辽宁省第九地质大队（以下简称地质队）与原审被告某某、原审第三人某某、某某租赁合同纠纷一案判决书

辽宁省铁岭市中级人民法院

民事判决书

（2014）铁民一终字第00389号

上诉人（原审被告）：***，女，1970年生，汉族，住址沈阳市和平区。

委托代理人：闫传国，系辽宁神州律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：辽宁省第九地质大队。住所地铁岭市银州区工人街15委13组。

法定代表人：***，该队队长。

委托代理人：***，该队书记。

委托代理人：***，系辽宁国制律师事务所律师。

第三人：**，男，汉族，1978年生，住铁岭市银州区。

第三人：***，男，住铁岭市银州区。

原审原告辽宁省第九地质大队（以下简称地质队）与原审被告***、原审第三人**、***租赁合同纠纷一案，银州区人民法院作出（2013）铁银民一初字第552号民事判决，***不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人***的委托代理人闫传国，被上诉人地质队的委托代理人***、***，原审第三人**到庭参加诉讼，原审第三人***经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告地质队一审诉称：2011年7月29日，被告***与原告签订一份房屋租赁合同，合同约定：原告将自有的临体育馆路一、二层门市房一处（包括地下人防工程）出租给被告***，合同期限自2011年9月1日至2017年9月1日，自2012年9月1日起每年房租金10万元；按照租赁合同第3条约定，被告***在租赁期间中途不得转租，如中途不干转租，原告有权立即收回房屋并终止合同。经原告了解，被告***在房屋租赁期间私自将房屋转租给第三人***用于经营弯月亮鸽子馆。原告已经于2013年6月26日通知弯月亮鸽子馆业主***，解除与被告***签订的房屋租赁合同，但至今被告***和第三人未将租赁的房屋交还给原告。请求：1、判决确认被告***将原告所有的坐落于铁岭市银州区工人街盛华小区3幢的临体育馆路一、二层门市及地下人防工程（铁岭市房权证银州区字第211202-0）转租给第三人**的行为无效；2、判决解除原告与被告***签订的房屋租赁合同，判决被告将承租的坐落于铁岭市银州工人街盛华小区3幢的临体育馆路一、二层门市房及地下人防工程（铁岭市房权证银州区字第211202-022192-3）返还给原告，并按274元／日向原告支付自2013年9月1日至实际返还租赁房屋之日的房屋租金；3、诉讼费由被告承担。

被告***一审辩称：不存在转租行为，是合伙，不同意解除租赁合同，请求驳回原告诉讼请求。

一审法院审理查明：2011年7月29日，原告与被告***签订房屋租赁合同，约定原告将体育馆路一、二层门市房及地下人防工程出租给***，租期从2011年9月1日到2017年9月1日，第一年租金为6万元，之后每年租金10万元，中途***不得转租，如转租原告有权立即收回房屋。合同签订后，被告***将房屋转租给**，转租期限为2011年8月1日至2016年8月1日，租金每年17万元。现该房屋从事弯月亮烧鸽子馆经营，登记经营者为***。被告***的房租金交付到2013年8月31日。

一审法院认为：原告与被告***签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行。合同约定被告***不得转租，如转租原告有权立即收回房屋，合同签订后，被告***将房屋转租给**，原告可以按照合同约定解除与被告***的合同，第三人**、***经传票传唤未到庭，视为放弃抗辩的权利。因此应由承租人***、转租人**、登记的经营者***将该房屋返还给原告，被告***应给付原告至房屋实际返还之日的租金，对原告要求解除合同及给付租金的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求确认被告***转租**的行为无效的诉讼请求，因第三人**、***未到庭参加诉讼，本院无法确认相关事实，故对该请求不予审理。第三人**、***经传票传唤未到庭应诉，应缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条（被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决）、《中华人民共和国合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第九十七条（合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失）、第二百二十四条二款（承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同）的规定，判决如下：

一、解除原告辽宁省第九地质大队与被告***签订的房屋租赁合同。

二、被告***、第三人**、***于本判决生效之日起十日内将租赁房屋（银州区工人街盛华小区3栋一、二层门市及地下人防工程）返还给原告辽宁省第九地质大队。

三、被告***于本判决生效之日起十日内按照每年10万元的租金标准给付原告辽宁省第九地质大队从2013年9月1日起至房屋实际返还之日的租金。

上述事项逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行

案件受理费2300元（原告预交），由被告***负担。

***的上诉理由及请求是：原审认定被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》后，上诉人将承租房屋转租给**认定事实错误，上诉人与**是合作经营关系，而不是转租，只是上诉人要求**给付上诉人保底分红17万元。要求继续履行合同。

地质队二审答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原审。

**二审答辩认为：**与上诉人是合作经营，同意上诉人的上诉意见。

***二审答辩认为：2012年2月，***得知**经营的”雪花美食广场”急于出兑，双方经协商**以每年17万元，将”雪花美食广场”承租，租期截止到2016年8月1日。合同签订后，**开始经营并取名为弯月亮烧鸽馆，租金直接交给原甜甜肥牛老板***。**在转租时未告知承租人该房屋不得转租，现地质队以法院判决要求***腾迁，其损失应予以赔偿。

本院审理查明：一审判决认定事实属实。

本院认为，上诉人与地质队签订的《房屋租赁合同》第3条约定，被告***在租赁期间中途不得转租，如中途不干转租，原告有权立即收回房屋并终止合同。该诉争房屋最后经营者为原审第三人***，上诉人已不是实际经营者亦无证据证明***与上诉人不是转租，依据双方签订《房屋租赁合同》第3条约定，原审判决解除地质队与***签订的房屋租赁合同、上诉人***、第三人**、***将诉争房屋返还给地质队、***按照每年10万元的租金标准给付地质队从2013年9月1日起至房屋实际返还之日的租金，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长姜军

审判员***

审判员张杰

二〇一四年九月十一日

书记员***