厦门市旧城保护开发有限公司、***等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽02民终2574号 上诉人（原审原告）：厦门旧城保护开发有限公司，住所地厦门市思明区湖滨西路**“亿力大厦”**。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 上诉人（原审被告）:***，男，1962年9月2日出生,汉族，住厦门市湖里区。 被上诉人（原审被告）：厦门市房屋修建工程有限公司，住所地厦门市思明区汇文，住所地厦门市思明区汇文路****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: **; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:陈睿武，董事长。 委托诉讼代理人：**，福建瀛坤律师事务所律师。 上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）因与上诉人***、被上诉人厦门市房屋修建工程有限公司（以下简称房屋修建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初14770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 保开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持保开公司一审全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由***、房屋修建公司承担。事实和理由：一、保开公司与房屋修建公司之间的租赁关系已于2017年6月30日终止，保开公司于租赁合同期满前多次告知房屋修建公司应及时腾退案涉房产并按市场评估价支付房屋占用费，然其却未向***主**退案涉房产，导致案涉房产无法及时收回，其应按保开公司委托第三方评估公司作出的案涉房产市场评估价支付房屋占用费，不应以其与***的转租价格作为房屋占用费标准。二、案涉房产并非带有福利性的公房，房屋修建公司系公开竞租取得承租权，而后房屋修建公司以市场租金标准向***转租，已从中获利。三、***系于2019年10月向保开公司腾空返还案涉房产，保开公司已充分考虑租赁合同的履行情况、案涉房产的性质、案涉房产的实际占有使用情况等因素，仅向房屋修建公司、***追索自2017年7月1日起计至2018年6月30日止的房屋占用费,故应按市场评估价作为房屋占用费的标准。 房屋修建公司辩称，一、收到保开公司腾退的通知后，房屋修建公司立即通知了***，且一审已查明保开公司亦在案涉房屋处**房公告，讼争房屋未能腾退系历史原因，非房屋修建公司责任。二、讼争房屋系公房，根据合同约定，应出租给中低收入家庭，故讼争房屋具有社会福利属性。三、保开公司提交的评估报告的评估公司、估价师的资质均已过期，该评估报告没有法律效力。 ***辩称，对保开公司的答辩意见同***上诉意见。 ***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回保开公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、***与保开公司不存在房屋租赁合同关系，***与保开公司房屋租赁合同纠纷一案不成立。二、***与房屋修建公司于2016年10月27日签订的租赁合同期限届满后，房屋修建公司未告知***合同续签事宜，租赁合同押金亦未退还。***不知房屋归属于保开公司，直至后期保开公司工作人员上门告知，之后，***及时搬离至隔壁，后其未居住。保开公司不得以放置私人物品为由要求***承担一年的房租费用，***同意承担半年房租费用2850元。 保开公司辩称，一、一审已经确认保开公司自2015年9月起对案涉房屋享有经营管理权，主体适格。二、一审已经确认2019年10月24日***还有物品放在讼争房屋中，保开公司已经充分考虑租赁合同履行情况，案涉财产性质以及占有情况，仅向***、房屋修建公司追索2017年7月1日至2018年6月30日止的房屋占用费。三、租赁合同并非新证据，且***所述的押金非保开公司收取。 房屋修建公司辩称，一审在案证据证明2019年10月24日时***尚未腾空案涉房屋，***主张其已经腾空房屋无证据证明。 保开公司向一审法院起诉请求：房屋修建公司、***支付自2017年7月1日即租赁期满次日起至2018年6月30日的房屋占用费5892元（以每月491元为标准）。 一审法院认定事实：讼争房屋位于本市XX路X-X号三层，系属我市直管公有房屋。2012年7月23日，原厦门市公房管理中心（甲方，后于2016年更名为厦门市房屋管理中心，又于2019年更名为厦门市房屋事务中心）与厦门市房屋修建工程公司（乙方，现更名为房屋修建公司）签订一份《厦门市空置老旧公房租赁合同》，约定甲方将XX路X号X室等284套房屋（含讼争房屋）出租给房屋修建公司，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止。 2016年10月27日，房屋修建公司与***签订《房屋租赁合同》，约定将讼争房屋出租给***，租赁期限自2016年9月28日起至2017年6月30日止，月租金475元。 根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办[2015]171号）和厦门市住房保障和房屋管理局出具的《直管公房证明》载明，厦门市思明辖区内各类直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权自2015年9月1日起移交保开公司具体经营管理。修建公司自2015年9月1日起向保开公司支付租金。 2017年4月19日，保开公司向房屋修建公司发出一份《关于“XX路X号X室等284套老旧公房2012年公开招租”租赁合同到期清退的函》，函告房屋修建公司就前述承租的284套老旧公房的合同将于2017年6月30日到期，通知房屋修建公司合同期满后需结清上述房屋的相关费用，并将房屋于2017年7月3日前按合同要求清空退还。 