厦门市房屋事务中心与厦门市房屋修建工程有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

法定代表人：陈睿武，董事长。

委托诉讼代理人：余晖，福建瀛坤律师事务所律师。

第三人：厦门市旧城保护开发有限公司，住所，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路**&ldquo大厦”17A、17B1、17D1室。

法定代表人：张光强，董事兼总经理。

委托诉讼代理人：张继聪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。

原告厦门市房屋事务中心（以下简称房屋事务中心）与被告厦门市房屋修建工程有限公司（以下简称房屋修建公司）、第三人林竞隆、厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，房屋事务中心于2020年7月22申请撤回对林竞隆的起诉，本院口头裁定予以准许。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。房屋事务中心的委托诉讼代理人李琳琳，房屋修建公司的委托诉讼代理人余晖，保开公司的委托诉讼代理人张继聪、吴婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

房屋事务中心向本院提出诉讼请求：1.被告立即按每月1425元的标准（其中301室为396元/月，202室为275元/月，202室为291元/月，304室为463元/月）支付给原告自2017年7月1日起至2019年11月30日的房屋占有使用费共计41325元（其中301室合计11484元，202室合计7975元，202室合计8439元，304室合计13427元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月23日原告与被告签订一份《厦门市空置老旧公房租赁合同》，约定由被告承租原告管理的坐落于厦门市284套公房，建筑面积7837.63平方米，租金33000元/月，房屋用途为住宅。租期为本合同签订之日起五年，即自2012年7月1日起至2017年6月30日止。租金自2012年10月1日起算。前3年月租金按竞得价，后2年月租金按竞得价递增15%（即为竞得价的115%），被告应在每月10日前按合同的约定金额向原告缴交当月租金。被告在与原告签订租赁合同时，应一次性支付10万元作为租赁合同履约保证金。在租赁期限届满后，若房屋无损坏且乙方无任何违约行为，原告将该履约保证金本金返还给被告，不计利息。若房屋出现损坏或被告有违约行为，则原告有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项，履约保证金不足扣除的，原告有权追偿。被告在租赁期限届满时应将房屋腾空移交给原告，并将装修的固定部分无偿留给原告，不得有意毁坏。等等。合同签订后，原告将包括案涉公房在内的284套公房移交给被告承租使用。此后，被告将案涉公房转租给林竞隆，并于2016年11月8日与林竞隆签订四份《房屋租赁合同》，约定合同期限自2016年9月28日起至2017年6月30日止；不论何种原因导致本合同租赁关系终止的，林竞隆应于合同终止后3日内搬离租赁房屋。案涉公房遂由林竞隆实际占有使用。《厦门市空置老旧公房租赁合同》租赁期限届满前，原告委托保开公司通知被告合同到期后不续租，租赁房屋清退归还给保开公司进行管理，同时结清清退前的房屋占有使用费。2017年4月至2019年12月期间，保开公司多次与被告进行沟通、催讨，最终于2019年11月29日收回案涉公房，但2017年7月1日至2019年11月30日的房屋占有使用费被告至今未能支付。

房屋修建公司辩称，一、原告要求答辩人支付房屋占有使用费没有事实与法律依据。首先，本案系物权保护纠纷，原告仅系案涉房屋的经营管理单位并非合法物权人，无权基于物权请求权向答辩人主张任何权利。其次，假设原告对案涉房屋享有合法物权，答辩人也并未对原告就案涉房屋所享有的权利实施直接侵害行为，原告明知案涉房屋的实际占有人系林竞隆，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原告要求答辩人承担案涉房屋占有使用费没有法律依据。二、退一步讲，假设答辩人应承担案涉房屋的占有使用费，原告主张的占有使用费标准也没有事实与法律依据。首先，答辩人与原告于2012年7月23日签订《厦门市空置老旧公房租赁合同》（以下简称案涉合同），就答辩人承租原告经营管理的包括案涉房屋在内的284套公房等事宜进行约定，建筑面积为7837.63平方米，租金为33000元/月，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止；租赁期限届满后，原告并未向答辩人作出过任何解除或终止合同的意思表示，根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。此外，原告提交的答辩人与第三人保开公司之间的函件往来与本案没有任何关联，理由如下：其一，根据厦门市人民政府办公厅于2015年8月31日签发的《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办〔2015〕171号），保开公司仅系思明区辖区内公房的经营管理单位，但案涉房屋位于集美区，保开公司无权就案涉房屋向原告作出任何意思表示；其二，答辩人与保开公司之间的函件往来也仅是就思明区辖区内公房租赁事宜进行沟通，部分函件房屋清单并不包含案涉房屋；第三，至于原告主张的委托保开公司向答辩人通知合同到期后不续租，原告也未提供证据证明保开公司发函时拥有原告的有效授权并将该授权告知答辩人。因此，租赁期限届满后，原租赁合同继续合法有效，租赁合同期满后的租金/房屋占有使用费应根据合同约定标准计算。其次，原告提交的《房地产估价报告》没有法律效力，如前所述，保开公司对案涉房屋不享有任何权益，无权委托第三方就案涉房屋进行评估，估价报告所附授权文件均属无效，估价报告出具程序严重违反《房地产估价规范》等国家标准，不具有法律效力。再次，根据被告提交的（2019）闽0211民初5050、5055、5048、5056号民事调解书，被告曾就案涉房屋向林竞隆主张占有使用费，最终被告考虑到林竞隆实际承受能力，同时为履行国有企业的社会责任，同意林竞隆按照远低于合同约定租金的标准支付占有使用费，本案要求答辩人按市场评估价值向原告支付房屋占有使用费对答辩人极不公平。最后，恳请法庭予以特别关注的是，案涉房屋系公房，答辩人根据案涉合同约定将大量公房以极低的租金优先出租给低收入困难家庭，如果要求答辩人按照市场评估价值向原告支付房屋占有使用费，极有可能影响同类案件的裁判尺度，导致大量公房实际占有使用人同样按照市场评估价值承担相应房屋占有使用费，进而给大量低收入困难家庭施加巨大压力，由此极易引发一系列严重社会问题，影响社会稳定。三、根据案涉合同第四条约定：乙方在与甲方签订租赁合同时，应一次性支付10万元作为租赁合同履约保证金，在租赁合同期满后，若房屋无损坏且乙方无任何违约行为，甲方将该履约保证金本金返还给乙方，不计利息。若房屋出现损坏或乙方有违约行为，则甲方有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项，履约保证金不足扣除的甲方有权追偿，合同签订后，答辩人已向原告支付了全部履约保证金，假设答辩人应向原告支付案涉房屋占有使用费，相关费用应优先从答辩人支付的履约保证金中扣除。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请贵院酌情考虑答辩人的意见，以维护答辩人的合法权益。

