黑龙江省百姓房地产开发有限公司与***、***确认合同无效纠纷一审民事判决书

黑龙江省宾县人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黑0125民初254号

原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾州镇文化街。

法定代表人张波，职务经理。

委托代理人李广荣，男，1963年7月22日生，汉族，法律工作者，住黑龙江省宾县，

被告***，男，1970年8月5日生，汉族，无职业，住黑龙江省宾县。

被告***，男，1989年5月4日生，汉族，个体户，住黑龙江省宾县。

委托代理人刘长远，黑龙江省超悦律师事务所律师。

第三人朴峰建筑工程有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区闫家岗农场场部二委6栋5单元7楼1号。

法定代表人饶鹏，职务总经理。

委托代理人闫玉香，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。

委托代理人李修武，男，1962年12月1日生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区，

原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司与被告***、***、第三人朴峰建筑工程有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张学东担任审判长并主审本案,与审判员刘佳泉、董延年共同组成合议庭，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司的委托代理人李广荣，被告***，被告***的委托代理人刘长远，第三人朴峰建筑工程有限公司的委托代理人闫玉香、李修武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司诉称，请求法院确认被告***以工程一部与被告***签订的商品房认购合同无效；本案诉讼费由二被告承担。

被告***辩称，其是总承包人，宣迎利是分包人，宣迎利是给其干工程的，按工程进度，其以工程款的方式开出去的，至于宣迎利给谁开其不知道，这只是一个形式，到工程正式完工，在进行结算，结算后，宣迎利给其干3千万元的活，其给宣迎利开的3千万元的房子就生效了，就可以去开发公司去换正式的票子，以开发公司的票据为主，原告说认购书无效就是无效，其是给宣迎利开的用于抵顶的工程款。宣迎利开给别人的其也不予认可。

被告***辩称，1、原告诉状所称与事实不符，其通过其代理人周玉刚与哈尔滨百姓建筑工程有限公司在2014年10月28日签订认购书一份，并缴纳了427,926.00元的现金，由***在收据上亲笔签名并加盖其名章和工程一部的财务专用章，注明是抵顶工程款，房子就是本案争议房屋，单价3,650.00元，当时***既是上海花园的实际开发商，又是哈尔滨百姓建筑公司的实际控制人，因此***出具的认购书及收款收据，足以证实***缴纳了足够的房款，***和原告建立了合同关系；2、后哈尔滨宾百姓建筑工程有限公司变更为朴峰建筑工程有限公司，当时按照公司法规定，朴峰公司应该为变更前的公司承担责任和义务，原告和承建方朴峰公司实际控制人，均是***。那么百姓建筑公司为***开具的认购书和收款收据得到了原告的认可，按照合同法第50条，合同是有效的，而且原告销售上海花园的房产，不是***一个人，别人也是这样，上述事实可以证明原告和现在的朴峰公司互相串通，损害了***的利益，按照合同法58、59条应该承担损害赔偿的责任。***的钱已经拿出去了，确认合同无效，应该把钱拿回来，有人承担责任，如果确认认购书无效，应由原告与***与第三人连带赔偿***427,926.00元。（详见书面答辩状）。

第三人朴峰建筑工程有限公司辩称，该案件与第三人没有任何的法律关系，首先，第三人是由被告***申请追加的，而本案并不属于民事诉讼法132条所规定的，必要诉讼的必要参加人，因此第三人认为本案中追加朴峰公司为第三人没有法律依据；2、本案诉争的上海花园8号第9号地工程，不论是工程施工、工程管理、工程分包、材料采购、工程款的收付等事务均与第三人没有任何的法律关系，因该工程所产生的权利义务均与第三人没有关系；3、被告***所述2014年10月28日签订认购书时***为当时的百姓建筑公司的实际控制人，这个不是客观事实，此后第三人的证据中将提供百姓建筑公司的工商档案，证明***是在2015年的7月份通过转让取得百姓公司的股份成为股东，并不存在被告***所述2014年10月28日签订认购书时***为当时的百姓建筑公司的实际控制人的事实；4、在之前的贵院审理的（2017）黑0125民初5915号案卷中***以及在该案件中提供了一份协议是由本案原告与***签订的建筑工程施工合同，该合同足以证明是***以个人名义与原告签订的施工合同，与本案第三人没有任何关系，综上第三人认为本案诉讼与第三人没有任何法律关系。

