担。该合同第三条约定了付款方式及期限，乙方以分期付款的方式将转让款汇入甲方及其法定代表人王发勤的银行账户：1.第一次付款：至本协议生效起三日内乙方向甲方支付750万元，10天后再支付250万元；2.第二次付款：甲方于2015年8月31日前向乙方移交XX号的房地产，乙方在收妥该房地产后三日内支付400万元；3.甲方将XX号的房地产转移至乙方新公司名下后，乙方在扣除甲方在新公司所占股份比例的款项的情况下，所剩款项在三日内一次性付清；4.如本条第三项的时间发生在2015年8月31日前，则本条第二项除房地产移交时间外其余无效；4.本次交易的余款应当和甲方所占新公司的股份一致，乙方在甲方将全部新公司股份转让乙方后三日内一次性付清余款；甲方应确保本次房地产的产权交易、租赁清理及场地清理和房地产及附属配套设施的交付在2015年8月15日前完成，甲方收到第二次付款后三天内将房地产附属配套设施一次性全部交付乙方。该合同第五条约定了乙方逾期付款的违约责任，如乙方未按本协议规定的时间付款，按逾期时间分别处理：1.逾期在30天以内，自本协议规定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，本协议继续履行；2.逾期超过30天后，甲方有权单方解除本协议，经甲方同意，乙方继续履行协议的，自本协议规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之五的违约金，本条中的逾期应付款项是指依照本协议第三条规定的到期应付款与该期实际已付款项的差额。双方在合同还约定，甲方承诺在新公司持股期间，不参与管理，不参加分红，待新公司成立一年后及时退股。

二、上述合同签订后，华勤公司于2015年6月2日将涉案房地产的房产证、土地证交付开宇公司。2015年8月，华勤公司迁出涉案房地产，除涉及租赁场地外，其余房地产全部交付开宇公司。2015年10月15日，涉案房屋所有权证变更登记至新成立的开景公司名下；但因土地“超红线”等问题，导致涉案土地使用权证于2016年5月24日才变更登记至开景公司名下。

三、根据工商登记相关资料等反映，被告开景公司于2015年5月29日成立，原股东为刘某、刘名纯、董某。华勤公司于2015年7月12日被吸收为新股东，以涉案房地产作价300万元入股，后于2016年9月13日将其持有的股权作价300万元全部转让给股东刘某。

四、华勤公司提供开宇公司向其付款明细：1.合同约定的第一次付款1000万元实际付款时间：①2015年5月19日支付750万元；②2015年6月2日支付70万元；③2015年7月10日支付100万元；④2015年8月11日支付50万元；⑤2015年8月17日支付30万元。2.合同约定的第二次付款400万元实际付款时间：①2015年9月2日支付190万元；②2015年9月12日支付110万元；③2015年9月25日支付100万元。3.合同约定的第三次付款600万元实际付款时间：①2015年11月20日支付70万元；②2015年12月15日支付50万元；③2015年12月28日支付30万元；④2016年1月5日支付100万元；⑤2016年2月4日支付100万元；⑥2016年3月2日支付180万元。4.合同约定的第四次付款300万元实际付款时间：①2016年12月29日支付50万元；②2017年1月25日支付250万元。上述累计付款2230万元，开宇公司尚欠70万元至今未付。在庭审中，开宇公司对上述付款时间及金额均表示不持异议。其中，2016年2月4日支付100万元时，华勤公司的法定代表人王发勤在收据上备注“按月1.5利息结算，月息1.5分”。对此，开宇公司称华勤公司知道土地无法办理过户，才答应支付利息；而华勤公司则称适逢年底需要发工人工资，而开宇公司称没钱，但可以帮其借高利贷，由其付利息，故无奈之下才表示同意。

五、关于涉案房地产税：华勤公司于2016年9月9日向税务机关缴纳了税款所属时期为15-10-01至15-12-31的房产税7379.16元及滞纳金859.67元、城镇土地使用税27148.75元及滞纳金3162.83元，合计38550.41元。

六、关于涉案电费：华勤公司向供电门缴纳了2015年9月至2016年2月的电费共计77899.62元，期间每月基本电费为6400元，峰、平、谷时段的平均电费价格约0.80元/kwh。关于该期间原租赁未到期的承租户所产生的电费，双方各执一词，华勤公司称未向承租人收取，且其退场后与其无关；而开宇公司则称，原租赁期满前的承租户电费均由华勤公司收取，其中有承租户在原租赁期满后与其重新签订租赁合同，其收取了承租人应文明2016年1月至2017年1月11日的水电费合计3165元，扣除全年水费400元，该户2016年1月至3月摊电费650元，收取了承租人许叶2016年1月至2017年1月12日的水电费1975元，扣除全年水费200元，该户2016年1月至3月摊电费440元，其余承租户均是2016年3月后才开始租赁；自2015年9月进场至2017年7月10日止，其自行安装的电表显示的自用电量为4132kwh。

