贺兰县洪广镇人民政府、宁夏众合泰建筑工程有限公司等建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

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宁夏回族自治区贺兰县人民法院

执行裁定书

（2021）宁0122执异99号

案外人：贺兰县洪广镇人民政府，统一社会信用代码11640122010103986X，机构地址贺兰县。

负责人：岳建平，系贺兰县洪广镇人民政府镇长。

委托诉讼代理人：王秉、黄芳霞，宁夏宁人律师事务所律师。

申请人：宁夏众合泰建筑工程有限公司，统一社会信用代码证91640100MA75WQNU1Y，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。

法定代表人：贾万林，系该公司经理。

委托诉讼代理人：黄立娥、曹仕琦，宁夏清之清律师事务所律师。

被申请人：宁夏瑞富山水置业有限公司，统一社会信用代码9164000056410493XR，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。

法定代表人：李雷，系该公司经理。

本院在执行（2021）宁0122民初1103号民事裁定书，即申请人宁夏众合泰建筑工程有限公司（以下简称众合泰公司）与被申请人宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富公司）财产保全一案中，案外人贺兰县洪广镇人民政府（以下简称洪广镇政府）向本院提出执行异议，请求中止对被申请人宁夏瑞富山水置业有限公司名下位于贺兰县洪广镇芙蓉鑫苑二期15-1-101室等40套房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人洪广镇政府申请称，为了做好洪广镇棚户区棚改居民安置工作，保障安置居民合法权益，案外人与瑞富公司于2020年9月15日签订《洪广镇棚改安置房购买协议》，双方约定案外人购买瑞富公司开发的位于洪广镇XX商品房152套，2020年9月20日前交付，同时对付款方式也明确进行约定。协议签订后，案外人于2020年10月20日向瑞富公司转账14850000元（账号：XX，开户行：工行XX支行），瑞富公司已经交付104套商品房，其中涉及贺兰县人民法院（2021）宁0122民初1103号民事裁定书被保全的40套商品房为：XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室。目前涉案房屋已经交付安置居民。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人在贺兰县人民法院（2021）宁0122民初1103号民事裁定书执行查封前已经与瑞富公司签订涉案被保全房屋的购买协议，购买房屋用于对安置居民进行居住安置，且向瑞富公司已经支付涉案房屋价款超过协议约定总价款的50％以上，案外人享有对涉案房屋的实体权利能够排除涉案保全措施执行，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，恳请法院依法予以支持案外人诉请，维护案外人以及安置居民的合法权益。

申请人众合泰公司称，1．申请人申请保全的位于贺兰县洪广镇芙蓉鑫苑二期的40套房屋，系洪广镇政府从瑞富公司购买，后洪广镇政府又与居民签订了拆迁安置合同，但该40套房屋至今仍登记在瑞富公司名下，依据不动产物权以登记为生效要件的规定，瑞富公司为该40套房屋的所有权人，洪广镇人民政府为购房协议的合同相对人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，提起有效排除执行的主体为所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的买受人。而本案中洪广镇政府购买涉案房屋的目的是用于居民安置，而非自行居住且名下无其他用于居住的房屋，因此该二十九条的规定并不适用于本案。退一步讲，即使认为居民为该房屋的实际占有人，提出异议的主体也应当系居民个人，而不应当是洪广镇人民政府。2．即使洪广镇人民政府与居民就涉案房屋签订了《拆迁安置房屋合同》，但居民并未就涉案房屋办理房屋产权登记，居民仅享有要求洪广镇交付房屋并办理登记的请求权，根据物权优于债权的原则，该请求权不能对抗瑞富公司对于涉案40套房屋享有的所有权，因此申请人基于涉案房屋的初始登记有权提起财产保全并得到执行，申请人的信赖利益应当得到保护。3．根据《民法典》第807条的规定：“发包人未按照约定支付价款的．．．．．．承包人可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”申请人作为洪广镇芙蓉鑫苑二期项目土建等的承包人，在工程款未能按期支付的情形下，有权申请将该工程拍卖并就拍卖所得价款优先受偿。因此申请人申请保全该工程中的48套房屋是实现工程款优先受偿的必要途径，是申请人根据法律规定所采取的必要措施，也便于审判结束后法院的执行，案外人的请求不符合法律规定。综上，申请人认为，洪广镇人民政府要求中止执行的请求事项没有法律依据，不能对抗物权优先于债权的法律规定，更不能对抗众合泰公司对工程价款的优先受偿权。裁定中止对异议申请书中所列40套房屋的执行既违反了法律规定，也损害了申请人的合法权益，因此申请人提出的异议不能成立，请求法院予以驳回。

本院查明，申请人宁夏众合泰建筑工程有限公司与被申请人宁夏瑞富山水置业有限公司财产保全一案，本院于2021年2月8日作出（2021）宁0122民初1103号民事裁定书，裁定查封宁夏瑞富山水置业有限公司名下位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋、位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋、位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋、位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋、位于贺兰县XX小区X号楼XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号营业房产权产籍，查封期限三年。现案外人向本院提出执行异议，请求中止对瑞富公司名下位于贺兰县XX小区XX室等40套房屋的执行。

另查明，2020年9月15日，案外人洪广镇政府与被申请人瑞富公司于2020年9月15日签订了《洪广镇棚改安置房购买协议》，约定洪广镇政府购买瑞富公司开发建设的XX楼盘的152套商品房用于洪广镇政府棚改安置，购买房屋均价按1560元／㎡计算，购买商品房建筑面积（包括套内建筑面积和公摊建筑面积）以房屋实测报告面积为准。根据《宁夏瑞富山水置业有限公司“XX”29#、15#楼交房明细》显示，交付房屋总面积为136532.82㎡。2020年10月20日，洪广镇政府向瑞富公司支付洪广镇棚户区改造安置房回购款14850000元。

再查明，根据《宁夏瑞富山水置业有限公司“XX”29#、15#楼交房明细》显示，本院（2021）宁0122民初1103号民事裁定书裁定查封的宁夏瑞富山水置业有限公司名下位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋、位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋、位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋、位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋系洪广镇政府从瑞富公司购买用于棚改安置。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人洪广镇政府在本院作出保全裁定前已与被申请人瑞富公司签订了《洪广镇棚改安置房购买协议》，所购商品房系用于安置棚户区棚改居民，应视为所购商品房系用于居住，且案外人洪广镇政府向被申请人瑞富公司支付的价款已超过合同总价款的百分之五十。综上，案外人所提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：

中止对宁夏瑞富山水置业有限公司名下位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋、位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋、位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋、位于贺兰县XX小区XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室房屋的执行。

案外人、申请保全人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

审判长高秀荣

审判员严晓冉

审判员时楠

二〇二一年六月十日

法官助理贾晓乐

书记员海玥

1．《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》

第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

4．《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》

第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。