2018年6月28日，保开公司至讼争房屋处送达《腾房通知》，通知载明厦门市公房管理中心与厦门市房屋修建工程公司就讼争房屋签订的租赁合同期限已经届满，要求***于2018年6月30日前清空并搬离讼争房屋，并按照市场评估价即491元/月缴清2017年7月1日至2018年6月30日期间的占用费。 2018年10月10日，保开公司就房屋修建公司《关于推进127套零星老旧公房移交工作的函》复函通知房屋修建公司，“保开公司将根据市国土局的批示要求，按市场评估价向修建公司收缴2017年7月1日起至将房屋清空腾退并办结退房相关手续为止的房屋占用费”。 另查明，房屋修建公司向保开公司支付租金、***向房屋修建公司支付租金均至2017年6月30日。 2018年6月25日，***审资产评估房地产土地估价有限责任公司接受保开公司的委托出具华审评房租（2018）XM0016号《房地产估价报告》一份，载明讼争房屋在2017年7月1日估价时点的市场月租金总价为491元，估价目的系为估价委托人招租决策提供价值参考而评估房地产的低收入困难群众定向租赁的租金价格。估价对象财产范围包括建筑物（不含室内二次装修等）、土地使用权（不包含土地收益金），不包括债权债务等其他财产或权益。土地性质为划拨、房屋性质为公房、产权归政府所有。本次估价的价值类型为廉租房租金的市场价值。该评估报告所附《房地产估价机构资质证书》所载有效期限为“2014年11月12日至2017年11月11日”，估价师之一***执业证书的有效期限至2017年10月19日。 一审审理中，保开公司提供了2019年10月24日的讼争房屋现场照片，据该照片显示讼争房屋内仍有物品堆放。 房屋修建公司对该照片的真实性予以认可，并确认***在合同期满后仍实际居住于讼争房屋。 ***亦认可该照片的真实性，并**，其搬出讼争房屋后，住到了隔壁房间，但仍留了一些物品在讼争房屋内。 一审法院认为，原厦门市公房管理中心与房屋修建公司就讼争房屋签订的《厦门市空置老旧公房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据厦门市人民政府相关文件内容，保开公司自2015年9月1日起对讼争房屋享有经营管理权，全面承接了《厦门市空置老旧公房租赁合同》的权利和义务，行使和承担讼争房屋出租人的权利与义务。房屋修建公司亦自2015年9月1日起向保开公司支付租金，且关于腾房事宜均系与保开公司联系，现房屋修建公司抗辩与保开公司不存在租赁合同关系、保开公司无权提起本案诉讼，有违诚信，不予采纳。保开公司现依据双方之间的租赁合同关系提起本案诉讼，属适格原告。案涉合同租期届满后，双方未再形成新的租赁合同关系，房屋修建公司负有腾退讼争房屋的合同义务。房屋修建公司将讼争房屋转租给***，***作为次承租人亦应依约腾退讼争房屋。***对保开公司提供的讼争房屋现状照片的真实性无异议，亦自认其搬离讼争房屋后仍有物品放置于讼争房屋处，故保开公司关于***在2018年6月30日前仍占用讼争房屋的主张可以采信。综上所述，房屋修建公司和***均未按合同约定的期限履行腾房义务，保开公司要求修建公司和***支付相应的房屋占用费的请求可以成立，予以支持。 关于房屋占用费标准。本案系因公房租赁产生的合同纠纷，一审法院综合考量合同的履行情况以及房屋的性质等因素，对房屋修建公司关于不应按保开公司提供的《房地产估价报告》载明的评估价值予以认定房屋占用费标准的抗辩意见，予以采纳，酌情按房屋修建公司与***约定的租金标准475元/月向保开公司支付自2017年7月1日至2018年6月30日期间的占用费共计5700元（475元/月×12月）。综上所述，对保开公司的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、厦门市房屋修建工程有限公司、***于本判决生效之日起十日内向厦门旧城保护开发有限公司支付房屋占用费5700元（按475元/月的标准，自2017年7月1日起计至2018年6月30日）；二、驳回厦门旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由厦门旧城保护开发有限公司负担2元；厦门市房屋修建工程有限公司、***共同负担23元。 本院二审期间，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕保开公司、***的上诉请求进行审理。 房屋修建公司向厦门市公房管理中心承租讼争房屋（2015年后房屋移交由保开公司经营管理）后，转租给***，***实际使用讼争房屋。租赁合同届满前，保开公司通知房屋修建公司合同到期后应依约腾退讼争房屋。房屋修建公司与***转租合同后亦未再续签合同，但是，租赁合同2017年6月30日后，房屋修建公司、***未腾退房屋，亦未再交纳租金。房屋修建公司、***均确认***至2019年10月24日前仍有物品置放于讼争房屋内，故一审法院支持保开公司的诉求房屋修建公司、***支付2017年7月1日至2018年6月30日的房屋占用费并无不当，***上诉主张其只应支付半年房租费用2850元依据不足，本院不予采纳。 保开公司上诉主张应当按市场评估价计算房屋占用费，因讼争房屋系公房，房屋修建公司向厦门市公房管理中心签订的租赁合同中亦明确约定讼争房屋优先出租给中低收入家庭，同时，保开公司对案涉房屋月租金评估价格为491元，与***与房屋修建公司合同约定的租金475元相差无几，故一审法院采纳房屋修建公司关于房屋占用费标准的抗辩意见，酌情按房屋修建公司与***原租金标准支付占用费并无不当，保开公司该上诉主张本院不予采纳。 综上所述，保开公司、***的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由保开公司负担3元，由***负担47元。 本判决为终审判决。 审 判 员　（曾聆） 二〇二一年八月二十六日 书记员（　陈 源 ） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。