云南三木木业有限公司
云南三木木业有限公司与***租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第575号
原告（反诉被告）云南三木木业有限公司。
地址普洱市思茅区北郊新寨坝8号。
法定代表人李吉安，董事长。
委托代理人周厚勇，云南国力律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）***，男，生于1966年7月12日，汉族，高中文化，个体户，现住云南省普洱市思茅区。
委托代理人邱文庆，建纬（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人普洱市港龙实木门制造有限公司。
地址普洱市思茅区云南三木（集团）有限公司果木林场空地。
法定代表人潘俊成，总经理。
委托代理人潘丽娇，该公司职员，代理权限为特别授权代理。
原告云南三木木业有限公司（以下简称三木公司）与被告***、第三人普洱市港龙实木门制造有限公司（港龙公司），反诉原告***与反诉被告三木公司、第三人港龙公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理本诉，2015年5月18日受理反诉后，依法组成合议庭进行审理。因案情复杂，本案经报请延长审限180日。因***2015年6月19日向本院申请：对租赁土地上的建筑物、及其他附属设施中不可搬迁部份资产价值、可搬迁资产搬迁费进行鉴定，本院于2015年10月30日委托普洱市中级人民法院司法技术处，该部门又委托云南平云司法鉴定所，该鉴定中心于2016年1月29日（本院于2016年2月26日收到）作出司法评估报告。经本院审查，认为租赁土地上的经营者港龙公司与本案的处理有利害关系，本院依法追加港龙公司作为本案第三人参加诉讼。本院于2015年9月25日、2016年3月11日两次公开开庭审理本案。原告（反诉被告）三木公司的委托代理人周厚勇、被告（反诉原告）***及其委托代理人邱文庆到庭参加第一次庭审，原告（反诉被告）三木公司的委托代理人周厚勇、被告（反诉原告）***的委托代理人邱文庆、第三人港龙公司的委托代理人潘丽娇到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）三木公司诉称：三木公司属普洱市思茅区国有全资企业，下属果木林场有一片土地闲置，三木公司便将该土地出租给几家木材加工企业和个人使用，合同一般为1年1签。***自2007年起即承租了原告果木林场其中的的15.77亩土地，并建盖木材加工厂加工木材。2013年3月20日三木公司与***补签了2年的租赁合同，租期从2012年11月30日至2014年11月30日止，租赁面积不变还是15.77亩，租金为4500元/亩，共计租金70965元，***至今未支付2013年至2014年的租金。2014年11月三木公司口头告知***合同到期后，将不再与被告续签租赁合同，请被告做好搬离的准备，2015年1月21日再次发出《通知》给***，要求***于合同到期后2015年3月31日搬离，至今***未搬离。三木公司起诉，请求判令：1、***支付2013年至2014年的租金70965元；2、***交还租赁的土地15.77亩。
被告（反诉被告）***答辩及反诉称：认可应支付三木公司70965元的租金。对于是否交还租赁土地问题，待对***建盖的地上建筑物、构筑物及其它附属设施、设备损失达成补偿共识后，***会搬离该土地。
***自2007年起即承租了三木公司的部份土地，并在土地上建盖木材加工厂加工木材。由于三木公司、***签订的《租赁协议书》中对合同终止后地上建筑物、构筑物及其他附属设施、设备的补偿问题没有进行约定，且合同终止后部分地上建筑物、构筑物及其他附属设施、设备不能搬离，三木公司作为出租人应对***进行补偿。请求判令三木公司补偿***地上建筑物、构筑物及其它附属设施、设备损失3112393元。
原告（反诉被告）三木公司反诉答辩称，***反诉，要求补偿地上建筑物、构筑物及其它附属设施、设备损失3112393元，三木公司不承担损失，且也无计算依据，请求驳回***的反诉请求。
第三人港龙公司认同***的本诉答辩意见及反诉请求。
根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：***是否应交还租赁土地，三木公司是否应支付地上物补偿费给***。
原告（反诉被告）三木公司为证明自己的诉讼主张向本院提供了以下证据材料：
1、《土地出租协议》1份，证明三木公司与***协商签订了果木林场出租协议，该协议约定的租赁时间为2012年11月30日至2014年11月30日，年租金为4500元/亩，租赁面积为15.77亩，现租赁期限已届满，双方的租赁合同因期限届满终止。