本院认为，原告华勤公司与被告开宇公司签订的《转让协议书》系双方当事人真实意思表示，华勤公司应按约定交付涉案房地产并办理权属变更登记手续，开宇公司也应按约定支付相应转让款。涉案房地产的房屋所有权证和土地使用权证现已按约定变更登记至被告开景公司名下，而开宇公司未按约定期限支付转让款，应承担相应的民事责任。华勤公司要求开宇公司支付剩余房地产转让款70万元，于法有据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，根据合同约定，开宇公司应自逾期之日起按日支付应付款的万分之五的违约金。第一次应付款1000万元，双方约定于2015年5月20日支付750万元，于2015年5月30日支付250万元，而开宇公司未能按期支付前述250万元，应支付违约金51650元；第二次应付款400万元，双方约定于2015年8月31日前交付涉案房地产，此款于开宇公司收妥该处房地产三日后支付，华勤公司主张2015年8月20日已全部退场并履行了交付义务，开宇公司虽辩称部分租赁未清理，实际未能全部移交，但在租赁未清理的情况下，其于2015年9月2日即开始向华勤公司付款而未提出异议，应视为其接受交付涉案房地产时存有租赁情况的现状，故本院认定华勤公司已按约定于2015年8月31日前履行了交付义务，开宇公司亦未能按期付款，应支付违约金15950元；第三次应付款600万元，双方约定于涉案房地产全部转移至开景公司名下后三日内付清，房屋所有权证于2015年10月15日变更登记，而土地使用权证于2016年5月24日才变更登记，至此，涉案房地产全部转移至开景公司名下，故该款应于2016年5月27日前支付，截至2016年3月2日，开宇公司已付款530万元，余款70万元至今未付，故应按照每日万分之五的标准支付相应违约金至实际给付之日止，截至2017年5月15日应支付违约金123200元；转让双方对于办理涉案房地产权变更登记应相互积极配合，华勤公司主张未能及时办理土地使用权证变更的责任在于开宇公司，并主张自2015年7月12日起算该笔转让款的违约金，缺乏依据，本院不予采纳；关于第四次应付款300万元，华勤公司于2016年9月13日将其持有的开景公司股权转让，故该款依约应于2016年9月16日给付，开宇公司仍未能按期给付，应支付违约金189750元。综上，截至2017年5月15日，开宇公司应向华勤公司支付违约金合计380550元。

关于涉案房地产税，根据相关规定，房产税应由房屋产权所有人缴纳，涉案房产已交付且于2015年10月15日转移登记至开宇公司指定的开景公司名下，故自产权转移之日起相应房产税应由开宇公司承担，华勤公司缴纳的15-10-01至15-12-31的房产税及滞纳金共计8238.83元，其中应由开宇公司支付6865.69元；涉案土地虽于2016年5月才办理土地使用权证变更登记手续，但于2015年9月已实际交付开宇公司占有使用，故相应城镇土地使用税应由开宇公司缴纳，华勤公司主张开宇公司承担15-10-01至15-12-31的城镇土地使用税及滞纳金共计30311.58元，本院予以支持。综上，开宇公司应支付华勤公司为其代缴的房地产税及滞纳金共计37177.27元。

关于电费，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，华勤公司与开宇公司虽约定房地产交付后电费由开宇公司承担，但双方在移交涉案房地产时，未对所涉承租户电费收取等事宜明确约定，华勤公司作为原产权人应厘清交付前后所涉承租户的用电及产生的电费情况并对此承担举证责任，但其未能举证证明，应承担相应的不利后果，故对于华勤公司要求开宇公司承担移交后所有电费的诉讼请求，本院难予全部支持。根据电费发票，2015年9月至2016年2月期间，产生基本电费38400元（6400元/月×6个月），该电费发生在涉案房地产交付后，应由开宇公司承担；另依据开宇公司提供的其向承租户收取的电费情况以及2015年9月进场后自用电量情况，酌定此期间其收取承租户电费722元，自用电费887元，共计1609元。上述电费合计40009元，实际由华勤公司缴纳，故开宇公司应向华勤公司支付。

关于开景公司是否与开宇公司承担连带责任的问题。因华勤公司是与开宇公司签订《转让协议书》，并依照协议约定将涉案房地产转移至开景公司名下，其与开景公司并不存在直接的合同关系，现仅以涉案房地产转移至开景公司名下为由要求开景公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告南京开宇建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京华勤汽配有限公司剩余房地产转让款700000元，垫付的房地产使用税（含滞纳金）37177.27元、电费40009元及截至2017年5月15日的违约金380550元，合计1157736.27元，并继续支付自2017年5月16日起至实际给付之日止的逾期付款违约金（以700000元为基数，按每日万分之五的标准计算）；

二、驳回原告南京华勤汽配有限公司对被告南京开景建设工程有限公司的诉讼请求；

三、驳回原告南京华勤汽配有限公司超出部分的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费36397元，由原告南京华勤汽配有限公司负担21177元，由被告南京开宇建筑工程有限公司负担15220元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向该院预交上诉案件受理费36397元。

审　判　长　张　琼

人民陪审员　秦　勇

人民陪审员　刘成凤

二〇一八年八月十日

书　记　员　周玉梅