厦门市旧城保护开发有限公司、黄永棣等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽02民终378号

上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路**“亿力大厦”**。

法定代表人：张光强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：詹振郊，福建冠德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓华兰，福建冠德律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：厦门市房屋修建工程有限公司，住所地福建省厦门市思明，住所地福建省厦门市思明区汇文路****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈睿武，该公司董事长。

委托诉讼代理人：余晖，福建瀛坤律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：黄永棣，男，1962年8月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。

上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）与被上诉人厦门市房屋修建工程有限公司（以下简称修建公司）、黄永棣房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初14246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。

保开公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持保开公司原审全部诉讼请求。事实和理由：一、保开公司与修建公司之间的租赁关系已于2017年6月30日终止，修建公司因自身原因未能及时腾空案涉房产，应按市场评估价支付房屋占用费，不应以其与黄永棣的转租价格作为房屋占用费。二、案涉房产并非带有福利性的公房，修建公司系公开竟租取得承租权，而后修建公司以市场租金标准向黄永棣转租，已从中获利。修建公司应遵守契约精神，于期限届满前着手准备清空腾退事宜，而非一再强调公司的困难和企业属性。三、黄永棣实际系于2019年5月25日向保开公司腾空返还案涉房产，保开公司已充分考虑租赁合同的履行情况、案涉房产的性质、案涉房产的实际占用使用情况等因素，仅向修建公司、黄永棣追索自2017年7月1日起至2018年6月30日止的房屋占用费，故请求按市场评估价作为房屋占用费的标准。

修建公司辩称，我方对于房屋腾退没有过错，根据一审证据，我方收到清退函件后立即向黄永棣送达不再续租通知书，而并非保开公司陈述的迟迟未向黄永棣送达；房屋修建公司承租的公房都是老破小旧，不可能以市场价格转租，否则转租价格也不会远低于保开公司主张的评估价；根据案涉合同，合同房屋具有社会福利、社会保障属性，请求法庭基于案涉房屋的特别属性依法判决。

黄永棣辩称，其与修建公合同司终止完以后就腾空房子，修建公司也无异议。一审开庭保开公司提供的照片，有好几张是黄永棣之前租赁的位置，而不是所谓的占用。当时房子说是收回去了，但是无人管理，空置在那，黄永棣不存在占用，对方也没有锁。

保开公司向一审法院提出诉讼请求：修建公司、黄永棣向保开公司支付房屋占用费5868元（以每月489元为标准，自2017年7月1日起计至2018年6月30日）。

一审法院认定事实：案涉自强路17（1）房屋系属我市直管公有房屋。2012年7月23日，原厦门市公房管理中心（甲方，后于2016年更名为厦门市房屋管理中心，又于2019年更名为厦门市房屋事务中心）与原厦门市房屋修建工程公司（乙方，现更名为厦门市房屋修建工程有限公司，即修建公司）签订一份《厦门市空置老旧公房租赁合同》，约定甲方将碧山路33号403室等284套房屋（含案涉房屋）出租给修建公司，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止。

2016年10月25日，黄永棣与修建公司签订一份《房屋租赁合同》，约定修建公司将案涉房屋（建筑面积38.23㎡）出租给黄永棣经营使用，租赁用途住宅，租赁期限自2016年9月28日至2017年6月30日，月租金为460元。

根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办[2015]171号）和厦门市住房保障和房屋管理局出具的《直管公房证明》载明，厦门市思明辖区内各类直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权自2015年9月1日起移交保开公司具体经营管理。修建公司自2015年9月1日起向保开公司支付租金。

2017年4月19日，保开公司向修建公司发出一份《关于“碧山路33号103室等284套老旧公房2012年公开招租”租赁合同到期清退的函》，函告修建公司就前述承租的284套老旧公房的合同将于2017年6月30日到期，通知修建公司合同期满后需结清上述房屋的相关费用，并将房屋于2017年7月3日前按合同要求清空退还。

2017年，修建公司向黄永棣送达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知黄永棣在合同期满后3日内即2017年7月3日之前搬离并清空案涉房屋。

2018年6月27日，保开公司至案涉房屋处送达《腾房通知》，通知载明厦门市公房管理中心与厦门市房屋修建工程公司就案涉房屋签订的租赁合同期限已经届满，要求黄永棣于2018年6月30日前清空并搬离案涉房屋，并按照市场评估价即489元/月缴清2017年7月1日至2018年6月30日期间的占用费。黄永棣确认收到该《腾房通知》。保开公司后又委托律师于2019年3月向黄永棣发送《腾房告知函》。

2018年10月10日，保开公司就修建公司《关于推进127套零星老旧公房移交工作的函》复函通知修建公司，“保开公司将根据市国土局的批示要求，按市场评估价向修建公司收缴2017年7月1日起至将房屋清空腾退并办结退房相关手续为止的房屋占用费”。