保开公司辩称，一、《厦门市空置老旧公房租赁合同》已于2017年6月30日到期，房屋修建公司作为案涉房屋承租人，负有到期腾房、支付房屋占用费的义务。保开公司早于2017年4月19日告知房屋修建公司“合同期满后需结清案涉房屋的相关费用，并将房屋于2017年7月3日前按合同要求清空退还我司”，然房屋修建公司直至2019年11月29日方与保开公司进行房屋交接手续，故其应承担该期间内的占用费。二、原告诉求涉及的占用费标准系保开公司委托福建省华审资产评估房地产土地估价有限公司依据市场价格作出评估价，估值时点为2017年7月1日，距今已有三年之久，租金已有所增长，但原告还是依据三年前的租金提出诉求。保开公司作为原告曾在厦门市思明区人民法院就老旧公房租赁合同项下涉及思明区直管公房提起系列案件诉讼，思明法院均认可以评估公司出具的评估价作为占用费标准，并予以支持。且保开公司自合同到期后，多次寄送函件等形式，充分告知房屋修建公司返还房屋，需按市场评估价支付占用费。案涉房屋等284套房屋并非一般意义上的公房，不是针对低收入家庭，是针对一些有生活配套设施的人群，比如家庭人口多，住房面积较小，隔壁刚好有公房出租，就以市场价格进行承租来满足其家庭住房面积需要。原告与被告合同约定284套房屋的总租金是33000元/月，但被告是以市场价格转租，从中获利，被告陈述其以低价与林竞隆进行调解，系其双方自行协商达成，与原告、第三人均无关。保开公司作为思明辖区的直管公房经营管理者，在原告的授权下向被告告知房屋需按时腾退并支付占用费的事实，被告也充分知情，其也曾至原告处协商过284套房屋的腾退和支付房屋占用费的问题。综上，原告的诉求有事实及法律依据，请依法予以支持。

本院经审理认定事实如下：

2012年7月23日，原厦门市公房管理中心作为出租方（甲方），房屋修建公司作为承租方（乙方），双方签订一份《厦门市空置老旧公房租赁合同》，约定：甲方将284套房屋（包括集美区301室、集美区202室、集美区202室、集美区304室）出租给房屋修建公司，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止，乙方应一次性支付履约保证金10万元，在租赁期满后，若房屋无损坏且乙方无任何违约行为，甲方将履约保证金返还给乙方。若房屋出现损坏或乙方有违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项，履约保证金不足扣除的甲方有权追偿。等等。

2015年8月31日，厦门市人民政府办公厅发布厦府办【2015】171号《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》，通知载明思明区辖区内各类直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权移交国有企业保开公司具体经营管理，等等。

2016年11月8日，房屋修建公司与林竞隆签订四份《房屋租赁合同》，约定房屋修建公司将集美区301室、集美区202室、集美区202室、集美区304室房屋出租给林竞隆，月租金分别为260元、180元、180元、260元，租赁期限均至2017年6月30日止。

2016年12月15日，中共厦门市委机构编制委员会办公室作出厦委编办【2016】217号《中共厦门市委机构编制委员会办公室关于厦门市公房管理中心机构编制调整的批复》，同意厦门市公房管理中心更名为“厦门市房屋管理中心”。