2、《国有山林权证》1份、《情况说明》1份，证明三木公司出租的土地权原属思茅县果木林场，属国有山林。后由三木公司经营管理，有对外出租的权利。
3、《通知》1份、《签收回执》1份，证明三木公司2015年1月21日、1月22日对果木林场的所有承租户进行书面通知，***签收了通知，知晓通知的内容。
被告（反诉原告）***、第三人港龙公司质证，对第1、2组证据材料无异议，第3组证据材料不认可，因***未收到通知，签收回执属原告当庭提交。
被告（反诉原告）***为证明其反诉请求提交了如下证据材料：
1、***的身份证复印件1份，证明***的诉讼主体资格。
2、2008年10月30日的《租赁协议书》1份；2012年2月17日的《租赁协议书》1份、2013年3月20日的《租赁协议书》1份，营业执照复印件1份、税务登记证复印件1份。证明***2007年即租赁了三木公司的土地，用于建盖木材加工厂加工木材，租赁期限从2007年就开始，是有连续性的，2009年8月19日***在租赁土地上注册成立了港龙公司，从事实木门、家具的生产加工及销售经营活动，***原是港龙公司的法定代表人，现是该公司的股东。
3、2007年6月17日《劳务施工承包合同》复印件1份、2008年7月6日《木材干燥买卖合同》复印件1份、2011年10月26日供用电合同（高压）复印件1份、2015年5月10日制作的《***地上所建盖实木门公司经营性房屋等不可搬迁部分资产明细表》1份、照片14张，证明2007年6月17日，***与案外人签订《劳务施工承包合同》，在租赁土地上建盖了车间、员工宿舍、办公室等地上建筑、设施，2008年7月6日，***与案外人签订《木材干燥设备买卖合同》购买了干燥窑、锅炉共计1165000元，2011年10月26日***与思茅供电有限公司签订了《供用电合同（高压）》。
4、公司章程1份、股东决议1份，验资报告1份，证明港龙公司是合法企业，涉案的不可搬迁资产不属于公司，属***，与港龙公司无关。
5、鉴定报告、鉴定费票据各1份，证明***反诉请求的费用，***已预交了鉴定费用。
原告（反诉被告）三木公司质证，第1、2组证据材料无异议，第3组证据材料，对照片真实性认可，但不能以此认定***反诉的诉讼标的。其他证据材料均不认可，另《供用电合同（高压）》，合同签订人是港龙公司不是***，与本案无关。第4组证据材料，对真实性认可，但认为租赁土地上的加工厂是港龙公司的资产。第5组证据材料，不予认可，因鉴定报告鉴定标准过高，与本案也无关联性。第三人对***举证的证据材料均无异议。
第三人港龙公司为证明其陈述理由提交了1组证据材料：港龙公司税务登记证1份，内资企业登记情况表3页、公司登记申请书（含企业法人营业执照）、股东会决议1份（已出示原件），证明***反诉的租赁土地上的资产属***个人所有。
原告（反诉被告）三木公司、被告***质证均无异议。
经庭审举证、质证，本院对各方当事人举证的证据材料认证如下：原告（反诉被告）三木公司举证的3组证据材料，第1、2组证据材料各方当事人均无异议，属共认证据材料，本院予以采信；第3组证据材料，因无***签收过通知的相关证据材料，本院不予采信。被告（反诉原告）***举证的5组证据材料，第1、2组证据材料，各方当事人均无异议，属共认证据材料，本院予以采信；第3组证据材料，属证明租赁土地上资产价值，应以鉴定部门的资产评估为准，对该证据材料，本院不予采信；第4组证据材料，能与其他证据材料相互印证，本院予以采信。第5组证据材料，属有鉴定资质的部门作出的地上物资产评估及开具的鉴定费单据，对真实性本院予以采信。第三人港龙公司举证的1组证据材料，各方当事人均无异议，本院予以采信。
经审理查明，原告（反诉被告）三木公司为普洱市思茅区国有全资企业，普洱市思茅区南屏镇刀官寨果木林场属原思茅县果牧林场经营管理的国有山林资产，后由三木公司经营管理使用。2007年至2014年，被告（反诉原告）***与三木公司多次签订短期《租赁协议书》，由***租赁果木林场的15.77亩土地，***2007年租赁该地后即在该地上建设地上建筑物、构筑物并使用该地块进行木材加工。2013年3月20日三木公司与***最后一次签订的《租赁协议书》，约定租赁土地期限为2012年11月30日至2014年11月30日，约定租赁土地为15.77亩土地，年租金为4500元/亩，年租金70965元，租金年一次交清。***认可欠交三木公司2013年至2014年的租金70965元。
