邵武市城建国有资产投资营运有限公司与邵武市华阳竹业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省邵武市人民法院

民事判决书

（2019）闽0781民初2059号

原告：邵武市城建国有资产投资营运有限公司，住所地邵武市溪南路13号楼财政大厅。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。

被告：邵武市华阳竹业有限公司，住所地邵武市经济开发区香林工业平台林产加工专业园一期3#楼厂房。

法定代表人：黄**，经理。

委托诉讼代理人：季丁，男，邵武市华阳竹业有限公司业务经理，住邵武市。

原告邵武市城建国有资产投资营运有限公司（以下简称邵武城投公司）与被告邵武市华阳竹业有限公司（以下简称邵武华阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊喜春、被告的委托诉讼代理人季丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告将承租的位于邵武市经济开发区香林工业平台林产加工专业园一期3#厂房（A、B、C、D、E、F）区车间（面积约9651平方米）腾空后返还给原告所有（装修和装饰部份不得拆除、毁坏）；2、被告支付自2018年9月13日起至承租的厂房实际返还之日止按48255.00元/月（即1608.50元/日）标准计算的租金给原告（暂计至2019年6月30日的租金为466455.00）元；3、被告支付自2019年6月1日起至承租的厂房实际返还之日止按30000.00元（即1000.00元/日）标准计算的水电费给原告；4、被告支付原告违约金144765.00元并赔偿原告因追讨本项债权发生的律师费10000.00元。事实和理由：2018年3月22日，原、被告签订《工业厂房租赁合同》，双方约定：“原告出租给被告的房产位于邵武市经济开发区香林工业平台林产加工专业园一期3#厂房（A、B、C、D、E、F）区车间，面积为9651平方米，租金按每平方5元/月计，被告应付租金为48255.00元/月，于每月10日前转账支付至原告指定的账户；租期期限为贰年零玖个月，自2018年4月4日至2021年1月3日止；租赁期满，被告应腾空租赁物后返还给原告；被告在签订合同时，应支付原告相当于一个季度租金标准的履约保证金即144765元，租赁期满无违约情形的方可要求无息返还；被告承担租赁期间所发生的水费、电费、排污费、日常维修费等费用；被告欠缴应付费用超过60日的，原告有权单方解除合同，收回租赁物并没收租赁履约保证金；被告因违约被原告依法解除合同的，应在15日内腾空租赁物，逾期腾空的，逾期日内应按原租赁费的双倍额支付原告财产占用费，被告添附在租赁区域的所有固定设施和装修无偿归原告所有，不得拆除；一方违约导致诉讼的，除支付守约方违约金和赔偿损失外，还应承担守约方由此产生的诉讼费、律师费、保全等费用”。合同签订后，原告将厂房交付被告生产经营使用。然而，被告在承租期间从未认真履行合同，每次缴费均需原告催讨。原告于2018年8月9日委托律师发函催讨租金及水电费，但被告以各种理由推脱。被告自2018年9月以来租金均未交纳。现被告拖欠租金及水电费数额巨大，已严重违约。原告催讨无果，只能提起诉讼。

被告辩称：对原告起诉的拖欠房租和水电费没有异议。由于经济困难，被告正在多方面筹集资金支付原告所欠的租金和正常水电费，被告愿意支付实际发生的水电费，对于违约金请求原告予以减免。

经审理查明的事实与原告诉称的事实一致。另查明，原告提起本案诉讼花费律师代理费10000元。

上述事实有原、被告在庭审中的陈述及原告所举证据工业厂房租赁合同、律师函及快递单、委托合同及代理费发票等予以佐证。

本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方应根据协议的约定履行各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告承租厂房后，从2018年9月13日起至今未依约及时足额支付租金，违反了合同的约定，属于严重违约行为，故原告有权要求被告支付拖欠的租金并解除合同，被告应将厂房腾空返还给原告。因双方未对水电费用作结算，故原告主张被告按每月30000元支付水电费没有合同及法律依据，本院不予支持，双方可待被告腾空厂房后再据实结算。关于本案违约金144765元的问题。双方签订的租赁合同第八条第4点约定“乙方违反本合同规定擅自转租或变相转租的以及欠缴应付费用（水电费等）60日，甲方有权单方解除本合同，并收回租赁物，没收租赁履约保证金，乙方已缴交的租金不予退还”，本案被告拖欠相关费用已超过60日，故原告有权主张被告支付相应的违约金。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案原告主张被告支付违约金144765元，被告答辩请求予以减免，故本院综合本案的实际情况，酌情支持违约金60000元，被告已经支付的履约保证金144765元可予以抵扣，抵扣后剩余部分可抵扣租金。原告主张的律师费10000元有合同依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七、第二十九条的规定，判决如下：

一、被告邵武市华阳竹业有限公司应于本判决生效后三十日内将承租的位于邵武市经济开发区香林工业平台林产加工专业园一期3#厂房（A、B、C、D、E、F）区车间（面积约9651平方米）腾空并返还给原告邵武市城建国有资产投资营运有限公司（装修和装饰部份不得拆除、毁坏）；

二、被告邵武市华阳竹业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告邵武市城建国有资产投资营运有限公司从2018年9月13日起至承租的厂房实际返还之日止按48255元/月的标准计算的租金；

三、被告邵武市华阳竹业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告邵武市城建国有资产投资营运有限公司违约金60000元及律师代理费10000元。

四、被告邵武市华阳竹业有限公司已经支付的履约保证金144765元可予以抵扣本判决第（二）、（三）项付款义务；

五、驳回原告邵武市城建国有资产投资营运有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10012元，减半收取5006元，由邵武市华阳竹业有限公司负担4506元，邵武市城建国有资产投资营运有限公司负担500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。

审判员**

二〇一九年十二月二日

书记员***

执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。