另查明，修建公司支付保开公司租金、黄永棣支付修建公司租金均至2017年6月30日。

案外人张玉美与黄永棣系母子关系，张玉美还承租了XX路XX号（1）的另外两间公房，并与原厦门市公房管理中心签订租赁合同。

还查明，2018年6月25日，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司接受保开公司的委托出具华审评房租（2018）XM0016号《房地产估价报告》一份，载明案涉房屋在2017年7月1日估价时点的市场月租金总价为489元，估价目的系为估价委托人招租决策提供价值参考而评估房地产的低收入困难群众定向租赁的租金价格。估价对象财产范围包括建筑物（不含室内二次装修等）、土地使用权（不包含土地收益金），不包括债权债务等其他财产或权益。土地性质为划拨、房屋性质为公房、产权归政府所有。本次估价的价值类型为廉租房租金的市场价值。该评估报告所附《房地产估价机构资质证书》所载有效期限为“2014年11月12日至2017年11月11日”、估价师之一龚春平执业证书的有效期限至2017年10月19日。

针对修建公司对上述《房地产估价报告》所附相关证件超过有效期限的异议，保开公司补充提交由福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的《情况说明》一份，称系因评估员工作失误，报告中未附最新的房地产估价师资格证书及房地产估价机构备案证书，经核实确定该报告所负签字的估价师及其公司在报告作业期间具备执业资格。该评估机构并提供《房地产估价机构备案证书》（有效期限自2017年11月6日起至2020年11月5日）及龚春平已延续注册的《房地产估价师注册证书》（有效期至2020年8月27日）予以佐证。修建公司认为该估价报告系保开公司单方委托，没有经过修建公司认可，该《情况说明》与本案无关。

本案争议焦点为黄永棣在合同期限届满后有无依约腾退案涉房屋。保开公司提供2018年6月27日、2019年10月24日、2020年5月21日的案涉房屋现场照片，据该照片显示案涉房屋内仍有物品堆放。黄永棣对照片的真实性予以认可，但认为其在合同期满后已经搬出了案涉房屋，因为其母亲承租了同一门牌的另外两间房屋，加之保开公司收回房屋后并未落锁，偶尔会放一些杂物在案涉房屋内，但并非占用。黄永棣称案涉房屋系公司经营所需，有时提供给其公司员工作为宿舍使用。

一审认为，原厦门市公房管理中心与修建公司就案涉房屋签订的《厦门市空置老旧公房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据厦门市人民政府相关文件内容，保开公司自2015年9月1日起对案涉房屋享有经营管理权，全面承接了《厦门市空置老旧公房租赁合同》的权利和义务，行使和承担案涉房屋出租人的权利与义务。修建公司亦自2015年9月1日起向保开公司支付租金，且关于腾房事宜均系与保开公司联系，现修建公司抗辩与保开公司不存在租赁合同关系、保开公司无权提起本案诉讼，有违诚信，法院不予采纳。保开公司现依据双方之间的租赁合同关系提起本案诉讼，属适格原告。案涉合同租期届满后，双方未再形成新的租赁合同关系，修建公司负有腾退案涉房屋的合同义务。修建公司将案涉房屋转租给黄永棣，黄永棣作为次承租人亦应依约腾退案涉房屋。

关于黄永棣的腾房时间。黄永棣对保开公司提供的案涉房屋现状照片的真实性不持异议，亦承认合同期限届满后仍有物品放置在案涉房屋处。黄永棣虽辩称是因其父母承租同一门牌的另外两间公房等原因使用的案涉房屋，并非占用，但该抗辩意见不足以证明其履行了腾退房屋的合同义务，反而可以说明其对案涉房屋仍存在使用行为。法院对保开公司关于黄永棣在2018年6月30日前仍占用案涉房屋的主张予以采纳。综此，修建公司和黄永棣均未按合同约定履行腾房义务，且黄永棣在与修建公司的租赁合同期限届满后，亦未再缴纳房屋租金或支付占用费，保开公司有权要求修建公司和黄永棣支付相应的房屋占用费。

关于房屋占用费标准。本案系因保开公司与修建公司、修建公司与黄永棣之间的租赁合同产生的纠纷，本院综合考量租赁合同的履行情况、案涉房产的性质等因素，对修建公司关于不应按保开公司提供的《房地产估价报告》载明的评估价值予以认定房屋占用费标准的抗辩意见，予以采纳，酌情支持修建公司、黄永棣按黄永棣原支付的租金标准即460元/月向保开公司支付自2017年7月1日至2019年6月30日期间的占用费共计5520元（460元/月×12月）。

综上，对保开公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、厦门市房屋修建工程有限公司、黄永棣于判决生效之日起十日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付房屋占用费5520元（按460元/月的标准，自2017年7月1日起计至2018年6月30日）；二、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求。

经审理查明，对于一审判决查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕保开公司的上诉请求进行审理。

保开公司上诉主张应当按市场评估价计算房屋占用费，对于黄永棣在2018年6月30日前仍在使用案涉房屋的事实，各方并无异议。因案涉房屋系公房，且黄永棣母亲还承租自强路17号（1）的另外两间公房，原厦门市公房管理中心与修建公司前身原厦门市房屋修建工程公司签订的《厦门市空置老旧公房租赁合同》亦明确约定应将竟得房屋优先出租给中低收入家庭。同时，保开公司对案涉房屋月租金评估价格为489元，与黄永棣与修建公司合同约定的租金460元相差无几，故一审法院采纳修建公司关于房屋占用费标准的抗辩意见，酌情支持修建公司、黄永棣按黄永棣原支付的租金标准支付占用费并无不当，保开公司该上诉主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由保开公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　（李向阳）

二〇二一年四月二十一日

书记员（　沈　伟　）

附：本案所适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。