港龙公司2009年8月13日由股东***、潘文采发起成立，该公司经营范围为实木门、家具的生产加工及销售等，该公司经营场所在地在***与三木公司租赁的土地上，港龙公司成立后的法定代表人为***，2015年6月3日法定代表人变更为潘俊成，***将租赁土地上建盖的建筑物、构筑物及其它附属设施、设备交由港龙公司使用至今。2015年10月8日港龙公司的《股东会决议》决议：1、***自2007年起即向三木公司承租的土地，建盖木材加工厂加工木材，因《租赁协议书》系***与三木公司签订，承租人为***；2、***在租赁土地上建盖的建筑物、构筑物及其它附属设施、设备产权属于***个人所有，与港龙公司无关；3、港龙公司使用***个人所有的建筑物、构筑物及其它附属设施、设备问题，待港龙公司盈利后，由港龙公司再行支付***租金，具体支付金额、方式另行会商。2014年11月30日租赁期限届满后，三木公司以口头及电话通知***不再续签租赁合同。至今***、港龙公司仍使用本案租赁土地。
经***申请，本院委托云南平云司法鉴定所，对***反诉的其建盖于租赁土地上的建筑物、构筑物及其它附属设施、设备的不可搬迁部份的价值及可搬迁部份的搬迁费进行鉴定，该鉴定部门作出云平司法鉴定所[2016]评鉴字第011号《司法评估报告》，认定不可搬迁的资产组合的市场价值为3071647元；可搬迁资产的搬迁费为40746元，合计3112393元，本次鉴定费70000元，***已预交。
本院认为，一、原告（反诉被告）三木公司与被告（反诉原告）签订的《土地租赁协议》效力问题。《中华人民共和国森林法》第十八条规定“进行勘查、开采矿藏和各项建设工程，应当不占或者少占林地，必须占用或者征用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，….”。《中华人民共和国森林法实施条例》第十八条第一款规定“森林经营单位在所经营的林地范围修筑直接为林业生产服务的工程设施，需要占用林地的，由县级以上人民政府林业主管部门批准，修筑其他工程设施，需要将林地转为非林业建设用地的，必须依法办理建设用地审批手续。”本案租赁的土地属国有林地，***租赁未经批准即建盖厂房等构筑物，该租赁土地被***建盖建筑物、构筑路、被用于进行木材加工用途，属改变林地使用性质，并未按以上规定报县级以上林业主管部门审核同意，也未将林地转为非林业建设用地，更未依法办理建设用地审批手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故***与三木公司的《土地租赁协议》，因违反以上法律规定，应认定为无效。
二、被告（反诉原告）***是否应支付2013年至2014年租金70965元及***、第三人港龙公司是否应交还租赁土地给原告（反诉被告）三木公司问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于本案中***已实际使用租赁物，且***亦认可应及时支付三木公司2013年至2014年的租金70965元，本院确认***应参照《土地租赁协议》的约定及时支付三木公司2013年至2014年的租金70965元。***作为租赁土地地上物的产权人、港龙公司作为租赁土地的使用人应及时将租赁土地15.77亩返还三木公司。
三、三木公司是否应补偿***在租赁土地上的建筑物、构筑物及其他附属设施、设备损失问题。三木公司与***签订的《土地租赁协议》虽无效，因三木公司与***最后一次签订的《土地租赁协议》，租赁期限为2012年至2014年，***应明知使用土地期限仅限于租赁合同约定期间，其租赁土地上的投资行为均应在约定的租赁期限前提下进行，***建盖地上建筑物使用期限超出《土地租赁协议》约定的租赁期限，因期限届满后不能使用租赁土地上建筑物等资产、地上物需搬迁的损失，均不属本案中租赁合同无效造成的损失，应由***自己承担该损失。因此，本案中对***建盖的不可搬迁的地上物资产价值及可搬迁资产的搬迁费鉴定费70000元由被告（反诉原告）***承担。
综上所述，依照《中华人民共和国森林法》第十八条、《中华人民共和国森林法实施条例》第十八条第一款《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）云南三木木业有限公司2013年至2014年的租金70965元。
二、被告（反诉原告）***、第三人普洱市港龙实木门制造有限公司应于本判决生效之日起十五日内交还原告（反诉被告）云南三木木业有限公司租赁的15.77亩的土地。
三、驳回被告（反诉原告）***的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费15849.50元、鉴定费70000元，均由被告（反诉原告）***承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 刘晓玲
审 判 员 付学华
人民陪审员 周德光
二〇一六年四月六日
书 记 员 罗银云