原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司为证明其主张成立，向法庭提供的证据是：

证据一，认购书复印件一份，用以证明被告***以哈尔滨百姓建筑工程有限公司工程一部名义与被告***签订的认购书，抵顶的是工程款，盖得章是哈尔滨百姓建筑工程有限公司工程一部的，不是原告公司与被告***签订的，要求确认合同无效，本案争议房屋是原告开发的；出售方是哈尔滨市百姓房地产开发责任有限公司，随便写的，但出售的房屋上海花园E区G4号高层1单元2002室确实是原告公司开发的。经被告***质证，无异议，是其开的。经被告***质证，对真实性无异议，***也承认确实是其开具的，足以证实***以哈尔滨百姓建筑工程有限公司工程一部名义与被告***签订了上海花园商品房认购书，约定***购买上海花园E区G4号高层1单元2002室，117.24平方米，总价款427926元，交款方式为一次性以现金的方式给付房款，该认购书是***得到原告的授权后向他人出售的，原告是知情的。经第三人朴峰建筑工程有限公司质证，从刚才的庭审调查和答辩中，***已经承认认购书是其个人行为与第三人朴峰公司没有任何的法律关系。

证据二，收据复印件一份，用以证明被告***2014年10月28日以工程一部名义给被告***出具的抵顶的是工程款的收据，不是原告出具的收款凭证，不是购房的交纳购房款的凭证，原告没有收到本案被告***交纳的所谓购房款，与原告无关，原告也没有授权被告***出售本案争议房屋，请求确认合同无效。经被告***质证，无异议。经被告***质证，对于该证据真实性无异议，对原告证明的问题有异议，该证据可以证明2014年10月28日购买本案争议房屋的事实，认购书有***的名章工程一部的财务专用章，交款方式注明现金，证明收到了购房款。经第三人朴峰建筑工程有限公司质证，第三人没有收到该笔现金，是***的个人行为与第三人朴峰公司没有任何的法律关系。

被告***为证明其主张成立，向法庭提供的证据是：

证据一，认购书、收据一份，用以证明被告***通过其代理人周玉刚在2014年10月28日与哈尔滨百姓建筑工程有限公司签订了一份商品房认购书，明确了认购房屋的具体位置、价格、建筑面积、总房款，付款方式等内容，出售方加盖了哈尔滨百姓建筑工程有限公司工程一部的公章，加盖公章的行为可以证明对售房的认可和确认，售房行为可以确定是哈尔滨百姓建筑工程有限公司的法人行为，并非第三人所称的***本人的个人行为；收据证明在签订认购书以后，被告***履行了合同义务，以现金的方式交纳了427,926.00元房款，并由***个人签名加盖名章，并加盖哈尔滨百姓建筑工程有限公司工程一部的财务专用章，也证实***销售该房子是法人行为，不是个人行为，被告履行了出资义务。经原告质证，认购书不是以原告名义签订的，收据与认购书的时间都是2014年10月28日，但被告***取得哈尔滨百姓建筑工程有限公司是2015年7月份，所以不论***在此前签订的任何合同都是***的个人行为，也不能证明与原告有关，不能证明被告***的主张。经被告***质证，是其的个人行为。经第三人朴峰建筑工程有限公司质证，其公司从来没有以公司的名义签订认购书，也没有收到认购书上的现金，是被告***的个人行为，假设被告***代理人所主张的是建筑公司签订的，但是该涉案的房屋属于原告公司所有，建筑公司从来没有取得过原告的授权，进行销售房屋，因此因为不存在建筑公司销售诉争房屋给***的事实，至于被告***所述其将现金交给第三人公司，朴峰公司从未收到过，而且该现金是大笔金额，一次性交付肯定是有痕迹的，应该由被告***提供确实交纳该现金的证据。

第三人朴峰建筑工程有限公司为证明其主张成立，向法庭提供的证据是：

证据一、2017年8月25日第三人与原告签订的《协议书》一份，用以证明协议书中明确如下事实：第三人朴峰公司与原告签订该项目《建设协议书》后，第三人并没有实际履行合同权利义务，包括施工管理、工程分包、材料采购、贷款借款以及未进行任何工程款项等收付。第三人亦未接收接管工程项目有关的任何文件和事务；2、第三人不对该建设项目的行为承担任何责任，该项目一切均由原告负责。经原告质证，无异议。经被告***质证，无异议。经被告***质证，对该组证据的真实性、合法性、关联性均由异议，该协议签订于2017年8月25日，该协议也承认了哈尔滨百姓建筑工程有限公司与原告签订过书面合同，名义上是由第三人承建的，***是挂靠在哈尔滨百姓建筑工程有限公司，来承建上海花园的项目，违反了相关法律规定，是非法的行为，合同无效并不影响承担相应的民事赔偿义务，至于是否实际履行并不重要，***也承认向该公司缴纳管理费，原告与第三人签订的协议书，免除第三人的责任的协议内容与***是无效的，既然盖章了就应该承担法定义务。

