***、厦门市房屋修建工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽02民终4784号

上诉人（原审被告）：***，男，1978年11月28日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。

委托诉讼代理人：王海燕，福建卓法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾雅俐，福建卓法律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：厦门市房屋修建工程有限公司，住所地福建省厦门市思明区汇文路****，统一社会信用代码91350200154984364T。

法定代表人：陈睿武，该公司董事长。

委托诉讼代理人：余晖，福建瀛坤律师事务所律师。

上诉人***与被上诉人厦门市房屋修建工程有限公司（以下简称房屋修建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初12823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判房屋修建公司无权没收***交付的租赁保证金15600元；二、撤销一审判决第三项***于一审判决生效之日起十日内按照每月5200元的标准向房屋修建公司支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，改判***向房屋修建公司支付占有使用费应扣除一个半月的费用。事实和理由：一审判决认定认定事实不清，适用法律错误，理由如下：首先，***与房屋修建公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日到期，后***占有该房屋的应属于合同已履行完毕的事实，房屋修建公司无权依《房屋租赁合同》第九条条款主张租赁保证金。另外，根据损失填补规则，被上诉方也无权主张占有使用费的前提下同时主张租赁保证金，因此，房屋修建公司无权没收***交付的租赁保证金15600元。其次，厦门市旧城保护开发有限公司于2020年2月25日向直管公房店面承租户发布一则《通知》，该《通知》中载明“我司根据《厦门市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》（厦府规[2020]3号）第八条对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户租金1个月全免、2个月减半。”由此可知，***向房屋修建公司支付的占有使用费中应扣除两个月的费用即人民币10400元。

房屋修建公司辩称，一、原审法院认定房屋修建公司有权没收***支付的租赁保证金15600元是正确的。首先，根据《房屋租赁合同》第九条约定，房屋修建公司于租赁期限届满前多次向***发出书面腾房通知，***应于租赁期限届满后立即向房屋修建公司返还房屋，但是***至今仍未按约履行返还义务，根据约定房屋修建公司有权没收***支付的租赁保证金；其次，在承租人违约的情况下出租人没收租赁保证金，系租赁市场的交易习惯，应予以尊重；再次，针对***提出的损失填补规则，***一审中并未举证证明房屋修建公司主张的租赁保证金及房屋占有使用费高于实际损失，更何况房屋修建公司仅按合同约定租金标准主张***无权占有期间的房屋占有使用费，实际上远低于案涉房屋的市场租金，房屋修建公司在房屋占有使用费之外主张没收房屋租赁保证金不仅符合双方合同约定及交易习惯，也在情理之中；此外，***恶意拖延腾房，存在明显过错，原审法院认定房屋修建公司有权没收租赁保证金符合租赁保证金的履约担保性质及惩罚功能。二、***主张向房屋修建公司支付房屋占有使用费应扣除一个半月的费用没有事实与法律依据。首先，***提交的《通知》系厦门市旧城保护开发有限公司单方作出，未经房屋修建公司认可，与房屋修建公司无关，同时***也未举证证明***属于该《通知》的通知对象；其次，厦府规[2020]3号文件第八条规定并未强制要求国有企业对承租人减免租金，更何况该规定也不能在未经当事人达成合意的情况下直接产生合同变更之法律效力；再次，根据厦府规[2020]3号文件规定，减免之对象应是租赁期限内的租金，而非房屋占有使用费，本案中租赁期限已于2018年12月31日届满，此后***一直恶意占用、拖延腾房，如在***存在重大过错甚至明显恶意造成严重违约的情况下还要求房屋修建公司为其减免房屋占有使用费，不仅没有任何法律依据，也有悖于相关政府文件精神。请求驳回上诉、维持原判。

房屋修建公司向一审法院提出诉讼请求：1.***立即将厦门市思明南路421号1楼房屋腾空交还给房屋修建公司；2.房屋修建公司有权没收***租赁保证金15600元；3.***按5200元/月标准支付自2019年1月1日起至交回房屋之日止的占有使用费。