2017年4月19日，原厦门市房屋管理中心委托保开公司向房屋修建公司发出《关于“284套老旧公房2012年公开招租”租赁合同到期清退的函》，通知房屋修建公司于2017年7月3日前清空退还房屋。2017年5月15日，原厦门市房屋管理中心委托保开公司向房屋修建公司发出《关于拟续租2012年公开招租“284套老旧公房”事宜的复函》，通知房屋修建公司于2017年7月3日前清空退还房屋。2017年6月26日，原厦门市房屋管理中心委托保开公司向房屋修建公司发出《关于“284套老旧公房”租赁合同到期清退的函》（旧城开发2017【113号文】），通知房屋修建公司于2017年7月3日前将284套老旧公房（包括案涉房屋）清空退还给保开公司。若未按时清空，将以2017年7月1日（估价时点）评估的市租金的两倍追缴自2017年7月1日起的房屋占用费。2017年7月起至2019年12月期间，保开公司多次向房屋修建公司发函，通知其限期腾退房屋并按市场评估的租金标准支付占用费。

2019年3月31日，中共厦门市委机构编制委员会办公室作出厦委编办【2019】154号《中共厦门市委机构编制委员会办公室关于调整规范市住房局所属部分事业单位名称和主要职责的通知》，通知载明厦门市房屋管理中心更名为“房屋事务中心”等。2020年5月28日，厦门市住房保障和房屋管理局出具一份证明，载明：兹有以下坐落房产属于厦门市直管公房：集美区308室（建筑面积20.28平方米）、集美区104室（建筑面积26.91平方米）、集美区103室（建筑面积26.91平方米）、集美区206室（建筑面积26.91平方米）、集美区301室（建筑面积44平方米）、集美区202室（建筑面积30.55平方米）、集美区202室（建筑面积32.37平方米）、集美区304室（建筑面积51.48平方米），前述公房自2007年1月1日起由我局直属单位房屋事务中心（原厦门市公房管理中心）具体经营管理。

2019年，保开公司在房屋事务中心的授权下，委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司对案涉房屋在2017年7月1日的市场租金价值进行评估，2019年6月20日，该公司出具一份《房地产估价报告》，载明案涉房屋的月租金总价分别为396元、275元、291元、463元。估价目的为估价委托人招租决策提供价值参考而评估房地产的低收入困难群众定向租赁的租金价格。估价对象财产范围包括建筑物（不含室内二次装修、家电家具等）、土地使用权（不包含土地收益金），不包括债权债务等其他财产或权益。本次估价的价值类型为市场价值（廉租房租金的市场价值）。等等。

2019年9月，本院受理房屋修建公司与林竞隆房屋租赁合同纠纷四个案件【案号分别为：（2019）闽0211民初5048号、（2019）闽0211民初5050号、（2019）闽0211民初5055号、（2019）闽0211民初5056号】，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：林竞隆同意于2019年10月8日前将集美区202室、集美区301室、集美区202室、集美区304室房屋腾空交还给房屋修建公司，并向房屋修建公司支付集美区202室2017年7月1日至2019年9月30日的房屋占有使用费4500元、集美区301室2017年7月1日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费1040元、集美区202室2017年7月1日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费720元、集美区304室房屋2017年7月1日至2019年9月30日的房屋占有使用费6500元，等等。林竞隆已按照上述调解书的约定将案涉房屋腾空交还给房屋修建公司并支付了相应的占用费。房屋事务中心已于2019年11月29日收回上述房屋。

本院认为，本案系物权保护纠纷。2019年5月28日厦门市住房保障和房屋管理局出具的证明足以证明原告对讼争房屋享有经营管理权，故原告有权向被告主张相应的占有使用费。原、被告之间的租赁关系已于2017年6月30日终止，原告委托第三人于合同期限届满之前及之后多次通知被告腾房，说明自2017年7月1日起，双方并未形成不定期租赁关系，被告系无权占有讼争房屋，应向原告支付相应的占用费。原告委托第三人发函告知被告应按市场评估的租金标准支付占用费，并委托评估机构对讼争房屋租金的市场价格进行评估，评估的价值时点为2017年7月1日，估价的价值类型为廉租房租金的市场价值，虽然评估机构未进行现场踏勘，但估价对象财产范围不含室内二次装修、家电家具等，被告辩称评估程序违反法定程序，评估报告不具有法律效力，缺乏依据，本院不予采信，故本院对《房地产估价报告》予以采纳。被告对原告主张的占用期间即2017年7月1日至2019年11月30日无异议，故原告按照《房地产估价报告》中评估的租金标准主张被告支付该段期间的房屋占有使用费（396+275+291+463）×29个月=41325元，于法有据，本院予以支持。原、被告已不存在租赁合同关系，被告主张应按原租赁合同约定的租金标准支付占用费缺乏依据，不予支持；本案系物权保护纠纷，而被告未按期腾退房屋，履约保证金应按照原租赁合同的约定予以处理，故被告主张占用费应从履约保证金中扣除，于法无据，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

厦门市房屋修建工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市房屋事务中心支付房屋占有使用费41325元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费833元，减半收取计417元，由厦门市房屋修建工程有限公司负担，该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审判员　　邱淑贞

二〇二〇年七月二十九日

书记员　　林雅玲

附：本案所适用法律法规及相关司法解释

《中华人民共和国物权法》

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”