证据二、2017年8月25日第三人与原告签订的《解除合同协议书》，用以证明1、解除协议中明确约定：建设工程自此之前发生的所有相关事务包括工程分包、工程在建、工程款支付、拖欠农民工工资、材料款、外借款、税款等未尽事宜，均由原告负责处理及承担责任，第三人不承担任何责任；2、被解除的《建设协议书》原件一直在原告保存，由原告销毁处理。该协议书第三人与原告各执一份，住建局二份。以上二份证据足以说明：诉争工程与第三人无关，本案诉讼请求也与第三人不具有任何的法律关系，应当驳回对第三人的所有请求。经原告质证，无异议。经被告***质证，无异议。经被告***质证，有异议，首先解除合同协议书就说明之前有过合同，第二关于哈尔滨百姓建筑工程有限公司（即现在的朴峰建筑工程有限）对***购买的本案争议房屋是由处置权的，因原告拖欠第三人工程款，原告同意以房抵顶工程款，那么第三人就有了处置该房的权利，双方的约定对***并不发生法律效力。

证据三、第三人变更登记档案材料（2016年1月27日哈尔滨百姓建筑工程有限公司股东会决定及决议各一份、2016年6月13日企业名称变更核准通知书），用以证明2015年的8月份通过转让取得百姓建筑公司的股权，并成为百姓建筑公司的法定代表人，2016年1月26日，被告***及股东高健将其股份均转让给彭堂峰，并于2016年1月27日免去***在第三人单位执行董事、法定代表人职务。经原告质证，无异议。经被告***质证，无异议。经被告***质证，对该证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，无论怎么变，按照公司法的规定，朴峰公司应该对百姓建筑公司承担责任。

证据四、上海花园八号地、九号地北城路以南工程建设协议书一份。用以证明该协议是由原告与被告***直接签订的施工合同，确定上海花园八号地、九号地北城路以南工程施工人是***个人，与第三人没有任何的法律关系，不能存在被告***挂靠在第三人公司的事实。经原告质证，无异议。经被告***质证，无异议。经被告***质证，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该协议违反相关法律规定，是一份非法的无效的协议，个人不能承包建筑工程，与原告所举的证据是矛盾的，可以证明被告***是挂靠的，而且协议上明确约定是50%的量，被告***出售给***的房产是有处置权的，原告是认可的、知情的、同意的，并不能免除第三人的责任。

合议庭在庭审、合议中对原告、被告***、第三人朴峰建筑工程有限公司提供的证据进行了分析与认定：原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司、被告***、第三人朴峰建筑工程有限公司，提供的证据，综合全案，予以认定。