一审法院认定事实：2017年12月20日，房屋修建公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于思明南路421号1楼（建筑面积138㎡）出租给乙方经营使用。租赁用途为非住宅，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。月租金5200元，租金按季度结算。合同签订之日，乙方应向甲方缴纳3个月租金标准的租赁保证金。无论何种原因导致合同租赁关系终止的，乙方应于合同终止后3日内搬离租赁房屋，否则甲方有权采取停水停电措施，并不予退还租赁保证金。

前述合同签订后，房屋修建公司将案涉房屋交付***使用。***依约向房屋修建公司支付租赁保证金15600元，并支付租金至2018年12月31日。

2018年11月22日，房屋修建公司向***发出腾房通知，告知***租赁期于2018年12月31日届满，要求***及时结清相关费用，腾空并交还房屋。***于2018年11月27日签收该通知。

租赁期限届满后，***未向房屋修建公司交还案涉房屋，亦未支付2019年1月1日之后的房屋使用费用。

一审法院认为，房屋修建公司与***签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。现房屋租赁期限已经届满，***应当向出租人返还租赁物。***未依约返还租赁物的行为已经构成违约，房屋修建公司要求没收***缴纳的租赁保证金15600元并按合同约定标准支付自2019年1月1日起至返还房屋之日止的占有使用费，符合合同约定及法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告***于判决生效之日起十五日内将厦门市思明南路421号1楼房屋腾空交还原告厦门市房屋修建工程有限公司；二、原告厦门市房屋修建工程有限公司有权没收被告***交付的租赁保证金15600元；三、被告***于本判决生效之日起十日内按照每月5200元的标准向原告厦门市房屋修建工程有限公司支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。

经审理查明，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。

二审期间，***提交如下证据：1、厦门市旧城保护开发有限公司于2020年2月25日向直管公房店面承租户发布一则《通知》，《通知》载明对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户租金1个月全免、2个月减半。2、厦国资产【2020】96号文件，明确延长租金减免期限。

房屋修建公司经质证认为，首先，***无法提供证据原件，真实性无法核实；其次，***提交的《通知》系厦门市旧城保护开发有限公司单方作出，未经房屋修建公司认可，与房屋修建公司无关，同时***也未举证证明***属于该《通知》的通知对象；再次，根据厦府规[2020]3号文件第八条：“对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，租金1个月全免、2个月减半；鼓励其他业主（房东）为租户减免租金。国有企业出租的经营用房，可参照政府性经营用房做法并结合自身实际加以执行。”该规定并未强制要求国有企业对承租人减免租金，更何况该规定也不能在未经当事人达成合意的情况下直接产生合同变更之法律效力；最后，根据厦府规[2020]3号文件规定，减免之对象应是租赁期限内的租金，而非房屋占有使用费，本案中租赁期限已于2018年12月31日届满，此后***一直恶意占用、拖延腾房，如在***存在重大过错甚至明显恶意造成严重违约的情况下还要求房屋修建公司为其减免房屋占有使用费，不仅没有任何法律依据，也有悖于相关政府文件精神。

本院认为，案涉租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，无论何种原因导致合同租赁关系终止的，***应于合同终止后3日内搬离租赁房屋，否则房屋修建公司有权采取停水停电措施，并不予退还租赁保证金。在合同期满且房屋修建公司发出腾房通知后，***至今未能腾空交还讼争房屋已违反合同约定，故一审法院认定***构成违约，判令房屋修建公司有权没收租赁保证金并无不当，***关于房屋修建公司无权没收租赁保证金的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。

至于讼争房屋占有使用费应否按照疫情期间减免租金政策扣除相应费用问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，本案租赁合同于2018年12月31日期满，***未能依约腾空交还房屋。福建省系于2020年1月24日启动重大突发事件一级响应，***所提供的文件均是针对2020年2月份起的相应租金减免，因***违约在先，故其不能援引不可抗力主张减免租金，其该上诉主张本院亦不予采信。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费710元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李向阳

审判员　　陈　璟

审判员　　胡林蓉

二〇二〇年十月十三日

书记员　　沈　伟

附本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。

一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。