经审理查明,2013年7月4日黑龙江省百姓房地产开发有限公司（以下简称甲）、田云甫、***（以下简称乙）签订了《上海花园八号地、九号地北城路以南工程建设协议书》（以下简称《建设协议书》）。该《建设协议书》，“双方在平等互利的原则基础上，经双方协商，就上海花园八号地、九号地北城路为界以南地块合作开发建设事宜，达成一致协议”。主要内容如下：二、乙方同意按照规划要求的拆迁范围和县政府房屋征收规定比例完成拆迁工作。5、8号地块之间南北走向的普庆路因拓宽所拆迁的房屋面积与费用按各自地块所占地段相对应部分乙方分摊50%。九号地北城路以南与六号地对应的区间普庆路房屋拆迁面积与费用由乙方分摊50%；九号地区间北城路房屋拆迁面积与费用以北城路为界，南北各分摊50%。由乙方拆迁完成净地后，甲方办理土地及建设相关手续。在拆迁过程中必须遵守国家和省、市拆迁政策，依法拆迁。因拆迁所产生的一切问题，均由乙方全部负责。由此造成的上访等事宜，乙方必须无条件服从政府调节和法院裁定，并对拆迁户予以妥善安置。对因拆迁造成严重后果的，甲方有权终止合作。三、甲方已完成的拆迁异地还迁面积及货币补偿，乙方按原还迁合同面积及金额在原拆迁地开工前还给甲方。四、乙方按建筑面积每平方米肆佰元的标准支付给甲方前期各种投入的费用和新发生的规划费用，再发生的其他全部费用等事宜均由乙方负责。五、乙方向甲方支付的实际款项金额用房屋顶现金……。六、十七层以下建筑物由乙方以哈尔滨百姓建筑工程有限公司名义建设，建筑税和相关费用乙方负责，因欠税、费所造成停工等一切损失均由乙方自负。不动产销售税双方按各自面积分别承担。如果省市拔八号地、九号地北城路以南棚改补贴资金，双方按各自面积享受。八、乙方必须按照国家建筑规范要求施工，保证工程质量以及施工安全。工程质量标准为合格。工程发包甲、乙双方共同选择施工队伍，依法签订工程建设协议。对工程建设，甲方有权进行监督管理，对施工质量、安全不达标令其整改、停工、停工整顿、返工、处罚，严重可移交执法单位处理，可令其退场，所造成的一切损失乙方自理。建筑材料不合格的，甲方有权令其立即退出场。按甲方规划要求完成给排水、绿化、亮化、道路等相关配套基础设施，为业主提供合格成品工程。九、甲方负责按政府规定办理项目开工手续，乙方负责缴纳农民工工资保障金、安全生产风险抵押金、集中供热入网费、拆迁保证金等均由乙方负责。十二、协议签订后，双方必须共同遵守，任何一方违约，需赔偿对方损失伍佰万元。乙方负主要责任时，甲方除了要求乙方的赔偿外，有权终止双方的合作。对已形成的有形建筑物，产权全部归甲方所有，按已完成工程量的50%计算费用。签订《建设协议书》后，***将工程建设发包给宣迎利等人。2014年10月28日，因***欠建筑商宣迎利工程款，而宣迎利因缺少资金，通过周玉刚在被告***处借款13.3万元，于是***在宣迎利的要求下，以哈尔滨百姓建筑工程有限公司工程一部名义给被告***出具了《〈上海花园E区商品房〉认购书》。即上海花园E区G4号高层1单元2002室的认购书，为宣迎利借***13.3万元提供担保。现原告诉讼来院，请求法院确认被告***以工程一部与被告***签订的商品房认购合同无效；本案诉讼费由二被告承担。

另查明，签订协议后，田云甫退出合作开发。哈尔滨百姓建筑工程有限公司，现更名为朴峰建筑工程有限公司。

本院认为，本案的争议焦点是：《认购书》，是否系商品房买卖合同；争议房屋产权归谁？被告***有无处分权？一、因被告***欠建筑商宣迎利工程款，而宣迎利因缺少资金在***处借款，于是被告***以哈尔滨百姓建筑工程有限公司工程一部名义与与被告***签订的商品房认购合同。故该“认购书”，系***与宣迎利民间借贷的担保，并非是房屋买卖合同。二、庭审中原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司陈述，争议房屋即上海花园E区G4号高层1单元2002室，是由其开发的，被告***没有权利处分。但从2013年7月4日，原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司与被告***签订的《上海花园八号地、九号地北城路以南工程建设协议书》，被告***与原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司合作开发上海花园八号地、九号地北城路以南地块，而且***是实际开发人。所开发的商品房产权，双方共有。《建设协议书》第五条约定：“乙方（***）向甲方（原告方）支付的实际款项金额用房屋顶现金”。从这一约定，足以看出***是实际开发商，而且具有产权。故被告***有权处分争议房屋。《建设协议书》第十二条约定：“协议签订后，双方必须共同遵守，任何一方违约，需赔偿对方损失伍佰万元。乙方负主要责任时，甲方除了要求乙方的赔偿外，有权终止双方的合作。对已形成的有形建筑物，产权全部归甲方所有，按已完成工程量的50%计算费用”中也可以看出，双方是合作开发，而且乙方违约而且乙方是负主要责任时，已形成的建筑物产权全部归甲方所有，但这一情况目前为止未发生，至少***出具认购书提供担保时未发生。所以，***对争议房屋有处分权。当初，***有理由相信，开发商***有权处分争议房屋。否则，被告***不可能把钱借给建筑商宣迎利的。因发包方黑龙江省百姓房地产开发有限公司、***开发上海花园八号地、九号地北城路以南，未及时足额投入资金，以***开具“认购书”作为担保，建筑商筹款。建筑商用这种方式融资，解决了资金严重短缺问题。这种方式，在当地已成习惯。综上，原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司的主张“认购书”无效，无事实依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1项，《中华人民共和国合同法》第44条、第49条、第50条、第51条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1项之规定，判决如下：

驳回原告黑龙江省百姓房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费50.00元，由原告负担（已缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

审判长　　张学东

审判员　　刘佳泉

审判员　　董延年

二〇一八年四月二十三日

书记员　　曹　扬